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Articolo 1216 Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

Intimazione di ricevere la consegna di un immobile

Dispositivo dell'art. 1216 Codice civile

Se deve essere consegnato un immobile, l'offerta consiste nell'intimazione al creditore di prenderne possesso. L'intimazione deve essere fatta nella forma prescritta dal secondo comma dell'articolo 1209 [73, 75 disp.att.; 137 c.p.c] (1).

Il debitore, dopo l'intimazione al creditore, può ottenere dal giudice la nomina di un sequestratario (2). In questo caso egli è liberato dal momento in cui ha consegnato al sequestratario la cosa dovuta [79 disp. att.] (3).

Note

(1) La norma rinvia alla sola offerta per intimazione ma non sembra vi siano ragioni per escludere l'ammissibilità di un'offerta nelle forme d'uso (1214 c.c.).
(2) Tale forma di sequestro serve al debitore per provocare la mora del creditore. Esso non va confuso col sequestro convenzionale che costituisce un contratto con cui si affida il bene ad un terzo in caso ne sia controversa la spettanza (1798 c.c.), nè col sequestro giudiziario o conservativo che costituiscono misure cautelari (v. 670 ss. c.p.c.).
(3) In analogia alla disciplina del deposito (1210 c.c.) si ritiene che il sequestro non sia efficace se non previa accettazione o sentenza in giudicato. Si pongono, pertanto, le medesime problematiche in ordine alla retroattività o meno dell'efficacia (1210, 2, c.c.).

Ratio Legis

La norma specifica come si svolgono offerta e deposito nel caso che la prestazione consista nell'obbligo di consegnare un immobile. L'offerta deve essere fatta per intimazione mentre, in luogo del deposito, il debitore consegna il bene ad un sequestratario.

Relazione al Libro delle Obbligazioni

(Relazione del Guardasigilli al Progetto Ministeriale - Libro delle Obbligazioni 1941)

95 Le disposizioni degli articoli 104 a 109 non si applicano ovviamente al caso in cui la cosa dovuta è un immobile o una cosa destinata a restare nel luogo in cui deve essere consegnata: non si applicano nemmeno quando la prestazione non ha per oggetto la consegna di una cosa, per l'una e per l'altra fattispecie appariva, però, necessario regolare la mora del creditore: e ciò è stato fatto negli articoli 111 e 112.
La mora stessa sorge, allora, dopo l'intimazione di prenderne possesso, quando la cosa dovuta è immobile o deve restare nel luogo in cui deve essere consegnata (art. 111); gli effetti della mora si verificano, però, dall'intimazione, solo se questa sia stata dichiarata valida con sentenza passata in giudicato o se sia stata accettata dal creditore. Si prevede che il debitore possa ottenere la nomina di un sequestratario in quanto egli deve essere posto in condizione di liberarsi dal rischio della custodia: nominato il sequestratario, il debitore è liberato dal momento in cui fa consegna della cosa dovuta.
Per l'ipotesi in cui la prestazione ha per oggetto un fare o un non fare, si è prevista la sola offerta per intimazione, perché la natura della prestazione non consente al debitore più di una dichiarazione di prontezza: l'intimazione deve contenere la diffida al creditore di ricevere la prestazione o di compiere gli atti che sono necessari per rendere possibile la prestazione (art. 112).

Massime relative all'art. 1216 Codice civile

Cass. civ. n. 14268/2017

Qualora il conduttore di un immobile, dopo avere intimato al locatore di riprenderne possesso, chieda ed ottenga dal giudice la nomina di un sequestratario ex art. 1216 c.c., il successivo accertamento dell’insussistenza di tale diritto comporta che il conduttore medesimo è tenuto sia al pagamento dei canoni fino alla scadenza del contratto, sia all'assunzione delle spese di custodia.

