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Articolo 6 bis Testo unico edilizia

(D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380)

[Aggiornato al 30/11/2020]

Interventi subordinati a comunicazione di inizio lavori asseverata

Dispositivo dell'art. 6 bis Testo unico edilizia

1. Gli interventi non riconducibili all'elenco di cui agli articoli 6, 10 e 22, sono realizzabili previa comunicazione, anche per via telematica, dell'inizio dei lavori da parte dell'interessato all'amministrazione competente, fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell'attività edilizia e, in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative all'efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico, nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42.

2. L'interessato trasmette all'amministrazione comunale l'elaborato progettuale e la comunicazione di inizio dei lavori asseverata da un tecnico abilitato, il quale attesta, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti, nonché che sono compatibili con la normativa in materia sismica e con quella sul rendimento energetico nell'edilizia e che non vi è interessamento delle parti strutturali dell'edificio; la comunicazione contiene, altresì, i dati identificativi dell'impresa alla quale si intende affidare la realizzazione dei lavori.

3. Per gli interventi soggetti a CILA, ove la comunicazione di fine lavori sia accompagnata dalla prescritta documentazione per la variazione catastale, quest'ultima è tempestivamente inoltrata da parte dell'amministrazione comunale ai competenti uffici dell'Agenzia delle entrate.

4. Le regioni a statuto ordinario:

  1. a) possono estendere la disciplina di cui al presente articolo a interventi edilizi ulteriori rispetto a quelli previsti dal comma 1;
  2. b) disciplinano le modalità di effettuazione dei controlli, anche a campione e prevedendo sopralluoghi in loco.

5. La mancata comunicazione asseverata dell'inizio dei lavori comporta la sanzione pecuniaria pari a 1.000 euro. Tale sanzione è ridotta di due terzi se la comunicazione è effettuata spontaneamente quando l'intervento è in corso di esecuzione.

Spiegazione dell'art. 6 bis Testo unico edilizia

L’articolo in esame disciplina la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) ed è stata introdotto nella forma attuale con una novella del 2016, ai fini della semplificazione degli adempimenti burocratici connessi all’esecuzione di interventi edilizi minori.
La particolarità della norma consiste nel fatto che gli interventi per i quali è necessaria sono individuati “in negativo”, posto che essa è prevista per tutti gli interventi diversi dall’attività edilizia libera (art. 6) e dagli interventi soggetti a permesso di costruire (art. 10) e a SCIA (22).

L’ambito di applicazione della CILA diventa più chiaro se si ha riguardo al secondo comma della norma in commento, che specifica che i lavori, oltre ad essere conformi agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi vigenti e compatibili con la normativa in materia sismica e di rendimento energetico nell'edilizia, non devono interessare le parti strutturali dell’edificio.
Pertanto, la Comunicazione disciplinata dall’art. 6 bis del Testo Unico è richiesta per i lavori di manutenzione straordinaria e restauro e risanamento conservativo senza interventi strutturali (in caso contrario, infatti, è necessario presentare la Segnalazione Certificata di Inizio Attività di cui all’art. 22 del T.U.).

Il termine “asseverata” si riferisce, invece, alla necessità che la CILA venga accompagnata da una relazione di un tecnico abilitato, che certifichi sotto la propria responsabilità la sussistenza dei requisiti suddetti (conformità urbanistica, assenza di interventi strutturali ecc.).

Data la particolarità della CILA, si esclude –a differenza di quanto accade per la s.c.i.a. e il permesso di costruire— l’assoggettamento degli interventi che ne costituiscono oggetto al controllo sistematico da parte dell’Amministrazione, nonché al potere di emettere un provvedimento di carattere inibitorio.
L’Amministrazione, comunque, rimane sempre titolare sia del potere-dovere di vigilare sul rispetto della normativa urbanistico-edilizia, sia degli ordinari poteri repressivi e sanzionatori nell’ipotesi in cui i lavori eseguiti non rispettino –per entità e caratteristiche- i requisiti previsti dall’art. 6 bis.

Il quinto comma dell’articolo in commento stabilisce, infine, le sanzioni collegate alla mancata presentazione della CILA prima dell’inizio dei lavori (la cosiddetta CILA tardiva), prevedendo però una rilevante riduzione della misura della sanzione nel caso la comunicazione venga presentata spontaneamente quando l’intervento edilizio sia ancora in corso.

