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Articolo 1710 Codice Civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

[Aggiornato al 31/08/2021]

Diligenza del mandatario

Dispositivo dell'art. 1710 Codice Civile

Il mandatario è tenuto a eseguire il mandato[1703] con la diligenza del buon padre di famiglia(1); ma se il mandato è gratuito [1709], la responsabilità per colpa è valutata con minor rigore(2).

Il mandatario è tenuto a rendere note al mandante le circostanze sopravvenute che possono determinare la revoca o la modificazione del mandato.

Note

(1) Il dovere di diligenza non copre solo l'esecuzione del mandato ma anche gli atti preordinati e strumentali ad essa.
(2) La regola concerne l'"an" della responsabilità ma non il "quantum": ciò significa che le ipotesi di colpa meno gravi non rilevano ma, una volta accertata la responsabilità del mandatario (1218 c.c.), questi deve risarcire l'intero danno (1223 c.c.).

Ratio Legis

Il primo comma è applicazione del principio che stabilisce che il debitore deve adempiere con la diligenza ordinaria (1176 c.c.). Tuttavia, se il mandatario non riceve un compenso per la propria opera, è opportuno far gravare su di lui una minor responsabilità.
Il secondo comma è espressione di un dovere di collaborazione che incombe sul mandatario e che gli impone di comunicare al mandante le circostanze che possono incidere sullo svolgimento dell'incarico, in modo che questi possa assumere le determinazioni che ritiene necessarie.

Spiegazione dell'art. 1710 Codice Civile

La responsabilità del mandatario

La diligenza che dev'essere prestata dal mandatario è quella del buon padre di famiglia.
D'art. 1710 fa un'applicazione del principio sancito dall'art. 1176. Com'è detto nella relazione ministeriale (n. 559), la diligenza espressa felicemente dalla formula elaborata dalla giurisprudenza romana riassume quel complesso di cure e di cautele che ogni debitore deve impiegare normalmente nell'adempiere la sua obbligazione e deve essere commisurata al tipo speciale del singolo rapporto. Donde consegue che se il mandato è gratuito il giudice deve valutare meno rigorosamente la responsabilità per colpa. Si tratta però unicamente di valutazione meno rigorosa: anche il mandatario non retribuito deve prestare la diligenza del buon padre di famiglia; il giudice può assolverlo dalla responsabilità per danni quando sia incorso in una lieve negligenza scusabile. Il principio dell'attenuazione è relativo e va applicato con riguardo alle circostanze concrete, tra cui anche la qualità del mandatario.


L'obbligo di custodia del mandatario

Nella disposizione dell'art. 1710 è rimasta assorbita quella dell'art. 354 dell'abrogato codice di commercio. Il mandatario secondo il cennato art. 354 era responsabile dei danni verificatisi alle cose detenute per conto del mandante, salvo che potesse dimostrare che essi erano derivati da caso fortuito, da forza maggiore, da vizio delle cose o dalla loro natura. Trattavasi di responsabilità di carattere eccezionale propria del mandato commerciale, dipendente da un particolare dovere di custodia. La disposizione, che diede luogo a difficoltà di applicazione anche perché eccessivamente rigorosa, è rimasta assorbita perché il codice vigente regola in via generale l'obbligazione di custodire, che sussiste sempre quando vi è l'obbligazione di consegnare una cosa determinata (art. 1177). La diligenza che il custode deve prestare è pure quella del buon padre di famiglia che, come si è dianzi accennato, e stata assunta come tipo unico e fondamentale di diligenza the it debitore deve impiegare nell'adempimento dell'obbligazione.


Il regolamento convenzionale della responsabilità del mandatario

Mandante e mandatario possono, com'era anche per i codici precedenti, convenzionalmente stabilire una valutazione diversa della diligenza a cui il secondo è tenuto.
Nel caso di attenuazione vale la limitazione di ordine generale posta dall'art. 1229: è nullo qualsiasi patto che esclude o limita preventivamente le responsabilità del debitore per dolo o colpa grave. Il mandatario può invece addossarsi anche l'onere del caso fortuito.


