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Articolo 999 Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

Locazioni concluse dall'usufruttuario

Dispositivo dell'art. 999 Codice civile

Le locazioni concluse dall'usufruttuario, in corso al tempo della cessazione dell'usufrutto (1), purché constino da atto pubblico o da scrittura privata di data certa anteriore, continuano per la durata stabilita, ma non oltre il quinquennio dalla cessazione dell'usufrutto.

Se la cessazione dell'usufrutto avviene per la scadenza del termine stabilito, le locazioni non durano in ogni caso se non per l'anno, e, trattandosi di fondi rustici dei quali il principale raccolto è biennale o triennale, se non per il biennio o triennio che si trova in corso al tempo in cui cessa l'usufrutto [151 disp. att.] (2).

Note

(1) Rispetto a quanto si evince dalla disposizione in esame, possono aversi due diverse eccezioni alla regola: l'una risulta positivizzata al secondo comma; l'altra, di origine dottrinale, riguarda la consolidazione (v. 1014), istituto per cui il proprietario, già usufruttuario, deve rispettare la locazione per il tempo relativamente al quale egli stesso si è accordato.
(2) E' fatta, comunque, salva una diversa volontà delle parti, tramite, ad esempio, una clausola che preveda la risoluzione del rapporto al momento del venir meno dell'usufrutto.

Spiegazione dell'art. 999 Codice civile

Il potere dell'usufruttuario di locare la cosa

L'usufruttuario può esercitare il suo diritto attraverso il godimento diretto della cosa come attraverso il godimento indiretto, la cui forma principale è la locazione della cosa che egli ha in usufrutto. Normalmente la possibilità di utilizzare in forma indiretta la cosa sulla quale l'usufrutto è costituito non contrasta con la necessità di rispettare la destinazione economica della cosa medesima, e quindi essa deve essere incondizionatamente riconosciuta all'usufruttuario.

Tuttavia non è escluso che in qualche caso l'usufruttuario possa essere tenuto a utilizzare solo direttamente la cosa. Anzitutto deve considerarsi perfettamente efficace nei confronti dell'usufruttuario il divieto del costituente di dare in locazione la cosa: in tal caso questa deve considerarsi destinata esclusivamente all'uso diretto e perciò l'usufruttuario eccede i limiti del suo godimento se ne altera la destinazione, utilizzando la cosa in forma indiretta. In secondo luogo vi sono delle cose che per loro natura sono destinate normalmente all' uso diretto e rispetto alle quali una diversa forma di utilizzazione e possibile solo se vi sia una, esplicita o meno, manifestazione di volontà del proprietario. Così, ad es., per le cose rapidamente deteriorabili non si può di regola ammettere la possibilità di un uso indiretto che aggraverebbe il processo di deterioramento, cosi per gli autoveicoli, per le biciclette ecc. la possibilità di trarre un lucro dal nolo deve essere riconosciuta solo quando tale forma di uso era nella pratica del proprietario.

In definitiva quindi il potere dell'usufruttuario di dare in locazione la cosa può trovare un ostacolo nella sua destinazione all' uso diretto, destinazione che può risultare da un esplicito divieto del proprietario o dalla natura della cosa.

L' efficacia delle locazioni consentite dall'usufruttuario dovrebbe, a rigor di logica, essere subordinata alla durata dell'usufrutto. Ma le esigenze pratiche che rendono necessario garantire la continuità e la stabilità delle locazioni e il fatto che nella maggior parte dei casi il termine finale dell'usufrutto è un termine incerto in quanto coincide con la morte del suo titolare, hanno fatto sorgere il problema dell' opponibilità di quelle locazioni al proprietario e dei limiti in cui tale opponibilità debba essere riconosciuta. Su tale problema l'orientamento del codice è in senso favorevole al conduttore e non solo per quanto riguarda le locazioni dell'usufruttuario, rispetto alle quali già l'art. 493 del codice del 1865 riconosceva un'efficacia notevole anche dopo il termine dell' usufrutto, ma anche per altre ipotesi per le quali invece il vecchio codice applicava rigorosamente il principio resoluto iure dantis et resolvitur ius accipientis.

Per illustrare la disciplina che il codice fornisce per le locazioni consentite dall'usufruttuario bisogna tener distinte due ipotesi: quella in cui l' usufrutto non ha un termine finale certo e perciò si estingue con la morte del titolare, e quella in cui l'usufrutto ha una durata certa. La distinzione, già posta dall'art. 493 del codice del 1865, porta a conseguenze assai diverse che però possono interferire nel caso in cui l'usufrutto a termine certo si estingua anticipatamente per la morte del titolare. In tal caso per determinare l'efficacia delle locazioni bisognerà applicare la norma che regola la prima ipotesi tenendo conto che i limiti di opponibilità della locazione non possono in nessun caso andare oltre quelli che si sarebbero avuti nel caso in cui l'usufrutto fosse cessato al termine prestabilito.


Efficacia della locazione nel caso di usufrutto a termine incerto

L'art. 493 del vecchio codice, regolando l'ipotesi dell'usufrutto a termine incerto, poneva una duplice distinzione: anzitutto fra locazioni superiori al quinquennio e inferiori al quinquennio e poi tra locazioni in corso al termine dell'usufrutto e locazioni pattuite o rinnovate prima del termine ma di cui non era stata iniziata l'esecuzione, e dettava una disciplina piuttosto complessa che aveva fatto sorgere molteplici questioni pratiche.

L'art. 999 ha decisamente semplificato la disciplina abolendo ogni distinzione tra locazioni superiori e inferiori al quinquennio ed eliminando l'ipotesi di locazioni non ancora in corso di esecuzione al termine dell' usufrutto, e ha posto la regola che le locazioni continuano per la durata stabilita dal contratto purchè questa non ecceda un quinquennio dalla cessazione dell'usufrutto.

Le condizioni alle quali la legge subordina l' opponibilità della locazione al proprietario sono due: occorre anzitutto che la locazione risulti da un atto scritto avente data certa anteriore alla fine dell'usufrutto e in secondo luogo che la locazione sia in corso, ossia il locatario abbia già il diritto (attuale) alla detenzione della cosa.

La condizione dell'atto scritto, avente data certa, non richiesta dal vecchio codice, tende a tutelare il proprietario in armonia alla regola generale seguita per l' opponibilità delle locazioni al terzo acquirente (art. 1597 codice del 2865). Se tale condizione fa difetto, il proprietario non è tenuto a rispettare la locazione per il termine stabilito dal primo comma dell'art. 999, ma si applicherà in via analogica la norma dell'art. 1598, secondo la quale l'acquirente è tenuto a rispettare la locazione per una durata corrispondente a quella per le locazioni a tempo indeterminato.

Se la locazione immobiliare consentita dall'usufruttuario è superiore al novennio, ma essa, pur risultando da atto scritto avente data certa, non è stata trascritta, la regola dettata nel primo comma dell'art. 999 deve essere coordinata con i principi della trascrizione? Secondo il codice attuale le locazioni immobiliari non trascritte non sono opponibili all'acquirente se non nei limiti di un novennio dall' inizio della locazione, sempre che risultino da atto scritto avente data certa. Ma il proprietario che succede nel godimento all' usufruttuario non può a stretto rigore considerarsi come un acquirente da questo, e quindi pare indubbio che egli non possa opporre il difetto dl trascrizione della locazione ultranovennale, non essendo egli un terzo che ha acquistato e legalmente conservato un diritto sull'immobile o un terzo che ha acquistato in base a un atto trascritto. Perciò anche nel caso ipotizzato troverà applicazione l' art. 999, anche se, stando al disposto dell'art. 438, il termine per cui la locazione deve essere rispettata sia superiore.

Non si applicherà invece l'art. 999 nel caso in cui la locazione sia stata convenuta con la clausola che essa possa sciogliersi in caso di estinzione (naturale o anticipata) dell'usufrutto. In tal caso se il proprietario vuole avvalersi di questa facoltà dovrà osservare il disposto dell' art. 1599 del codice del 1865 ossia deve osservare, nel dare la licenza, il termine di preavviso prescritto.

Se fa difetto la seconda condizione, ossia che la locazione sia in corso, il proprietario non è tenuto a rispettarla e ciò sia nel caso in cui la locazione sia stata pattuita per la prima volta e il termine iniziale non sia ancora scaduto, sia nel caso in cui la locazione sia rinnovata prima della scadenza della locazione precedente. Il codice del 1865 seguiva invece un sistema diverso, riconoscendo efficacia alle locazioni non ancora in corso che fossero state pattuite o rinnovate non più di sei mesi prima della loro esecuzione se si trattava di case e di un anno prima se si trattava di fondi rustici. Tale principio è stato consapevolmente abbandonato, essendosi probabilmente ritenuto che le ragioni di politica legislativa che consigliano il mantenimento delle locazioni non sussistono quando la locazione non ha ancora avuto inizio, o non abbia cominciato a decorrere il termine della rinnovazione.

