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Articolo 2826 Codice Civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

[Aggiornato al 30/06/2020]

Indicazioni dell'immobile ipotecato

Dispositivo dell'art. 2826 Codice Civile

Nell'atto di concessione dell'ipoteca l'immobile deve essere specificatamente designato con l'indicazione della sua natura, del comune in cui si trova, nonché dei dati di identificazione catastale; per i fabbricati in corso di costruzione devono essere indicati i dati di identificazione catastale del terreno su cui insistono [2841](1)(2).

Note

(1) Tale articolo è stato così modificato ex art. 13, L. 27 febbraio 1985, n. 52 (Modifiche al libro VI del codice civile e norme di servizio ipotecario). In forza della suddetta riforma non è più necessaria l'indicazione di almeno tre dei confini dell'immobile per l'identificazione catastale, come invece era richiesto in precedenza.
(2) Si deve specificare che, in virtù del collegamento di tale disposizione con l'articolo 2841, l'orientamento dottrinale maggioritario reputa che l'inosservanza delle presenti disposizioni, in quanto non tassative, non porti mai all'invalidità dell'atto di concessione, a meno che la res ipotecata non possa proprio essere identificata in alcun modo. La Suprema Corte ha inoltre stabilito che l'inesattezza, l'incertezza o l'omissione anche di uno soltanto dei dati richiesti ex lege, può sancire l'invalidità della pubblicità ipotecaria nelle suddette ipotesi di assoluta non identificabilità della res.

Ratio Legis

La norma in commento è posta al fine di operare un rafforzamento del principio di specialità ex art. 2809, impedendo così ila casuale costituzione di ipoteche su altri beni del debitore (cosiddetta ipoteca generale), contestualmente agevolando l'iscrizione.

Spiegazione dell'art. 2826 Codice Civile

La specialità dell'ipoteca e la specificazione dell'immobile

Questo articolo contiene l'applicazione di uno dei principii fondamentali del nostro sistema ipotecario : la specialità.

Esso riproduce integralmente l'art. 1979 del codice abrogato. Il legislatore esige l'indicazione degli elementi, che nell'ordinamento pre­sente della proprietà fondiaria sono i più alti ad individualizzare il bene sul quale grava l'ipoteca. Le indicazioni prescritte servono non solo a far conoscere il bene vincolato, ma anche se questo sia esattamente quello dal debitore assegnato col titolo costitutivo.


Uf­ficio e natura dell'indicazioni richieste

La indicazione dei menzionati estremi non è sempre possibile, come è stato previsto nello stesso articolo e vi sono immobili, che per il loro carattere storico o per altra ragione sono facilmente e meglio designati dalla loro denominazione che dai dati catastali o dai confini. Gli è perciò che il difetto di alcune delle indicazioni richieste dall'arti­colo non importa nullità dell'iscrizione, se l'identità del fondo non è dubbia. Ciò è esplicitamente dichiarato dall'art. 2841, come sarà detto seguitando.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

1151 L'art. 2826 del c.c., concernente la specifica designazione dell'immobile nell'atto con il quale si concede ipoteca, riproduce, senza modifiche, l'art. 1979 del codice precedente.

Massime relative all'art. 2826 Codice Civile

Cass. civ. n. 4529/1990

La disposizione dettata in tema di iscrizione ipotecaria dall'art. 2826 c.c. (anteriormente alla modifica introdotta dall'art. 13, L. 27 febbraio 1985, n. 52) ed il richiamo che in tema di trascrizione vi fa l'art. 2659 c.c., in virtù dei quali per l'individuazione dell'immobile oggetto dell'atto era necessaria la specificazione di almeno tre dei suoi confini, non esprimono un principio d'ordine generale applicabile ogni qual volta sia necessario procedere alla identificazione d'un immobile, ma solo un criterio limitato a quelle fattispecie normative.

Cass. civ. n. 4613/1981

L'art. 2826 c.c. - che prevede gli elementi necessari per la specifica designazione dell'immobile da assoggettare ad ipoteca e che è richiamato dall'art. 2659 c.c. in tema di nota di trascrizione - non contiene un principio di ordine generale applicabile tutte le volte in cui sia necessario procedere all'identificazione di un immobile (nella specie quello relativamente al quale il proprietario domandava la cessazione della proroga legale dalla locazione, ritenuto sufficientemente identificato con la precisazione, nell'atto di citazione, della sua estensione e della sua ubicazione), bensì un criterio limitato a quella fattispecie normativa.

