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Articolo 2872 Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

[Aggiornato al 10/06/2019]

Modalità della riduzione

Dispositivo dell'art. 2872 Codice civile

La riduzione delle ipoteche si opera riducendo la somma [2876] per la quale è stata presa l'iscrizione o restringendo l'iscrizione a una parte soltanto dei beni (1).

Questa restrizione può aver luogo anche se l'ipoteca ha per oggetto un solo bene, qualora questo abbia parti distinte o tali che si possano comodamente distinguere (2).

Note

(1) La riduzione dell'ipoteca, di regola, viene effettuata nel momento in cui il valore del bene è eccessivo, ma bisogna specificare che, qualora dopo la riduzione il credito garantito sia maggiore della somma ridotta, si potrà comunque verificare un'iscrizione suppletiva in base al titolo iniziale. Il legislatore prescrive qui una riduzione ex lege, diversamente dalla riduzione operata volontariamente dalla parti che si concretizza perciò in una rinuncia siapur parziale alla garanzia ipotecaria: il titolo per tale ipoteca consiste nel documento da cui discende il consenso da parte del creditore oppure in una vera e propria sentenza dalla quale derivi il diritto alla riduzione stessa.
(2) Generalmente l'azione di riduzione può avere luogo soltanto nell'ipotesi in cui vi siano più beni sottoposti a garanzia ipotecaria, tuttavia il comma 2 della presente disposizione prevede una peculiare deroga a ciò quando l'oggetto dell'ipoteca sia un unico immobile, precisando che è assolutamente necessaria la fedele osservanza degli artt. 720 e 722, inerenti alle disposizioni di pubblica economia e igiene.

Ratio Legis

La norma stabilisce la riduzione dell'ipoteca, che spetta al debitore, al terzo acquirente e ai creditori iscritti posteriormente e si deve eseguire attraverso l'annotazione a margine dell'iscrizione. Tale azione mira bilanciare l'esigenza di una iscrizione tempestiva della garanzia con l'interesse alla disponibilità del bene.

Spiegazione dell'art. 2872 Codice civile

La riduzione consensuale e capacità necessaria


La riduzione delle ipoteche può essere volontaria o consensuale e coattiva.

Il codice non si preoccupa della prima, che equivale a una rinuncia parziale del diritto di ipoteca, e però essendo permessa, la rinuncia totale al diritto di ipoteca, a fortiori deve ritenersi valida la rinuncia parziale. Se una parte del debito è stata soddisfatta l’ipoteca continua a gravare sull’immobile o su tutti gli immobili su cui fu concessa e per l’intera somma per la quale fu iscritta, per il principio dell’indivisibilità. Questo, però, non è di ordine pubblico, essendo posto a garanzia del creditore ipotecario, che può rinunciarvi riducendo l’ipoteca, che possiede, sia riguardo ai beni sui quali grava sia riguardo alla somma che garantisce.

Il codice non dice quale sia la capacità per consentire una riduzione d’iscrizione: valgono, in generale, i principi generali. Alcuni scrittori distinguono fra la rinunzia che si riferisce all'oggetto e quella che si ri­ferisce alla somma iscritta. Se la riduzione si riferisce all'immobile, essi dicono, siccome col restringerne .l'oggetto si rinunzia parzialmente ad un diritto reale, occorre la capacità per gli atti dispositivi. Quindi, in tal caso, il genitore esercente la patria potestà ed il tutore non potrebbero consentire la riduzione dell'ipoteca senza l'autorizzazione del giudice tutelare (articoli 320, 374, n. 2) ; il minore emancipato e l'inabilitato avrebbero bisogno del consenso del curatore e dell'autorizzazione del giudice tutelare (art. 374, I o comma, 424, 1° comma). Se, invece, la ri­duzione dell'ipoteca riguarda la somma iscritta, il creditore ipotecario, anche se non ha la capacità di disporre, può consentire la riduzione dell'ipoteca perchè nulla viene a perdere del credito, cui ha diritto.

Ma questa distinzione è giustamente respinta da altri perchè, anche quando la riduzione riguarda la somma iscritta, il creditore può ricevere danno in quanto può accadere, specie trattandosi di crediti illiquidi, che la somma, cosi ridotta, venga, in definitiva, a rappresentare meno di quanto è effettivamente dovuto. Devesi, infine, notare che il codice, per la cancellazione delle ipoteche, richiede la capacità di liberare il de­bitore, ed anzi vieta al rappresentante legale dell'incapace e ad ogni altro amministratore, anche debitamente autorizzati, di consentire la cancellazione dell’iscrizione se non sia soddisfatto il credito (art. 2883 del c.c.). Se, dunque, tanta prudenza la legge esige per la cancellazione dell’iscrizione, a maggior ragione questa deve chiedersi quando si tratta di riduzione, che non solo è una cancellazione parziale, ma colpisce la sostanza stessa del diritto, la quale, invece, non tocca la cancellazione perché riguarda solo la forma dell’iscrizione.


La riduzione coattiva. Oggetto della riduzione. Restituzione dell’ipoteca a parte di unico immobile: limite nell’indivisibilità dell’immobile

Come detto, il codice detta solo le norme per la riduzione coattiva.