Il termine massimo per il quale il proprietario è tenuto a rispettare la locazione quando concorrano le condizioni sopra enunciate è il quinquennio, computato dal giorno in cui cessa l'usufrutto se il contratto non aveva una durata minore. Scaduto il quinquennio o il termine eventualmente minore, la locazione cessa automaticamente senza bisogno di disdetta, anche se, trattandosi di fondi rustici, il locatario non abbia possibilità di raccogliere i frutti dell'annata o del ciclo produttivo eventualmente maggiore. Se però la locazione, opponibile al proprietario, è stata stipulata a tempo indeterminato, allora alla scadenza del termine stabilito dalla legge il proprietario che voglia licenziare il conduttore, deve dare la disdetta con l'osservanza del necessario termine di preavviso.


Efficacia nel caso di usufrutto a termine certo

Nel caso in cui l'usufrutto abbia un termine certo di estinzione, vi sono minori esigenze di tutela del conduttore, e potrebbe anzi ritenersi che non vi sia alcuna ragione per prorogare l'efficacia della locazione nei confronti del proprietario. Tuttavia in considerazione del fatto che è spesso assai difficile (specie per i fondi rustici) far coincidere la fine della locazione con la fine dell'usufrutto, il secondo comma dell'art. 999, riproducendo sostanzialmente il disposto dell'ultimo comma dell'art. 493, ammette una proroga della locazione, che però non può eccedere l'anno che si trova in corso al momento in cui cessa l'usufrutto, e, se si tratta di fondi rustici, il cui principale raccolto è biennale o triennale, non può eccedere il biennio o il triennio in corso allo stesso momento. Al di là del periodo triennale in corso al momento della cessazione dell'usufrutto non si può andare, ancorché si tratti eventualmente di fondi il cui raccolto principale maturi in un periodo maggiore. E del pari, come è stato ritenuto sotto l'impero del codice del 1865, la proroga della locazione non dovrebbe aver luogo quando essa sarebbe necessaria non per la maturazione del principale raccolto ma per il compimento della rotazione agraria se il fondo e soggetto ad avvicendamento di colture.

È evidente che l'applicazione del secondo comma dell'art. 999 è subordinata alle medesime condizioni che già abbiamo visto per l'applicazione del primo comma, e cioè l'esistenza di un atto scritto di data certa e il fatto che la locazione sia in corso di esecuzione. Se manca la prima condizione si applicherà anche qui quanto detto prima, ma è chiaro che in ogni caso il limite massimo di rispetto e rappresentato da quello stabilito nell'art. 1,88.


Problemi comuni alle due ipotesi

Il termine dal quale decorre la proroga dell'efficacia della locazione è il giorno della cessazione dell'usufrutto. Che cosa si dirà nel caso di cessazione anticipata dell'usufrutto? La consolidazione può avvenire nella persona del proprietario (nel caso di rinuncia dell'usufruttuario, di successione mortis causa, di estinzione per abuso) o nella persona dell'usufruttuario (nel caso di acquisto per atto inter vivos o per successione mortis causa della nuda proprietà). Nella prima ipotesi pare indubbio che continui ad aver valore la disposizione dell'art. 999 dato che il conduttore non deve essere pregiudicato da una anomala, anticipata estinzione dell'usufrutto e dato che egli ha la legittima aspettativa che il suo godimento duri in funzione della durata oggettiva dell'usufrutto e non dell'arbitrio dell'usufruttuario. Nella seconda ipotesi invece non dovrà, a nostro avviso, trovare applicazione l'art. 999, perchè l'usufruttuario che acquista la nuda proprietà è tenuto a stare alla locazione da lui consentita per tutto il termine convenuto. Non mi pare sia possibile ammettere che l'usufruttuario possa esonerarsi sia pure in parte dall'obbligo di rispettare la locazione.Tra usufruttuario e conduttore il contratto obbligatorio nella sua integrità è il primo non può giovarsi della tutela concessa al proprietario con la limitazione dell'efficacia della locazione.

In un certo senso connesso con quello ora accennato è il problema se, verificandosi l' ipotesi dell'art. 999 e avvalendosi il proprietario del diritto di non rispettare la locazione oltre il termine stabilito dalla legge, l'usufruttuario abbia obbligo di risarcire il conduttore del danno da questo subito per il mancato parziale godimento della cosa locata. La soluzione di questo problema non può essere uniforme tanto più che sarà necessario tenere presenti le circostanze del caso concreto e il contenuto delle stipulazioni. Si può tuttavia accennare a qualche criterio di massima.

Se il conduttore ignorava la qualità di usufruttuario del locatore o se questi gli abbia fatto credere di avere il potere di dare in locazione la cosa senza limite di tempo, o comunque gli abbia promesso la ratifica del proprietario al momento della cessazione dell'usufrutto (o eventualmente in un momento anteriore), allora non vi è dubbio che il conduttore avrà diritto di essere risarcito dei danni se, per effetto dell'applicazione dell'art. 999, la durata del suo godimento risulterà inferiore a quella promessa. Se l'usufrutto non aveva un termine finale certo e il conduttore conosceva la qualità di usufruttuario del locatore, allora non vi sarà alcuna ragione d'indennità a favore del conduttore, perchè questi, in mancanza di una esplicita promessa del fatto del proprietario o di un intervento di questo, doveva essere consapevole del limite entro il quale l'usufruttuario poteva disporre, e quindi si deve ritenere che il conduttore abbia diritto al godimento promesso subordinatamente al fatto che l'usufrutto si protragga per tutta la durata convenuta per la locazione.

Se invece l' usufrutto aveva un termine finale certo, il fatto che l'usufruttuario abbia consentito una locazione per durata superiore a quella del suo diritto, dovrà normalmente interpretarsi come implicita promessa del fatto del terzo e perciò il conduttore avrà diritto all' indennità verso l'usufruttuario se il proprietario non intende rispettare la locazione oltre il termine legale.

Altra questione controversa per il vecchio codice e non risolta dal nuovo è quella se la riduzione della locazione nei limiti stabiliti dall'art. 999 possa essere chiesta oltre che dal proprietario anche dal conduttore. Pur senza scendere ad un esame approfondito della questione, che qui non sarebbe possibile, mi pare che sia preferibile la soluzione negativa. La ratio della norma, le condizioni poste dalla legge per ammettere l'opponibilità, della locazione al proprietario, il parallelismo con la regola generale sul mantenimento della locazione in caso di trasferimento della proprietà della cosa locata, inducono a ritenere che il rispetto o la riduzione della locazione dipendono esclusivamente dalla volontà del proprietario.


Sfera di applicazione dell'art. 999

Si riteneva per l'art. 493 del codice del 1865 che la disposizione di questo si riferisse esclusivamente ai beni immobili, specie in considerazione del riferimento che il secondo comma dell'articolo faceva soltanto alle case e ai fondi rustici. Pare indubbio che tale limitazione non abbia più alcuna ragione d'essere, perchè l'art. 999 non dà alcun appiglio testuale per far ritenere il contrario, e pure la migliore dottrina riteneva che l'art. 493 del vecchio codice dovesse trovare applicazione anche alla mezzadria e alla colonia parziaria in base al richiamo generico che l'art. 1647 faceva delle norme sulla locazione. Scomparsa nel nuovo codice la disposizione dell'art. 1647 e anzi regolata la mezzadria in modo completamente autonomo come un quid medium fra i rapporti associativi e i rapporti di lavoro (art. 2141 del c.c.), diviene sicura la conclusione della inapplicabilità dell'art. 999 ai rapporti di mezzadria e di colonia.

Nè può pensarsi ad un'applicazione analogica sia perchè l'art. 999 ha sostanzialmente i caratteri di una disposizione, sia perché il regolamento legislativo della mezzadria è completo e contiene una norma che, interpretata estensivamente, è idonea a risolvere il problema della sorte della mezzadria alla fine dell'usufrutto. Infatti l' art. 2160 del c.c. pone la regola che in caso di trasferimento del diritto di godimento sul fondo la mezzadria continua nei confronti di chi subentra al concedente salvo il diritto di recesso del mezzadro.


Le locazioni in frode

Si può infine esaminare il problema se l'obbligo del proprietario di rispettare le locazioni concluse dall'usufruttuario nei limiti dell'art. 999 cessi quando la locazione sia stata stipulata in frode al proprietario. La Commissione delle Assemblee Legislative aveva opportunamente proposto di fare un cenno del diritto del proprietario d'impugnare le locazioni fatte in frode, ma la proposta non è stata accolta senza peraltro che ne risultino le ragioni. Malgrado ciò, si ritiene che quella possibilità d'impugnativa discenda dai principi generali dell'usufrutto e non sia quindi pregiudicata dal silenzio della legge: infatti se non si può certo pretendere che il prezzo della locazione sia quello giusto, tuttavia non può ammettersi che l'usufruttuario pregiudichi le ragioni del proprietario concedendo a terzi il godimento in tutto o in parte gratuito o ricavando vantaggi personali di altro genere che non passerebbero al proprietario al momento della cessazione dell'usufrutto.