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Consulenze legali
relative all'articolo 2826 Codice Civile

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Enrico F. chiede
giovedì 19/12/2019 - Sicilia
“Buonasera,
L'oggetto della domanda è un procedimento di esecuzione immobiliare su un bene di mia proprietà.
Nell'aprile 2011 il creditore iscrive pignoramento su un mio bene, costituente un compendio unico, identificato al catasto in un certo foglio di mappa e con un determinato numero di particella. Nel gennaio del 2013 , per meri motivi di identificazione separata di unità immobiliari facenti parte del compendio unico pignorato, nella qualità di debitore-custode giudiziario deposito in catasto un frazionamento senza l'autorizzazione preventiva del G.E. Il frazionamento, com'è chiaro, dà un nuovo numero di particella a tutte le varie unità che sono state identificate. Mi spiego meglio: dopo il deposito del frazionamento si è passati da 1/2 particelle pignorate, così come presente nell'atto di pignoramento introduttivo, a ben 6/7 particelle. Ebbene, si susseguono diverse perizie del C.T.U. che non si accorge e mai cita quanto accaduto con il frazionamento. In più, a settembre del 2014 su nostra istanza chiediamo al G.E. la restrizione del pignoramento su delle particelle del compendio (create con il frazionamento) che escono fuori dalla procedura. Contemporaneamente il G.E
ordina la messa in vendita della restante parte del bene con i nuovi identificativi catastali senza prima ordinare la rinnovazione del pignoramento al creditore procedente. Sorge spontaneo un dubbio: è normale che non ci sia corrispondenza con quanto presente nell'atto di pignoramento introduttivo e l'ordinanza di vendita? È possibile frazionare un bene pignorato? È possibile smembrare un compendio unico (dichiarato dal creditore nell'atto di pignoramento) prima dei 10 anni dalla sua costituzione? Il comportamento del C.T.U. che non si accorge di un fatto così grave non influisce sul corretto andamento del procedimento? Il giudice dopo la restrizione del pignoramento doveva ordinare al creditore di modificare il suo titolo? Per completezza è giusto dire che effettuando un'ispezione ipotecari alla conservatoria il pignoramento è correttamente iscritto. In attesa di un vostro cortese riscontro porgo cordiali saluti”
Consulenza legale i 30/12/2019
Due sono gli accadimenti che assumono un ruolo chiave nella fattispecie qui descritta, dall’analisi dei quali occorrerà muovere per rispondere alle singole domande poste, e precisamente:
  1. il frazionamento di un immobile pignorato senza preventiva autorizzazione giudiziale;
  2. gli effetti che la restrizione del pignoramento può avere sull’originario atto di pignoramento da cui ha preso origine l’intera procedura esecutiva.

Per affrontare il primo tema, quello relativo all’assenza di un provvedimento del Giudice che autorizzi il frazionamento catastale, occorre fare preliminarmente riferimento al dato normativo, ed in particolare alle seguenti norme:
  • il primo comma dell’art. 492 del c.p.c., riferito al pignoramento in generale, il quale dispone che “…il pignoramento consiste in una ingiunzione che l’ufficiale giudiziario fa al debitore di astenersi da qualunque atto diretto a sottrarre alla garanzia del credito….i beni che si assoggettano alla espropriazione”;
  • il primo comma dell’art. 555 del c.p.c., dettato in tema di espropriazione immobiliare, il quale dispone che il relativo atto di pignoramento, da notificare prima al debitore e successivamente trascrivere, deve indicare esattamente i beni ed i diritti reali immobiliari che si intendono sottoporre ad esecuzione, facendo riferimento agli estremi richiesti dal codice civile per l’individuazione dell’immobile ipotecato.

Dalla lettura dell’art. 492 c.p.c. si desume chiaramente quella che è la funzione precipua del pignoramento, ossia determinare un vincolo di destinazione su uno o più beni individuati dal debitore affinchè essi, una volta liquidati e trasformati in denaro, soddisfino il credito del creditore procedente e dei creditori eventualmente intervenuti nel processo di esecuzione.
Il bene pignorato, dunque, non si trova in un regime di indisponibilità assoluta e non cessa di appartenere al patrimonio del debitore, tant’è che quest’ultimo può perfino compiere sul bene pignorato atti di disposizione, i quali non saranno né nulli né, in qualche modo, invalidi o affetti da inefficacia assoluta, ma soltanto inopponibili al creditore procedente ex art. 2913 del c.c. (si parla di inefficacia relativa).

