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Articolo 1601 Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

Risarcimento del danno al conduttore licenziato

Dispositivo dell'art. 1601 Codice civile

Se il conduttore è stato licenziato dall'acquirente perché il contratto di locazione non aveva data certa [2704] anteriore al trasferimento [1599], il locatore è tenuto a risarcirgli il danno [1223] (1).

Note

(1) Ciò implica che l'obbligo di rendere certa la data della locazione viene fatto gravare sul locatore. Tuttavia, dal suo inadempimento non deriva per il conduttore la possibilità di invalidare la licenza ma solo di essere risarcito dal locatore (1223 c.c.).

Ratio Legis

Se la locazione non ha data certa, il conduttore ha una tutela limitata in quanto il terzo è tenuto a rispettarla solo entro un dato termine (v. 1600 c.c.) e può anche licenziarlo senza che il licenziamento possa essere posto nel nulla.

Spiegazione dell'art. 1601 Codice civile

Diritto del conduttore licenziato al risarcimento dei danni

Parte della dottrina stima che il diritto del conduttore licenziato al risarcimento dei danni nasca, nei confronti del locatore, dal fatto di quest'ultimo, il quale, con la vendita della cosa locata, rende, con il fatto suo, legalmente impossibile la continuazione della locazione ossia l'intera osservanza delle sue obbligazioni. Senonché le conseguenze dannose della mancanza di data certa nel contratto di locazione non dovrebbero accollarsi al solo locatore, dal momento che anche il conduttore avrebbe potuto evitarle esigendo che il contratto avesse quei caratteri che solo possono renderlo opponibile al terzo acquirente. La disposizione in esame perciò deve considerarsi di carattere eccezionale e non si può spiegare che quale una delle forme con cui si esplica il favore accordato alla locazione. Potrebbe pure osservarsi, se si vuol cercare una giustificazione teorica della norma, che, nella generalità dei casi, il locatore, vendendo la cosa locata, anziché adoperarsi perché il compratore subentri nel contratto di locazione, ne tace, per ovvi motivi, l'esistenza inducendo il terzo acquirente ad intimare la disdetta.

Il diritto del conduttore al risarcimento del danno deriva dalla licenza intimatagli dal terzo acquirente. Non è necessario l'allontanamento effettivo dal fondo perché il diritto nasca, potendo il danno essere rappresentato anche dalla permanenza nel fondo mediante un contratto che stabilisca un maggiore corrispettivo.
Il risarcimento non comprende i danni cui abbia dato origine il conduttore: ad es. non potrebbe il conduttore pretendere il rimborso delle spese sostenute nel giudizio contro il compratore per essere mantenuto nel possesso del fondo, malgrado l'assenza di contratto avente data certa. La pretesa del conduttore sarebbe manifestamente infondata e a lui dovrebbero far carico le spese.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

Massime relative all'art. 1601 Codice civile

Cass. civ. n. 2453/1973

Ancorché il conduttore che ne abbia assunto l'obbligo non abbia provveduto alla registrazione del contratto di locazione, sussiste l'obbligo del locatore di garantirgli il godimento della cosa locata in ipotesi di vendita dell'immobile; e pertanto, il locatore, qualora non abbia imposto al compratore il rispetto della locazione, risponde dei danni che il conduttore, licenziato dal compratore al quale il contratto di locazione non risulta opponibile, abbia subito. (Nella specie, il conduttore aveva sublocato l'immobile con il consenso del locatore ed era stato convenuto in giudizio dal subconduttore per il risarcimento dei danni che questi assumeva di avere sofferto per l'anticipato rilascio dell'immobile in conseguenza dell'inopponibilità del contratto di locazione all'acquirente).

Cass. civ. n. 3553/1968

I1 diritto al risarcimento dei danni, in virtù del disposto dell'art. 1601 c.c., deriva al conduttore dal solo fatto ch'egli venga licenziato dal terzo acquirente per essere la locazione priva di data certa anteriore al trasferimento. Tale diritto non riceve pregiudizio alcuno dal fatto che il conduttore non si opponga all'intimazione di licenza intimatagli dall'acquirente o rilasci volontariamente l'immobile a questo, non avendo valide ragioni per contrastarne la richiesta.

