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Articolo 1216 Codice Civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

[Aggiornato al 29/04/2022]

Intimazione di ricevere la consegna di un immobile

Dispositivo dell'art. 1216 Codice Civile

Se deve essere consegnato un immobile, l'offerta consiste nell'intimazione al creditore di prenderne possesso. L'intimazione deve essere fatta nella forma prescritta dal secondo comma dell'articolo 1209 [73, 75; 137 c.p.c](1).

Il debitore, dopo l'intimazione al creditore, può ottenere dal giudice la nomina di un sequestratario(2). In questo caso egli è liberato dal momento in cui ha consegnato al sequestratario la cosa dovuta [79](3).

Note

(1) La norma rinvia alla sola offerta per intimazione, ma non sembra vi siano ragioni per escludere l'ammissibilità di un'offerta nelle forme d'uso (1214 c.c.).
(2) Tale forma di sequestro serve al debitore per provocare la mora del creditore. Esso non va confuso col sequestro convenzionale che costituisce un contratto con cui si affida il bene ad un terzo in caso ne sia controversa la spettanza (1798 c.c.), nè col sequestro giudiziario o conservativo che costituiscono misure cautelari (v. 670 ss. c.p.c.).
(3) In analogia alla disciplina del deposito (1210 c.c.) si ritiene che il sequestro non sia efficace se non previa accettazione o sentenza in giudicato. Si pongono, pertanto, le medesime problematiche in ordine alla retroattività o meno dell'efficacia (1210, 2, c.c.).

Ratio Legis

La norma specifica come si svolgono offerta e deposito nel caso che la prestazione consista nell'obbligo di consegnare un immobile. L'offerta deve essere fatta per intimazione mentre, in luogo del deposito, il debitore consegna il bene ad un sequestratario.

Relazione al Libro delle Obbligazioni

(Relazione del Guardasigilli al Progetto Ministeriale - Libro delle Obbligazioni 1941)

95 Le disposizioni degli articoli 104 a 109 non si applicano ovviamente al caso in cui la cosa dovuta è un immobile o una cosa destinata a restare nel luogo in cui deve essere consegnata: non si applicano nemmeno quando la prestazione non ha per oggetto la consegna di una cosa, per l'una e per l'altra fattispecie appariva, però, necessario regolare la mora del creditore: e ciò è stato fatto negli articoli 111 e 112.
La mora stessa sorge, allora, dopo l'intimazione di prenderne possesso, quando la cosa dovuta è immobile o deve restare nel luogo in cui deve essere consegnata (art. 111); gli effetti della mora si verificano, però, dall'intimazione, solo se questa sia stata dichiarata valida con sentenza passata in giudicato o se sia stata accettata dal creditore. Si prevede che il debitore possa ottenere la nomina di un sequestratario in quanto egli deve essere posto in condizione di liberarsi dal rischio della custodia: nominato il sequestratario, il debitore è liberato dal momento in cui fa consegna della cosa dovuta.
Per l'ipotesi in cui la prestazione ha per oggetto un fare o un non fare, si è prevista la sola offerta per intimazione, perché la natura della prestazione non consente al debitore più di una dichiarazione di prontezza: l'intimazione deve contenere la diffida al creditore di ricevere la prestazione o di compiere gli atti che sono necessari per rendere possibile la prestazione (art. 112).

Massime relative all'art. 1216 Codice Civile

Cass. civ. n. 14268/2017

Qualora il conduttore di un immobile, dopo avere intimato al locatore di riprenderne possesso, chieda ed ottenga dal giudice la nomina di un sequestratario ex art. 1216 c.c., il successivo accertamento dell’insussistenza di tale diritto comporta che il conduttore medesimo è tenuto sia al pagamento dei canoni fino alla scadenza del contratto, sia all'assunzione delle spese di custodia.