Non vi sono criteri predeterminati dai quali si possa desumere che la locazione sia stata stipulata in frode del proprietario (in particolare non si può applicare il criterio dell' art. 2923 del c.c., che considera inopponibili all'aggiudicatario le locazioni stipulate per un prezzo inferiore di un terzo a quello giusto o a quello risultante da precedenti locazioni), ma il principio è che la locazione si considera fatta in frode se il suo corrispettivo non esiste come tale oppure è stato determinato in una misura che rivela l'intento di liberalità. A ulteriore riconferma del punto di vista qui accennato si può ricordare la disposizione dell' art. 1606 del c.c. che in una ipotesi analoga a quella che ci interessa (estinzione sopravvenuta del diritto del locatore) ammette il mantenimento delle locazioni che non eccedono il triennio e che non siano state fatte in frode. È ovvio infine che l'impugnativa di cui si è parlato sin qui non ha nulla a che vedere con l'azione revocatoria e con i presupposti di questa.

Per la riscossione di somme che rappresentano un capitale gravato d'usufrutto è necessario il concorso del titolare del credito e dell'usufruttuario: il pagamento fatto a uno solo di essi non è opponibile all'altro, salve in ogni caso le norme relative alla cessione dei crediti. Il capitale riscosso dev'essere investito in modo fruttifero e su di esso si trasferisce l'usufrutto: se le parti non sono d'accordo sul modo d'investimento, provvede l'autorità giudiziaria.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

478 Com'è noto, la disciplina del codice del 1865 sulle locazioni concluse dall'usufruttuario (art. 493) aveva dato luogo a molte critiche e anche a dubbi d'interpretazione. Per assicurare a queste locazioni una relativa stabilità, era stato temperato il generale principio «resoluto iure dantis resolvitur et ius accipientis», distinguendosi a tal fine tra usufrutto a tempo indeterminato e usufrutto a tempo determinato. Nel primo caso si distingueva ancora tra locazioni ultraquinquennali e locazioni fatte per un tempo più breve: le prima duravano, in caso di cessazione dell'usufrutto, per il quinquennio in corso, fosse esso il primo quinquennio ovvero uno dei successivi; le altre duravano per tutto il loro tempo, salvo che fossero state pattuite più di un anno (per i beni rustici) o più di sei mesi (per le case prima della loro esecuzione e questa non avesse avuto inizio prima della cessazione dell'usufrutto. Tale diversa regolamentazione delle locazioni ultraquinquennali e delle altre - riguardo a queste ultime soltanto si prevedeva l'ipotesi della rinnovazione anticipata - portava a incongruenze, come quella di non riconoscere alcuna validità a una rinnovazione fatta dall'usufruttuario poco prima della morte, se si trattava di locazione a lungo termine, e di riconoscerla pienamente, se si trattava di locazione di durata non superiore al quinquennio. Per ovviare ai difetti di tale disciplina, il progetto della Commissione Reale (art. 134) stabiliva che alla cessazione dell'usufrutto le locazioni si risolvessero e prescriveva secondo i vari casi, il termine entro il quale il proprietario, che non intendeva rispettarle, avrebbe dovuto dare la disdetta. In tal modo, però, non si teneva conto dell'esigenza, pure vivamente sentita, di assicurare, entro certi limiti, la continuità delle locazioni. Né questa obiezione era superata dalla considerazione che, laddove si fosse presentata la convenienza di locazioni di lunga durata, l'usufruttuario avrebbe chiesto il preventivo consenso del proprietario, o dalla constatazione che varie moderne legislazioni si uniformano al concetto accolto dall'accennato progetto. Nel regolare questo punto importante ho seguito i seguenti criteri: unificazione della disciplina delle locazioni ultraquinquennali e di quelle più brevi; eliminazione dell'ipotesi della rinnovazione anticipata; predisposizione di un rimedio contro le locazioni fatte in frode. Pertanto, l'art. 999 del c.c. dispone, nel primo comma, che le locazioni in corso al tempo della cessazione dell'usufrutto, purché constino da atto pubblico o da scrittura privata di data certa anteriore, continuano per la durata stabilita, ma non oltre un quinquennio dalla cessazione dell'usufrutto. Il secondo comma dell'art. 999 è sostanzialmente conforme all'ultimo dell'art. 493 del codice del 1865. Esso prevede l'ipotesi di cessazione delll'usufrutto per scadenza del termine e circoscrive la durata delle locazioni all'anno in corso o, se si tratta di fondi rustici dei quali il principale raccolto sia biennale o triennale, al bienno o al triennio in corso al tempo della cessazione dell'usufrutto.

Massime relative all'art. 999 Codice civile

Cass. civ. n. 11602/2011

Nei caso di consolidazione dell'usufrutto per morte dell'usufruttuario, le locazioni da questi concluse non possono protrarsi oltre il quinquennio dalla cessazione dell'usufrutto, ai sensi della norma di cui all'art. 999 c.c., la quale realizza un equo contemperamento tra il diritto del nudo proprietario e quello del conduttore, al quale è così assegnato un congruo termine per reperire altro immobile, e prevale sulla disciplina di cui alla legge 27 luglio 1978, n. 392.

Cass. civ. n. 15599/2005

In tema di locazioni concluse dall'usufruttuario l'adesione del nudo proprietario al contratto stipulato dal primo per una durata eccedente i cinque anni dalla cessazione dell'usufrutto vale a derogare al divieto posto al riguardo dall'art. 999 c.c., che ha valore dispositivo, in quanto volto a dirimere interessi privati. Infatti, la suddetta norma regola solo le interferenze tra il pieno godimento del proprietario successivamente alla cessazione dell'usufrutto ed il godimento del conduttore che derivi il suo diritto da contratto anteriormente stipulato con l'usufruttuario dando, per un verso, una preferenza al conduttore, che conserva il diritto anche nei confronti del proprietario, benché terzo rispetto al contratto di locazione, ma limitando, per altro verso, il vantaggio in tal modo attribuito al conduttore entro i cinque anni dalla data di cessazione dell'usufrutto.

Cass. civ. n. 11561/2003

Non esiste nell'ordinamento positivo un'azione di impugnativa della locazione, stipulata dall'usufruttuario, per frode in danno del nudo proprietario, l'unico strumento previsto a tutela di quest'ultimo essendo la disciplina specifica dettata dall'art. 999 c.c., che stabilisce, oltre che le condizioni di forma e di sostanza richieste per l'opponibilità al proprietario del contratto costitutivo del diritto personale di godimento, la durata massima del rapporto di locazione dopo la cessazione dell'usufrutto. Né la mancata configurazione, a tutela del proprietario, accanto e ad integrazione di quanto derivante dalla previsione contenuta nel citato art. 999, di un'azione diretta a far valere la nullità per frode della locazione stipulata dall'usufruttuario, si pone in contrasto con gli artt. 3 e 42 Cost., essendo la disciplina in materia frutto di un equilibrato contemperamento dei vari interessi in gioco.

Cass. civ. n. 1643/1999

Il nudo proprietario si trova in posizione di terzietà rispetto ai contratti conclusi dall'usufruttuario aventi ad oggetto il bene dato in usufrutto. Ne consegue che, ai sensi dell'art. 999 c.c., il contratto di locazione stipulato dall'usufruttuario è opponibile allo stesso proprietario solo se risulti da scrittura avente data certa anteriore. (Nella specie, la S.C. ha ritenuto corretta la decisione del giudice di merito, che aveva escluso che i documenti prodotti in giudizio, costituiti da una serie di lettere a firma dell'usufruttuario spedite al convenuto, nelle quali si faceva espresso riferimento al contratto di locazione, e di ricevute pagamento di pigione a firma dello stesso usufruttuario, soddisfacessero i requisiti prescritti dall'art. 999 c.c.).

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Consulenze legali
relative all'articolo 999 Codice civile

