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Articolo 1649 Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

Subaffitto

Dispositivo dell'art. 1649 Codice civile

Se il locatore consente il subaffitto, questo è considerato come locazione diretta tra il locatore e il nuovo affittuario [1549, 1654] (1).

Note

(1) Gli articoli 21 e 23 della l. 3 maggio 1982, n. 203, hanno confermato la nullità dei contratti di subaffitto, sublocazione ed, in generale, subconcessione di fondi rustici così come disposta dalla precedente normativa (artt. 12 e 21, l. 11 febbraio 1971, n. 11 e d.lgs. 5 aprile 1945, n. 156).

Ratio Legis

La norma crea una eccezione al meccanismo di funzionamento del subcontratto giustificata dal fatto che si tratta di contratto intuitus personae (v. 1624 c.c.).

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

695 La materia della sublocazione e della cessione delle locazioni è stata regolata negli art. 1594 del c.c. (disposizioni generali), art. 1624 del c.c. (locazione di beni produttivi) e art. 1649 del c.c. (locazione di fondi rustici a coltivatori diretti). La disciplina si adegua alla natura dei beni e alla specialità del rapporto creato dal piccolo affitto. Avendo ,la cessione del contratto bilaterale ricevuto precisi lineamenti nella parte generale (art. 1406 del c.c.), la distinzione tra sublocazione e cessione si presenta netta. Per quanto riguarda la cessione del contratto, si riproduce la disposizione dell'art. 1406: il contratto non può essere ceduto se non vi consente il locatore. Per quanto riguarda la sublocazione, questa in linea di massima è consentita, perché di regola il contratto di locazione, anche nei riguardi del conduttore, non è concluso intuitu personae; ma il locatore può vietarla. Al contrario, la considerazione della persona del conduttore, e in particolare la considerazione del grado di abilità e di diligenza di quest'ultimo, domina la locazione che ha per oggetto una cosa mobile (art.1594, secondo comma) o un bene produttivo. La cosa mobile è facilmente deteriorabile, ed è opportuno che il locatore giudichi preventivamente sulle qualità di diligenza di chi deve godere il bene al posto del conduttore, nel quale soltanto egli può avere espressa fiducia; il godimento di un bene produttivo, come si è rilevato (n. 687), si compone di un potere e di un dovere, e quando si tratta di doveri, la persona dell'obbligato non è sostituibile senza il consenso del creditore (art. 1624, primo comma). In modo eguale si giustificano le disposizioni che stabiliscono lo scioglimento dell'affitto per sopravvenienza di circostanze soggettive riflettenti il conduttore (art. 1620 del c.c.) e la facoltà di recesso accordata al locatore in caso di morte del conduttore (art. 1627 del c.c. e art. 1650 del c.c.); Invece, in considerazione dell'eventuale disagio economico degli eredi del conduttore di fronte ad una locazione di fondo urbano che implichi obblighi sproporzionati alle loro possibilità, si è accordato ad essi il diritto di recedere (art. 1614 del c.c.). In tema di affitto a coltivatore diretto la sublocazione non è concepibile. Il piccolo affittuario è imprenditore e lavoratore insieme. Come lavoratore non può trasferire ad altri l'obbligo della relativa prestazione; se il destinatario del lavoro vi consente, in sostanza libera il precedente lavoratore e, in sostituzione di questo, impegna un altro. Tale concetto ha ispirato la norma dell'art. 1649 del c.c.. Con l'art. 1595 del c.c. si è chiarito poi che il locatore ha azione diretta contro il subconduttore, e si è stabilito che la sentenza, la quale dichiara nullo o risolve il contratto di locazione, ha riflessi, anche processuali, in confronto del subconduttore, il cui rapporto col conduttore è contenuto in quello di locazione, con vincolo di dipendenza.

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