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Articolo 2659 Codice Civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

[Aggiornato al 27/03/2024]

Nota di trascrizione

Dispositivo dell'art. 2659 Codice Civile

Fonti → Codice Civile → LIBRO SESTO - Della tutela dei diritti → Titolo I - Della trascrizione → Capo I - Della trascrizione degli atti relativi ai beni immobili

Chi domanda la trascrizione di un atto fra vivi deve presentare al conservatore dei registri immobiliari, insieme con la copia del titolo, una nota in doppio originale [2665](1), nella quale devono essere indicati [2669]:

  1. 1) il cognome ed il nome, il luogo e la data di nascita e il numero di codice fiscale delle parti, nonché il regime patrimoniale delle stesse, se coniugate [159], secondo quanto risulta da loro dichiarazione resa nel titolo o da certificato dell'ufficiale di stato civile; la denominazione o la ragione sociale, la sede e il numero di codice fiscale delle persone giuridiche, delle società previste dai capi II, III e IV del titolo V del libro quinto e delle associazioni non riconosciute, con l'indicazione, per queste ultime e per le società semplici [2251], anche delle generalità delle persone che le rappresentano secondo l'atto costitutivo. Per i condominii devono essere indicati l'eventuale denominazione, l'ubicazione e il codice fiscale(2);
  2. 2) il titolo di cui si chiede la trascrizione e la data del medesimo [2658];
  3. 3) il cognome e il nome del pubblico ufficiale che ha ricevuto l'atto o autenticato le firme, o la autorità giudiziaria che ha pronunziato la sentenza [2657];
  4. 4) la natura e la situazione dei beni a cui si riferisce il titolo, con le indicazioni richieste dall'articolo 2826, nonché nel caso previsto dall'articolo 2645 bis, comma 4, la superficie e la quota espressa in millesimi di cui a quest'ultima disposizione(3).

Se l'acquisto, la rinunzia o la modificazione del diritto sono sottoposti a termine o a condizione, se ne deve fare menzione nella nota di trascrizione. Tale menzione non è necessaria se, al momento in cui l'atto si trascrive, la condizione sospensiva si è verificata o la condizione risolutiva è mancata ovvero il termine iniziale è scaduto [2660 n. 6, 2668](4).

Art. precedenteprec. Art. successivosucc.

Note

(1) La trascrizione della nota è effettuata a favore di colui che ottiene un vantaggio, ossia l'acquirente o il creditore pignorante, e, nello stesso tempo, contro l'altra parte, cioè l'alienante o il debitore.
(2) Questo periodo è stato così inserito dalla L. 11 dicembre 2012, n. 220 ed è in vigore dal 17 giugno 2013: per effetto della riforma del condominio, colui che chiede la trascrizione nei registri immobiliari di un atto tra vivi deve presentare al conservatore una nota nella quale devono essere indicati, per i condominii, anche l'eventuale denominazione, l'ubicazione e codice fiscale.
(3) Numero modificato dall'art. 3, D. L. 31 dicembre 1996, n. 669 (Disposizioni urgenti in materia tributaria, finanziaria e contabile a completamento della manovra di finanza pubblica per l'anno 1997), convertito con la L. 28 febbraio 1997, n. 30.
(4) Nel caso in cui vi siano indicazioni discordanti tra nota e titolo (v. 2657), quest'ultimo prevale in quanto vero presupposto cardine della trascrizione.

Ratio Legis

La nota di trascrizione è uno strumento fondamentale alla pari del titolo (v. 2657) e sintetizza le parti, l'essenza e la natura del diritto nonché le caratteristiche del bene.

Spiegazione dell'art. 2659 Codice Civile

Formalità per la trascrizione: titolo

Nell’art. 2657 e nei successivi sono indicate le formalità richieste per la trascrizione. L’ art. 2657 del c.c. (che riproduce a un accenno l’art. 1935 del Codice del 1865) sancisce il principio che il titolo in forza del quale si può eseguire la trascrizione deve essere contenuto in un atto scritto che abbia il carattere dell’autenticità. Tale è la sentenza. Non è necessario ai fini della trascrizione che essa sia passata in giudicato.

Atti pubblici sono quelli ricevuti da notaio. Inoltre i vari atti d'autorità giudiziaria od amministrativa cui si riferiscono le modificazioni di rapporti giuridici privati di cui abbiamo fatto parola commentando gli articoli 2643 e 2645. Lo sono del pari, con riguardo alle domande di cui agli articoli 2652 e 2653, le citazioni per atto di usciere e le com parse redatte da procuratore legale. Il documento che contiene la do­manda giudiziale deve essere munito della relazione di notifica alla controparte (art. 2658, 2 comma).