Cass. civ. n. 1337/2011

In tema di riconsegna dell'immobile locato, mentre l'adozione della complessa procedura di cui agli artt. 1216 e 1209, secondo comma, c.c., costituita dall'intimazione al creditore di ricevere la cosa nelle forme stabilite per gli atti giudiziari, rappresenta l'unico mezzo per la costituzione in mora del creditore per provocarne i relativi effetti (art. 1207 c.c.), l'adozione da parte del conduttore di altre modalità aventi valore di offerta reale non formale (art. 1220 c.c.) - purché serie, concrete e tempestive e sempreché non sussista un legittimo motivo di rifiuto da parte del locatore - pur non essendo sufficiente a costituire in mora il locatore, è tuttavia idonea ad evitare la mora del conduttore nell'obbligo di adempiere la prestazione (costituita, nel caso esaminato, dal pagamento di un'indennità per occupazione dell'immobile ex art. 1591 c.c.). (Principio affermato ai sensi dell'art. 360 bis, primo comma, c.p.c.).

Cass. civ. n. 7982/2004

È solo alla riconsegna dell'immobile al sequestratario nominato ai sensi dell'art. 1216 c.c. che conseguono effetti pienamente liberatori per il debitore (nel caso, conduttore), in capo al quale da tale momento non persistono pertanto obblighi comunque derivanti (nel caso, pagamento degli oneri accessori) dalla perdurante conduzione dell'immobile locato.

Cass. civ. n. 1941/2003

L'esclusione, per effetto di una offerta non formale ex art. 1220 c.c., della mora del conduttore nella restituzione dell'immobile locato vale a preservarlo dalla responsabilità per il ritardo, e, quindi, ad escludere la sussistenza in capo allo stesso dell'obbligo di corrispondere al locatore, a titolo risarcitorio, il "maggior danno", ossia un compenso superiore al canone stabilito nel contratto ormai cessato, ma non esclude anche il pagamento del canone, senza che rilevi in contrario la circostanza che il conduttore eventualmente abbia smesso di usare l'immobile secondo la destinazione convenuta, potendo costui sottrarsi al pagamento solo attraverso la riconsegna dell'immobile al locatore o l'offerta formale dello stesso ai sensi dell'art. 1216 c.c., con il risultato di costituire in mora accipiendi il locatore e liberarsi definitivamente della sua obbligazione.

Cass. civ. n. 12020/2002

Qualora il conduttore, deducendo il proprio diritto alla risoluzione anticipata del rapporto, riconsegni l'immobile al locatore, il quale accetti la consegna con riserva, (nella specie: facendo mettere a verbale l'espressa riserva di mantenere ferme le domande di ripetizione di tutti i canoni non corrisposti), non è liberato ai sensi dell'art. 1216 c.c. dall'obbligo del pagamento dei canoni ancora maturati, e il successivo accertamento della insussistenza del diritto di recesso comporta che il conduttore medesimo è tenuto al pagamento dei cantoni fino alla scadenza del contratto.

Cass. civ. n. 9662/1993

In tema di costituzione in mora del creditore per la consegna di un immobile, qualora il destinatario di un intimazione priva della forma prescritta (art 1216 c.c.), una volta ricevuto l'atto, ne riconosce la finalità ed il fondamento, tale riconoscimento, comportando il raggiungimento dello scopo proprio dell'atto, concorre alla formazione di una fattispecie complessa capace di produrre gli stessi effetti dell'intimazione formale regolare, in forza del principio di conservazione degli atti giuridici.

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Consulenze legali
relative all'articolo 1216 Codice civile

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

Valeria F. chiede
martedì 13/08/2019 - Lazio
“Buongiorno, io e la mia famiglia abbiamo lasciato qualche mese fa l'immobile che occupavamo con contratto di rent to buy. Alla scadenza del contratto, avendo deciso di non acquistare l'immobile, lo abbiamo pulito e liberato.
Il proprietario di casa (una società costruttrice srl) risulta però irreperibile per la riconsegna delle chiavi.
L'amministratore non risponde alle telefonate né ai messaggi. Abbiamo inviato le chiavi con raccomandata presso la sede legale, ma il pacco è tornato al mittente con indicazione "trasferito", anche se attualmente (da visura) la sede legale risulta ancora quella dove abbiamo spedito.
Abbiamo scritto una pec chiedendo modalità per la riconsegna delle chiavi ma nessuno ci ha risposto.
Cosa dobbiamo fare per la consegna? Possiamo spedirle alla residenza dell'amministratore? Dopo quanti tentativi possiamo ritenerci liberi da ogni onere rispetto la consegna?
Non abbiamo intenzione di spendere denaro per citare in giudizio o altro, perché sappiamo che i soldi spesi non ci verranno rimborsati.
C'è da considerare che non abbiamo pendenze con la proprietà né quindi vorremmo spendere denaro per un immobile che non ci interessa.