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Cristian M. chiede
lunedì 15/04/2019 - Lombardia
“Buongiorno, sono proprietario di un appartamento avuto in eredita’ di cui ho la nuda proprietà, l’usufruttuaria non parente e’ venuta a mancare. Cosa devo fare adesso?
L’usufruttuaria aveva stipulato un contratto di locazione 4+4. Posso subentrare nel contratto e riscuotere gli affitti io o i parenti della signora mantengono il possesso del contratto?
Leggendo in internet sono un po’ confuso. Perché in quest’ultima ipotesi se vige solo il contratto io sarei proprietario é vero, ma gli eredi della signora del tutto estranei al testamento iniziale incasserebbero gli affitti e io dovrei pagare tutte le spese, imu , tasi , condominio o eventuali danni all’appartamento o cose se si verificassero.
Chiedo delucidazioni e un consiglio su come muovermi.
Grazie”
Consulenza legale i 23/04/2019
Innanzitutto, da un punto di vista giuridico, in caso di scissione tra nuda proprietà e usufrutto, alla morte dell'usufruttuario si ha un consolidamento della proprietà in capo al nudo proprietario.
Difatti, l'usufrutto, come previsto dall'art. 998 del c.c. non può eccedere la vita dell'usufruttuario e pertanto si estingue con la sua morte dando luogo al consolidamento del godimento del bene in capo al nudo proprietario.
Pertanto, a seguito della morte dell'usufruttuaria Lei acquista la piena proprietà dell'immobile non essendo il diritto di usufrutto trasmissibile agli eredi.
Una precisazione riguarda, tuttavia, il caso di stipulazione di contratti di locazione da parte dell'usufruttuario.
L'art. 999 del c.c. prevede che le locazioni così stipulate, se risultanti da atto pubblico o scrittura privata avente data certa, sono opponibili, anche dopo la morte dell'usufruttuario, al nudo proprietario e continuano per la data stabilita purché non oltre il quinquennio dalla cessazione dell'usufrutto.
Pertanto, nel caso in oggetto, la locazione le può essere opposta se risulta da atto scritto (atto pubblico o scrittura privata) e può avere una durata massima di cinque anni dalla morte dell'usufruttuario. In caso contrario, salvo che Lei abbia interesse a mantenerla in corso, la locazione potrà essere sciolta.
Inoltre, salvo diversa dichiarazione espressa del nudo proprietario, gli eredi dell'usufruttuario subentrano nel contratto di locazione con diritto alla riscossione dei canoni.
Difatti, gli eredi subentrano in tutti i diritti inerenti alla locazione (canoni, risoluzione etc.): “l'estinzione del diritto di usufrutto, pur comportando l'opponibilità al proprietario - nei limiti di cui all'art. 999 c.c. - dei contratti di locazione conclusi dall'usufruttuario, non determina - di per sé - l'effettivo subentro nel rapporto di locazione del pieno proprietario ove questi rimanga del tutto silente ed estraneo al rapporto” (Cass., 14834/2016 e 17030/2015; Vds. Ordinanza 13 settembre 2018, n. 22281) e difatti “il rapporto di locazione prescinde dalle vicende attinenti la titolarità dei diritti reali sul bene […] la vicenda rimane centrata sui rapporti meramente personali fra locatore e conduttore, in coerenza con la sua natura personale”(Corte di cassazione n 14834/2016).
Invero, per evitare ciò, il nudo proprietario, divenuto proprietario esclusivo a seguito della morte dell'usufruttuario, può subentrare nel contratto di locazione, mantenerlo in essere ed esercitare tutte le azioni dallo stesso discendenti, compreso la riscossione dei canoni e la risoluzione del contratto. Perché si verifichi ciò è però necessaria una dichiarazione espressa del proprietario in tal senso.
Alla luce di tutto quanto sopra esposto e considerate le esigenze di cui quesito, si consiglia in primo luogo di capire se il contratto di locazione è stato stipulato per iscritto e di poi registrato all'agenzia delle entrate.
Se il contratto è stato stipulato per iscritto e parimenti registrato, è opportuno procedere subito a comunicare, mediante lettera raccomandata, agli eredi dell'usufruttuario ormai defunto e ai conduttori dell'immobile la volontà di subentrare, in qualità di proprietario dell'appartamento, nel contratto di locazione. Detto subentro dovrà essere poi formalizzato mediante atto pubblico da un notaio o scrittura privata avente data certa da registrare all'Agenzia delle Entrate in appendice al contratto di locazione già in essere. È sufficiente, oltre che poco dispendiosa, una scrittura privata sottoscritta da tutte le parti in cui si riportano i dati del precedente contratto e la volontà di subentro nella locazione.

Ovviamente la locazione stipulata dall'usufruttuario non potrà avere una durata superiore ai 5 anni dalla morte dello stesso, così come espressamente precisato dall'at. 999 de c.c.

Anonimo chiede
domenica 23/04/2017 - Sicilia
“Salve,
avrei un quesito.
Intervengono nel quesito tre persone con ruoli diversi nel tempo.
Persona X: donante nel 2007 di un terreno T in nuda proprietà, quindi usufruttuario dello stesso terreno fino alla morte nel gennaio 2017
Persona Y: donatario del terreno T, quindi proprietario in nuda proprietà fino all'aprile 2013, figlio di X.
Persona Z: aggiudicatario nel 2013 del terreno di cui sopra venduto all'asta in nuda proprietà, con giusto decreto di trasferimento del giudice.
Riassumendo:
Y divenuto esecutato si reimmette tramite contratto di affitto stipulato con l'usufruttuario X nella sua ex proprietà già venduta all'asta ed aggiudicata ed ormai consolidata in mano a Z.
La pretesa di X è di far valere il contratto ai sensi dell'art 999 cc.

I fatti: X dona a Y nel 2007 un terreno in nuda proprietà con un ricovero attrezzi non accatastato giacente sul terreno. Y è indebitato con alcuni creditori che procedono al pignoramento di tutti i beni intestati a Y. Il terreno in nuda proprietà viene assegnato nell'aprile 2013 all'asta alla persona Z che è proprietario di particelle confinanti col terreno.

Nel gennaio 2017 la persona Y muore. La nuda proprietà e l'usufrutto del terreno T si ricongiungono in capo alla persona Z.
Pertanto la persona Z divenuta pieno proprietario dal gennaio 2017 ara il terreno, ripulisce da rifiuti varie zone del terreno. Inoltre, al fine di ripulire e sistemare il ricovero attrezzi con lavori di manutenzione mai precedentemente svolti da nessuno chiede anche le chiavi del ricovero alla persona Y chiamato in causa nei fatti in veste di erede dell'usufruttuario e quindi detentore delle chiavi.

Y non si presenta per 20 gg agli appuntamenti concordati per aprire il ricovero e liberarlo.
Infine Y diniega le chiavi a Z senza giustificato motivo (essendo Y solamente il vecchio esecutato che ancora, a causa della parentela con X accede al suo vecchio terreno venduto all'asta) se non quello che ha presentato vari ricorsi avverso la vendita tutti rigettati e nessuna sospensiva ordinata dal giudice.

Z, da proprietario avendo l'esigenza di intervenire sul ricovero attrezzi per effettuare la manutenzione ed avendo già preso impegni con l'impresa che dovrà effettuare i lavori, comunica ufficialmente tramite PEC la sua intenzione di aprire il ricovero che apre effettivamente all'inizio di marzo 2017, con l'ausilio di 2 testimoni facendo inventario.

Y denuncia l'accaduto ai Carabinieri .
Qualche giorno dopo Y avvisa Z tramite PEC che Y è titolare di un contratto d'affitto sul terreno stipulato con X nel gennaio 2016, cioè un anno prima della morte di X. Tuttavia il contratto descrive erroneamente X non come usufruttuario ma come proprietario, quando già il terreno era passato di mano 2 volte: la prima nella donazione, la seconda nell'aggiudicazione all'asta.. Di questo contratto Z non era mai stato messo a conoscenza.
Il contratto di affitto prevede un canone di almeno 5 volte al di sotto del canone di mercato.

Riassumendo
L'esecutato Y si reimmette tramite contratto di affitto stipulato con l'usufruttuario X nella sua ex proprietà già venduta all'asta ed aggiudicata ed ormai consolidata in mano a Z.
La pretesa di X è di far valere il contratto ai sensi dell'art 999 cc.

Nel frattempo X continua a denunciare Z a vari livelli. X gha presentato denuncia alla Polizia municipale a causa dei lavori nei locali attrezzi suddetti, al Genio Civile per presunte irregolarità nella gestione dell'acqua del pozzo attiguo e presente nella proprietà.
Tra l'altro Z è intestatario di un'utenza Enel per la pompa del pozzo comune a X e Z, utile ad irrigare particelle già di proprietà di Z ed anche il terreno T, più altre particelle di proprietà di X limitrofe alle precedenti.

X ha un arretrato di fatture ENEL non pagate a Z (le ultime 7, pertanto 14 mesi) tra cui l'ultima fattura di conguaglio (solo l'importo di tale fattura è 1800 euro!) da dividere anch'essa al 50% come le altre.
Inoltre, essendo X possessore di altre 2 particelle che a breve andranno all'asta, diverse dal terreno T, deve altro danaro a Z perchè questi ha dovuto sostituire nel disinteresse di X , la pompa per attingere l'acqua ed annessi apparati elettrici di cui era noto il problema a X.

Io credo che non possa convivere ex proprietario in veste di affittuario investito dall'ex usufruttuario della possibilità di stare dentro la proprietà già venduta all'asta ed aggiudicata. Inoltre nuocerebbe alla serietà dell'esecuzione immobiliare eseguita e per quella ancora da eseguire sulle restanti particelle, dissuadendo a causa dei continui conflitti il potenziale acquirente che potrebbe essere anche Z, avendone interesse.

Cosa ne pensate?
Grazie
Saluti”
Consulenza legale i 29/04/2017
Per il tramite dell’espropriazione forzata i beni del debitore vengono messi in vendita affinché il ricavato venga distribuito tra i creditori.
La vendita forzata trasferisce all’acquirente solamente i diritti che sulla cosa spettavano a colui che ha subito l’espropriazione (art. 2919 c.c.), esecutato che nel suo caso era titolare della sola nuda proprietà in quanto al momento del pignoramento, evidentemente, era già esistente e trascritto l’usufrutto.

Anche la valutazione del bene immobile e la determinazione della base d’asta, saranno state fatte tenendo conto dell’esistenza di un diritto di usufrutto in favore di un terzo, e diminuendo, proporzionalmente alla sussistenza del vincolo, il valore dell’immobile.
E ciò perché l’usufrutto previsto e disciplinato dall’art. 981 c.c. è un diritto che limita fortemente il potere del proprietario di disporre del proprio bene, più precisamente è il diritto dell’usufrutturaio di godere del bene, nel rispetto della sua destinazione economica, traendone tutte le utilità che ne possano derivare.
L’usufruttuario può dunque anche concludere contratti di locazione, e percepire il relativo canone, come accaduto nel caso de quo.

