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Articolo 2843 Codice Civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

[Aggiornato al 27/03/2024]

Annotazione di cessione, di surrogazione e di altri atti dispositivi del credito

Dispositivo dell'art. 2843 Codice Civile

Fonti → Codice Civile → LIBRO SESTO - Della tutela dei diritti → Titolo III - Della responsabilità patrimoniale, delle cause di prelazione e della conservazione della garanzia patrimoniale → Capo IV - Delle ipoteche → Sezione V - Dell'iscrizione e rinnovazione delle ipoteche

La trasmissione o il vincolo dell'ipoteca per cessione, surrogazione, pegno, postergazione di grado o costituzione in dote [166 bis] del credito ipotecario, nonché per sequestro, pignoramento o assegnazione del credito medesimo si deve annotare in margine all'iscrizione dell'ipoteca(1).

La trasmissione o il vincolo dell'ipoteca non ha effetto finché l'annotazione non sia stata eseguita. Dopo l'annotazione l'iscrizione non si può cancellare senza il consenso dei titolari dei diritti indicati nell'annotazione medesima e le intimazioni o notificazioni che occorrono in dipendenza dell'iscrizione devono essere loro fatte nel domicilio eletto [2679, 2879](2).

Per l'annotazione deve essere consegnata al conservatore copia del titolo e, qualora questo sia una scrittura privata o un atto formato in paese estero, si applicano le disposizioni degli articoli 2835 e 2837.

Art. precedenteprec. Art. successivosucc.

Note

(1) La norma si interessa di stabilire le modalità che devono essere osservate nel momento in cui si operano determinati mutamenti in relazione al credito garantito o alla stessa ipoteca. L'elencazione fornita è meramente esemplificativa. Particolare rilievo è attribuito all'ipotesi della cosiddetta postergazione: essa indica ogni negozio tramite il quale si realizza, tra i creditori ipotecari, uno scambio del grado di ipoteca con la conseguente trasposizione dell'insieme di diritti che da questo discendono, primo tra tutti il diritto di prelazione ex art. 2741. Lo scambio può essere effettuato sia tra gradi immediatamente successivi l'uno all'altro (si avrà allora la posposizione), sia tra gradi non successivi, purché si operi nei limiti della somma coperta dall'ipoteca di grado superiore (si avrà così l'ipotesi di permuta).
(2) In ogni caso, perché tali mutamenti abbiano effetto, è necessario che venga eseguita l'annotazione da cui discende efficacia costitutiva. Inoltre, per cancellare l'ipoteca, occorre il consenso di tutti i titolari dei diritti derivanti dall'annotazione medesima. La disciplina in esame non può essere estesa alle disposizioni in tema di titoli all'ordine.

Ratio Legis

La disposizione in commento prevede un'adeguata pubblicità per i cambiamenti inerenti al titolo o all'ipoteca, da effettuarsi mediante annotazione a margine dell'iscrizione originaria, allo scopo di fornire certezza alle situazioni giuridiche.

Spiegazione dell'art. 2843 Codice Civile

Funzione dell'annotazione di cessione, di surrogazione e di altri dispositivi del credito

Accanto alle iscrizioni vi è una formalità analoga, di carattere complementare, l'annotazione, la quale consiste nella menzione che in margine dell'iscrizione si fa della cessione, surrogazione, pegno, postergazione di grado o costituzione in dote del credito ipotecario, nonché per sequestro, pignoramento o assegnazione di esso.

L'annotazione, in altri termini, serve a rendere note tutte le vicende dell'ipoteca.

Il codice preesistente parlava solo dell'annotazione della cessione, della surrogazione, del pegno del credito agrario, ma nella pratica era largamente ammessa la validità del patto di cessione di grado a favore di un altro creditore ipotecario. Con l'articolo in esame si è riconosciuta legislativamente tale possibilità.