Grazie”
Consulenza legale i 18/08/2019
La circostanza che il proprietario di casa si sia reso irreperibile per la riconsegna delle chiavi, rende necessario (o, per lo meno, consigliabile) attivare una procedura formale di messa in mora nei suoi confronti ai sensi dell’art. 1216 c.c.
Si parla infatti di “mora del creditore” quando quest’ultimo senza un motivo legittimo, non riceve il pagamento offertogli dal debitore nei modi previsti dal codice civile o non compie quanto è necessario affinché il debitore possa adempiere l'obbligazione.
In termini pratici, ciò significa che l’offerta di riconsegna debba avvenire secondo le modalità previste dall’art. 1209 secondo comma c.c. e cioè mediante l'intimazione notificata al creditore (la società proprietaria di casa) tramite ufficiale giudiziario.
Tutto ciò per ottenere gli effetti previsti dall’art. 1207 del codice civile (mora del creditore) e cioè:
1) porre a carico del proprietario di casa “l'impossibilità della prestazione sopravvenuta per causa non imputabile al debitore”;
2) evitare a chi deve riconsegnare casa di dover pagare interessi e o frutti;
3) far si che il proprietario di casa sia tenuto a “risarcire i danni derivati dalla sua mora e a sostenere le spese per la custodia e la conservazione”.

Laddove invece l’offerta avvenga in modo non formale ai sensi dell’art. 1220 c.c. (come è avvenuto nel caso di specie) si eviterà comunque che venga imputato il ritardo nell’adempimento dell’obbligazione (mora del debitore) nonché l’obbligo di continuare a pagare il canone per il periodo successivo all’offerta medesima.

Ciò posto, nella presente vicenda, pur trattandosi di contratto di rent to buy, possiamo comunque tenere a mente i principi generali enunciati dalla giurisprudenza di legittimità in tema di riconsegna di immobili in precedenza concessi in locazione.
La Cassazione sul punto ha evidenziato -con giurisprudenza costante- che un’offerta non formale (come nel nostro caso) “pur non essendo sufficiente a costituire in mora il locatore, è tuttavia idonea ad evitare la mora del conduttore circa l'esecuzione della sua prestazione e ad escludere, quindi, il prodursi dei relativi effetti - in particolare il sorgere dell'obbligazione di risarcimento del danno per il ritardo - mentre l'unico mezzo per costituire in mora il creditore e provocare liberazione del conduttore dall'obbligo di pagamento del canone - è costituito dall'offerta formale di riconsegna, ai sensi dell'art. 1216 c.c.” (Cass. 2086/2002).
Tale concetto è stato ribadito anche nella sentenza n.1337/2011 secondo cui: “in tema di riconsegna dell'immobile locato, mentre l'adozione della complessa procedura di cui agli artt. 1216 e 1209, secondo comma, c.c., costituita dall'intimazione al creditore di ricevere la cosa nelle forme stabilite per gli atti giudiziari, rappresenta l'unico mezzo per la costituzione in mora del creditore per provocarne i relativi effetti (art. 1207 c.c.), l'adozione da parte del conduttore di altre modalità aventi valore di offerta reale non formale (art. 1220 c.c.) - purché serie, concrete e tempestive e sempreché non sussista un legittimo motivo di rifiuto da parte del locatore - pur non essendo sufficiente a costituire in mora il locatore, è tuttavia idonea ad evitare la mora del conduttore nell'obbligo di adempiere la prestazione (costituita, nel caso esaminato, dal pagamento di un'indennità per occupazione dell'immobile ex art. 1591 c.c.).”
Più recentemente, la Suprema Corte con la sentenza n.8672 del 2017 ha nuovamente evidenziato che: “in tema di riconsegna dell’immobile locato, mentre l’adozione della complessa procedura di cui all’art. 1216 c.c. e art. 1209 c.c., comma 2, rappresenta l’unico mezzo per la costituzione in mora del creditore e per provocarne i relativi effetti (art. 1207 c.c.), l’adozione da parte del conduttore di altre modalità aventi valore di offerta reale non formale (art. 1220 c.c.), purchè serie, concrete e tempestive e semprechè non sussista un legittimo motivo di rifiuto da parte del locatore, pur non essendo sufficiente a costituire in mora il locatore, è tuttavia idonea ad evitare la mora del conduttore nell’obbligo di adempiere la prestazione, anche ai fini dell’art. 1591 c.c.”.

