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Articolo 2924 Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

[Aggiornato al 10/06/2019]

Cessioni e liberazioni di pigioni e di fitti

Dispositivo dell'art. 2924 Codice civile

Le cessioni e le liberazioni di pigioni e di fitti non ancora scaduti non sono opponibili all'acquirente, salvo che si tratti di cessioni o di liberazioni eccedenti il triennio e trascritte anteriormente al pignoramento [2643 n. 9] o si tratti di anticipazioni fatte in conformitā degli usi locali [2812, 2918](1).

Note

(1) Al creditore procedente risultano invece opponibili cessioni e liberazioni sia infratriennali, sia ultratriennali, sempre che le stesse abbiano ottenuto la pubblicità della trascrizione anteriormente al pignoramento (v. art. 2906). Differentemente, il presente articolo dispone che all'acquirente siano opponibili soltanto le ultratriennali e le anticipazioni definite secondo gli usi locali (v. artt. 2812, 2918).
Per "anticipazione" si intende, secondo l'orientamento prevalente, il pagamento anticipato di fitti e pigioni.

Ratio Legis

La norma in commento stabilisce la necessaria opponibilità all'acquirente di cessioni e liberazioni di pigioni e di fitti non ancora scaduti, proponendo una evidente disparità di trattamento rispetto alla disciplina richiamata per il creditore pignorante (v. art. 2918). La scelta in questione, secondo la prevalente corrente di pensiero dei giudici della Suprema Corte, è fondata sull'opportunità di opporre al soggetto aggiudicatario solamente gli atti sottoposti a pubblicità e in ogni caso conoscibili dal punto di vista giuridico, soprattutto in virtù della mancanza di qualsiasi reale approccio con il debitore da parte del medesimo.

Spiegazione dell'art. 2924 Codice civile

Cessioni e liberazioni di pigioni e di fitti secondo il codice del 1865

Il disposto annotato intende troncare i lunghi dibattiti, rela­tivi alla interpretazione dell'art. 687, ult. cpv., cod. proc. civ. 1865, se­condo il vale non erano opponibili all'acquirente le anticipazioni ed i fitti di pigioni fatte non in conformità alle consuetudini locali. In par­ticolare si discusse come l'art. 1932, n. 7 (che prevedeva la trascrizione degli atti importanti cessioni o liberazioni per oltre il triennio) potesse accordarsi con l'art. 687 cit. L'opinione prevalente era nel senso che le cessioni e le liberazioni di pigioni e di fitti per un periodo superiore ai tre anni fossero opponibili all'acquirente quando fossero conformi alle consuetudini locali, oltre che regolarmente trascritte.


Sistema dell'art. 2924

Il nuovo legislatore ha ritenuto poco soddisfacente codesta ten­denza (v. Rel. min , n. 129) ed ha stabilito che tanto le cessioni quanto le liberazioni superiori ai tre anni sono opponibili all'acquirente, in quanto vengano trascritte anteriormente al pignoramento. La trascrizione, infatti, costituisce una formalità sufficiente per porre il compratore in grado di conoscere atti, come le cessioni e le liberazioni, che possono menomare l'utilità dell'immobile venduto.


Esegesi

Malgrado la lodevole intenzione del legislatore, il testo del presente articolo non si può dire tuttavia troppo perspicuo dalla lettera di esso parrebbe che le sole cessioni e le liberazioni per oltre un triennio siano opponibili all'acquirente, in quanto trascritte regolarmente prima del pignoramento. Dalla Relazione, tuttavia, si trae che la norma in questione voleva risolvere soprattutto il dubbio insorto nell'interpretazione dell'art. 687, ult. cpv., cod. proc. civ. vecchio, relativo alle cessioni e le liberazioni ultratriennali, chiarendo che, rispetto a esse, non è necessario, oltre alla tempestiva iscrizione, anche il requisito della conformità agli usi locali.

È certo, però, che il dettato dell' articolo non è affatto felice, anche perché nell’ultima fase sbucano improvvisamente le anticipazioni, fatte in conformità degli usi predetti che, almeno ad una prima lettura, non si sa in quale rapporto siano con le liberazioni ultratriennali. Per fortuna, un'interpretazione sistematica dell'art. 2924 non è difficile, specie tenendo conto dei resultati, cui è pervenuta parte della dottrina, rispetto al vecchio codice. È pacifico, infatti, che le cessioni e le libe­razioni di pigioni o di fitti per oltre un triennio debbono essere trascritte per venire opposte all'acquirente; le anticipazioni di fitti o pigioni per un termine inferiore ai tre anni sono opponibili a quest'ultimo solamente se fatte in conformità degli usi locali, a differenza, pertanto, di quanto avviene rispetto alla vendita volontaria.Quid juris, allora, delle ces­sioni inferiori ai tre anni ? È dubbio se rispetto ad esse si possa invocare il principio della conformità agli usi locali, e se in mancanza di norma espressa sia da ritenere applicabile il principio generale, secondo il quale le cessioni di pigioni o di fitti per un periodo inferiore ai tre anni è opponibile, indipendentemente dalla trascrizione, in quanto hanno data certa anteriore al pignoramento oppure, in mancanza di questa, per un periodo non superiore ad un anno dalla data del pigno­ramento, dato che l'articolo in esame sembra abbia voluto appunto dero­gare parzialmente agli artt. 2812 e 2918.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

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