Nel sistema del codice preesistente autorevoli scrittori ammette vano la possibilità della cessione dell'ipoteca a favore di un creditore chiro­grafario del comune debitore, nel senso che l'ipoteca si stacca dall'an­tico credito e sopravvive anche alla estinzione di quest'ultimo.' Il vecchio codice proponeva di rendere possibile la cessione dell'ipoteca indipen­dentemente dalla sorte del credito, salve alcune limitazioni, ma nel codice non si è accolta questa proposta. L'articolo in esame infatti, parla soltanto di trasmissione del credito ipotecario.


Obbligatorietà dell'annotazione

Importanti innovazioni si sono portate, in tema di annotazione, al sistema del codice preesistente. Per esso, l'annotazione della cessione, della surrogazione, del pegno del credito iscritto era soltanto facoltativa. Infatti, l'art. 1 diceva che il cessionario, la persona surrogata o il creditore che ha dato in pegno un credito iscritto può fare annotare in margine o in calce dell'iscrizione presa dal suo autore la cessione, perciò l'annotazione non era condizione necessaria per l'efficacia della cessione, della surrogazione o della dazione in pegno d'un cre­dito ipotecario rispetto ai terzi. Essa si perfezionava erga omnes con le formalità proprie d quegli istituti, indipendentemente da ogni pubblicità nei registri immobiliari. Perciò, fra due cessionari dello stesso credito ipotecario iscritto non era preferibile quello che aveva per primo fatta l'annotazione, ma quello che primo avesse fatta al debitore la notificazione della seguita cessione o che primo ne avesse ottenuta dal debitore l'accettazione per atto autentico, a norma dell'art. 1579.

Gli effetti dell'annotazione di limitavano a questo : 1) che il debitore non poteva far concedere l'ipoteca con il consenso dell'origi­nario creditore iscritto, ma occorreva il consenso dell'attuale titolare del diritto di credito, o del titolare di un diritto di pegno sul credito ipo­tecario ; 2) gli atti giudiziari riguardanti l'ipoteca dovevano essere no­tificati non al domicilio eletto del creditore ipotecario originario, ma al domicilio eletto nell'annotazione stessa del cessionario, del surrogato, del creditore pignoratizio per guanto riguarda l'interesse dei medesimi. Nel nuovo codice, pur mantenendosi questo effetto all'annotazione, si è, invece, riconosciuto, come nella legge ipotecaria belga del 1851, che essa è condizione rispetto ai terzi degli atti ai quali si riferisce. La trasmissione o il vincolo non hanno effetto finché l'anno­tazione non sia eseguita (art. 2843, 2° comma). Perciò l'annotazione si è resa obbligatoria ed essa è tale anche per gli atti che si riferiscono ad ipoteche a garanzia di obbligazioni al portatore, per le quali, come ab­biamo detto, trattandosi di titolo al portatore, è obbligatoria la nomina di un rappresentante. Non è necessaria, invece, pei successivi portatori di titoli all'ordine garantiti da ipoteca (art. 2831, 2° comma).


Formalità per l’annotazione

Per eseguire l'annotazione basta consegnare al conservatore copia del titolo, il quale de v'essere redatto nella forma voluta dalla legge. Deve, cioè, essere o un atto pubblico o una scrittura privata autenti­cata o accertata giudizialmente, e, trattandosi di atti formati in paese estero, deve essere legalizzato.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

1159 Innovando all'art. 1994 del codice del 1865, ho reso nell'art. 2843 del c.c. obbligatoria l'annotazione della cessione, della costituzione in pegno o in dote e del sequestro, pignoramento, assegnazione o postergazione di grado del credito ipotecario, come pure l'annotazione della surroga legale o convenzionale nel credito stesso. Finché l'annotazione non sia eseguita, la trasmissione o il vincolo dell'ipoteca non ha effetto. Secondo il codice del 1865, l'annotazione serviva solo ad impedire la cancellazione dell'ipoteca senza il consenso di colui che aveva eseguito l'annotazione stessa, per modo che la mancanza di questa non eliminava, se non in caso di cancellazione dell'iscrizione, il diritto all'ipoteca. Nel nuovo sistema, invece, come l'iscrizione ha effetto costitutivo per il sorgere dell'ipoteca, così l'annotazione ha effetto costitutivo per il trasferimento di essa.