L'autenticazione della sottoscrizione nelle scritture private deve es­sere effettuata nelle forme prescritte (art. 2703). L'accertamento giu­diziale deve risultare dal provvedimento del giudice, che perciò deve esser allegato alla scrittura. L'autenticazione deve intendersi quale un requisito per l'effettuazione della trascrizione, essendo necessario che sussista una base idonea, obbiettivamente valutabile, per una pubbli­cità che è destinata a manifestare i suoi effetti erga omnes. Ciò non contrasta pertanto col fatto che basta la semplice scrittura quale forma dell'atto nei rapporti fra le parti.

Per gli atti seguiti all'estero, la legalizzazione da parte delle autorità consolari è requisito per la efficacia.

Chi domanda di trascrivere deve presentare al conservatore dei registri immobiliari, copia autenticata della sentenza o atto pubblico da trascriversi. Ove si tratti di scritture private, deve presentarsi l'ori­ginale: può bastare ancor qui una copia autenticata, nel caso che l’originale si trovi depositato in un pubblico archivio o negli atti di un semplice estratto di tutto o di parte non sarà sufficiente. Un unico titolo può contenere atti diversi: dal momento che non il titolo per intero deve trascriversi ma solo la nota, potrà essere esclusa la trascrizione di quegli atti contenuti nel titolo che non vengano in questione. Ciò tuttavia non sembra esimere dalla necessità di esibire la copia integrale del titolo. Una considerazione della connessione esi­stente fra più atti, sia pur destinato ciascuno ad avere una efficacia indipendente, può notevolmente influire nel lumeggiare la portata di un singolo atto compreso nel titolo. Ciò che può dubitarsi è se vera­mente debba parlarsi di nullità della trascrizione in tale ipotesi : se è integrale almeno la copia dell'atto da trascriversi, lo scopo della trascrizione è raggiunto. Si può chiedere al più se il conservatore potrà rifiutarsi di procedere alla trascrizione ove si avveda che alcune parti (non però l'atto da trascrivere) del titolo presentatogli siano per siano per estratto.

Un diverso problema è se debbano presentarsi i documenti che provano l'esistenza di atti accessori ma separati (non compresi cioè nel contesto del titolo), che integrano l'atto principale stabilendone gli estremi di efficacia o validità (es. procure, autorizzazioni). Poiché il nostro sistema di pubblicità non tende a garantire la validità dell'atto trascritto, deve ritenersi che la presentazione di quei documenti non possa in alcun modo riguardare la validità della trascrizione ; né il conservatore può rifiutarsi di procedere alla trascrizione, dal momento ch'egli deve limitarsi a un esame esterno del titolo che gli è presentato, senza che gli sia dato, dalla lettura di esso, arguire la presenza di altri atti, fuori di esso, che ne integrano la validità.


Nota di trascrizione

Insieme con la copia del titolo deve presentarsi una nota in doppio originale ove siano indicati gli estremi essenziali dell'atto da trascriversi (art. 2659). Tali estremi riguardano le parti (nome, pater­nità, domicilio o residenza) e il pubblico ufficiale che ha ricevuto l'atto o autenticate le firme, o l'autorità giudiziaria che ha pronunciato la sentenza ; il titolo con relativa data e i beni cui si riferisce il titolo. Il bene deve essere designato con l'indicazione. della sua natura, con gli estremi catastali e con almeno tre dei confini (art. 2826).

Una importante innovazione è quella contenuta nell’ultimo comma, ove si richiede la menzione nella nota delle determinazioni accessorie, termine e condizione, colmandosi cosi una lacuna della vecchia legge che aveva giustificato concezioni errate. Il termine e la condizione hanno infatti una diretta influenza sulla efficacia della trascrizione. Naturalmente perché la menzione sia necessaria, l'influenza del ter­mine o della condizione deve sussistere al momento in cui si procede alla trascrizione. Cosi sarebbe superflua la menzione se, al momento della trascrizione, la condizione sospensiva si fosse già verificata o la condizione risolutiva fosse mancata o il termine iniziale fosse scaduto. E si procederà alla cancellazione della indicazione della condizione o del termine, allorché quelle circostanze si verificheranno successivamente alla trascrizione e risultino da sentenza o anche da semplice dichiarazione unilaterale della parte in danno della quale la condizione si è verificata o è mancata, o il termine è scaduto (art. 2668 del c.c.).