Tuttavia nel momento in cui l’usufrutto viene a cessare e la disponibilità giuridica del bene ritorna al nudo proprietario, la legge tende a limitare la validità degli atti di disposizione del cessato usufruttuario rendendo opponibili al proprietario le locazioni, solo a determinate condizioni.

La fattispecie è disciplina dall’art. 999 c.c.il quale prevede appunto che “le locazioni concluse dall'usufruttuario, in corso al tempo della cessazione dell'usufrutto, purché constino da atto pubblico o da scrittura privata di data certa anteriore, continuano per la durata stabilita, ma non oltre il quinquennio dalla cessazione dell'usufrutto.”
Il legislatore con la suddetta norma ha cercato di contemperare i vari interessi contrapposti: quello dell'usufruttuario a "trarre dalla cosa ogni utilità”, quello del nudo proprietario, che può, comunque, entro un termine ragionevole, avere la piena disponibilità della cosa, ed, infine, l’interesse del terzo, che può aver fatto affidamento sui poteri spettanti ex lege all'usufruttuario al momento della conclusione del contratto.

Il contemperamento delle contrapposte esigenze risiede appunto nel limite temporale oltre il quale le locazioni dovranno comunque cessare.
Circa l’applicabilità della disposizione, la Cassazione ha chiarito che essa debba trovare applicazione a prescindere dalla durata del contratto d’affitto per come previsto dalle parti o dalla normativa speciale in materia di locazioni (Cass. 9345/2008).

Occorre però sottolineare che la norma specifica che potranno opporsi all’acquirente/nudo proprietario solo i contratti di locazione siglati con atto pubblico o con scrittura privata avente data certa.
L’atto pubblico è un atto formato da un notaio e sottoscritto dalle parti in sua presenza, con le dovute formalità che la legge richiede per attribuirgli pubblica fede; ma nel suo caso, come nella maggior parte dei casi, è da escludere che usufruttuario e conduttore abbiano utilizzato questa forma, peraltro piuttosto onerosa, per siglare il rapporto locatizio.

Con ogni probabilità la locazione è costituita da una semplice scrittura privata sottoscritta dalle parti.
Ma questa scrittura privata per essere opponibile, e quindi spiegare efficacia anche nei suoi confronti, deve avere data certa, cioè vi deve essere una prova certa che il contratto sia stato sottoscritto prima della morte dell’usufrutuario .
L'art. 2704 c.c. stabilisce i termini e i modi con i quali una semplice scrittura privata può acquistare una data certa: tramite la registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate, tramite l’autentica delle firme da parte di un pubblico ufficiale oppure dal giorno in cui si verifica un altro fatto che stabilisca in modo egualmente certo l'anteriorità della formazione del documento.

Dunque dovendo avere la disponibilità, quale locatore e proprietario dell’immobile, del contratto di locazione le servirà preliminarmente verificare se tale contratto è stato registrato o rivesta una forma tale da rendere opponibile e certa la data di sottoscrizione.
In assenza di questi requisiti il contratto di locazione non avrà efficacia nei suoi confronti, e potrà pretendere che Y liberi immediatamente l’immobile.

Nel caso in cui non adempia spontaneamente alla liberazione del ricovero attrezzi allora dovrà proporre innanzi al Tribunale un’azione negatoria ex art. 949 c.c. affinché venga dichiarata l’inopponibilità del contratto di locazione e venga ordinata la cessazione delle molestie.

Se invece il contratto è stato registrato prima della morte dell’usufruttuario o vi sia un’altra prova tale da dare certezza, secondo legge, alla data indicata nel contratto di locazione, allora occorrerà attendere 5 anni dalla morte dell’usufruttuario per riprendere la disponibilità materiale del bene, avendo cura cautelativamente di inviare una raccomandata a/r, nei modi e tempi indicati dal contratto, per la disdetta dello stesso ed evitare che al termine del quinquennio il conduttore ancora tenti, con pretese infondate, di far valere un rinnovo tacito del contratto di locazione.
Sebbene la Cassazione in proposito abbia già chiarito che non trova applicazione la normativa speciale sulle locazioni, statuendo che in questi casi non vi è necessità di una disdetta per tornare nella disponibilita' di un bene la cui detenzione, improrogabile, cessa de jure dopo il quinquennio, né potrebbe presumersi un tacito rinnovo del rapporto (Cass 13337/2011), tuttavia la disdetta potrebbe comunque evitarle che Y proponga nuove ed infondate azioni giudiziarie nei suoi confronti.

Per quanto riguarda le bollette per la fornitura di energia elettrice non pagate, invece, non potrà far altro che formalizzare la sua richiesta con un’intimazione di pagamento e formale messa in mora e, in caso di esito negativo della richiesta, rivolgersi all’autorità giudiziaria affinché lo condanni al pagamento del debito. Ed eventualmente rivalersi, per il tramite di una nuova esecuzione forzata, sui beni del debitore.

Samuele Z. chiede
mercoledì 26/10/2016 - Veneto
“Buonasera, volevo porre questo quesito. Sono nudo proprietario al 50% con mio fratello di un immobile commerciale uso negozio. I mie genitori sono gli usufruttuari. Possono i miei genitori stipulare un contratto di locazione per proseguire l'attività commerciale solo con mio fratello? Nel contratto di locazione ci deve essere anche il mio parere positivo essendo proprietario al 50% dei muri? E' possibile da parte mia negare la locazione (con affitto) dell'intero immobile a mio fratello? Esiste usucapione se mio fratello utilizza il locale, con conseguente ricavo, dall'attività commerciale senza stipulare un contratto di locazione con i miei genitori usufruttuari?
Ringrazio sin d'ora delle risposte.”
Consulenza legale i 03/11/2016
L’usufrutto è un diritto reale di godimento in cui l’usufruttuario può godere del bene concesso nei più svariati modi, con il solo limite del divieto di mutamento di destinazione economica del bene stesso (ai sensi dell’art. 981 c.c.).
I diritti dell’usufruttuario sono i più svariati, posto che, come detto sopra, egli può godere del bene in oggetto e far propri i frutti, sia naturali che civili (art. 984 c.c.).
L’usufruttuario dunque ben può concedere in locazione il bene: in altre parole, i suoi genitori possono decidere di locare l’immobile commerciale a qualsiasi soggetto, senza necessità alcuna di parere positivo da parte sua. Infatti, il nudo proprietario (in questo caso lei) si trova di fatto in una posizione di terzietà rispetto ai contratti conclusi dall’usufruttuario aventi ad oggetto il bene dato in usufrutto.

La legge però pone alcune precisazioni per evitare di gravare troppo il bene concesso in usufrutto e successivamente in locazione dall’usufruttuario. L’art. 999c.c. afferma che nel caso di consolidazione della proprietà (grazie alla consolidazione il nudo proprietario diventa pieno proprietario dell’immobile in oggetto) per morte dell’usufruttuario (l’usufrutto è un diritto che si estingue – tra l’altro – per morte dell’usufruttuario), tali locazioni non possono protrarsi oltre cinque anni successivi all’estinzione dell’usufrutto, con la sola condizione che siano concluse mediante atto pubblico o scrittura privata avente data certa anteriore (cfr. anche C. Cass., 26/5/2011 n. 11602). In altre parole: la locazione conclusa dai suoi genitori in favore di suo fratello, nel caso di morte di entrambi i genitori, non potrà comunque proseguire oltre i cinque anni successivi alla data di morte, e questo solo se la locazione sia stata conclusa in una delle due forme prescritte dalla legge.

Inoltre, non è corretto parlare di usucapione dell’immobile da parte di suo fratello, posto che in presenza di usufrutto il possesso della cosa spetta all’usufruttuario per legge. Anche nel caso di locazione, il conduttore (suo fratello) non avrebbe in alcun modo il possesso del bene ma soltanto la detenzione, che non consente di usucapire alcun bene. Nemmeno è corretto parlare di usucapione nel caso di assenza della locazione: come detto poc'anzi, infatti, in tal caso prevale il possesso in capo all’usufruttuario (i suoi genitori), il che non consente in alcun modo di far sì che si realizzi l’acquisto della proprietà per usucapione ai sensi dell’art. 1158 c.c.


Giulio C. chiede
martedì 09/06/2015 - Toscana
“Buongiorno,
in virtu' dell'art. 999 codice civile un contratto di locazione commerciale termina dopo 5 anni dal decesso dell'usufruttuario, tale legge speciale prevale su quella generale dei contratti di locazione. Trattandosi quindi di termine per legge del contratto e non di disdetta del locatario, vi chiedo se in questo caso è comunque dovuta al conduttore l'indennità di buonauscita (18 mesi) la quale non è specificata dall'art. 999.
Grazie”
Consulenza legale i 11/06/2015
L'art. 34 della legge 392/1978 stabilisce al primo comma: "In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all'articolo 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267 [fallimento, concordato preventivo, amministrazione controllata e liquidazione coatta amministrativa], il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dello articolo 27, ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto".