L’art. 555 c.p.c., invece, impone al creditore procedente di indicare esattamente, secondo gli elementi di individuazione prescritti dall’art. 2826 del c.c. per l’atto di concessione ipotecaria, i beni e/o i diritti immobiliari che intende sottoporre a pignoramento; dovranno, pertanto, specificarsi la natura del bene, il Comune in cui si trova ed i dati di identificazione catastale.
La medesima norma prevede, poi, che immediatamente dopo la sua notificazione, l’atto di pignoramento debba essere trascritto presso la competente conservatoria dei registri immobiliari.

Ora, sebbene l’evoluzione normativa abbia portato alla modifica dell’art. 2826 c.c. in forza del quale è stata attribuita particolare rilevanza, ai fini della identificazione degli immobili, ai dati catastali (adesso essenziali ai fini della pubblicità e della conseguente opponibilità ai terzi di dati obiettivi), tuttavia, deve riconoscersi che il dato catastale presenta anche delle criticità, tra cui il fatto che si tratta pur sempre di un dato c.d. statico.
Il bene pignorato, invece, come del resto quello ipotecato, non è un bene statico, ma rimane pur sempre un bene suscettibile di modifiche materiali ed economiche e soggetto ad evoluzione giuridica; è, dunque, possibile, a titolo meramente esemplificativo, che un suolo venga accorpato ad una striscia di terreno a scopo di migliore funzionalità o che un appartamento venga ampliato con acquisizione di un vano adiacente.
Le modifiche catastali che possono conseguire ad una modifica materiale del bene (come anche un eventuale frazionamento dell’unica particella originaria) non integrano di fatto alcun atto dispositivo del bene pignorato e, come tali, non necessitano per il loro compimento di una preventiva autorizzazione giudiziale.
A ciò si aggiunga che, secondo una tesi confermata anche nella giurisprudenza della Corte di Cassazione (cfr. Cass. N. 4612/1985; Cass. N. 8408/2011), l’atto di pignoramento immobiliare, pur se fosse incompleto degli estremi richiesti dall’art. 555 comma 1 c.p.c., sarebbe in ogni caso da ritenere valido allorchè tale incompletezza non si traduca in una assoluta incertezza nella individuazione del bene.

E’ stato a tal proposito affermato che il riferimento al dato catastale erroneo perché superato nel tempo potrebbe non dare luogo ad incertezza ex art. 2665 del c.c. qualora l’interprete sia comunque posto in condizione di identificare correttamente il bene; ciò impone che il riferimento a tale dato catastale, contenuto nell’art. 555 c.p.c., debba essere interpretato in modo “aperto”, cosicchè anche il riferimento ad un mappale spento, cioè sostituito da diverso identificativo, valutato nell’ambito della storia catastale del bene, può condurre, sulla base delle risultanze ipocatastali, ad un sua individuazione certa.
E’ proprio questo il caso degli identificativi catastali sostituiti con altri a seguito di riordino catastale o della variazione di subalterni a seguito di opere che non abbiano comunque variato la complessiva consistenza immobiliare (in tal caso sarebbe possibile la mera rettifica della formalità, senza dover ricorrere alla rinnovazione dell’atto).

Le superiori considerazioni, inoltre, in assenza di una specifica disciplina delle ipotesi di invalidità del pignoramento, trovano conferma nella disciplina generale degli atti processuali, ed in particolare al terzo comma dell’art. 156 del c.p.c., ove è detto che non può mai essere pronunciata la nullità di un atto processuale se l’atto ha comunque raggiunto lo scopo a cui è destinato, ciò che è proprio accaduto nel caso di specie, per come si vedrà occupandoci del secondo momento rilevante di questa fattispecie, ossia la successiva restrizione del pignoramento.

Quest’ultimo istituto risulta espressamente disciplinato dall’art. 496 c.p.c., inquadrabile tra quelle misure speciali che il codice processuale civile prevede per evitare eccessi nell’uso del procedimento di espropriazione forzata e la cui istanza postula la non contestazione dell’an e del quomodo dell’esecuzione (per le quali occorre avvalersi degli strumenti delle opposizioni ex artt. 615 o 617 c.p.c.).
In dottrina si è affermato che tale rimedio è applicabile non soltanto nel caso in cui l’eccesso di pignoramento derivi da una pluralità dei beni aggrediti, ma anche nel caso in cui il pignoramento abbia ad oggetto un unico bene; infatti, si è ritenuto che in tali casi sia applicabile analogicamente l’art. 2872 del c.c. dettato in materia di riduzione di ipoteche (ciò che conta è che il bene non sia indivisibile o insuscettibile di essere scomposto in più parti dotate di autonomia funzionale).