Quali circostanze sopravvenute il mandatario deve notificare al mandante

Il secondo comma dell'art.1710 statuendo che il mandatario deve rendere note al mandante le circostanze sopravvenute che possono determinare la revoca o la modificazione del mandato, muove dalle premesse: a) che il mandatario deve sempre comportarsi in modo da tutelare efficacemente gli interessi della persona per cui agisce; b) la valutazione definitiva di tali interessi spetta al mandante; c) il mandato è per sua natura revocabile e modificabile.

È rimesso al prudente criterio del mandatario vedere quali sono in concreto le circostanze che possono determinare la revoca o la modificazione del mandato. Come esempi si possono indicare: l'aggravamento dei rischi dell'affare, le diminuite probabilità di lucro, le imprevedute difficoltà di ordine tecnico, i nuovi oneri fiscali, l'opportunità di variare i prezzi di acquisto o di vendita per vincere la concorrenza, le nuove circostanze che potrebbero determinare un conflitto d'interessi tra il mandatario e il mandante ovvero hanno reso molto gravosa e difficile per il mandatario l'esecuzione del mandato.
Il mandatario anche nell'adempimento di quest'obbligo risponde della diligenza del buon padre di famiglia ed è tenuto al risarcimento di quei danni che il mandante dimostra di aver subito a causa del mancato avviso.

Relazione al Libro delle Obbligazioni

(Relazione del Guardasigilli al Progetto Ministeriale - Libro delle Obbligazioni 1941)

518 La sezione si apre con una disposizione (art. 597) che regola integralmente e sistematicamente la responsabilità del mandatario, unificando gli articoli 561 e 563 del progetto della Commissione reale e riunendoli in una formulazione più organica: quando, infatti, nel primo comma dell'articolo è detto come funziona la colpa del mandatario, è inutile aggiungere, come fa l'art. 563 del progetto del 1936, seguendo i il codice vigente, che il mandatario risponde anche del dolo.
Ho, invece, mantenuto ferma la tradizionale norma dell'art. 563 del progetto del 1936 sul mandato gratuito, che parla di responsabilità valutata "meno rigorosamente"; volendo attenuare la responsabilità in relazione all'inesistenza di un compenso, non mi è sembrato di potermi riferire alla colpa in concreto, per la quale, dato un soggetto molto accurato, si potrebbe giungere anche ad un aggravamento.
Nel secondo comma ho inserito la opportunità a norma dell'art. 363 cod. comm. che, consacrando un obbligo di buona esecuzione del mandate, ha portata generale e si riferisce quindi anche al mandato civile.

Massime relative all'art. 1710 Codice Civile

Cass. civ. n. 19778/2003

In tema di mandato, grava sul mandatario l'obbligo di compiere gli atti giuridici previsti dal contratto con la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1710 c.c.), con quella diligenza, cioè, che è lecito attendersi da qualunque soggetto di media avvedutezza e accortezza, memore dei propri impegni, cosciente delle relative responsabilità. E sulla scorta di tale criterio, di generale applicazione in tema di adempimento delle obbligazioni (art. 1176 c.c.), che deve valutarsi la condotta del mandatario, onde stabilire se egli sia venuto meno alle sue obbligazioni nei confronti del mandante, sicché, se a giustificazione dell'eventuale inadempimento venga addotto (come nella specie) il fatto del terzo, per liberarlo da responsabilità è necessario che tale fatto sia del tutto estraneo ad ogni suo obbligo di ordinaria diligenza, nel senso che egli non abbia omesso di sperimentare quei rimedi che, nel caso concreto, e nei limiti segnati dal criterio della diligenza del buon padre di famiglia, avrebbero dovuto apparirgli necessari o utili per rimuovere l'ostacolo all'esecuzione dell'obbligo assunto ex contractu.

Cass. civ. n. 2149/2000

L'adempimento del mandato esige e ricomprende non solo il diligente compimento, da parte del mandatario, degli atti per i quali il mandato stesso è stato conferito, ma anche degli atti preparatori e strumentali, nonché di quelli ulteriori che, dei primi, costituiscano il necessario complemento, e comporta altresì il dovere di informare tempestivamente il mandante della eventuale mancanza o inidoneità dei documenti occorrenti all'esatto espletamento dell'incarico.