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Consulenze legali
relative all'articolo 1601 Codice civile

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Nicola B. chiede
venerdì 18/12/2015 - Puglia
“Salve, sono imprenditore agricolo, conduco un terreno in affitto dal 2007 con scadenza al 2022 con scrittura privata non registrata, unica data certa in mio possesso è il libretto regionale per l'assegnazione di carburante agricolo.
In data marzo 2009, detto terreno veniva pignorato, in data ottobre 2015 è stato acquistato all'asta e il compratore ha inviato istanza di sfratto, considerato che non posso oppormi allo sfratto, il quesito è se ai sensi dell'art. 1601 di c.c. il compratore è tenuto a risarcire il danno per la mancata coltivazione per i restanti anni fino alla scadenza naturale del contratto di locazione non registrato. Faccio presente che sul terreno sono installate delle serre e normalmente facciamo due raccolti annuali di ortaggi (40.000 piante di pomodoro che producono Kg.80000 di prodotto al prezzo medio di mercato di €.0.70x80.000 = €. 56.000 per annata agricola).
Grazie per la risposta.”
Consulenza legale i 28/12/2015
La disciplina della locazione di cui al codice civile è composta da disposizioni generali (art. 1571 ss c.c.), e da altre relative alla locazione avente ad oggetto beni particolari, tra i quali rientrano le cose produttive (art. 1615 ss c.c.) e, tra di esse, i fondi rustici (art. 1617 ss c.c.). Di conseguenza, le prime trovano sempre applicazione dove le altre non dispongono diversamente: infatti, anche dove viene concesso in godimento un bene produttivo (come un fondo rustico) ed il contratto prende il nome di affitto, si tratta pur sempre di una locazione (v. 1615 c.c.). Infine, è necessario considerare la legislazione speciale in materia ed il contratto stipulato tra le parti.

L'art. 1601 del c.c. prevede il diritto al risarcimento del conduttore di un immobile licenziato dall'acquirente di esso perché il contratto non aveva data certa anteriore al trasferimento. Tale disposizione si lega all'art. 1599 del c.c., che sancisce che la locazione è opponibile al terzo acquirente se ha data certa anteriore all'alienazione. Questa regola, a sua volta, si ritrova anche nell'art. 2923 del c.c. per l'ipotesi in cui il trasferimento non avvenga con un normale contratto di alienazione ma a causa di una vendita forzata. Pertanto, è possibile ritenere che lo stesso art. 1601 c.c. si applichi anche se il trasferimento in esso contemplato è dovuto ad esecuzione forzata.

Le norme dettate dal codice per l'affitto di fondi rustici (artt. 1628 ss c.c.), non trattano di un risarcimento al conduttore licenziato, pertanto sembra ragionevole estendere alla materia l'art. 1601 c.c.. Una disposizione analoga all'art. 1601 c.c. si rinviene invece nell'art. 43 l. 203/1982, legge sulla disciplina dei contratti agrari. Dispone tale norma che in caso di risoluzione incolpevole del contratto di affitto, all'affittuario, anche non coltivatore diretto, spetta, per l'interruzione della durata del contratto, un equo indennizzo, determinato dal giudice sulla base dei parametri indicati dalla disposizione stessa. Presupposto per l'applicazione della disposizione è, quindi, che vi sia una risoluzione e che essa non dipenda da colpa.
Diversamente, dall'art. 1601 c.c. si ricava che il diritto al risarcimento del conduttore sorge perché il locatore non ha adempiuto ad una propria obbligazione, quella di consentire al primo il pieno godimento del bene, attribuendo al contratto data certa, sì da renderlo opponibile all'acquirente. In questo senso, la giurisprudenza ritiene che se anche il conduttore ha assunto egli stesso l'obbligo di registrare il contratto ma non vi ha provveduto, non viene meno la responsabilità del locatore (Cass. 2453/1973). Potrà liberarsi da responsabilità, quindi, solo dimostrando di aver fatto quanto possibile per eseguire esattamente la prestazione dovuta (art. 1218 del c.c.).