Una volta proposta l’istanza di riduzione, per la quale non sono previste forme particolari, il giudice dell’esecuzione (il quale ha al riguardo competenza esclusiva), se ne ravvisa i presupposti, dispone la riduzione con provvedimento avente forma di ordinanza, nella quale vengono individuati i beni da liberare, fornite eventuali disposizioni al custode e dato l’ordine di cancellazione della trascrizione sulle particelle fuoriuscite dalla procedura esecutiva.

Ciò che conta, almeno secondo l’opinione dottrinale prevalente, è che l’istanza di riduzione venga proposta prima dell’udienza di autorizzazione della vendita; di contrario avviso, invece, è la giurisprudenza di legittimità, secondo la quale non esiste alcun limite temporale all’istanza di riduzione.
Tale ordinanza può essere revocata o modificata mediante lo strumento dell’opposizione agli atti esecutivi, disciplinato dall’art. 617 del c.p.c. (rispettando il termine di venti giorni da tale norma previsto).

A questo punto, sulla base della disciplina a cui fin qui si è fatto riferimento, è possibile trarre le conclusioni che serviranno per rispondere alle singole domande poste.
  1. Si chiede se è normale che non ci sia corrispondenza con quanto presente nell’atto di pignoramento introduttivo e l’ordinanza di vendita.
La risposta è positiva (nel senso che è normale), in quanto quell’ordinanza è frutto di un potere attribuito alla parte debitrice di chiedere la riduzione dei beni pignorati e risponde al c.d. “principio della giusta esecuzione” (il quale impone di ritenere prevalente l’interesse del debitore alla libera disponibilità dei beni pignorati rispetto al rischio di future incapienze) nonché all’esigenza di garantire in qualunque fase il controllo di legalità sull’operato del creditore.
L’atto di pignoramento, dunque, resterà pur sempre valido come momento iniziale del procedimento di esecuzione forzata, mentre ciò che subisce una modifica è soltanto il suo oggetto, modifica che peraltro viene portata a conoscenza del creditore pignorante e dei creditori intervenuti come dispone l’art. 496 c.p.c. (in cui è detto “…sentiti il creditore pignorante e i creditori intervenuti…”).

  1. Con altra domanda si chiede se è possibile frazionare un bene pignorato.
Anche qui la risposta è positiva, in quanto il frazionamento non può qualificarsi come atto di disposizione giuridica del bene (in quanto tale inefficace nei confronti del creditore che abbia già trascritto il pignoramento, quale potrebbe essere ad esempio una divisione), ma risponde soltanto al fatto che il bene pignorato, a differenza del dato catastale che ha natura statica, non è un bene anch’esso statico, ma suscettibile di modifiche materiali ed economiche e soggetto ad evoluzione giuridica.
Tale risposta vale anche per l’altra domanda relativa alla possibilità di smembrare un compendio unico (dichiarato dal creditore nell’atto di pignoramento) prima dei dieci anni dalla sua costituzione.
Non vi è alcuna norma che pone un limite temporale al compimento di tale operazione, anche perché, si ripete, non si tratta di un atto dispositivo del bene.

Anche il comportamento del CTU non è in alcun modo censurabile, in quanto il compito dello stesso, e per il quale presta giuramento, è quello di determinare il valore di mercato dell’immobile, tenendo conto nel fare ciò di eventuali vizi, del suo stato d’uso e di manutenzione, dello stato di possesso, di eventuali vincoli ed oneri giuridici non eliminabili. Sembra evidente che, nell’espletamento di tale incarico, non possa assumere alcun rilievo la circostanza che l’immobile sia identificato con una o più particelle, in quanto ciò che conta, come detto nella parte introduttiva di questa consulenza, è che il bene possa individuarsi con certezza.

Per quanto concerne, infine, l’ultima delle domande poste, attinente alla sussistenza o meno di un obbligo del giudice, dopo la riduzione del pignoramento, di ordinare al creditore di modificare il suo titolo, la risposta è negativa.
Infatti, come è stato prima osservato, nel momento in cui viene emessa l’ordinanza di riduzione, il giudice ha soltanto i seguenti obblighi:
  1. individuare i beni da liberare;
  2. fornire eventuali disposizioni al custode;
  3. dare l’ordine della cancellazione della trascrizione relativamente ai beni liberati.
Da ciò che viene detto nel quesito, sembra proprio che tali obblighi siano stati rispettati, altrimenti non si spiegherebbe come mai in conservatoria il pignoramento risulti correttamente iscritto.


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