Cass. civ. n. 2444/1995

Il mandatario, essendo tenuto al compimento, con la diligenza del buon padre di famiglia, degli atti preparatori e strumentali alla esecuzione del mandato (art. 1708 - 1710 c.c.), ha il dovere di informare tempestivamente il mandante anche della eventuale mancanza o inidoneità dei documenti all'uopo necessari secondo le norme di legge vigenti. (Nella specie il mandatario con procura a vendere un autoveicolo ed a richiedere la trascrizione della vendita nel P.R.A. aveva omesso di comunicare, prima della vendita e della consegna del veicolo, che la procura, essendo priva dell'autenticazione della firma, non gli consentiva di richiedere la trascrizione).

Cass. civ. n. 8099/1990

A norma dell'art. 1710 c.c., al mandatario fa carico l'obbligazione di compiere quell'atto o quegli atti giuridici che dal contratto di mandato sono previsti con la diligenza del buon padre di famiglia, cioè con quella diligenza che è legittimo attendersi da qualunque soggetto di media avvedutezza ed accortezza. Pertanto, ove a giustificazione dell'inadempimento del mandato sia addotto il factum principis, a liberare il mandatario da responsabilità è necessario che l'ordine o il divieto dell'autorità costituisca un fatto totalmente estraneo alla volontà dell'obbligato ed ad ogni suo obbligo di ordinaria diligenza, nel senso che il mandatario non abbia omesso di sperimentare quei rimedi (amministrativi e/o giurisdizionali) che, nel caso concreto, nei limiti segnati dal criterio della diligenza del buon padre di famiglia, avrebbero dovuto apparirgli necessari o utili per rimuovere l'ostacolo all'esecuzione del mandato.

Cass. civ. n. 1929/1987

Le circostanze che il mandatario, ai sensi dell'art. 1710 c.c., è tenuto a rendere note al mandante e che possono determinare la revoca o la modificazione del mandato sono non solo le sopravvenute — intendendosi tali anche quelle preesistenti delle quali il mandatario abbia avuto conoscenza successivamente al conferimento del mandato — ma, in considerazione della ratio della norma che è diretta ad ovviare allo squilibrio fra la conoscenza del mandatario e l'ignoranza del mandante, anche le circostanze da quello conosciute prima del mandato, ovvero assunte contestualmente alla conclusione di quel contratto. (Nella specie la Suprema Corte ha fatto applicazione dell'enunciato principio nei confronti di un'agenzia di viaggio e turismo — regolata a norma dell'art. 2 del R.D. 23 novembre 1936, n. 2523, convertito in L. 30 dicembre 1937, n. 2650 — con riguardo al mandato ricevuto dal cliente per la conclusione di contratti di viaggio).

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Consulenze legali
relative all'articolo 1710 Codice Civile