Necessaria la menzione se la condizione possa ancora verificarsi o il termine debba scadere ; e, del pari, se la condizione sospensiva sia mancata o la condizione risolutiva si sia verificata o il termine finale sia scaduto : in tali casi infatti l'influenza delle determina­zioni accessorie è ancora presente, tanto presente anzi Che la stessa ef­ficacia dell'atto ne è tolta di mezzo ; per cui, praticamente, la menzione di quegli estremi vale ad avvertire i terzi che l'atto stesso, se pur tra­scritto, è inefficiente.

Le note da presentare sono due o, come si esprime la legge, una in doppio originale. Talora è richiesta ai fini fiscali anche la presentazione di una copia della nota la quale sarà dal conservatore vidimata e tra­smessa all'ufficio del registro. Ciò avviene allorché, trattandosi di atto pubblico o di sentenza, si domandi la trascrizione prima che si sia pro­ceduto al pagamento dell'imposta di registro (art. 2669 del c.c.).

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

1091 Nella parte relativa alle forme della trascrizione le innovazioni alle corrispondenti disposizioni del codice del 1865 non sono rilevanti né per numero ne per importanza. Basterà accennare a quelle che hanno una qualche rilevanza sostanziale. L'art. 2659 del c.c. prescrive che nella nota di trascrizione deve essere fatta menzione del termine o della condizione a cui l'atto da trascrivere sia soggetto, e la medesima disposizione ripetuta dall'art. 2660 del c.c. per le note di trascrizione relative a disposizioni testamentarie, per le quali si stabilisce inoltre che deve essere menzionato il vincolo di sostituzione fedecommissaria, qualora questa sia stata disposta a norma dell'art. 692 del c.c.. Nessun dubbio può sorgere sull'opportunità che tali modalità dell'acquisto inter vivos o mortis causa risultino dalla nota di trascrizione, dato che il suo contenuto, Inserito nei registri, è di più facile consultazione e quindi molto più accessibile ai terzi, il dubbio può invece sorgere sulla sanzione che debba essere posta per l'ipotesi d'inosservanza del precetto della legge. In astratto si può anche pensare che la soluzione più logica e radicale sia nella inopponibilità ai terzi delle modalità che, pur risultando dal titolo consegnato al conservatore, non vengano inserite nella nota di trascrizione. Ma questa soluzione è apparsa eccessiva anzitutto perché distrugge l'efficacia di elementi risultanti dal titolo e che nell'economia di esso hanno certo una funzione essenziale, e in secondo luogo perché non vi è ragione di porre a priori una così grave sanzione dal momento che i terzi possono, usando la diligenza normale, rendersi conto, consultando il titolo, del grado della sua efficacia. Parimenti eccessiva mi è sembrata la soluzione di ritenere nulla la trascrizione quando nella nota non sia fatta menzione della condizione o del termine, e di obbligare quindi alla rinnovazione della trascrizione, tanto più che, come aveva giustamente osservato la Commissione Reale, non è sempre facile decidere prima facie se si tratti di condizione o di modus, o spesso è difficile trovare una formula sintetica e completa da inserirsi nella nota. E' sembrato perciò più conveniente, dal punto di vista pratico, far capo alla disposizione generale dell'art. 2665 del c.c., per il quale l'omissione o l'inesattezza di alcuna delle indicazioni richieste nella nota non nuoce alla validità della trascrizione, eccetto che induca incertezza sulla persona, sul bene o sul rapporto giuridico, a cui si riferisce l'atto da trascrivere. Dovrà quindi il giudice esaminare caso per caso, attraverso un prudente apprezzamento delle circostanze concrete, se la mancata o difettosa menzione nelle note della condizione o del termine abbia tale influenza da produrre una sostanziale incertezza in ordine al rapporto giuridico a cui l'atto si riferisce. In caso affermativo la trascrizione eseguita sarebbe nulla e perciò essa non potrebbe produrre alcun effetto se non venisse esattamente rinnovata. Si può incidentalmente rilevare che la disposizione dell'art. 2665 migliora notevolmente la corrispondente disposizione dell'art. 1940 del codice del 1865, non solo perché in quella si parla genericamente di rapporto giuridico invece che di trasferimento, ma anche perché la legge non qualifica più il grado dell'incertezza (assoluta incertezza, diceva invece l'art. 1940), lasciando al giudice la più ampia libertà di apprezzamento. L'onere di menzionare nelle note l'esistenza della condizione e del termine è escluso nel caso in cui si tratti di condizione sospensiva verificata, di condizione risolutiva mancata o di termine iniziale scaduto. In questi casi, infatti, poiché l'atto che si trascrive è divenuto pienamente efficace, la menzione di quegli elementi sarebbe evidentemente superflua. Diversamente invece accade nei casi in cui si tratti di condizione sospensiva mancata, di condizione risolutiva verificata e di termine finale scaduto, perché allora la trascrizione dell'atto, ormai divenuto inefficace, senza la menzione di quegli elementi, potrebbe indurre in inganno i terzi. Alla pubblicità di questi elementi accidentali del negozio si coordina poi la disposizione dell'ultimo comma dell'art. 2668 del c.c., che prevede le ipotesi in cui devo essere cancellata l'indicazione della condizione o del termine e si stabilisce che titolo sufficiente per far luogo alla cancellazione, oltre che la sentenza, è la dichiarazione anche unilaterale della parte in danno della quale la condizione è mancata o si è verificata ovvero il termine è scaduto.