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Consulenze legali
relative all'articolo 6 bis Testo unico edilizia

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

L. T. chiede
martedė 15/01/2019 - Lombardia
“Spett. REDAZIONE GIURIDICA BROCARDI.IT. 15 gennaio 2019
Vi invio il caso giuridico sotto riportato per ricevere i Consigli più adeguati ad affrontare le problematiche relative e le azioni conseguenti per contrastarle e risolverle a vantaggio dei Condomini del Condominio interessato :

QUESITO : INSTALLAZIONE DI N° DUE PERGOTENDE A PARZIALE COPERTURA DI DUE LATRICI SOLARI NON A LIVELLO ACCESSIBILI DA DUE SCALE CHIOCCIOLA GIA’ ESISTENTI SU BALCONCINO DI SERVIZIO A LIVELLO, POSTERIORE AL FABBRICATO, UNA PER CADAUN APPARTAMENTO IN UN NUOVO CONDOMINIO ULTIMATO NEL 2012 VIA………………………………CIVICI…….……LOCALITA’…………………………DI PROPRETA’ RISPETTIVAMENTE DI 1° PROPRIETARIO :…………………………E DI 2° PROPRIETARIO :………………………………….

I Condomini suddetti del 4° ed ultimo Piano, previo ottenimento e consegna all’ Amministratore dei seguenti Permessi da parte del Comune :

1) giugno 2018 : Autorizzazione paesaggistica
2) ottobre 2018 : C.I.L.A. (Comunicazione Inizio Lavori Asseverati)

ha iniziato i lavori il giorno 03.10.2018.

Il 13.10.2018 è stata eseguita una Riunione del Consiglio di Condominio, quindi l’ Amministratore ha convocato per il 02.11.2018 un’ Assemblea straordinaria con l’ Ordine del giorno in oggetto che è andata quasi deserta, poiché hanno presenziato il Direttore Lavori………………ed uno dei Proprietari in oggetto, due Consiglieri ed un Condomino.
Essi hanno informato dello stato d’ avanzamento dei Lavori, rimozione pavimento in Listelli di teak, costruzione plinti piantane in massetto calcestruzzo armato e l’ indicazione che c’è l’ intenzione di posare pareti mobili in doppio vetro scorrevoli.
Le abbiamo fatto presente di non creare nuovi volumi di abitabilità che non dovrebbero essere consentiti…!!

Il 07.01.2019 l’ Amministratore ha dato comunicazione ai Condomini che i Lavori di cui all’ oggetto non si svolgono secondo quanto illustrato dal Direttore Lavori………………
Infatti da informazioni dei Condomini che hanno segnalato forti rumori e successivi suoi sopralluoghi presso l’ Appartamento di uno dei Proprietari sopracitati, l’ Amministratore ha accertato che sono in corso lavori di demolizione di parte del solaio con soletta piena del Lastrico solare per la costruzione di una scala in………?? interna all’ appartamento di accesso al Lastrico solare….?? in sostituzione della scala a chiocciola esistente costruita a suo tempo insieme al Fabbricato….??

Tutti i Condomini sono rimasti veramente allibiti e sorpresi di questo comportamento del Proprietario …………….di un Appartamento che ha l’uso esclusivo del Lastrico solare che ricopre la sua Unità immobiliare ma è di Proprietà condominiale, come risulta dal rispettivo Atto di acquisto e come è citato nel Regolamento condominiale.

Non appena venuto a conoscenza della costruzione della Scala interna nell’ appartamento di uno dei Proprietari per l’ accesso al suo Lastrico solare, l’ Amministratore ha inviato una Raccomandata al Proprietario ed al Direttore Lavori intimando la sospensione dei Lavori sino a quando non avesse informato l’ Assemblea di Condominio, convocata per il 21.01.2019.

A tutt’ oggi in seguito a sopralluogo presso l’ Appartamento del Condominio ove si svolgono i citati Lavori, l’ Amministratore ha preso atto che la sospensione intimata non è avvenuta in quanto i Lavori stanno proseguendo….!!

Cosa desidereremmo chiederVi al riguardo della QUESTIONE sorta tra tutti i Condomini e quelli che vogliono intraprendere i Lavori in oggetto :

1) Il Comune può emettere “ Permessi ” senza avere la certezza del Consenso di tutti gli altri Condomini del Condominio interessato….??
2) Allo stato di quello che ci è stato fino ad ora illustrato sui Lavori citati i cui “ Permessi “ sono stati richiesti solo come semplici PERGOTENDE.possono essere eseguiti senza ledere i diritti degli altri Condomini a vantaggio di solo 2 Condomini che, a nostro giudizio hanno fatto i furbi e si propongono di realizzare un’ altra Unità abitativa di primordine al V° Piano…??