Alla luce di tutto quanto precede, in risposta alle domande contenute nel quesito possiamo affermare quanto segue.
Una raccomandata a/r (o una pec) all’amministratore unico può essere una soluzione, sebbene resti comunque un’offerta non formale. L’importante è che venga specificato che l’offerta di restituzione viene spedita all’amministratore nella sua qualifica di rappresentante legale della società proprietaria di casa (art. 145 c.p.c.).
Una volta espletato anche questo tentativo, laddove non sortisca effetto, non resterebbe che intraprendere l’offerta formale di cui all’art. 1216 c.c. sopra specificata. Quest’ultima comporterebbe soltanto il costo della notifica tramite ufficiale giudiziario e quindi non certamente una spesa paragonabile ad un giudizio.

SEBASTIANO C. chiede
sabato 03/09/2016 - Campania
“Si espone il caso:
Per brevità nel seguito il locatore viene chiamato Caio, mentre il conduttore viene chiamato Tizio. Il parere viene chiesto da Caio, locatore.
FATTO
Caio concede a Tizio in locazione un immobile con contratto concordato . Subito dopo che Caio ha provveduto alla registrazione del contratto di locazione, quindi alla fine del primo mese dalla sottoscrizione del contratto di locazione, Tizio invia a Caio una raccomandata con la quale comunica il suo recesso anticipato dal contratto di locazione. In detta comunicazione Tizio dice genericamente che per motivi gravi e perché trasferito in altro luogo recede dal contratto di locazione.
Caio non accetta il recesso, anzi invitato da Tizio dopo circa venti giorni, alla riconsegna dell'immobile non accetta detta riconsegna. Tizio dopo discussioni infinite, in quanto pretende di scomputare la cauzione, data al momento della formalizzazione del contratto, paga il canone di locazione relativo al mese successivo a quello della comunicazione di recesso e poi non paga più. Caio a fine Agosto invia messa in mora per il pagamento del canone di Agosto, in quanto doveva essere pagato anticipatamente da Tizio e più precisamente il 1° Agosto 2016
In data odierna Tizio, conduttore, invia a Caio, a mezzo di ufficiale giudiziario, una intimazione di riconsegna dell'immobile ai sensi dell'art. 1216 del c.c., fissando come data di riconsegna dell'immobile la data del 04 Ottobre 2016.
La data del 04 Ottobre é in effetti l'inizio del 4° mese dopo la comunicazione di recesso non accettata da Caio.
Si chiede:
1) Innanzi tutto, tenuto conto che la comunicazione di recesso anticipato non specifica e non documenta i gravi motivi é valida ai fini del recesso anticipato?
2) Ammesso e non concesso che sia valida la comunicazione di recesso di Tizio, Caio, secondo la legge, non ha diritto ad un preavviso di sei mesi e conseguentemente ai relativi canoni di locazione?
3) Caio in questa situazione che può fare? Quali azioni deve intraprendere a tutela dei propri diritti?
4) Caio si può opporre al recesso anticipato non avendo Tizio motivato documentale i gravi motivi nella comunicazione di recesso anticipato e così non consentendo a Caio di verificare la sussistenza o meno dei gravi motivi ? Quale azione deve intraprendere Caio?
5) Caio quale azione deve intraprendere per il pagamento dei canoni di locazione scaduti e non pagati da Tizio?
Distinti saluti”
Consulenza legale i 08/09/2016
La risposta ai quesiti posti da Caio va rinvenuta essenzialmente nella Legge 431/1998 sulla disciplina della locazione di immobili urbani, per effetto della quale si è realizzata una piena ed effettiva liberalizzazione su tale materia.