Massime relative all'art. 2843 Codice Civile

Cass. civ. n. 5508/2021

Il cessionario del credito ipotecario, divenuto tale dopo la vendita del bene ipotecato, partecipa alla distribuzione della somma ricavata nel processo esecutivo con la prelazione spettante all'originario creditore ipotecario, qualora la cessione sia stata idoneamente e tempestivamente manifestata al giudice dell'esecuzione, ai creditori concorrenti e all'esecutato, senza necessità di annotazione della vicenda traslativa ai sensi dell'art. 2843 c.c., dato che, ai fini della distribuzione, la formalità non assume funzione costitutiva, bensì latamente dichiarativa.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 5508 del 26 febbraio 2021)

Cass. civ. n. 6082/2015

In tema di surrogazione nell'ipoteca, il creditore surrogante che spieghi intervento nel processo esecutivo dopo la vendita del bene e l'emissione del decreto di trasferimento, partecipa alla distribuzione della somma ricavata con la prelazione spettante all'originario creditore ipotecario, senza necessità di annotazione della vicenda traslativa ai sensi dell'art. 2843 cod. civ., atteso che, per effetto della vendita forzata, la garanzia reale si trasferisce sul prezzo e la surrogazione è, di per sé sola, sufficiente a trasferire il diritto di essere soddisfatto con preferenza su tale prezzo.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 6082 del 26 marzo 2015)

Cass. civ. n. 7217/2009

In tema di iscrizione di ipoteca e di successiva annotazione della surrogazione, qualora l'adempimento dell'obbligazione sia avvenuto con surrogazione per volontà del debitore, è legittima la sottoscrizione della nota di iscrizione dell'ipoteca da parte del creditore surrogato, potendo essere il richiedente persona diversa dal creditore, ed essendo il richiedente successore nella medesima posizione del creditore originario; l'iscrizione deve peraltro avvenire a favore del creditore originario, quale risultante dal titolo costitutivo presentato, mentre l'annotazione della vicenda surrogatoria a margine dell'iscrizione ipotecaria non può che essere successiva, potendo la trasmissione dell'ipoteca verificarsi solo dopo la sua accensione, che consegue all'iscrizione costitutiva.
(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 7217 del 25 marzo 2009)

Cass. civ. n. 16669/2008

In tema di pagamento, effettuato dal terzo, del credito vantato dal creditore ipotecario del fallimento, la surroga ex lege del solvens nel diritto di credito implica la trasmissione, in suo favore, dell'ipoteca spettante all'originario creditore e, ai fini dell'ammissione al passivo, altresì il riconoscimento del diritto di privilegio ad essa correlato, purché vi sia stata, oltre all'istanza di ammissione al passivo, l'annotazione della surrogazione ex art. 2843 c.c., anche se in data posteriore al fallimento; la natura costitutiva di tale formalità, invero, non rende applicabile l'art. 45 legge fall. pur nella disciplina anteriore a quella introdotta dal nuovo testo dell'art. 115, secondo comma. legge fall. Poiché il predetto pagamento, lasciando immutato nella sua oggettività il rapporto obbligatorio, si limita a modificarne il profilo soggettivo, e non configura un atto pregiudizievole per i creditori.
(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 16669 del 19 giugno 2008)

