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Articolo 1605 Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

Liberazione o cessione del corrispettivo della locazione

Dispositivo dell'art. 1605 Codice civile

La liberazione o la cessione del corrispettivo della locazione non ancora scaduto non può opporsi al terzo acquirente della cosa locata, se non risulta da atto scritto avente data certa [2704] anteriore al trasferimento. Si può in ogni caso opporre il pagamento anticipato eseguito in conformità degli usi locali [2812 3].

Se la liberazione o la cessione è stata fatta per un periodo eccedente i tre anni e non è stata trascritta [2643 n. 9, 2644], può essere opposta solo entro i limiti di un triennio; se il triennio è già trascorso, può essere opposta solo nei limiti dell'anno in corso nel giorno del trasferimento [2812, 2918, 2924].

Ratio Legis

La norma, che prevede una eccezione a quanto dispone l'art. 1602 del c.c., è volta a privilegiare i diritti del conduttore solo se questi risultano da elementi certi, quali la data o la trscrizione.

Spiegazione dell'art. 1605 Codice civile

Opponibilità al terzo acquirente della cessione o liberazione di fitti e pigioni soggette a trascrizione e non trascritte

La disposizione in esame è dettata dall'intento di impedire la collusione tra locatore e conduttore a danno del terzo. In virtù di essa quando la liberazione o la cessione del corrispettivo della locazione non ancora scaduto non risulti da atto scritto (atto pubblico o scrittura privata) avente data certa (art. 2704) anteriore al trasferimento, il terzo acquirente è tenuto a riconoscere soltanto le anticipazioni eseguite. Il terzo, però, potrà sempre impugnare, nei confronti del venditore, anche le anticipazioni, sempre inferiori al triennio, che abbiano data certa anteriore al trasferimento, quando gli siano state occultate. Infatti dalla certezza della data non scaturisce necessariamente la conoscenza dell'atto da parte del compratore, ma unicamente nasce una anteriorita di diritto, per cui se il conduttore conserva il diritto acquisito malgrado l'occultamento dell'avvenuta anticipazione, il compratore acquista un diritto di garanzia nei confronti del venditore.

L'art. 2643 n. 9 stabilisce che si devono rendere pubblici col mezzo della trascrizione gli atti e le sentenze da cui risulti liberazione o cessione ultratriennale: sono pertanto opponibili al terzo acquirente le anticipazioni superiori al triennio che siano regolarmente trascritte. L'articolo in esame precisa poi il significato specifico dell'art. 2644 secondo il quale gli atti e le sentenze da cui risulta liberazione o cessione di pigioni o di fitti non ancora scaduti, se trascrivibili e non trascritti, non debbono avere alcun effetto rispetto ai terzi acquirenti, nel senso dell'opponibilità al terzo acquirente nei limiti della durata per la quale non è richiesta tale formalità. Se il triennio è già trascorso nel giorno del trasferimento, la liberazione o la cessione non può essere opposta per un ulteriore triennio, ma solo nei limiti dell'anno in corso successivo al triennio.

Gli atti di liberazione possono risultare da quietanza, da contratto o da remissione; la cessione è costituita dalla sostituzione di un terzo al locatore con il consenso del conduttore.

Relazione al Libro delle Obbligazioni

(Relazione del Guardasigilli al Progetto Ministeriale - Libro delle Obbligazioni 1941)