Il dato letterale sembra inequivocabile e anche la Corte costituzionale ha incidentalmente affermato che l'elenco contenuto nell'art. 34 risulta tassativo: solo nelle ipotesi espressamente indicate viene meno il diritto del conduttore all'indennità di avviamento.

Nel tempo, alcune pronunce delle Supreme Corti hanno aggiunto altre ipotesi, come:
- la totale e definitiva distruzione dell'immobile: in applicazione dei principi generali, in questo caso, il contratto si risolve automaticamente e immediatamente per impossibilità sopravvenuta, con la conseguenza che viene meno anche l'obbligazione accessoria concernente l'indennità di avviamento, in quanto collegata al rapporto principale sia funzionalmente che strutturalmente (Corte Cost. sentenza n. 576/1987);
- il factum principis, ossia un provvedimento della P.A. che ordini lo sgombero sine die dell'immobile, trattandosi di causa maggiore che esula dall'area di responsabilità del locatore (Corte Cost. sentenza n. 542/1989)
- acquisizione dell'immobile alla P.A. in base all'esercizio del diritto di prelazione sui beni privati con valore artistico e storico (Cass., 21.6.1995, n. 7020);
- l'acquisto dell'immobile da parte del conduttore (Cass., 11.1.2001, n. 339);
- la cessazione del rapporto per mutuo consenso, per analogia con il recesso ad nutum o la disdetta del conduttore (Corte Cost. sentenza n. 565/1989).

Nel caso esposto nel quesito si parla di una locazione commerciale, concessa dall'usufruttuario, che però è deceduto. Il contratto, quindi, se non viene rinnovato con il nudo proprietario - ora pieno proprietario - potrà continuare solo per altri 5 anni.
Nell'ipotesi descritta non si ravvisa alcuno dei casi, previsti dalla legge o aggiunti dalla giurisprudenza costituzionale, in cui il conduttore perde l'indennità di avviamento. E' evidente, peraltro, che lo scioglimento del contratto non dipende da sua volontà, subendo egli una conseguenza dovuta in parte alla previsione di legge (5 anni) in parte ad un evento futuro ed incerto qual'è la morte dell'usufruttuario. Fosse stato in vita l'usufruttuario, avrebbe potuto ben prevedere la scadenza del termine, e accantonare il denaro necessario per pagare l'indennità. Il nudo proprietario, invece, viene un pò "sorpreso" dalla scadenza ravvicinata del termine e potrebbe avere maggiori difficoltà ad accantonare (sebbene 5 anni siano senz'altro un buon tempo per organizzarsi). Va peraltro ricordato che la previsione della scandenza delle locazioni a 5 anni dalla morte dell'usufruttuario è norma che deve chiaramente intendersi a favore del nudo proprietario, poichè lo libera - prima del tempo - da vincoli sui beni di cui ora si trova pieno proprietario.

Sembrerebbe possibile, quindi, affermare che l'indennità di avviamento resta dovuta se la cessazione del contratto discende dalla morte del locatore-usufruttuario, ai sensi dell'art. 999 c.c., poiché tale causa di interruzione della locazione non è contemplata dall'art. 34 della l. 392/78.

La questione, però, può essere soggetta a molteplici interpretazioni. Ad esempio, il locatore potrebbe provare (solo provare) ad affermare, ma con moderate aspettative, che ci si trovi in un caso simile a quello del factum principis di cui alla sentenza 542/1989 della Corte Costituzionale, in cui la sua volontà è priva di rilevanza.

BRUNO C. chiede
mercoledì 07/05/2014 - Campania
“Sono un nudo proprietario, dopo la morte dell'usufruttuaria mi sono accorta che sei mesi prima del decesso è stato cambiato un contratto di locazione in essere, fatto nel 2011, ma continuativo già da decenni con le stesse persone e lo stesso lavoro, con l'importo di euro 75.000 l'anno. Ma l'usufruttuaria, con un mio germano non avente nessuna nuda proprietà, ha disdetto il contratto, rifacendo un contratto nuovo intestato a sé e al figlio per un importo di euro 12.000, con il beneficio del sub affitto per il conduttore, che lo ha riaffittato al vecchio locatore con la somma stipulata nel contratto vecchio di euro 75.000. Ciò mi sembra una frode e un raggiro all'usufrutto, visto che dice che il contratto varrà per 5 anni. Cosa posso fare?”
Consulenza legale i 13/05/2014
Ai sensi dell'art. 999 del c.c. le locazioni concluse dall'usufruttuario (che constino da atto pubblico o da scrittura privata di data certa anteriore), in corso al tempo della cessazione dell'usufrutto, continuano per la durata stabilita, ma non oltre il quinquennio dalla cessazione dell'usufrutto. Nel caso di specie, dalla morte della madre del nudo proprietario decorrono i 5 anni di durata del contratto di locazione che questi dovrà "sopportare".

Purtroppo, la giurisprudenza sostiene che non esiste nell'ordinamento positivo un'azione di impugnativa della locazione, stipulata dall'usufruttuario, per frode in danno del nudo proprietario (ad esempio, si avrebbe frode quando l'usufruttuario concluda un contratto assolutamente svantaggioso, ad esempio, prevedendo un canone irrisorio). L'unico strumento previsto è dato dalla disciplina dettata dall'art. 999 c.c. che stabilisce, oltre che le condizioni di forma e sostanza richieste per l'opponibilità al proprietario del contratto costitutivo del diritto personale di godimento, la durata massima del rapporto di locazione dopo la cessazione dell'usufrutto (Cass. civ., sez. III, 25.7.2003 n. 11561). La "garanzia" per il proprietario sarebbe quindi solo il fatto che la locazione cesserà dopo un certo limite di tempo, anche se il contratto prevede che essa duri di più.

Le uniche azioni che competono al nudo proprietario, quindi, sono quelle previste in generale dal codice civile, quali azioni di simulazione, azione revocatoria e azioni risarcitorie in senso generale.

Nel caso di specie, è del tutto evidente che il figlio dell'usufruttuaria, con la sua complicità o approfittando della sua debolezza (magari, perché questa era anziana), indotto quest'ultima a concludere un nuovo contratto di locazione assolutamente svantaggioso, deviando in buona sostanza tutti i vantaggi della locazione in suo favore, mediante la clausola che consente il subaffitto dell'immobile.
Si ravvisa un comportamento sanzionabile. Si tratta di indagare sulle possibili modalità.

La prima fattispecie ipotizzabile è quella di una donazione simulata (artt. 1414 ss. c.c.). Infatti, la madre-usufruttuaria, prestando il proprio consenso all'operazione giuridica poco trasparente (disdetta contratto + firma di nuovo contratto del tutto svantaggioso per sé) ha posto in essere - di fatto - una donazione al figlio di parte consistente dei proventi nascenti dal contratto di locazione, di cui solo lei avrebbe dovuto godere. Spetta, infatti, all'usufruttuario godere dei frutti della cosa su cui esercita il suo diritto, compresi i canoni di locazione.
L'art. 1414 del c.c. stabilisce che se le parti hanno voluto concludere un contratto diverso da quello apparente (nel caso in esame: non un contratto di locazione per 12.000 euro annui, ma una donazione di 75.000-12.000=63.000 euro annui), ha effetto tra esse il contratto dissimulato, purché ne sussistano i requisiti di sostanza e di forma. La donazione è un contratto che richiede la forma dell'atto pubblico a pena di nullità (art. 782 del c.c.): la locazione, invece, si presume sia stata conclusa con semplice scrittura privata registrata. La donazione sarebbe quindi nulla.
Il nudo proprietario potrebbe agire nei confronti del fratello e della società X per ottenere la declaratoria di simulazione del contratto di locazione tra la defunta e i figli e la conseguente nullità per mancanza di forma della donazione in favore di questi.
La simulazione può essere provata da creditori o terzi (quindi anche dal nudo proprietario, terzo rispetto al contratto simulatorio) con qualsiasi mezzo, anche per testimoni (art. 1417 del c.c.).

Altra ipotesi, è quella del contratto annullabile per incapacità del contraente (la defunta), qualora questa non fosse capace di intendere o di volere al momento della disdetta dal preesistente contratto di locazione e sottoscrizione del secondo, svantaggioso, contratto. Affinché si possa sostenere questa ipotesi, sarà necessario verificare e provare l'incapacità della signora ai sensi dell'art. 428 del c.c. (il quale recita: "Gli atti compiuti da persona che, sebbene non interdetta, si provi essere stata per qualsiasi causa, anche transitoria, incapace d'intendere o di volere al momento in cui gli atti sono stati compiuti, possono essere annullati su istanza della persona medesima o dei suoi eredi o aventi causa, se ne risulta un grave pregiudizio all'autore") e la mala fede dell'altro contraente: conseguentemente, il nudo proprietario, in qualità di erede o di avente causa, potrà chiedere l'annullamento del nuovo contratto di locazione, nonché il risarcimento del danno. L'azione di annullamento va proposta a pena di decadenza entro il termine di 5 anni, che decorre dal giorno della conclusione del contratto (l'annullabilità può però essere sempre opposta, senza termini, dalla parte convenuta per l'esecuzione del contratto, v. art. 1442 del c.c.).