Cass. civ. n. 1337/2011

In tema di riconsegna dell'immobile locato, mentre l'adozione della complessa procedura di cui agli artt. 1216 e 1209, secondo comma, c.c., costituita dall'intimazione al creditore di ricevere la cosa nelle forme stabilite per gli atti giudiziari, rappresenta l'unico mezzo per la costituzione in mora del creditore per provocarne i relativi effetti (art. 1207 c.c.), l'adozione da parte del conduttore di altre modalità aventi valore di offerta reale non formale (art. 1220 c.c.) - purché serie, concrete e tempestive e sempreché non sussista un legittimo motivo di rifiuto da parte del locatore - pur non essendo sufficiente a costituire in mora il locatore, è tuttavia idonea ad evitare la mora del conduttore nell'obbligo di adempiere la prestazione (costituita, nel caso esaminato, dal pagamento di un'indennità per occupazione dell'immobile ex art. 1591 c.c.). (Principio affermato ai sensi dell'art. 360 bis, primo comma, c.p.c.).

Cass. civ. n. 7982/2004

È solo alla riconsegna dell'immobile al sequestratario nominato ai sensi dell'art. 1216 c.c. che conseguono effetti pienamente liberatori per il debitore (nel caso, conduttore), in capo al quale da tale momento non persistono pertanto obblighi comunque derivanti (nel caso, pagamento degli oneri accessori) dalla perdurante conduzione dell'immobile locato.

Cass. civ. n. 1941/2003

L'esclusione, per effetto di una offerta non formale ex art. 1220 c.c., della mora del conduttore nella restituzione dell'immobile locato vale a preservarlo dalla responsabilità per il ritardo, e, quindi, ad escludere la sussistenza in capo allo stesso dell'obbligo di corrispondere al locatore, a titolo risarcitorio, il "maggior danno", ossia un compenso superiore al canone stabilito nel contratto ormai cessato, ma non esclude anche il pagamento del canone, senza che rilevi in contrario la circostanza che il conduttore eventualmente abbia smesso di usare l'immobile secondo la destinazione convenuta, potendo costui sottrarsi al pagamento solo attraverso la riconsegna dell'immobile al locatore o l'offerta formale dello stesso ai sensi dell'art. 1216 c.c., con il risultato di costituire in mora accipiendi il locatore e liberarsi definitivamente della sua obbligazione.

Cass. civ. n. 12020/2002

Qualora il conduttore, deducendo il proprio diritto alla risoluzione anticipata del rapporto, riconsegni l'immobile al locatore, il quale accetti la consegna con riserva, (nella specie: facendo mettere a verbale l'espressa riserva di mantenere ferme le domande di ripetizione di tutti i canoni non corrisposti), non è liberato ai sensi dell'art. 1216 c.c. dall'obbligo del pagamento dei canoni ancora maturati, e il successivo accertamento della insussistenza del diritto di recesso comporta che il conduttore medesimo è tenuto al pagamento dei cantoni fino alla scadenza del contratto.

Cass. civ. n. 9662/1993

In tema di costituzione in mora del creditore per la consegna di un immobile, qualora il destinatario di un intimazione priva della forma prescritta (art 1216 c.c.), una volta ricevuto l'atto, ne riconosce la finalità ed il fondamento, tale riconoscimento, comportando il raggiungimento dello scopo proprio dell'atto, concorre alla formazione di una fattispecie complessa capace di produrre gli stessi effetti dell'intimazione formale regolare, in forza del principio di conservazione degli atti giuridici.

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Consulenze legali
relative all'articolo 1216 Codice Civile