420 Ho regolato nell'art. 461 la sorte delle anticipazioni e delle cessioni del prezzo della locazione nel caso di alienazione della cosa locata.
Come è noto il diritto vigente regola la punibilità di dette anticipazioni e cessioni nell'articolo 1932 n. 7 cod. civ. e nell'articolo 687 comma terzo cod. proc. civ. Il primo estende la trascrizione e i suoi effetti anche agli atti suddetti se si riferiscono ad un termine maggiore di 3 anni; il secondo oppone all'aggiudicatario soltanto le anticipazioni fatte in conformità degli usi locali.
Ho preferito conciliare le due disposizioni prevedendo anzitutto separatamente il caso di alienazione volontaria e quello di vendita forzata.
Nel primo funzionano senz'altro i principi della trascrizione perciò saranno punibili gli atti di anticipazione e di cessione ultratriennali che siano stati assoggettati alla pubblicità per trascrizione. Se manca questa, gli atti medesimi, ove abbiano data certa anteriore all'alienazione, saranno opponibili solo nei limiti del triennio in corso al giorno del trasferimento: si è regolato così nel senso più equo l'ipotesi in cui l'alienazione avvenga dopo il primo triennio, che non avrebbe potuto disciplinarsi mercé il principio della riduzione ad un solo triennio di tutta l'efficacia dell'anticipazione, perché questa in fatto, quando interviene la vendita, è già durata più di tre anni.
Nel caso di vendita forzata ho mantenuto ferma l'efficacia erga omnes della trascrizione cui siano state sottoposte le anticipazioni e le cessioni superiori al triennio. Se manca la trascrizione solo l'anticipazione infratriennale si può opporre: la cessione, anche se inferiore al triennio è un atto di anticipata disposizione, che non può vedere mantenuta la sua efficacia di fronte al pignoramento, dato che dovrebbe andare ad effetto nelle more dell'esproprio, quando cioè i frutti dell'immobile sono di diritto immobilizzati. Le anticipazioni, se conformi alla consuetudine locale, non devono invece essere sospettate e perciò non subiscono l'effetto del pignoramento, tanto più che si sono attuate anteriormente al pignoramento medesimo. Si adotta così pure su questo punto il sistema del codice di procedura civile, il quale nell'ambito della soluzione accolta viene ad essere coordinato al codice civile, più che opposto al medesimo, come fino ad ora aveva fatto la dottrina e la giurisprudenza.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

691 Negli art. 1599 del c.c. e art. 1605 del c.c. si disciplina, in modo sostanzialmente conforme al codice del 1865, l'opponibilità ai terzi acquirenti del contratto di locazione e delle anticipazioni (liberazione) o cessioni del prezzo della cosa locata. Si è distinto tra alienazione volontaria e vendita forzata. Quest'ultima ipotesi è regolata nell'art. 2923 del c.c., la precedente nell'art. 1599 del c.c.; così è del pari per la liberazione e per la cessione del prezzo della locazione (art. 2924 del c.c. e [[1605cc]).Si è chiarito che il possesso di buona fede di mobili non iscritti la pubblici registri libera la cosa dal diritto del conduttore, come la libera dai diritti reali afferenti (art. 1599, secondo comma). Si è risoluta la questione dell'opponibllità al terzo acquirente di una locazione soggetta a trascrizione e non trascritta (articoli 1599, terzo comma, e 2643, n. 8) e della cessione o liberazione di fitti e pigioni pure soggetta a trascrizione e non trascritta (articoli 1605, secondo comma, e 2643, n. 9); e si è risoluta nel senso dell'opponibilità nei limiti della durata per la quale non è richiesta tale formalità. Con ciò si è precisato il senso specifico dell'art. 2644 del c.c., secondo il quale i suddetti atti, se trascrivibili e non trascritti, non debbono avere alcun effetto rispetto ai terzi acquirenti.

Massime relative all'art. 1605 Codice civile

Cass. civ. n. 18194/2007

Il pignoramento dell'immobile locato costituisce, in analogia alle situazioni che si verificano in tema di disciplina della liberazione e della cessione dei canoni ai sensi dell'art. 1605 c.c., mezzo di pubblicità e, quindi, formalità idonea a mettere il locatore proprietario in grado di conoscere il soggetto cui il canone deve essere corrisposto da tale momento; tale scopo il pignoramento non può tuttavia adempiere nei confronti del conduttore, i cui canoni siano stati ceduti, non dovendo essere effettuata al conduttore la notificazione del pignoramento. Ne consegue che, ai fini dell'inopponibilità delle cessioni dei canoni con effetti nei confronti del conduttore, a costui deve essere data notizia dell'avvenuto pignoramento e dell'intervento nel processo esecutivo del creditore ipotecario, affinché anche per il conduttore sussista l'obbligo di pagare i canoni futuri al soggetto legittimato a riceverli ai sensi del quarto comma dell'art. 2812 c.c.

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Consulenze legali
relative all'articolo 1605 Codice civile

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

SILVIA L. chiede
martedì 29/05/2018 - Lombardia
“Abbiamo acquistato all’asta il 09/11/2017 immobile industriale assegnato poi con decreto del tribunale il 10/04/2018.