Si consiglia di rivolgersi ad un legale, in quanto si ravvisano diverse possibilità giuridiche per far valere i propri diritti nei confronti del fratello che ha agito in modo apparentemente illecito. Il legale, valutati ed esaminati tutti i fatti e i documenti, potrà scegliere qual è l'azione più corretta da intraprendere.

Dario B. chiede
lunedì 03/03/2014 - Abruzzo
“Vorrei acquistare la nuda proprietà di un appartamento all’asta. Nel caso in cui, prima del decesso, l’usufruttuaria dovesse aver concesso in locazione l’appartamento, l'art. 999 del c.c. disciplina tale ipotesi stabilendo in sostanza che “purché vi sia un atto pubblico o una scrittura privata di data certa anteriore, la locazione continua per la durata stabilita, ma non oltre il quinquennio dalla cessazione dell'usufrutto”. E’ corretta l’affermazione secondo la quale, nell’ipotesi di cui sopra, vi è la reale possibilità che io possa usufruire del bene solo dopo cinque anni dal decesso dell’usufruttuaria? Il canone di locazione comunque verrebbe percepito da me? E sarebbe possibile che l’usufruttuaria deceduta avesse registrato tale contratto di affitto con il pagamento anticipato per tutta la durata del contratto, cioè le parti potrebbero aver determinato liberamente il numero delle rate anticipate? In questo caso, io dovrei lasciare l’appartamento al conduttore fino a che non sia decorso il termine quinquennale previsto dall’articolo 999 c.c. senza percepire nessun canone, o potrei in qualche modo pretenderlo e da chi? E se il contratto di locazione dovesse contenere valori “fuori mercato” ad esempio l’affitto dell’appartamento a 50 euro al mese, o altre pattuizioni poco chiare o troppo tassative circa i mezzi di pagamento, il luogo del pagamento (es: pagamento solo in contanti in una città a 1000 km dall’abitazione), ecc, io dovrei rassegnarmi ad aspettare i cinque anni a 50 euro al mese o potrei in qualche modo richiedere l’annullamento di tale contratto per “gravi motivi” o qualcosa del genere?”
Consulenza legale i 03/03/2014
L'acquirente della nuda proprietà di un immobile (sia esso acquistato direttamente dal titolare che tramite un'asta), sa che il godimento del bene spetta all'usufruttuario (art. 981 del c.c.).
L'usufruttuario può legittimamente dare in locazione la cosa, ma l'art. 999 c.c. prevede che il rapporto locatizio non possa proseguire oltre i 5 anni dalla morte dell'usufruttuario.

La regola per cui la durata del contratto di locazione non può superare il termine di cinque anni dalla cessazione dell'usufrutto vale in ogni caso e non può dirsi abrogata dalla legislazione successiva, e in particolare dalla legge 392/1978 sull'equo canone (ciò è quanto stabilito dalla Corte di Cassazione con sentenza del 10 aprile 2008, n. 9345 e da altre pronunce successive, come la sent. 26 maggio 2011 n. 11602).
Pertanto, anche nel caso di specie troverebbe applicazione la suddetta norma.

Quali sono, quindi, le ricadute pratiche per il nudo proprietario?
Innanzitutto, va precisato che con la morte dell'usufruttuario la piena proprietà si consolida in capo al nudo proprietario. Il bene, pertanto, torna nella piena disponibilità del proprietario che sarà, quindi, l'unico soggetto a poter godere della cosa, compresi i suoi frutti civili (quali tipicamente sono i canoni locatizi).
Non v'è dubbio, quindi, che il canone stabilito nel contratto di locazione debba essere destinato al proprietario a seguito della morte dell'usufruttuario.

E' possibile, però, che l'esiguo ammontare del canone, o il fatto che questo sia stato concordato tra conduttore e usufruttuario con pagamento anticipato, non siano di gradimento del proprietario divenuto ex lege locatore. Ci si è quindi chiesti se egli abbia qualche azione nei confronti del conduttore che possa consentirgli di sciogliere il contratto.

Il dibattito sul punto è stato particolarmente vivace.
In un primo momento i giudici di legittimità, nell'ottica di eliminare il pregiudizio che l’usufruttuario potrebbe arrecare al nudo proprietario mediante la stipula di un contratto di locazione di lunga durata con un canone esiguo, concedeva una azione di impugnativa del contratto di locazione concluso dall’usufruttuario in frode del nudo proprietario (v. ad esempio Cass. n. 2300/1966).

Ora, invece, in giurisprudenza sembra prevalere un orientamento negativo, in base al quale non sarebbe prevista dall'ordinamento alcuna azione a favore del locatore-proprietario, in quanto questi sarebbe già tutelato dal fatto che il limite della locazione è ridotto a 5 anni dalla morte dell'usufruttuario.

La giurisprudenza di merito ha anticipato la posizione che sarebbe poi stata fatta propria anche dalla Cassazione. Il Tribunale di Foggia, con sentenza del 26 giugno 2002, ad esempio ha statuito: "In tema di locazioni concluse dall'usufruttuario l'art. 999 c.c. circoscrive la tutela del proprietario al solo riconoscimento di un limite temporale alla durata del rapporto per il periodo successivo all'estinzione dell'usufrutto. Pertanto, poiché tale disposizione nulla detta circa i diritti spettanti al nudo proprietario per il caso di frode in suo danno, e sa non può essere invocata da quest'ultimo onde contestare clausole contrattuali quali quelle afferenti all'ammontare del canone o alle modalità del suo pagamento anticipato".

Con la sentenza della sez. III, 25.7.2003 n. 11561, la Suprema Corte, affrontando un caso di affitto agrario, ha affermato che non esiste nell'ordinamento positivo un'azione di impugnativa della locazione, stipulata dall'usufruttuario, per frode in danno del nudo proprietario (si parla di frode nel senso che l'usufruttuario avrebbe concluso un contratto assolutamente svantaggioso, ad esempio, prevedendo un canone irrisorio): l'unico strumento previsto è dato dalla disciplina dettata dall'art. 999 c.c. che stabilisce, oltre che le condizioni di forma e sostaza richieste per l'opponibilità al proprietario del contratto costitutivo del diritto personale di godimento, la durata massima del rapporto di locazione dopo la cessazione dell'usufrutto. La Cassazione esclude anche un contrasto con gli artt. 3 (sul diritto di uguaglianza) e 42 (sul diritto di proprietà) della Costituzione, in quanto la disciplina della locazione e dell'usufrutto contempererebbe correttamente i vari interessi in gioco (non ultimo, quello del conduttore).

Da ultimo, la Cassazione si è pronunciata anche in tema di locazioni urbane, stabilendo che non esiste alcuna impugnativa particolare del contratto di locazione concluso dall'usufruttuario e "passato" al nudo proprietario in capo al quale si è consolidato il diritto di proprietà: le uniche azioni che possono essere esperite sono quelle previste in generale dal codice civile, quali azioni di simulazione, azione revocatoria e azioni risarcitorie in senso generale.

Pertanto, nel caso proposto, è ben possibile che l'acquirente della nuda proprietà, una volta deceduta l'usufruttuaria, sia costretto a "subire" l'esistenza di un contratto di locazione, anche a condizioni per sé svantaggiose, per 5 anni dopo la cessazione dell'usufrutto per morte del titolare.

giorgio chiede
giovedì 12/09/2013 - Lazio
“Buongiorno volevo gentilmente sapere se: essendo usufruttuario di un appartamento e mia figlia proprietaria della nuda proprietà, e dato che il contratto di affitto attualmente è a mio nome (usufruttuario) posso metterlo a nome di mia figlia? Cosa dovrei fare. Cordialmente ringrazio”
Consulenza legale i 30/09/2013
Il nostro ordinamento prevede che il diritto di concedere in locazione un immobile spetti all'usufruttuario (che ha il diritto di godere e usare del bene ai sensi degli artt. 981 ss. c.c. - si tratta di un diritto reale) e non al nudo proprietario.
Ciò non significa, però, che non si possano trovare altre soluzioni al fine di consentire al nudo proprietario di affittare l'immobile a terzi. Ad esempio, l'usufruttuario potrebbe concedere in comodato il bene al nudo proprietario, con facoltà di quest'ultimo di concederlo in locazione ad altri (ricordiamo che secondo la Cassazione "per poter legittimamente assumere la veste di locatore è sufficiente avere la mera disponibilità del bene medesimo", sent. 76/2010).