Cass. civ. n. 3173/2008

In tema di pagamento effettuato dal terzo, dopo il fallimento del debitore, la surrogazione ex lege del solvens nel diritto di credito e, di conseguenza, la trasmissione, in favore di quest'ultimo dell'ipoteca spettante all'originario creditore, non escludono che, ai fini dell'ammissione al passivo, il terzo, ai fini del soddisfacimento con fruizione della prelazione propria dell'ipoteca trasferibile in virtù della surrogazione, chieda ed ottenga, ai sensi dell'art. 2843 c.c., l'annotazione del trasferimento; ne consegue che, in difetto, il credito va ammesso al passivo in via chirografaria.
(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 3173 del 11 febbraio 2008)

Cass. civ. n. 17644/2007

In tema di negozi dispositivi dell'ipoteca (presi in considerazione dal primo comma dell'art. 2843 c.c.) l'annotazione nei registri immobiliari del trasferimento, da farsi a margine dell'iscrizione ipotecaria, ha carattere necessario e, quindi, costitutivo del nuovo rapporto ipotecario dal lato soggettivo, rappresentando un elemento integrativo indispensabile. della fattispecie del trasferimento, con l'effetto di sostituire al cedente o surrogante il cessionario o surrogato, non solo nella pretesa di credito (che già opera in ragione del negozio), ma altresì nella prelazione nei confronti dei creditori concorrenti, per cui la mancata annotazione nei confronti dei terzi priva di effetti la trasmissione del vincolo; tuttavia, la regola di efficacia è diversa, avuto riguardo alla distribuzione della somma ricavata dalla esecuzione, non applicandosi anche l'art. 2916 c.c. ma esclusivamente l'art. 2843 c.c., in base al quale viene imposta l'annotazione ai fini identificativi del soggetto cessionario del credito e della garanzia, senza alcuna valenza costitutiva della garanzia in sé, che già è presente ed iscritta; con la conseguenza che tale trasmissione, non determinando alcun pregiudizio per i creditori, è efficace nei confronti di questi ultimi; né sussistono elementi di identità di fattispecie tali da affermare una applicazione, al di fuori della disciplina concorsuale, della più rigorosa norma di cui all'art. 45 legge fall., che non opera distinzioni in seno alle formalità necessarie a rendere opponibili gli atti ai terzi, comprensive dunque non solo di quelle iscrizionali dell'ipoteca, se posteriori al fallimento, ma anche di quelle di annotazione del vincolo in favore di nuovo soggetto.
(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 17644 del 10 agosto 2007)

Cass. civ. n. 18188/2004

L'annotazione nei registri immobiliari dei negozi dispositivi del grado di ipoteca (al pari degli altri atti dispositivi presi in considerazione, con elencazione non tassativa, dal primo comma dell'art. 2843 c.c.) ha carattere necessario e, quindi, costitutivo del nuovo rapporto ipotecario; essa rappresenta, pertanto, un elemento integrativo indispensabile della fattispecie della postergazione, il cui compimento in data anteriore alla dichiarazione di fallimento è condizione di opponibilità alla procedura concorsuale. Conseguentemente, deve escludersi che l'efficacia dell'annotazione possa retroagire ad un momento anteriore all'esecuzione della pubblicità (ad esempio, al momento della proposizione della relativa istanza al Conservatore dei registri immobiliari), vale a dire ad un momento in cui il negozio dispositivo del grado di ipoteca, per non essere stato annotato, non ha ancora giuridica efficacia.
(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 18188 del 9 settembre 2004)

Cass. civ. n. 3618/1997

In tema di mutuo condizionato in un'operazione di credito edilizio, la mancata annotazione dell'avvenuta erogazione successiva all'iscrizione ipotecaria e nei limiti di essa non muta gli effetti e l'estensione dell'iscrizione ipotecaria originaria, né assume rilievo condizionante sospensivo rispetto all'originaria iscrizione. Quest'ultima, in quanto sin dall'origine pienamente costitutiva della funzione di garanzia e volta a dare grado e copertura garantistica immediata al credito futuro (purché nell'ambito quantitativo dell'avvenuta iscrizione) rimane pienamente opponibile ai terzi acquirenti dell'immobile gravato, mentre l'effetto della mancata annotazione è quello di onerare il creditore (la cui entità attuale del credito non risulti dall'annotazione) della prova dell'esistenza e dell'entità del credito stesso, nonché della sua riferibilità al titolo ed al rapporto in base al quale l'iscrizione avvenne.
(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 3618 del 24 aprile 1997)