Abbiamo pertanto comunicato ai 2 inquilini che hanno in affitto le 2 porzioni dell’immobile di procedere al pagamento dell’affitto a nostro favore.

E’ risultato però che il vecchio proprietario abbia eseguito a favore di terzi (la moglie dello stesso) una cessione di pigioni per una cifra consistente: (atto eseguito con notaio e trascritto).

La durata della cessione viene dedotta dal calcolo degli affitti dal 01/01/2015 fino al 20/02/2020.

Dalla data di possesso dell’immobile (11 Aprile 2018) fino al 20 febbraio 2020 le pigioni da incassare sono circa Euro 70.000,00#

Comunichiamo che l’immobile è stato pignorato in data 18/05/2016 successiva all’atto di cessione delle pigioni.

Vi chiediamo pertanto di conoscere a chi spettano le pigioni a far data dal 11 Aprile 2018 giorno in cui l’immobile è diventato di nostra proprietà.

In caso di risposta negativa per noi, diventerebbe logico dare disdetta agli occupanti per lasciare libero l’immobile.

Rimanendo in attesa di Vs risposta porgiamo cordiali saluti.”
Consulenza legale i 05/06/2018
Ai sensi dell’art. 1599 del c.c., in caso di trasferimento a titolo particolare della cosa locata, il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente purché abbia data certa anteriore all'alienazione della cosa.
Il terzo comma della stessa norma stabilisce che le locazioni di beni immobili, se non trascritte, sono opponibili al terzo acquirente solo nei limiti di un novennio dall'inizio della locazione.
L'acquirente è in ogni caso tenuto a rispettare la locazione, se ne ha assunto l'obbligo verso l'alienante.
Nei casi in cui, ai sensi delle norme appena citate, la locazione è opponibile al terzo acquirente, quest’ultimo subentra, dal giorno del suo acquisto, nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione (art. 1602 del c.c.), quindi anche nel diritto a percepire i canoni.

Passando al problema che costituisce l’oggetto specifico del quesito, l’art. 1605 del c.c. stabilisce che la cessione del corrispettivo della locazione non ancora scaduto è opponibile al terzo acquirente della cosa locata solo se risulta da atto scritto avente data certa anteriore al trasferimento. La stessa regola si applica in caso di liberazione del corrispettivo.
Il secondo comma dell’art. 1605 c.c. precisa che, se la liberazione o la cessione è stata fatta per un periodo eccedente i tre anni e non è stata trascritta, può essere opposta solo entro i limiti di un triennio; se il triennio è già trascorso, può essere opposta solo nei limiti dell'anno in corso nel giorno del trasferimento.

Nel nostro caso, tuttavia, poiché l'acquisto dell'immobile è avvenuto a seguito di acquisto all'asta, occorre fare specifico riferimento a due norme dettate in tema di esecuzione forzata.
In particolare, secondo l'art. 2918 del c.c. le cessioni e le liberazioni di pigioni e di fitti non ancora scaduti per un periodo eccedente i tre anni non hanno effetto in pregiudizio del creditore pignorante e dei creditori che intervengono nell'esecuzione, se non sono trascritte anteriormente al pignoramento.
Le cessioni e le liberazioni per un tempo inferiore a tre anni e le cessioni e le liberazioni superiori ai tre anni non trascritte non hanno effetto, se non hanno data certa anteriore al pignoramento e, in ogni caso, non oltre il termine di un anno dalla data del pignoramento.
In secondo luogo, in base all'art. 2924 del c.c., le cessioni e le liberazioni di pigioni e di fitti non ancora scaduti non sono opponibili all'acquirente, salvo che si tratti di cessioni o di liberazioni eccedenti il triennio e trascritte anteriormente al pignoramento.

Nel caso in esame, in base a quanto riferito nel quesito, la cessione dei canoni risulta effettuata con atto notarile (quindi avente data certa) anteriore al trasferimento dell’immobile, ed è stata altresì trascritta (precisazione essenziale trattandosi di cessione eccedente il triennio).
Da quanto sopra - sempre che la trascrizione sia stata effettuata anteriormente al pignoramento - deriva l’opponibilità della cessione stessa al terzo acquirente dell’immobile per tutta la durata stabilita nell’atto di cessione e quindi anche successivamente all’assegnazione del bene.

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