Dal punto di vista fiscale, tuttavia, il reddito fondiario derivante dal contratto di locazione deve comunque essere imputato all'usufruttuario. Se, infatti, il nudo proprietario registra un contratto di locazione a proprio nome, l'Agenzia delle Entrate potrebbe accertare la mancata dichiarazione dei redditi da locazione da parte dell'usufruttuario ed applicare le relative sanzioni.
Anche nel caso in cui il comodatario stipuli, quale locatore, un contratto di locazione, dal punto di vista fiscale non si ha un mutamento nella titolarità del reddito fondiario, dall’usufruttuario (comodante) al nudo proprietario. Ne consegue che il reddito effettivo del fabbricato deve essere imputato all’usufruttuario.
Su questa posizione si è assestata l'Agenzia delle Entrate la quale, con risoluzione del 14 ottobre 2008 n. 381 (al seguente link il testo della risoluzione completo: http://goo.gl/EH9Lpr), ha chiarito che, nel caso l'immobile sia stato concesso in comodato al nudo proprietario - che lo affitta - sarà fiscalmente obbligato a dichiarare il reddito fondiario l'usufruttuario, indipendentemente da chi percepisce i canoni di locazione. Il contratto di comodato non trasferisce infatti la titolarità del reddito fondiario dal comodante al comodatario, in capo al quale non nasce alcun diritto reale.

Nel caso di specie, pertanto, sebbene sia possibile giuridicamente che il contratto di locazione sia stipulato dal nudo proprietario/comodatario, fiscalmente i redditi da locazione dovranno comunque essere imputati all'usufruttuario, cioè al padre.

Andrea L. chiede
lunedì 26/11/2012 - Sicilia
“Ho stipulato un contratto d'affitto commerciale in data settembre 2010 con l'usufruttuaria del locale. In data aprile 2012 l'usufruttuaria muore. Succede che sia il nudo proprietario che i figli dell'usufruttuaria mi chiedono il canone mensile del contratto. Chi ha ragione e sopratutto a chi devo dare il canone mensile?”
Consulenza legale i 27/11/2012

L'art. 999 del c.c. disciplina l'ipotesi in cui le locazioni concluse dall'usufruttuario, in corso al tempo della cessazione dell'usufrutto, purché constino da atto pubblico o da scrittura privata di data certa anteriore, continuano per la durata stabilita, ma non oltre il quinquennio dalla cessazione dell'usufrutto.
E' bene precisare che estinguendosi l'usufrutto per morte del titolare del diritto, ovvero nel caso il locatore, si verifica il fenomeno della così detta consolidazione in capo al nudo proprietario, ovvero quest'ultimo ritorna a potere godere pienamente del diritto di proprietà. Ciò significa che sarà il nudo proprietario a continuare il rapporto di locazione sorto tra l'usufruttuario ed il conduttore. Questo perchè l'art. 999 del c.c., quale norma speciale non solo non è stata abrogata dalla legislazione successiva ma anzi prevale sulla disciplina di cui alla legge 27 luglio 1978, n.392 e secondo l’interpretazione, ormai consolidata, mentre la c.d. legge sull'equo canone detta la disciplina «generale» dei contratti di locazione urbani, l'art. 999 del c.c. costituisce - invece - norma «speciale», in quanto diretta a disciplinare, con riguardo al tempo della cessazione dell'usufrutto, i contratti di locazione conclusi dall'usufruttuario (in tal senso si sono espresse Cass. 26 maggio 2011, n. 11602 e Cass. 10 aprile 2008, n.9345).
Pertanto, sarà il nudo proprietario, in qualità di locatore succeduto all'usufruttuaria deceduta, ad avere diritto a percepire il canone mensile di locazione.


Augusto M. chiede
lunedì 26/09/2011 - Abruzzo
“In data 06/04/06 viene stipulato un contratto di locazione commerciale dall'allora usufruttuaria dell'immobile, mia madre, che prevede una durata di 6 anni con decorrenza 01/05/2006. In data 15/07/2006, a seguito del decesso dell'usufruttuaria, il godimento torna in capo al sottoscritto, già titolare della nuda proprietà. In data odierna, nonostante sia da poco decorso il termine quinquennale previsto dal suddetto articolo, il contratto di locazione risulta ancora pienamente adempiuto dalle parti. Ora mi si pone la necessità di liberare i locali. Posso ancora beneficiare del termine previsto dall'art. 999 o devo inviare disdetta, ed entro quale termine, per evitare che il suddetto contratto si rinnovi per altri 6 anni? Grazie.”
Consulenza legale i 20/11/2011

E' pacificamente ritenuto in giurisprudenza che la regola sancita dall'art. 999 c.c. prevalga sulla normativa speciale in tema di locazione ("Questa Corte, a partire dal noto arresto 25 luglio 2003, n. 11561, che segnò una svolta radicale rispetto alla giurisprudenza precedente, costantemente afferma che l'art. 999 cod. civ., a norma del quale le locazioni concluse dall'usufruttuario e in corso alla data di cessazione dell'usufrutto sono opponibili al proprietario, purché constino da atto pubblico o da scrittura privata di data certa anteriore e in ogni caso per una durata non eccedente il quinquennio dalla cessazione dell'usufrutto, non è stato implicitamente abrogato dalla L. 3 maggio 1982, n. 203, nè per quanto riguarda la forma che deve rivestire il contratto di affitto posto in essere dall'usufruttuario, affinchè possa essere opposto al proprietario, nè per quanto attiene alla durata dello stesso", Cass. civ. 8000/2010).

Pertanto, quando l'usufrutto si sia estinto per consolidazione in capo al nudo proprietario, quest'ultimo potrà avvalersi della disposizione in parola opponendo al conduttore la cessazione ex lege del contratto di locazione stipulato con l'usufruttuario.

Sussiste una residuale possibilità, tuttavia, che il conduttore possa tentare di opporsi al rilascio dell'immobile sostenendo che il locatore abbia rinunciato al diritto derivante dall'art. 999 tollerando per i mesi successivi alla scadenza del quinquennio la prosecuzione del rapporto locatizio.

Quanto alla disdetta, ai sensi dell'art. 28, l. 392/1978 (trattandosi di locazione commerciale), "Per le locazioni di immobili nei quali siano esercitate le attività indicate nei commi primo e secondo dell'articolo 27, il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni, e per quelle di immobili adibiti ad attività alberghiere, di nove anni in nove anni; tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all'altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza". Poiché il contratto venne concluso con decorrenza dal 1.5.2006, la disdetta avrebbe dovuto essere inviata entro il 1.5.2011.


Marianna V. chiede
martedì 23/11/2010

“Stipulo un contratto di locazione ad uso abitativo ai sensi dell'art. 2 della legge 9 dicembre 1998 n°431 con l'usufruttuario dell'immobile (la nuda proprietà è dei figli); alla eventuale cessazione dell'usufrutto in corso del rapporto contrattuale si applica l'art. 999 cod. civ. ed il termine di cinque anni fissato per la durata ulteriore del contratto oppure si applica la disciplina di favore del conduttore di cui all'art. 2 della suddetta legge (rinnovo eventuale del contratto per altri quattro anni)?”

Consulenza legale i 20/12/2010

Ai sensi dell'art. 999 del c.c. le locazioni concluse dall'usufruttuario, in corso al tempo della cessazione dell'usufrutto, proseguono per la durata stabilita, e comunque non oltre 5 anni dalla cessazione dell'usufrutto.
La legge n. 392/1978 prima, e la legge n. 431/1998 in seguito, hanno introdotto un limite di durata minima del contratto incompatibile con il limite disposto dall’art. 999 c.c. e, nella concorrenza delle due normative, la giurisprudenza di legittimità aveva inizialmente conferito prevalenza alla legislazione speciale vincolistica. La durata del contratto di locazione stipulato dall’usufruttuario sarebbe quella prevista dall'art. 2 della legge n. 431/1998 (4 anni + 4 anni) e non quella prevista dall’art. 999 c.c. (Cass. 5.12.1994, n. 10433).
Tuttavia, si registra da ultimo una recente sentenza della Cassazione che così recita: "In tema di contratti di locazione di immobili urbani, la legge n. 392 del 1978, che detta la disciplina generale di tali contratti, non ha abrogato implicitamente l'art. 999 cod. civ., che è norma speciale rispetto alla prima, in quanto diretta a disciplinare, con riguardo al tempo della cessazione dell'usufrutto, i contratti conclusi dall'usufruttuario, operando un congruo contemperamento dei vari interessi coinvolti, e tanto in applicazione del principio secondo cui la legge posteriore di carattere generale non comporta l'abrogazione della legge speciale anteriore; pertanto, la regola secondo cui la durata del contratto di locazione non può superare il termine di cinque anni dalla cessazione dell'usufrutto è valida in ogni caso e tale interpretazione della norma risulta la più conforme alla Costituzione" (Cass. civ., sez. III 10 aprile 2008, n. 9345).
Resta immutato il regime di opponibilità del contratto al nudo proprietario: a tal fine, resta necessaria sia la data certa anteriore sia la forma scritta, sebbene il principio sia stato superato con l’ammissione dell’equiparabilità alla data certa della conoscenza della locazione da parte del nudo proprietario (v. Cass. 11 marzo 2005, n. 5421).


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    Le migrazioni, le emergenze legate al nomadismo, e più in generale la domanda diffusa e delusa di case, suggeriscono una rimodulazione del diritto all'abitazione, declinato come diritto all'alloggio e come diritto all'ospitalità. Ne consegue una apertura del predicato della normatività a nuove modalità espressive, a misura di emergenti profili di rilevanza della persona. L'housing sociale è, allo stato, un insieme eterogeneo di esperienze, dalla prima accoglienza all'alloggio, situate... (continua)