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Lamberto P. chiede
mercoledì 11/08/2021 - Abruzzo
“Spett.le Studio Legale Brocardi
Assieme a mia madre con cui sono in comunione dei beni ereditaria dopo la morte di mio padre avvenuta nel 2012, faccio parte di un complesso di altre quattro comunioni dei beni immobiliari adiacenti tra loro o poste l’una sopra l’altra, il tutto inserito all’interno dello stesso edificio.
Si tratta prevalentemente di locali commerciali, ad eccezione di due garage.
In queste quattro comunioni dei beni, due ereditarie e due ordinarie, la proprietà è in comunione con i due fratelli e la sorella di mio padre, che, a loro volta hanno ereditato gli immobili dai miei nonni paterni (nel caso delle comunioni ereditarie).
Nel caso delle comunioni ordinarie invece, queste derivano una da una sentenza definitiva di usucapione e l’altra da un atto notarile di compravendita tra fratelli.
Non mi dilungo con l’indicazione dettagliata delle quote di proprietà, ma, in questa sede, mi limito a dire che, ad eccezione di un garage del quale io e mia madre siamo proprietari al 50 per cento (comunione ordinaria derivante da sentenza di usucapione definitiva), in tutti gli altri casi abbiamo quote di minoranza che vanno dal 10 (5 + 5) al 22 (11 +11) per cento.
L’attuale amministratore di questo complesso di comunioni dei beni è uno dei fratelli di mio padre che è proprietario di quote maggiori della nostra ed in un caso della maggioranza relativa.
E’ diventato amministratore grazie all’appoggio del fratello e della sorella e gestisce le comunioni in maniera disastrosa.
Senza farla troppo lunga, dirò solo che ci troviamo nella tipica situazione in cui la maggioranza cerca di distruggere in ogni modo la minoranza per il solo gusto di divertirsi a farlo.
Sono infatti circa dieci anni, cioè dalla morte di mio padre, che io e mia madre dobbiamo sopportare ogni sorta di sopruso, prepotenza e cialtroneria messa in atto dai soggetti che costituiscono la maggioranza ed in particolare dall’attuale “amministratore”.
Uso le virgolette non a caso. Infatti la situazione nella quale ci troviamo è di totale mancanza di amministrazione.
Dopo essersi fatto eleggere amministratore di comunione in sede di assemblea nel 2014 dai fratelli suoi complici, infatti, questo personaggio, del quale risultiamo parenti solo all’Anagrafe, ha spadroneggiato come più voleva sottraendoci continuamente denaro, inviando tabelle contenenti i dati delle entrate e delle uscite completamente sbagliati e, addirittura, dividendo i locali delle comunioni dei beni come meglio ritenesse elevando murature abusive, costruendo bagni abusivi, aprendo varchi abusivi su locali di soggetti terzi e affittando i locali senza mai indicarci quali fossero i contratti di locazione registrati anche a nostro nome all’Agenzia delle Entrate.
Da un mio recente controllo effettuato presso il locale ufficio comunale dell’Agenzia ho constatato la presenza di ben sei contratti di locazione relativi ai locali in oggetto contenenti il nostro nome, cognome e codice fiscale senza che noi fossimo neppure al corrente dell’esistenza degli stessi.
Sono riuscito ad avere copia dei contratti registrati in forma cartacea, ma non di quelli registrati in forma telematica, dei quali comunque ho la visura ricavata dagli atti del registro del cassetto fiscale.
Lo scorso anno, per evitare di andare avanti così indefinitamente, abbiamo deciso, dopo aver svolto regolare procedura di mediazione obbligatoria, risoltasi con un verbale negativo per assenza delle controparti, di procedere allo scioglimento giudiziario delle comunioni dei beni tramite un avvocato di nostra fiducia.
Per tutta risposta, l’“amministratore”, a scopo vendicativo, non ha inviato più né il rendiconto di gestione, né gli utili di gestione dei locali derivanti dai contratti di locazione per l’anno 2020.
E se non si interviene legalmente, si andrà avanti così a lungo.
Questa situazione riguarda solo me e mia madre perché gli altri fratelli, invece, ricevono rendiconti e utili e, a loro volta, conferiscono all’”amministratore” tutto l’appoggio in termini di maggioranza che gli consente di andare avanti in questo modo.
Il regolamento di gestione da lui stesso prodotto dopo aver aperto nel 2014 un condominio all’Agenzia delle Entrate con codice fiscale (pur trattandosi di una comunione dei beni), infatti, in uno dei primi articoli indica che l’amministratore entro il 31 gennaio dell’anno successivo a ciascun anno di esercizio: “…dovrà rendere il conto della gestione dell’anno precedente agli altri partecipanti della comunione, liquidare gli utili…ecc.”.
Siamo ad Agosto e il 31 gennaio è passato da un bel pezzo.
Se tutto questo ancora non bastasse, ci siamo visti recapitare proprio oggi, 11/08/2021, una raccomandata a.r. nella quale viene inviato il rendiconto di gestione con cifre di pura fantasia totalmente diverse da quelle riportate sui contratti riscontrati all’Agenzia delle Entrate, a cui si aggiunge una marea di spese di cui non abbiamo alcun riscontro oggettivo, assieme alla convocazione di assemblea per fine Agosto con, tra i punti all’ordine del giorno la conferma della sua nomina, l’approvazione del bilancio, sottintendendo con questo punto di aver regolarmente distribuito gli utili, e persino una voce indicata con: “contenzioso con soci di minoranza” con evidente riferimento a me e mia madre (come se fossimo soci di una società), cercando evidentemente di farsi dare mandato dall’assemblea, cioè da se stesso e dai fratelli, per trasformare la divisione giudiziaria tra persone fisiche in una causa nella quale inserire una persona giuridica, cioè il complesso delle comunioni dei beni da lui “amministrato”. Questo evidentemente comporterà l’impugnazione del verbale che ci dovesse pervenire e chissà quanti altri problemi legali.
La situazione dunque è semplicemente catastrofica.
Queste azioni di intimidazione e presa in giro continue, per usare degli eufemismi, vanno avanti da dieci anni, e, di questo passo non si sa per quanto altro tempo andremo avanti così.
Ci ritroviamo a non sapere cosa mettere in dichiarazione dei redditi, non riceviamo gli utili sui quali dobbiamo pagare l’Irpef, dobbiamo pagare l’IMU sui locali (altissima) e, in caso di accertamenti da parte dell’Agenzia delle Entrate, non sappiamo cosa rispondere.
Si sarà certamente compreso che i soggetti che ci sono capitati come parenti e, in particolare, l’”amministratore”, sono il peggio che ci sia in circolazione.
Sono soggetti già ben noti alle cronache giudiziarie, per quello che hanno combinato nel corso della loro vita.
Nessuno di questi ha il minimo timore di dover affrontare cause in tribunale o denunce ed anzi, si sono dotati di un avvocato dedito all’arte dell’imbroglio che si comporta esattamente come loro, inventando falsità di ogni tipo e chiedendo continui rinvii delle udienze, rinvii degli atti, eccezioni di ufficio, ecc., per impedire qualunque processo che riguardi i propri assistiti.
Purtroppo però la situazione ormai è questa, e, siccome la causa di divisione giudiziaria, che, peraltro, le controparti stanno cercando di fermare in ogni modo, rischia di protrarsi molto a lungo, stante anche la chiusura l’anno prossimo del Tribunale competente per territorio e lo spostamento della causa ad altra sede e, stante la legislazione italiana particolarmente morbida nei confronti di amministratori di comunioni dei beni cialtroni, vi chiedo un consulto per uscire da questa grave vicenda nella quale ci siamo trovati nostro malgrado, e recuperare un minimo di gestione e di rispetto per la minoranza rappresentata da me e mia madre.
Sono pertanto a chiedervi se esista una via d’uscita che consenta il recupero degli utili annuali e delle relative rendicontazioni (quelle vere) che ancora bisognerà ottenere fino a completo scioglimento delle comunioni e relative divisioni giudiziarie del complesso di immobili in oggetto.
E’ possibile far nominare un amministratore giudiziario del complesso delle comunioni, almeno per le operazioni annuali di rendicontazione e distribuzione degli utili per gli anni che restano fino allo scioglimento definitivo delle comunioni? E se si, in che modo?
In caso contrario, cosa si può fare per ripristinare la legalità ed evitare azioni legali annuali?