Pertanto, nel confronto tra tali disposizioni, si ricava che in caso di affitto di fondo rustico il conduttore ha diritto ad un indennizzo ex art. 43 l. 203/1982 quando vi è risoluzione del contratto non dovuta a colpa del locatore; quando invece viene licenziato perché questi non ha adempiuto al dovere di dare al contratto data certa, egli ne risponde ex art. 1601 c.c.. Conformemente a ciò, se il risarcimento deriva da colpa la somma cui il concedente ha diritto potrà essere maggiore, perché comprenderà la perdita subita ed il mancato guadagno dei quali saprà dare la prova. Se, invece, non deriva da colpa potrà essere minore (lo stesso art. 43 cit. pone dei limiti massimi), atteso che non risponderà alla logica di sanzionare il locatore ma a quella di indennizzare il conduttore.

L'art. 1601 c.c. si applica, in ogni caso, se ne ricorrono i presupposti. È quindi necessario che il conduttore sia licenziato dall'acquirente ma non per un qualsiasi motivo, bensì perché il contratto non aveva data certa anteriore al trasferimento (in caso di vendita forzata, al pignoramento, art. 2923 c.c.).

Per l'attribuzione della data certa la formalità predominante è quella della registrazione, ma la data certa si può attribuire anche in altri modi (art. art. 2704 del c.c.). Di conseguenza, se il contratto non è stato registrato ma comunque gli è stata attribuita data certa in altro modo, l'obbligo del locatore è da ritenersi assolto ed il conduttore non può far valere il diritto al risarcimento del danno. Lo stesso può dirsi se questi, pur potendo contrastare la pretesa dell'acquirente, non lo faccia. Infatti secondo la Cassazione, il conduttore ha diritto al risarcimento del danno per il solo fatto di essere licenziato dall'acquirente perché il contratto non ha data certa, e questo diritto non viene meno se il conduttore non si oppone all'intimazione o rilascia volontariamente il bene non avendo valide ragioni per opporsi (Cass. 3553/1968): si ricava, al contrario, che se queste ragioni sussistono, il diritto viene meno. Pertanto, è necessario che non vi sia la possibilità giuridica di opporsi allo sfratto, mentre se questa c'è ma si rinuncia, il diritto viene meno.

Tuttavia, si deve anche considerare che di recente il legislatore ha stabilito che i contratti di locazione di immobili che, ricorrendone i presupposti, non sono registrati, sono nulli (art. 1 co. 346 l. 311/2004, dettato per sanzionare il mancato pagamento delle imposte). Pertanto, è probabile che il locatore originario faccia valere questa situazione (la nullità è peraltro rilevabile anche d'ufficio dal giudice) per opporsi alla richiesta di risarcimento. Infatti, il contratto nullo non produce effetti giuridici, quindi non sarebbe validamente opponibile al nuovo locatore. La giurisprudenza è però finora divisa sulla reale portata della norma: alcune pronunce hanno ritenuto che introduca una vera nullità insanabile (v. Corte App. Brescia, n. 682/2012; in tal senso si esprime anche Corte Cost. ord. 420/2007). In effetti la stessa disposizione parla testualmente di nullità. Altre ritengono che la registrazione costituisca solo una condizione di efficacia del contratto che, se intervenuta, sana il vizio (Trib. Modena 12/6/2006). Tale aspetto dovrà quindi essere debitamente considerato ed approfondito prima di decidere di agire contro l'originario locatore.

Sulla base dei dati forniti e delle considerazioni svolte, si può concludere nel senso che il richiedente, sussistendo i relativi presupposti e salvo diversa disposizione, potrebbe avere diritto al risarcimento del danno ex art. 1601 c.c.. Tuttavia, se il contratto fosse qualificato nullo per mancata registrazione il diritto verrebbe reputato insussistente. Data la specificità della materia, sarà comunque opportuno rivolgersi ad un legale specializzato in diritto agrario.

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