In attesa di cortese sollecito riscontro, ringrazio e porgo distinti saluti.”
Consulenza legale i 28/01/2019
La comunicazione di inizio lavori asseverata rappresenta un titolo abilitativo necessario per il legittimo esercizio dell'attività edilizia.

Tale strumento, disciplinato dagli articoli 6 bis TUED e ss., ricomprende tipologie di interventi non riconducibili ad attività edilizia libera e neppure rientranti tra quelli sottoposti a permesso di costruire o a s.c.i.a..

Più nello specifico, la richiamata disposizione stabilisce che tali interventi sono realizzabili previa comunicazione, anche per via telematica, dell'inizio dei lavori da parte dell'interessato all'amministrazione competente, fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore, soprattutto per quanto riguarda l'ambiente ed il paesaggio.

Fatte le dovute premesse, ed al fine di rispondere compiutamente al quesito posto, va fatta chiarezza su un punto: la comunicazione di inizio lavori asseverata differisce totalmente, quanto a natura e a presupposti, dal permesso di costruire di cui agli articoli 10 e ss..

Quest'ultimo infatti, avendo ad oggetto interventi di maggiore impatto sul territorio, rappresenta un vero e proprio provvedimento autorizzatorio, in cui cioè l'amministrazione competente, una volta accertata la sussistenza dei presupposti di legge, rilascia il permesso (tranne nelle ipotesi in cui la legge permette la formazione del c.d. silenzio assenso, per cui l'attività si intende permessa trascorso un certo lasso di tempo senza che l'amministrazione provveda).

Per contro, la disciplina della c.i.l.a. consente l'inizio dell'attività prima ancora che l'amministrazione (eventualmente) controlli la sussistenza dei presupposti, dato che, come già accennato, è sufficiente la mera comunicazione, unitamente alla documentazione ed al progetto elaborato dal tecnico abilitato, per poter legittimamente iniziare la realizzazione dell'opera.

Il T.U.E.D. si ispira infatti fortemente al principio di responsabilizzazione dei privati cittadini, avendo liberalizzato gran parte delle attività, soprattutto al fine di consentire uno “snellimento” dei termini procedurali.

Certo, da un lato l'amministrazione competente non perde il potere di svolgere i necessari controlli (come si desume dallo stesso art. 6 bis, comma 4 lett. a, in cui si stabilisce che le Regioni a statuto ordinario disciplinano le modalità di effettuazione dei controlli, anche a campione, prevedendo sopralluoghi in loco), dall'altro lato il legislatore ha previsto una apposita normativa sanzionatoria e penalistica per le opere eseguire in difformità da quanto dichiarato nella comunicazione, proprio al fine di scoraggiare i privati dall'esercizio di attività abusive, approfittando della “fidelizzazione” concessa dal legislatore stesso.

Dunque, rispondendo al primo quesito, il Comune non rilascia alcun permesso di costruire, bensì vigila solamente sul rispetto della normativa tramite controlli a campione. Come in più riprese chiarito dalla giurisprudenza, sia la c.i.l.a. che la s.c.i.a. in materia edilizia non sono provvedimenti amministrativi, bensì atti privati (da ultimo. TAR Catania sent. n. 1497/2018). Ciò ovviamente non priva di tutela gli eventuali controinteressati che lamentino una violazione dei loro diritti i quali, ai sensi dell'art. 19 comma 6 ter, L. 241/1990, possono sollecitare l'esercizio delle verifiche spettanti all'amministrazione e, in caso di inerzia, esperire innanzi al giudice amministrativo l'azione di cui all'art. 31 c.p.a..

Nella fattispecie in oggetto, qualora gli altri condomini lamentino la mancanza di legittimazione da parte di chi abbia iniziato l'attività, sarà necessario operare come sopra descritto.

Lo stesso dicasi per il secondo quesito posto, qualora ci si avveda che la c.i.l.a. è stata inoltrata al Comune con intenti fraudolenti, vale a dire con l'intenzione di eseguire opere non rientranti tra quelle di cui all'art. n. 6 bis TUED. In tale ipotesi, oltretutto, si potrebbero altresì profilare responsabilità penali ai sensi degli artt. 30 e ss TUED.

Ad ogni modo, il rimedio più efficace ed immediato sarà quello di richiedere al più presto la verifica da parte del Comune dei presupposti di legge, oltre all'accertamento della legittimazione e della lesione degli diritti dei controinteressati.