Scusandomi per la lunghezza, resto a disposizione per qualsiasi chiarimento, vi ringrazio anticipatamente per la risposta e vi saluto cordialmente.
Vi chiedo di non pubblicare il mio nome perché preferisco rimanere anonimo.”
Consulenza legale i 22/08/2021
Le questioni che si richiedono di affrontare possono sostanzialmente ricondursi a due, ossia:
  1. riuscire ad ottenere dall’attuale amministratore il conto della gestione, al fine soprattutto di quantificare gli utili a cui si ha diritto;
  2. sostituire colui che amministra con un amministratore giudiziario.

Norme applicabili sono quelle che il codice civile detta in tema di comunione in generale e, nei limiti che verranno di seguito precisati, quelle dettate in tema di condominio negli edifici.
In particolare, nel caso di specie sembra che sia stato almeno formalmente rispettato il principio generale contenuto all’art. 1105 del c.c. e relativo all’amministrazione della cosa comune, in quanto ogni decisione appare essere stata adottata nel rispetto delle maggioranze fissate da tale norma (divenendo così vincolante per la minoranza).
Stesso discorso vale per la formazione del regolamento della comunione e per la nomina dell’amministratore della cosa comune, quest’ultima avvenuta, come si dice nel quesito, grazie all’appoggio del fratello e della sorella, ossia avvalendosi della maggioranza calcolata secondo le quote stabilite dal citato art. 1105 c.c.