Massime relative all'art. 2659 Codice Civile

Cass. civ. n. 376/2021

Nei rapporti tra coniugi già in regime di comunione legale dei beni, dal combinato disposto degli artt. 2659, comma 1, e 191 commi 1 e 2 c.c., si ricava che non diviene di proprietà comune l'immobile acquistato da uno solo di essi dopo la loro separazione personale dal momento che quest'ultima costituisce causa di scioglimento della comunione medesima con la decorrenza prevista dall'art. 191, comma 2, c.c.; invece, per l'opponibilità ai terzi degli effetti dello scioglimento della comunione legale derivante dalla separazione personale dei coniugi, relativamente all'acquisto di beni immobili o mobili registrati, avvenuto con dichiarazione dello status di separato, da parte del coniuge acquirente, deve considerarsi necessaria e sufficiente la sola trascrizione nei registri immobiliari recante la corrispondente indicazione (cioè l'esistenza di un regime patrimoniale di separazione dei beni), indipendentemente dall'annotazione del provvedimento di separazione a margine dell'atto di matrimonio. (Nella specie la S.C., nell'applicare il principio, ha ritenuto non opponibile, al fallimento del marito, l'acquisto di un immobile da parte della moglie separata, non risultando lo scioglimento della comunione dalla nota di trascrizione della compravendita immobiliare). (Rigetta, CORTE D'APPELLO PALERMO, 20/10/2014).
(Cassazione civile, Sez. I, ordinanza n. 376 del 13 gennaio 2021)

Cass. civ. n. 11687/2018

Riguardo ai fabbricati per i quali sia stata presentata una denuncia di variazione e che non abbiano ancora ottenuto l'identificazione catastale definitiva, ai fini della validità della trascrizione non occorre che la nota riporti i dati catastali con cui l'immobile era individuato nella precedente formalità, ma è sufficiente che essa indichi il numero e l'anno di protocollo della suddetta denuncia di variazione. (Cassa con rinvio, CORTE D'APPELLO CATANZARO, 12/03/2016).
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 11687 del 14 maggio 2018)

Cass. civ. n. 21115/2015

Riguardo al fabbricato per il quale sia stata presentata una denuncia di variazione, ma non sia ancora seguita l'identificazione catastale definitiva, ai fini della validità della trascrizione non occorre che la nota riporti i dati catastali con i quali l'immobile era individuato nella precedente formalità, ma basta che essa indichi il numero di protocollo della denuncia di variazione. (Cassa con rinvio, App. Firenze, 17/09/2009).
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 21115 del 19 ottobre 2015)

Cass. civ. n. 17493/2014

In tema di condominio negli edifici, per l'opponibilità delle servitù reciproche costituite dal regolamento contrattuale, non è sufficiente indicare nella nota di trascrizione il regolamento medesimo, ma, ai sensi degli artt. 2659, primo comma, n. 2, e 2665 cod. civ., occorre indicarne le specifiche clausole limitative. (Cassa con rinvio, App. Ancona, 13/10/2007).
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 17493 del 31 luglio 2014)