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M. D. A. chiede
mercoledì 23/11/2022 - Lombardia
“Buona sera, in data 05.03.2015 è passata in giudicato una sentenza che mi condannava alla restituzione di un immobile in favore dell'erede, annullando le disposizioni testamentarie del de cujus che mi aveva lasciato in eredità l'immobile (io sono un terzo), la sentenza mi condannava anche al pagamento delle spese legali. Dopo la sentenza che è stata trascritta dall'erede beneficiario, costui non si è fatto sentire nè per le spese legali (credo ormai prescritte 10 anni) nè per la restituzione dell'immobile (diritto prescritto?) . Ho provveduto a notificare un'offerta per intimazione ma l'erede è risultato irreperibile. A questo punto potrei chiedere la nomina di un sequestratario , mi chiedo potrei essere nominato io o in alternativa il mio commercialista. Siccome l'immobile già da prima del giudizio era stato da me locato a un terzo, costui sta ancora pagando i canoni a me e occupando l'immobile. Quali possono essere le conseguenze in caso di nomina di un sequestratario? Devo consegnare al sequestratario tutti i canoni o solo quelli degli ultimi 10 anni? l'attuale conduttore ha legittimazione attiva in questo ricorso per la nomina oppure posso procedere da solo visto che sono io il condannato alla restituzione? E' possibile fare valere un'azione di usucapione e se si quali sono i termini? Ringrazio anticipatamente”
Consulenza legale i 04/12/2022
Diversi sono gli aspetti e le problematiche che il quesito in esame richiede di affrontare.
Per tale ragione ed al fine, soprattutto, di evitare confusione nella trattazione degli argomenti, si preferisce suddividere la risposta in paragrafi diversi.

A) TERMINE ENTRO CUI METTERE IN ESECUZIONE UN TITOLO GIUDIZIALE
Il primo dubbio che si avanza è quello relativo al termine oltre il quale deve considerarsi prescritto per la parte vittoriosa di un giudizio civile il diritto di mettere in esecuzione la sentenza che ha statuito in suo favore, sia per il capo relativo alla condanna alle spese legali sia per il capo in cui il giudice ha statuito nel merito della controversia (condannando il convenuto alla restituzione dell’immobile).
Trova applicazione al riguardo l’ordinario termine decennale di prescrizione fissato dall’art. 2946 c.c., norma che a sua volta va coordinata con l’art. 2935 c.c., secondo cui la prescrizione comincia a decorrere dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere.
Nel caso in esame si dice che la sentenza è passata in giudicato in data 05.03.2015, il che comporta che dalla data del 5 marzo 2025 la parte vittoriosa in giudizio non potrà più legittimamente mettere in esecuzione quel titolo in ogni sua parte (ovvero, sia per le spese che per la restituzione dell’immobile).

B) OFFERTA PER INTIMAZIONE
La scelta di avvalersi dell’istituto giuridico dell’offerta reale per intimazione è certamente più che corretta, costituendo l’unica strada percorribile in tutti quei casi in cui il creditore non voglia ricevere la prestazione dovuta.
Norma di riferimento, trattandosi di consegnare un immobile, è l’art. 1216 c.c., il quale dispone che in questi casi l’offerta consiste nella notifica al creditore di un atto con il quale gli viene intimato di prendere in consegna l’immobile.
Qualora tale intimazione dovesse avere esito negativo, il debitore potrà chiedere al giudice la nomina di un sequestratario, al quale l’immobile dovrà essere consegnato.
Solo da quest’ultimo momento il debitore potrà considerarsi liberato.
Nel quesito si dice che l’erede vittorioso a cui consegnare il bene, si è reso irreperibile, ma ciò di certo non può impedire il perfezionarsi della notifica ed il completamento della procedura di offerta reale per intimazione.
L’art. 1216 c.c., infatti, richiama espressamente il secondo comma dell’art. 1209 c.c., dalla lettura del quale si evince che l’offerta per intimazione va notificata secondo le forme prescritte per gli atti di citazione, ovvero secondo le norme dettate dal codice di procedura civile agli artt. 137 e ss.
In particolare, seppure nel quesito non venga specificato a cosa ci si intenda riferire quando si dice “l’erede è risultato irreperibile”, se con tale espressione si vuole richiamare il concetto di “irreperibilità” fatto proprio dal legislatore nel codice di procedura civile, la notifica potrà senza alcun dubbio perfezionarsi secondo le forme prescritte dall’art. 143 c.p.c.

