Articolo 1024 Codice Civile

Quanto asserito dal notaio è certamente corretto, ma presenta pur sempre degli inconvenienti di cui adesso si tratterà.
Innanzitutto va confermata l’impignorabilità del diritto di abitazione che ci si andrebbe a riservare sull’immobile di cui verrebbe alienata la sola nuda proprietà.
Infatti, il diritto di abitazione, quale previsto dal codice civile vigente, presenta un contenuto ed una disciplina tipica sottratta alla disponibilità delle parti e consiste, come sottospecie del diritto d’uso, nel diritto di utilizzo di un immobile come abitazione limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia.

Sotto il profilo che qui interessa, se costituito con atto negoziale, sarà destinato ex artt. 2643 n. 4 e 2644 c.c. a gravare la proprietà del bene e potrà essere opposto ai successivi acquirenti o aventi causa dal proprietario che abbiano trascritto il proprio titolo successivamente alla sua trascrizione (ivi compresi eventuali creditori).
Secondo una tesi sostanzialmente uniforme e consolidata, le norme contenute nel codice civile disegnano il diritto di abitazione come un diritto insuscettibile di autonoma espropriazione, in tal senso dovendosi argomentare dalle seguenti disposizioni:
a) l’art. 1024 c.c., il quale, dopo che gli artt. 1021, 1022 e 1023 c.c. definiscono sinteticamente il diritto di uso e di abitazione, dispone che gli stessi non si possono cedere o dare in locazione;
b) l’art. 2810 del c.c. (relativo ai beni oggetto di ipoteca) e gli artt. 2814, 2815 e 2816 c.c. (norme che disciplinano l’ipoteca sull’usufrutto e sulla nuda proprietà, sul diritto dell’enfiteuta e su quello del concedente, sul diritto di superficie e su quello del proprietario del suolo), ignorano del tutto i diritti reali minori di uso e di abitazione, oltre che le servitù.

In conseguenza di tale ricostruzione e della sua insuscettibilità di ipoteca, si deve ritenere che il diritto di abitazione non può essere oggetto di sequestro o pignoramento, e ciò per la assoluta impossibilità di circolazione autonoma del diritto reale per atto del suo titolare e/o dei suoi creditori.
Sotto questo profilo, dunque, non può che concordarsi con quanto asserito dal notaio a cui ci si è rivolti.
Tuttavia, vi è un altro aspetto di questa medesima costruzione negoziale che si vorrebbe porre in essere di cui non si può non tenere conto e si tratta del rischio, a cui anche in questo caso ci si espone, di poter subire l’esercizio di un’azione revocatoria ordinaria.

Si ritiene superfluo in questa sede ripetere quanto già è stato detto, in occasione della precedente consulenza, in ordine ai presupposti ed alle condizioni richieste per il vittorioso esperimento di tale azione, in particolare nel caso in cui l’atto dispositivo che si intenda revocare sia stato posto in essere prima dell’insorgere della situazione debitoria dello stesso disponente.
In particolare, per quanto concerne il presupposto dell’eventus damni, si è detto che questo deve sussistere solo al momento di compimento dell’atto e che si sostanzia nelle conseguenze dello stesso sul patrimonio del debitore che costituisce la garanzia dei creditori.
Esso consiste, sostanzialmente, nel pregiudizio arrecato dall’atto di disposizione alla garanzia patrimoniale che assiste il credito e ricorre non solo quando l’atto determini un danno effettivo, ma anche quando comporti un semplice pericolo di danno, quale una maggiore difficoltà, incertezza o dispendiosità nell’esazione coattiva del credito.

Il danno o pericolo di danno possono concernere sia l’entità della responsabilità patrimoniale (che può essere pregiudicata da diminuzioni o pericoli di diminuzioni di beni) sia la qualità dei beni su cui cade, che può essere pregiudicata dalla sostituzione di beni facilmente aggredibili esecutivamente e non distraibili dal debitore, con beni distraibili (es. il denaro), oppure non facilmente aggredibili.
A ciò si aggiunga che sono assoggettabili ad azione revocatoria non solo gli atti dispositivi in grado di determinare sul momento una diminuzione del patrimonio del debitore, ma anche quelli che possono comprometterne in futuro la consistenza.

Sotto questo profilo, dunque, la giurisprudenza è dell’idea che configurano un pregiudizio revocatorio tutti gli atti dispositivi in grado di escludere i beni del debitore dall’azione esecutiva dei creditori, anche nel caso in cui la quantità permanga invariata, quale proprio l’alienazione della sola nuda proprietà di un immobile con riserva di usufrutto o del diritto di abitazione.
In tal senso si è espressa la Corte di Cassazione, Sez. II con sentenza n. 7179/2018, ma anche più di recente la giurisprudenza di merito, e precisamente Tribunale di Latina, sentenza n. 60/2023 del 13.01.2023, decisioni nel corpo delle quali si richiama la seguente massima ricorrente in giurisprudenza:
“…in tema di azione revocatoria ordinaria, ai fini dell’integrazione del profilo dell’eventus damni, non è necessario che l’atto di disposizione compiuto dal debitore abbia reso impossibile la realizzazione del credito, ma è sufficiente che tale atto abbia determinato una maggiore difficoltà od incertezza nell’esazione coattiva del credito medesimo..” (così Cass. 17.10.2001 n. 12678; Cass. 02.04.2004 n. 6511; Cass. 23.02.2004 n. 3546; Cass. 05.02.2013 n. 2651).

In conclusione, dunque, sebbene il suggerimento dato dal notaio possa essere corretto sotto il profilo della impossibilità giuridica di aggredire esecutivamente il diritto di abitazione che l’alienante si viene a riservare sull’immobile, il compimento di tale atto non può impedire al futuro e potenziale creditore di agire in revocatoria, per far dichiarare lo stesso inefficace nei suoi soli confronti.

Il diritto di abitazione è un diritto reale disciplinato dall’art. 1021 del c.c. e seguenti e attribuisce al titolare il diritto di abitare la casa limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia.

Il diritto di abitazione non è cedibile ai sensi dell’art 1024 c.c.
La dottrina e la giurisprudenza hanno però rilevato che tale disposizione normativa non ha natura pubblicistica e quindi non è inderogabile (Cass civ. n. 8507/2015).
Il nudo proprietario e il titolare del diritto di abitazione possono convenire di derogare al divieto stipulando un apposito negozio.

La Corte suprema ha anche sancito come tale deroga non possa desumersi implicitamente con la cessione al terzo senza che ci sia un accordo esplicito tra le parti perché, se bastasse la semplice cessione, si svuoterebbe di senso la disposizione normativa (Cass. civ. n. 3565/1989).

Si ritiene che sia corretta la sottoscrizione di una scrittura privata tra il proprietario della casa e il titolare del diritto reale di abitazione, prima del preliminare di compravendita, in cui le parti dichiarano di derogare al divieto di cessione previsto dall’art. 1024 c.c.
Si consiglia, in ogni caso, di rivolgersi al Notaio che stipulerà l’atto di compravendita, prima di sottoscrivere il preliminare, chiedendo conferma sulla correttezza dell’accordo di deroga e sulla conseguente validità dell’alienazione del diritto reale.