Cass. civ. n. 14440/2013

In tema di trascrizione, l'inesattezza nella nota di cui all'art. 2659 cod. civ. dell'indicazione della data di nascita del dante causa di un trasferimento immobiliare, con conseguente annotazione del titolo nel conto di diverso soggetto, determinando incertezza sulla persona a cui si riferisce l'atto, nuoce, ai sensi dell'art. 2665 cod. civ., alla validità della trascrizione stessa, da considerarsi, in concreto, occulta ai terzi, i quali non sono posti in grado, secondo gli ordinari criteri nominativi di tenuta di registri immobiliari, di conoscere l'esistenza di tale atto.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 14440 del 7 giugno 2013)

Cass. civ. n. 18892/2009

Per stabilire se e in quali limiti un determinato atto trascritto sia opponibile ai terzi deve aversi riguardo esclusivamente al contenuto della nota di trascrizione, dovendo le indicazioni riportate nella nota stessa consentire di individuare, senza possibilità di equivoci e di incertezze, gli estremi essenziali del negozio ed i beni ai quali esso si riferisce, senza necessità di esaminare anche il contenuto del titolo, che insieme con la nota, viene depositato presso la conservatoria dei registri immobiliari. (Nella specie, non riportando la nota di trascrizione della citazione di un giudizio di verificazione di una vendita immobiliare, il prezzo di vendita, nonostante nella citazione fosse trasfuso per intero il contratto, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata con la quale era stata ritenuta la inidoneità della trascrizione della citazione a far decorrere il termine di decadenza per l'esercizio dell'azione di riscatto da parte del locatario, ai sensi dell'art. 39 della legge n. 392 del 1978).
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 18892 del 31 agosto 2009)

Cass. civ. n. 14577/2007

In tema di prova dei diritti reali, la nota di trascrizione, quale documentazione amministrativa, non costituisce né «atto di parte» né valida fonte di prova in ordine al contenuto del titolo cui si riferisce, ma uno degli elementi sui quali il giudice può fondare il proprio convincimento. (Nella specie, era stata censurata la sentenza che aveva ritenuto la legittimazione di una parrocchia a chiedere la cessazione del comodato su di un fondo, per non essere la nota di trascrizione idonea a dimostrarne la sua proprietà, in quanto «atto di parte» difforme dal decreto di trasferimento della diocesi che non contemplava gli estremi del terreno; la S.C., poiché la corte di merito aveva esaminato entrambi i documenti e deciso con ampia e convincente motivazione, ha rigettato il motivo di ricorso della comodataria).
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 14577 del 22 giugno 2007)

Cass. civ. n. 264/2006

I principi in tema di trascrizione sono finalizzati, in via principale, a dirimere il possibile conflitto fra più acquirenti dello stesso immobile o bene mobile registrato, con la conseguenza che all'eventuale inesattezza della nota di trascrizione (nella specie riferibile all'insufficiente descrizione di beni immobili gravati da vincolo ipotecario, siccome indicati senza riportare i numeri di foglio e di mappa) — oggetto di un apprezzamento di fatto insindacabile in sede di legittimità — consegue soltanto l'inopponibilità nei confronti del terzo in buona fede, essendo la trascrizione, a tal fine, invalida.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 264 del 11 gennaio 2006)

Cass. civ. n. 368/2005

La nota di trascrizione di un atto tra vivi relativo ad un bene immobile deve contenere, ai sensi dell'art. 2659, n. 4, c.c., le indicazioni riguardanti la natura e la situazione dei beni a cui si riferisce il titolo, le quali debbono consentire di individuare, senza possibilità di equivoci e di incertezze, gli estremi essenziali dell'atto ed il bene al quale esso si riferisce, in quanto hanno la funzione di stabilire i limiti entro i quali l'atto trascritto è opponibile ai terzi, restando, viceversa, esclusa la possibilità di attingere all'uopo ad elementi diversi da quelli indicati nella nota di trascrizione, la cui funzione di fonte della pubblicità immobiliare, sulla base di un principio di autoresponsabilità del trascrivente, non è venuta meno per effetto della introduzione del sistema di informatizzazione di cui alla legge n. 52 del 1985.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 368 del 11 gennaio 2005)