La riduzione può avere un duplice oggetto, cioè o la restrizione della quantità dei beni vincolati con la iscrizione alla garanzia del credito o la restrizione della somma, che appare, nella iscrizione, costituire l'ammontare del credito ipotecario.

Sotto l'impero del codice preesistente si discuteva, se presa l’iscrizione sopra un solo immobile, l'interessato potesse pretendere la riduzione ad una sola parte di esso, com'era stabilito dal Motuproprio toscano del 1836, quale diceva che effetto della riduzione era di « restringere diritto reale del creditore da uno stabile ad una sua parte comodamente separabile ». I lavori preparatori di quel codice indussero net­tamente a far ritenere il contrario. Da essi, infatti, risulta che non fu accolta la proposta di modificare il testo dell'articolo 2024, perché si ri­tenne «per certo e fuori dubbio che l'ipoteca non possa essere ristretta ad una parte di uno stabile, ma soltanto ad uno o più degli stabili ipotecati ».

Malgrado questa intenzione del legislatore la grande maggioranza degli scrittori ritenne possibile la riduzione dell'ipoteca anche se essa fosse stata iscritta su un solo immobile, purché questo fosse divisibile, osservando che il testo dell'art. 2024 non si oppone a tale soluzione con il corrispondente testo del codice Napoleone (art. 2161), che contempla la riduzione della iscrizione nella espressa ipotesi di più distinti immo­bili, che ne sono gravati.

Con il secondo comma dell'articolo in esame ogni dubbio è stato eli­minato.

Non si può dubitare della ragionevolezza della disposizione. L'unico limite alla riduzione dell'ipoteca costituita sopra un solo immobile è la sua indivisibilità, giacché, da una parte non può restringersi la iscri­zione ad una frazione dell'immobile, la quale non avrebbe di per sé un'entità economica, e, dall'altra parte, non si può rendere illusoria l'ipoteca del creditore col fissarla sopra un valore, che non sarebbe capace di essere fissato con l'espropriazione forzata. Ma, data la divisibilità, non v'è nessuna ragione di negare all'interessato il beneficio della restrizione dell'iscrizione ad una parte sola dell’immobile, la quale sia sufficiente a garantire il creditore. Né a tale riduzione si oppone principio della indivisibilità dell' ipoteca, che è applicabile anche nel caso di più distinti immobili ipotecati senza che ciò valga ad impedire la riduzione dell'iscrizione.

Parte della dottrina (Melucci) notava che, col principio dell’indivisibilità dell’iscrizione a una parte dell’immobile, si verrebbe spesso a negare al debitore il beneficio della riduzione anche nel caso che l’iscrizione fosse messa in misura eccessiva sopra più immobili distinti, quando ciascuno di questi non presentasse un valore sufficiente alla garanzia del credito, mentre posti assieme rappresenterebbero un valore eccedente, anzi più del terzo del credito garantito (essendo condizione per ottenere la riduzione, come media, l’eccedenza di un terzo dell’importo dei crediti iscritti: art. 2875 del c.c. ).

Si supponga, infatti, che il creditore, per il suo credito di € 12.000, avesse preso iscrizione su due immobili del debitore, ciascuno del valore di 11.000, il debitore non potrebbe domandare alcuna riduzione dell'iscrizione, pur essendo il complessivo valore degl'immobili ipotecati quasi doppio del valore del :redito, in quanto la riduzione non potrebbe farsi, come sarebbe necessario, sopra una parte dell'uno o dell'altro dei due immobili, non po­tendo farsi su tutto un immobile perchè l'altro, che resterebbe vincolato, non presenterebbe una garanzia sufficiente pel creditore. La riduzione non presenterebbe una garanzia sufficiente per il creditore. Essa, quindi sarebbe possibile solo quando uno di quei due immobili presentasse un un valore di oltre 12.000, e l'altro un valore al di sotto di 12.000, perché in tal caso si cancellerebbe la iscrizione su questo e rimarrebbe sull'altro, sufficiente a garantire il creditore. Ora tutto questo sembra ingiustificabile a danno dell'ipotecato, però non si può dubitare dell'op­portunità della norma contenuta nel secondo comma di questo articolo.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

Massime relative all'art. 2872 Codice civile

Cass. civ. n. 4428/2001

Il proprietario di più immobili (nella specie, un lotto di villini) gravati, nel loro insieme, da ipoteca suscettibile di riduzione perché iscritta in eccesso rispetto al loro complessivo valore conserva il diritto e l'interesse ad ottenere la riduzione dell'ipoteca stessa (con riferimento al valore dei beni alla data della decisione) anche se, al momento di proporre la relativa domanda, abbia alienato parte di detti immobili a persone cui l'esistenza dell'ipoteca era nota, potendo la riduzione stessa operare, del tutto legittimamente, anche liberando dal vincolo reale gli immobili venduti e concentrando l'iscrizione su quelli di cui il debitore sia rimasto proprietario (con conseguente sua sottoscrizione al rischio della responsabilità, ex art. 1482, terzo comma. c.c., cui sarebbe invece tenuto nei confronti dei compratori ove il creditore, in caso di mancato adempimento, ritenga di soddisfarsi sugli immobili venduti anziché su quelli rimasti al debitore stesso).

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