A tale situazione di apparente correttezza esterna, tuttavia, non sembra corrispondere una effettiva correttezza di gestione e amministrazione per le ragioni che vengono lamentate nel quesito.
Ora, sebbene il comproprietario scelto come amministratore abbia improntato la gestione dei beni comuni sulla falsariga di una amministrazione condominiale (richiedendo perfino all’Agenzia delle Entrate l’attribuzione di un autonomo codice fiscale), in realtà si ritiene corretta l’osservazione secondo cui debba piuttosto individuarsi nel caso di specie una situazione di semplice comunione di beni, ed in particolare una c.d. comunione di masse plurime (ossia in parte ereditaria ed in parte ordinaria).
Ciò comporta, chiaramente, delle differenze, relative innanzitutto ai quorum deliberativi necessari per provvedere alla nomina dell’amministratore.
Infatti, mentre nel caso del condominio è necessario, ex art. 1136 comma 4 c.c., che la decisione sia adottata dalla maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio, nel caso della comunione la nomina dell’amministratore è da ritenersi valida se la decisione viene adottata, ex artt. 1105-1106 c.c., dalla maggioranza dei partecipanti alla comunione calcolata in base al valore delle loro quote.

Ma differenze sussistono anche, per ciò che qui maggiormente interessa, in relazione ai poteri dell’amministratore ed alle ipotesi in cui è possibile procedere ad una revoca giudiziale dello stesso.
Nel caso del condominio, infatti, una parte delle sue attribuzioni è stabilita dalla legge (cfr. art. 1130 del c.c.) mentre per la comunione poteri e obblighi dell’amministratore sono individuati dalla delibera di nomina e dal regolamento adottato per la gestione della cosa comune (così art. 1106 del c.c.).

Per ciò che concerne il ricorso all’Autorità Giudiziaria per la nomina e la revoca del mandatario dei comproprietari, può osservarsi che mentre il ricorso per la nomina dell’amministratore del condominio è concesso a tutti i condomini partecipanti a compagini per le quali la nomina del mandatario è obbligatoria e qualora l’assemblea non vi abbia provveduto (così art. 1129, primo comma, c.c.), nel caso della comunione alla nomina giudiziale dell’amministratore è possibile fare ricorso soltanto nel caso di stallo gestionale della cosa comune, come si ricava dalla lettura del quarto comma dell’art. 1105 c.c.
Ciò comporta che i comunisti possono chiedere la nomina dell’amministratore solo contestualmente alla richiesta di provvedimenti utili alla gestione della cosa comune e tale nomina avrà effetto solo in relazione a quel particolare atto da compiere.

Nel caso della revoca si ritiene sia del tutto da escludere che i comunisti possano fare ricorso all’Autorità Giudiziaria, anche in relazione a quelle circostanze in cui nell’amministrazione della comunione dovessero presentarsi alcuni degli elementi che legittimano il ricorso per la revoca giudiziale dell’amministratore di condominio ex art. 1129 del c.c..
Infatti, la richiesta di revoca giudiziale ex art. 1129 c.c. deve qualificarsi come norma speciale dettata con esclusivo riferimento al condominio, la quale, in quanto tale, non può trovare applicazione analogica per i casi di immobili in comunione.

Ciò posto, la soluzione per porre rimedio all’attuale indesiderato stato di gestione della cosa comune si ritiene debba rinvenirsi nelle norme che il codice civile detta in tema di mandato, argomentando dalla stessa natura giuridica che può attribuirsi alla posizione di colui che amministra.
L'amministratore della comunione, infatti, non è altro che un mandatario, che può identificarsi o con un compartecipe o con un terzo; come tale, egli è investito di una rappresentanza ex mandato, che tuttavia non priva i comproprietari del potere di agire personalmente a difesa dei propri diritti sia esclusivi che comuni (così Cass.civ, Sez. II, 14.12.1993 n. 12304).
In tale veste, può dirsi che si configura un ufficio di diritto privato, assimilabile al mandato con rappresentanza, con conseguente applicabilità, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato.
Pertanto, alla scadenza l’amministratore sarà tenuto a restituire, ex art. 1713 c.c., tutto ciò che ha ricevuto nell'esercizio del mandato, compreso ciò che ha in cassa, indipendentemente dalla gestione alla quale le somme si riferiscono (così Cass. civ. Sez. II, 16.08.2000 n. 10815).