Detta legge ha previsto per i contraenti la possibilità di seguire in sede di stipula del contratto due canali alternativi, e precisamente:
a) un primo canale, denominato libero, con il quale il canone di locazione può essere liberamente stabilito dalle parti, ma la durata minima del contratto è necessariamente di otto anni (4+4), salvo disdetta nei casi espressamente stabiliti dalla legge;
b) un secondo canale, detto amministrato o convenzionato-sindacale, il quale prevede una durata più breve del rapporto di locazione (3 anni + 2), compensata però da una minore libertà nella determinazione del canone.

Prima di procedere alla stipula del contratto, la fondamentale garanzia del locatore è quella di verificare la solvibilità di chi intende prendere in locazione l’immobile, valutando le fonti di reddito dell’aspirante conduttore; in mancanza di reddito, si avrà diritto ad ottenere la garanzia di un’altra persona solvibile.
A tale forma di tutela si aggiunge anche il diritto ad ottenere, sempre in sede di stipula, il versamento di una cauzione, pari a tre mensilità del canone concordato; il fondamento normativo di tale strumento di garanzia si rinviene nell’art. 11 della legge 392/1978, mantenuto in vigore dalla legge 431/1998, norma che vieta un deposito cauzionale eccedente tre mensilità del canone; esso è inoltre produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno.
Il locatore avrà l’obbligo di restituire il deposito cauzionale solo al termine del rapporto di locazione, ma soltanto nell’ipotesi in cui il conduttore abbia integralmente adempiuto le proprie obbligazioni.

Le parti possono inoltre inserire nel contratto di locazione una clausola che preveda la possibilità per il conduttore (e solo per il conduttore) di recedere in qualunque momento dal contratto con un preavviso di 6 mesi; in mancanza di tale clausola, il conduttore può recedere anticipatamente dal contratto per un inadempimento del locatore ed in ogni caso può recedere con un preavviso di 6 mesi quando, secondo l'art. 4 della legge n. 392/78, "ricorrono gravi motivi".

In caso di contestazione da parte del locatore, la gravità dei motivi deve essere accertata caso per caso dal giudice, così da poter essere individuata, ad esempio, in una sopravvenuta infermità per la quale l'immobile locato era diventato inidoneo oppure nel trasferimento del conduttore per motivi di lavoro.

Tuttavia, anche qualora si rimanga al di fuori di tali ipotesi, se l'inquilino rilascia anticipatamente l'immobile ed il locatore accetta senza alcuna riserva, il contratto è da intendersi risolto per mutuo consenso delle parti stesse ed il conduttore non è più tenuto a pagare il canone fino alla scadenza.

Delineato come sopra il quadro normativo, può pertanto suggerirsi a Caio quanto segue:
1) Non può considerarsi valida la dichiarazione di recesso anticipato manifestata dal conduttore Tizio in quanto non specifica, se non genericamente, i gravi motivi per cui è costretto a recedere; pertanto bene farà Caio a non accettare la riconsegna dell’immobile in data 4 ottobre 2016 a seguito di offerta reale a ministero di ufficiale giudiziario, al quale farà verbalizzare il suo rifiuto ed il motivo dello stesso, ossia la genericità dei gravi motivi.
2) In conseguenza di tale rifiuto, Tizio dovrà ricorrere al Giudice per la convalida dell’offerta reale, ed in tale sede Caio potrà eccepire la genericità dei motivi del recesso, lasciando che sia il Giudice della convalida ad accertare l’esistenza o meno dei gravi motivi.
3) La mancata accettazione della riconsegna dell’immobile avrà anche come conseguenza in favore di Caio che il contratto non potrà intendersi risolto per mutuo consenso ed il medesimo continuerà ad avere diritto al pagamento del canone fino alla scadenza contrattuale o almeno finchè il Giudice non accerterà con sentenza la sussistenza di una causa di risoluzione del contratto di locazione. In ogni caso Caio avrà diritto all’indennità di mancato preavviso di cui all’art. 4 Legge 392/1978, determinata ex lege in misura pari a sei mensilità del canone concordato.
4) Per l’ipotesi in cui Tizio non agisca in giudizio per la convalida dell’offerta reale avente ad oggetto la consegna dell’immobile locato, Caio potrà intraprendere un autonomo giudizio di sfratto per morosità, nel corso del quale potrà chiedere ed ottenere ingiunzione per il pagamento dei canoni maturati e non corrisposti ex artt. 658 e 664 cpc.