Cass. civ. n. 8856/2001

In tema di trascrizione, quali che siano stati i preliminari che abbiano dato luogo alla formazione dell'atto soggetto a detta forma di pubblicità, la nota trascrizione deve menzionare esclusivamente codesto atto, produttivo dell'effetto (traslativo, costitutivo, modificativo od estintivo) in relazione al quale la trascrizione è necessaria, mentre ogni altra, ed eventualmente diversa, indicazione in essa riportata è priva di valore. (Principio affermato con riferimento ad una nota trascrizione contenente, tra l'altro, l'indicazione del prezzo della compravendita di un fondo rustico, artatamente aumentato dall'alienante per evitare l'esercizio del diritto di prelazione da parte dell'avente diritto. La Suprema Corte, considerato che l'avente diritto aveva tardivamente esercitato il proprio diritto per avere successivamente appreso, dall'esame dell'atto di compravendita, che il prezzo corrisposto era notevolmente inferiore a quello risultante dalla nota di trascrizione, ha rigettato la domanda, affermando il principio di diritto di cui in massima).
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 8856 del 28 giugno 2001)

Cass. civ. n. 8964/2000

Per stabilire se ed in quali limiti un determinato atto o una domanda giudiziale trascritti siano opponibili ai terzi, occorre aver riguardo esclusivamente al contenuto della nota di trascrizione, dovendo le indicazioni riportate nella nota stessa consentire di individuare senza possibilità di equivoci e di incertezze gli estremi essenziali del negozio ed i beni ai quali esso si riferisce, o il soggetto nei cui confronti la domanda sia rivolta, senza potersi attingere elementi dai titoli presentati e depositati con la nota stessa, ed a nulla rilevando in contrario la circostanza della introduzione del nuovo sistema informatico di trascrizione ad opera della L. 27 febbraio 1985, n. 52, che, all'art. 17, si limita a stabilire che le note di trascrizione o iscrizione di cui agli artt. 2659, 1660 e 2839 c.c. debbono essere redatte su modelli a stampa, conformi a quelli approvati con decreto ministeriale; che (secondo comma) apposita nota, in doppio esemplare, deve essere parimenti presentata, con le modalità di cui al precedente comma, per ogni formalità di annotazione; che (terzo comma) ciascuna nota non può riguardare più di un negozio giuridico o convenzione oggetto dell'atto di cui si chiede la trascrizione, l'iscrizione o l'annotazione. Da tali previsioni si evince che non sono venuti meno, a seguito della entrata in vigore della citata legge, né la funzione di fonte della pubblicità immobiliare, che l'ordinamento attribuisce alla nota di trascrizione, né il cosiddetto «principio di autoresponsabilità», secondo il quale, essendo la nota trascrizione un atto di parte, gli effetti connessi alla formalità della trascrizione si producono in conformità ed in stretta relazione al contenuto della nota stessa.
(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 8964 del 5 luglio 2000)

Cass. civ. n. 1135/2000

Poiché la trascrizione sui registri immobiliari è informata al criterio della ricerca per nome del soggetto cui si riferisce, qualora, per errore della Conservatoria, la trascrizione, ancorché la nota sia stata correttamente redatta, venga repertoriata a carico di persona diversa dall'alienante dell'immobile, pub conseguentemente derivarne — secondo un apprezzamento di fatto incensurabile in sede di legittimità — l'invalidità della trascrizione e la sua inopponibilità ai terzi in buona fede (che non hanno l'onere di esaminare altri atti o documenti ovvero il registro generale d'ordine); né la correzione dell'errore, operata in epoca successiva alla trascrizione di pignoramenti effettuati da creditori in buona fede, può avere effetti ex tunc e sanare l'irregolarità originaria in pregiudizio di tali creditori.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1135 del 2 febbraio 2000)

Cass. civ. n. 8448/1998

In tema di trascrizione, qualora un contratto di compravendita di un fondo contenga una ulteriore convenzione, costitutiva di un diritto di servitù in favore dell'immobile alienato ed a carico di altro fondo di proprietà del venditore, è necessario, in sede di redazione della relativa nota, menzionare non soltanto il trasferimento del diritto di proprietà, ma anche la costituzione di quello di servitù, poiché, in assenza di tale ultima indicazione, il titolo costitutivo del diritto reale limitato, non potendo legittimamente dirsi trascritto, non sarà opponibile ai successivi acquirenti del fondo servente (salvo il caso in cui la servitù non risulti espressamente menzionata e riconosciuta in quest'ultimo titolo di acquisto).
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 8448 del 25 agosto 1998)

Cass. civ. n. 12429/1995

Il disposto dell'art. 2659 primo comma n. 1 c.c., già prima delle modificazioni apportate dall'art. 1 della legge 27 febbraio 1985, n. 52, esigeva, nelle note di trascrizione riguardanti persone giuridiche, la esatta indicazione della denominazione o ragione sociale, in considerazione delle modalità pratiche di attuazione della pubblicità immobiliare, impiantata su base personale, che consente di effettuare le visure delle note di trascrizione solo sulla base degli esatti dati di identificazione delle persone giuridiche.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 12429 del 1 dicembre 1995)