Cass. civ. n. 5420/1992

L'art. 2843 c.c. attribuisce all'annotazione del trasferimento dell'ipoteca lo stesso valore costitutivo che, relativamente al suo sorgere, è proprio dell'iscrizione, configurando in tal guisa un elemento integrativo indispensabile della fattispecie del trasferimento medesimo, il cui compimento in data anteriore al fallimento è condizione di opponibilità alla procedura concorsuale.
(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 5420 del 7 maggio 1992)

Cass. civ. n. 7674/1991

Il grado delle ipoteche, come fissato dall'ordine cronologico con cui vengono iscritte presso la conservatoria dei RRII, può essere mutato solo mediante negozi giuridici bilaterali, con i quali le parti addivengono alla postergazione (art. 2843 c.c.), non anche, pertanto, in forza di mera dichiarazione unilaterale di una parte.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 7674 del 10 luglio 1991)

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Natale chiede
sabato 01/12/2012 - Sicilia

“Buongiorno,
mia figlia è nuda proprietaria di un immobile, su cui ha usufrutto l'ex marito.
Questi a suo tempo ha acceso un mutuo con M.p.s, con fideiussione anche di mia figlia.
Eventi negativi hanno portato l'ex marito a non pagare il mutuo per 104 rate e quindi l'istituto bancario richiede la restituzione dell'intera somma: si tenga presente che l'usufrutto ha trascrizione ipotecarie da parte di Unicredit, Equitalia, nonché di mia figlia, in quanto non ha percepito mai nulla dal 2005 come stabilito dal giudice della separazione.
La mia domanda è questa: mia figlia può pagare quello che spetta a M.p.s. ed usufruire dell'ipoteca di primo grado? in modo da scavalcare gli altri creditori?”

Consulenza legale i 03/12/2012

L'art. 1203 del c.c. prevede alcune ipotesi di surrogazione legale, ovvero casi in cui la legge autorizza colui che paga un debito altrui a surrogarsi nei diritti del creditore. In particolare, il n. 1) dell'articolo citato prevede che la surrogazione operi "a vantaggio di chi, essendo creditore, ancorché chirografario, paga un altro creditore che ha diritto di essergli preferito in ragione dei suoi privilegi, del suo pegno o delle sue ipoteche".
Pertanto, se un creditore di grado successivo (nel caso di specie, la moglie separata) paga il creditore di grado precedente (l'istituto bancario), subentrerà in tutti i diritti del creditore nei confronti del quale ha effettuato il pagamento.
In particolare, nella c.d. surrogazione ipotecaria per pagamento, il creditore che paga subentra anche nel grado ipotecario di colui che riceve il pagamento, con diritto quindi ad essere soddisfatto per primo rispetto a tutti gli altri creditori in relazione a quel credito, se l'ipoteca è di primo grado.
L'annotazione della surrogazione viene curata in base alla regola posta dall'art. 2843 del c.c., applicabile in via diretta. Ai fini dell'annotazione, occorre consegnare al conservatore copia della dichiarazione di surroga o della quietanza che contiene o comprova l'avvenuto pagamento per surrogazione.
Resta fermo che, quanto al credito della moglie, garantito da ipoteca di grado successivo, il grado ipotecario rimane il medesimo. Sebbene la signora si sia surrogata nel credito alla banca, il suo credito originario con le relative garanzie resta immutato e non viene "attratto" dal credito della banca, acquisendone le relative caratteristiche accessorie (grado dell'ipoteca).

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