C) PROCEDIMENTO PER LA NOMINA DEL SEQUESTRATARIO
Norma applicabile per dare attuazione a quanto disposto dall’art. 1216 c.c. è l’art. 79 disp. att. c.c., il quale distingue a seconda che vi sia giudizio pendente o meno.
Qualora, come nel caso di specie, non vi sia un giudizio pendente, il sequestratario è nominato, sentito il creditore, dal Presidente del Tribunale del luogo in cui l'immobile si trova con decreto che è emesso nelle forme camerali ed è suscettivo di reclamo al presidente della Corte d'Appello.
Per quanto concerne la concreta individuazione del soggetto a cui affidare l’incarico di custode sequestratario, in assenza di una espressa disposizione al riguardo, si ritiene che debba farsi applicazione delle norme dettate dal codice di procedura civile in tema di sequestro (artt. 670 e ss. c.p.c.), ed in particolare troverà applicazione l’art. 676 c.p.c., il quale, al suo secondo comma, attribuisce al giudice (ovvero il Presidente del Tribunale) la facoltà di scegliere il custode tra quello dei contendenti che offre maggiori garanzie e che dà cauzione.
Il terzo comma di quella stessa norma precisa che il custode della cosa sequestrata (ovvero il sequestratario) ha “gli obblighi e i diritti previsti negli articoli 521, 522 e 560”, norme dettate in tema di pignoramento mobiliare ed immobiliare e che prevedono, tra l’altro, il diritto del custode ad un compenso e l’obbligo per lo stesso di rendere il conto della sua gestione.
Pertanto, alla domanda se può essere nominato sequestratario colui che deve consegnare il bene ovvero il suo commercialista, può rispondersi suggerendo di indicare già questi soggetti nel ricorso da presentare al Presidente del Tribunale ex art. 79 disp. att. c,c., offrendosi eventualmente di prestare eventuali garanzie per una corretta e diligente amministrazione della cosa.
Sarà poi il giudice, nell’esercizio del suo potere discrezionale, a valutare a quale soggetto poter affidare la custodia dell’immobile.

D) SITUAZIONE DEI CANONI LOCATIZI RELATIVI ALL’IMMOBILE DA CONSEGNARE
Il problema dei canoni riscossi a titolo di locazione dell’immobile da consegnare si ritiene che possa essere risolto facendo applicazione degli artt. 1148 e 1189 c.c.
Più precisamente, si ritiene intanto che la posizione di colui che è tenuto a restituire l’immobile in forza di un titolo giudiziale (sentenza) sia riconducibile a quella del possessore di buona fede, al quale dunque è applicabile l’art. 1148 c.c., nella parte in cui dispone che è legittimato a fare propri i frutti civili maturati fino al giorno della domanda giudiziale, mentre “risponde verso il rivendicante dei frutti percepiti dopo la domanda giudiziale e di quelli che avrebbe potuto percepire dopo tale data, usando la diligenza di un buon padre di famiglia”.
Sotto il profilo dei rapporti tra locatore e conduttore, invece, troverà applicazione l’art. 1189 c.c., nella parte in cui dispone che il conduttore-debitore che effettua il pagamento a chi appare legittimato a riceverlo in base a circostanze univoche deve intendersi liberato dalla propria obbligazionese prova di esser stato in buona fede”, mentre colui che ha ricevuto il pagamento pur non essendone legittimato sarà tenuto alla restituzione di quanto riscosso verso il vero creditore secondo le norme dettate in tema di ripetizione di indebito.
Anche in questo caso, in assenza di un termine breve di prescrizione, varrà il termine ordinario decennale ex art. 2946 c.c.
Nel momento in cui, invece, il Presidente del Tribunale provvederà a nominare il sequestratario, costui, nella qualità di custode, potrà chiedere al giudice di proseguire il rapporto di locazione, con obbligo di accantonare i canoni a tale titolo riscossi e di renderne il conto ex art. 560 c.p.c.
Nessuna pretesa potrà avanzare il sequestratario così nominato sui canoni riscossi prima della sua nomina, considerato che gli stessi potranno essere pretesi soltanto da colui al quale l’immobile deve essere riconsegnato, il quale, a tal fine, dovrà esperire, come prima è stato detto, l’azione di ripetizione di indebito.
L’attuale conduttore, in ogni caso, non ha alcuna legittimazione nella vicenda in esame, essendo soggetto estraneo al rapporto sia processuale che sostanziale esistente tra l’erede vittorioso ed il soccombente nel giudizio di restituzione.