Cass. civ. n. 6269/1995

Nel caso di trasferimento in blocco di immobili le finalità previste dalla trascrizione sono realizzate anche quando nella relativa nota sono inseriti elementi di individuazione riferiti al complesso immobiliare che consentano comunque di accertare che il trasferimento riguarda i singoli beni da cui tale complesso è costituito, particolarmente quando il complesso immobiliare è costituito dall'intero piano di un edificio, cioè da un bene di per sé suscettibile di autonoma individuazione in natura. Ne consegue che il terzo non può eccepire la nullità della trascrizione con riferimento ad uno degli appartamenti dai quali è costituito un piano di un edificio, assumendo la mancata precisazione degli elementi in base ai quali tale appartamento sarebbe autonomamente individuabile rispetto agli altri appartamenti dello stesso piano, unitamente ai quali è stato trasferito, quando nella nota sono comunque inseriti elementi che consentano di stabilire che oggetto del trasferimento è stato il piano nella sua interezza.
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 6269 del 3 giugno 1995)

Cass. civ. n. 7515/1986

L'art. 2659, primo comma, n. 2, c.c., secondo cui nella nota di trascrizione devono essere indicati il titolo di cui si richiede la trascrizione e la data del medesimo, va interpretato in collegamento con il successivo art. 2665 il quale stabilisce che l'omissione o l'inesattezza delle indicazioni richieste nella nota non nuoce alla validità della trascrizione «eccetto che induca incertezza sulle persone, sul bene o sul rapporto giuridico a cui si riferisce l'atto». Ne consegue che dalla nota deve risultare non solo l'atto in forza del quale si domanda la trascrizione ma anche il mutamento giuridico, oggetto precipuo della trascrizione stessa, che quell'atto produce in relazione al bene. Pertanto, in caso di regolamento di condominio c.d. contrattuale, non basta indicare il medesimo ma occorre indicare le clausole di esso incidenti in senso limitativo sui diritti dei condomini sui beni condominiali (o sui beni di proprietà esclusiva).
(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 7515 del 15 dicembre 1986)

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C. B. chiede
lunedì 03/04/2023
“Con atto pubblico del 1969, Tizio, padre di Caio e di Sempronio, vendeva al figlio Caio una parte del fondo di sua proprietà, con annesso fabbricato.
Con espressa clausola le parti (Tizio e Caio) stabilivano che, "qualora la restante proprietà del venditore (Tizio) fosse stata in seguito comunque trasferita ad un suo erede maschio e questi avesse desiderato costruirsi un garage per una sola autovettura, l'odierno acquirente del fondo (Caio) si obbligava a trasferirgli, a tale scopo, una porzione del cortile di pertinenza dell'immobile acquistato; qualora però questo erede vendesse o locasse quanto acquistato dal padre, questo diritto sarebbe cessato, senza alcun rimborso, neanche per eventuale costruzione avvenuta."
Sempronio, figlio di Tizio e fratello di Caio, nel 1973 acquista dallo stesso genitore la restante limitrofa proprietà e, dopo avere invano chiesto al fratello Caio la cessione dell'area di cortile per la suddetta costruzione, lo conveniva in giudizio affinché il Giudice lo dichiarasse tenuto, in forza della clausola predetta, al trasferimento della porzione di cortile.
Dopo tre gradi di giudizio, con alterni esiti, la Cassazione, ritenendo corretta la qualificazione di contratto a favore del terzo della clausola predetta, condannava Caio a cedere al fratello l'area cortilizia in questione.
Dopo il decesso di Sempronio, avvenuto nel 2022, gli eredi hanno avviato la procedura per vendere l'intera proprietà.
Il quesiti sono:
1) In caso di effettiva vendita della proprietà di Sempronio, da parte dei suoi eredi, ha validità la parte finale della clausola che prevede l'estinzione del diritto di proprietà acquisito da Sempronio?
2) In caso affermativo, quali passi sono necessari per rendere esecutivo quanto disposto nella clausola stessa ?
Grazie.”
Consulenza legale i 16/04/2023
Un passaggio fondamentale del caso in esame è quello relativo alla qualificazione che la Corte di Cassazione ha voluto riconoscere alla clausola inserita nel contratto di compravendita del 1969, attribuendole natura di contratto a favore di terzo.
In particolare, lo schema fatto proprio dalla Corte di legittimità dovrebbe risultare il seguente:
il compratore-promittente (Italo) si obbligava nei confronti del venditore-stipulante (Raffaele) a trasferire al successore maschio di Raffaele (terzo beneficiario) una porzione del fondo acquistato dal padre per realizzarvi una autorimessa.
Il secondo comma dell’art. 1411 del c.c. dispone che, se non vi è alcun patto contrario, il terzo acquista il diritto contro il promittente per effetto della sola stipulazione, precisando che la dichiarazione del terzo di voler profittare di quella stipulazione vale soltanto a rendere immodificabile la stessa.