Inoltre, sebbene i poteri e gli obblighi dell'amministratore siano essenzialmente determinati dal provvedimento di nomina o dal regolamento di condominio, ciò non esclude, relativamente in particolare ai suoi obblighi, che possano e debbano trovare applicazione le norme dettate in tema di mandato in generale, dalle quale si desume il principio secondo cui egli è tenuto all'esecuzione dell'incarico con la diligenza del buon padre di famiglia, al rendiconto, agli interessi sulle somme riscosse, alla custodia delle cose e alla tutela dei diritti dei compartecipi.
Sotto il profilo contabile, è stato precisato che la contabilità presentata dall'amministratore non deve essere redatta in forme rigorose, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società, ma deve tuttavia essere idonea a rendere intellegibili ai condomini le voci di entrata e di uscita, con le relative quote di ripartizione, e a fornire la prova, attraverso i corrispondenti documenti giustificativi, di tutti gli elementi di fatto che consentono di vagliare le modalità con cui l'incarico è stato eseguito e stabilire se l'operato di chi rende il conto sia adeguato a criteri di buona amministrazione (cfr. Cass. civ. Sez. II, 07.07.2000 n. 9099).

Ora, poiché, stando a quanto viene riferito nel quesito, chi amministra non sembra aver ottemperato minimamente alle obbligazioni che su di lui incombono sia in forza di quanto statuito dal regolamento comune (si dice che il regolamento di gestione, in uno dei primi articoli indica che l’amministratore entro il 31 gennaio dell’anno successivo a ciascun anno di esercizio: “…dovrà rendere il conto della gestione dell’anno precedente agli altri partecipanti della comunione, liquidare gli utili…ecc.”) sia in forza delle norme dettate in tema di mandato in generale, ciò che si consiglia è di:
  1. perseguire la soluzione, già correttamente adottata, di chiedere lo scioglimento giudiziale della comunione, non sussistendo i presupposti per uno scioglimento consensuale;
  2. diffidare formalmente l’amministratore a consegnare tutti i documenti relativi alla gestione dei beni comuni e di cui egli è in possesso nella sua qualità di mandatario, in conformità a quanto disposto dagli artt. 1710 e 1713 c.c.
  3. qualora il mandatario non dovesse correttamente ottemperare a tale richiesta o qualora dall’esame dei documenti messi a disposizione se ne dovessero dedurre gravi irregolarità (si ritiene possa già essere elemento decisivo in tal senso quanto viene riferito nel quesito, nella parte in cui è detto che il rendiconto fatto pervenire con raccomandata a.r. dell’11.08.2021 contiene “…cifre di pura fantasia totalmente diverse da quelle riportate sui contratti riscontrati all’Agenzia delle Entrate…”), non rimane altra soluzione che quella di fare ricorso alle norme che il codice civile detta, agli artt. 1723-1725 c.c., in tema di revoca del mandatario.
In particolare, considerato che il mandato di cui si tratta può qualificarsi come mandato collettivo (in quanto conferito da più persone) e nell’interesse anche del mandatario, la sua revoca sarà consentita a condizione che ricorra una giusta causa.

Il potere di revoca per giusta causa potrà costituire oggetto di una formale manifestazione di volontà, da far pervenire all’indirizzo del mandatario e, qualora lo stesso mandatario dovesse continuare nell’espletamento del suo mandato, confidando nell’appoggio degli altri comproprietari, non rimarrebbe altra soluzione che quella di fare ricorso all’Autorità giudiziaria, chiedendo la nomina di una nuovo amministratore, anche estraneo alla comunione, con conseguente revoca tacita del precedente mandatario ex art. 1724 del c.c..


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