E) USUCAPIONE
Non sussistono i presupposti richiesti dalla legge per far valere l’usucapione.
Uno dei presupposti principali per avvalersi di tale forma di acquisto della proprietà, infatti, è la non interruzione del possesso, la quale ricorre allorquando, nel lasso di tempo richiesto dalla legge, non intervenga:
1. né una causa di interruzione naturale (tale sarebbe, ad esempio, l’abbandono del bene),
2.né una causa di interruzione c.d. civile, che si verifica nel caso in cui contro il possessore, che pure conserva materialmente il possesso del bene, venga proposta una domanda giudiziale volta a privarlo di esso;
3.né il possessore abbia effettuato un riconoscimento del diritto del titolare, per tale intendendosi un atto o un fatto che non si limiti ad evidenziare la consapevolezza del possessore circa la spettanza ad altri del diritto dallo stesso esercitato come proprio, ma esprima la volontà non equivoca di attribuire il diritto reale al suo titolare.
Nel caso di specie sembra evidente che ricorrono sia un’interruzione civile (la domanda giudiziale conclusasi con la sentenza che impone la restituzione) sia il riconoscimento del diritto del titolare, quest’ultimo risultante dall’offerta reale per intimazione notificata al soggetto a cui il bene deve essere restituito.

Valeria F. chiede
martedì 13/08/2019 - Lazio
“Buongiorno, io e la mia famiglia abbiamo lasciato qualche mese fa l'immobile che occupavamo con contratto di rent to buy. Alla scadenza del contratto, avendo deciso di non acquistare l'immobile, lo abbiamo pulito e liberato.
Il proprietario di casa (una società costruttrice srl) risulta però irreperibile per la riconsegna delle chiavi.
L'amministratore non risponde alle telefonate né ai messaggi. Abbiamo inviato le chiavi con raccomandata presso la sede legale, ma il pacco è tornato al mittente con indicazione "trasferito", anche se attualmente (da visura) la sede legale risulta ancora quella dove abbiamo spedito.
Abbiamo scritto una pec chiedendo modalità per la riconsegna delle chiavi ma nessuno ci ha risposto.
Cosa dobbiamo fare per la consegna? Possiamo spedirle alla residenza dell'amministratore? Dopo quanti tentativi possiamo ritenerci liberi da ogni onere rispetto la consegna?
Non abbiamo intenzione di spendere denaro per citare in giudizio o altro, perché sappiamo che i soldi spesi non ci verranno rimborsati.
C'è da considerare che non abbiamo pendenze con la proprietà né quindi vorremmo spendere denaro per un immobile che non ci interessa.

Grazie”
Consulenza legale i 18/08/2019
La circostanza che il proprietario di casa si sia reso irreperibile per la riconsegna delle chiavi, rende necessario (o, per lo meno, consigliabile) attivare una procedura formale di messa in mora nei suoi confronti ai sensi dell’art. 1216 c.c.
Si parla infatti di “mora del creditore” quando quest’ultimo senza un motivo legittimo, non riceve il pagamento offertogli dal debitore nei modi previsti dal codice civile o non compie quanto è necessario affinché il debitore possa adempiere l'obbligazione.
In termini pratici, ciò significa che l’offerta di riconsegna debba avvenire secondo le modalità previste dall’art. 1209 secondo comma c.c. e cioè mediante l'intimazione notificata al creditore (la società proprietaria di casa) tramite ufficiale giudiziario.
Tutto ciò per ottenere gli effetti previsti dall’art. 1207 del codice civile (mora del creditore) e cioè:
1) porre a carico del proprietario di casa “l'impossibilità della prestazione sopravvenuta per causa non imputabile al debitore”;
2) evitare a chi deve riconsegnare casa di dover pagare interessi e o frutti;
3) far si che il proprietario di casa sia tenuto a “risarcire i danni derivati dalla sua mora e a sostenere le spese per la custodia e la conservazione”.