Realizzatosi, dunque, nel 1973 il trasferimento della restante proprietà di Raffaele in favore di Valerio, figlio maschio nonché futuro erede dello stesso venditore, si è sostanzialmente verificata la condizione sospensiva al cui avveramento risultava subordinato il prodursi degli effetti del contratto a favore di terzo (con la conseguenza che da quel momento Italo, in adempimento della promessa a cui si era obbligato nel contratto del 1969, avrebbe dovuto trasferire volontariamente a Valerio la porzione di terreno indicata in atti).

A questo punto, prende vigore la seconda parte della clausola, per effetto della quale il trasferimento promesso, ed a cui è stata data esecuzione con provvedimento giudiziale (per mancato adempimento spontaneo del promittente acquirente), dovrà intendersi risolto al verificarsi di una ulteriore condizione (questa volta risolutiva), ovvero la successiva vendita o locazione a terzi estranei della proprietà acquistata da Valerio.
Il punto debole di questa clausola, tuttavia, sta nel fatto che di essa non viene fatta alcuna menzione nella nota di trascrizione del contratto di vendita del 1969, con l’inevitabile conseguenza che non potrà in alcun modo essere opposta nei confronti dei terzi estranei (assumendo soltanto efficacia meramente obbligatoria per le parti stipulanti).

Ciò significa che gli eredi di Valerio, soggetti diversi dalle parti originarie che hanno concluso il contratto di vendita del 1969, potranno liberamente alienare a terzi la proprietà nella loro interezza, compresa la porzione di fondo acquistata in adempimento del contratto a favore di terzo, non potendosi in alcun modo ritenere vincolati da quella clausola.
In tal senso può argomentarsi da quanto espressamente previsto all’ultimo comma dell’art. 2659 c.c., ove viene disposto che, ai fini della opponibilità ai terzi, la sussistenza di una condizione o di un termine (inseriti in un contratto e dai quali viene fatto dipendere l’acquisto, la rinunzia o la modificazione di un diritto) deve essere menzionata nella nota di trascrizione.
In mancanza di ciò (come accaduto nel caso di specie), quella clausola sarà in grado di esplicare soltanto efficacia obbligatoria tra le parti, e ciò in conformità al principio di carattere generale che sorregge il nostro ordinamento giuridico, ovvero quello secondo cui gli effetti del contratto devono intendersi limitati alle parti, non potendo di regola lo stesso danneggiare né giovare ad terzo estraneo (principio sancito al secondo comma dell’art. 1372 del c.c. ed espresso nel brocardo latino res inter alios acta tertio neque nocet neque prodest).

Diversa, invece, sarebbe stata la situazione se di tale clausola ne fosse stata fatta menzione nella nota di trascrizione del contratto di vendita del 1969, nel qual caso non soltanto sarebbe stata opponibile erga omnes, ma per dare esecuzione alla stessa sarebbe stato sufficiente la redazione di un atto di accertamento dell’avveramento della condizione, da porre in essere ai fini e per gli effetti di cui all’art. 2655 del c.c..

Sembra opportuno precisare che quanto fin qui detto tiene conto esclusivamente di ciò che si ricava dall’analisi dell’atto di compravendita del 1969 e della relativa nota di trascrizione, non avendosi conoscenza del contenuto esatto della sentenza conclusiva dei tre gradi di giudizio ed in forza della quale è stato posto in essere il trasferimento in favore di Valerio.
Qualora, infatti, nella nota di trascrizione di tale sentenza fosse stata fatta menzione della condizione risolutiva derivante dall’atto originario del 1969, la stessa, come appena detto, sarebbe in grado di esplicare efficacia erga omnes, con conseguente applicabilità del disposto di cui all’art. 2655 c.c.
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