Laddove invece l’offerta avvenga in modo non formale ai sensi dell’art. 1220 c.c. (come è avvenuto nel caso di specie) si eviterà comunque che venga imputato il ritardo nell’adempimento dell’obbligazione (mora del debitore) nonché l’obbligo di continuare a pagare il canone per il periodo successivo all’offerta medesima.

Ciò posto, nella presente vicenda, pur trattandosi di contratto di rent to buy, possiamo comunque tenere a mente i principi generali enunciati dalla giurisprudenza di legittimità in tema di riconsegna di immobili in precedenza concessi in locazione.
La Cassazione sul punto ha evidenziato -con giurisprudenza costante- che un’offerta non formale (come nel nostro caso) “pur non essendo sufficiente a costituire in mora il locatore, è tuttavia idonea ad evitare la mora del conduttore circa l'esecuzione della sua prestazione e ad escludere, quindi, il prodursi dei relativi effetti - in particolare il sorgere dell'obbligazione di risarcimento del danno per il ritardo - mentre l'unico mezzo per costituire in mora il creditore e provocare liberazione del conduttore dall'obbligo di pagamento del canone - è costituito dall'offerta formale di riconsegna, ai sensi dell'art. 1216 c.c.” (Cass. 2086/2002).
Tale concetto è stato ribadito anche nella sentenza n.1337/2011 secondo cui: “in tema di riconsegna dell'immobile locato, mentre l'adozione della complessa procedura di cui agli artt. 1216 e 1209, secondo comma, c.c., costituita dall'intimazione al creditore di ricevere la cosa nelle forme stabilite per gli atti giudiziari, rappresenta l'unico mezzo per la costituzione in mora del creditore per provocarne i relativi effetti (art. 1207 c.c.), l'adozione da parte del conduttore di altre modalità aventi valore di offerta reale non formale (art. 1220 c.c.) - purché serie, concrete e tempestive e sempreché non sussista un legittimo motivo di rifiuto da parte del locatore - pur non essendo sufficiente a costituire in mora il locatore, è tuttavia idonea ad evitare la mora del conduttore nell'obbligo di adempiere la prestazione (costituita, nel caso esaminato, dal pagamento di un'indennità per occupazione dell'immobile ex art. 1591 c.c.).”
Più recentemente, la Suprema Corte con la sentenza n.8672 del 2017 ha nuovamente evidenziato che: “in tema di riconsegna dell’immobile locato, mentre l’adozione della complessa procedura di cui all’art. 1216 c.c. e art. 1209 c.c., comma 2, rappresenta l’unico mezzo per la costituzione in mora del creditore e per provocarne i relativi effetti (art. 1207 c.c.), l’adozione da parte del conduttore di altre modalità aventi valore di offerta reale non formale (art. 1220 c.c.), purchè serie, concrete e tempestive e semprechè non sussista un legittimo motivo di rifiuto da parte del locatore, pur non essendo sufficiente a costituire in mora il locatore, è tuttavia idonea ad evitare la mora del conduttore nell’obbligo di adempiere la prestazione, anche ai fini dell’art. 1591 c.c.”.

Alla luce di tutto quanto precede, in risposta alle domande contenute nel quesito possiamo affermare quanto segue.
Una raccomandata a/r (o una pec) all’amministratore unico può essere una soluzione, sebbene resti comunque un’offerta non formale. L’importante è che venga specificato che l’offerta di restituzione viene spedita all’amministratore nella sua qualifica di rappresentante legale della società proprietaria di casa (art. 145 c.p.c.).
Una volta espletato anche questo tentativo, laddove non sortisca effetto, non resterebbe che intraprendere l’offerta formale di cui all’art. 1216 c.c. sopra specificata. Quest’ultima comporterebbe soltanto il costo della notifica tramite ufficiale giudiziario e quindi non certamente una spesa paragonabile ad un giudizio.