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Articolo 2866 Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

Diritti del terzo nei confronti del debitore e di altri terzi acquirenti

Dispositivo dell'art. 2866 Codice civile

Il terzo che ha pagato i creditori iscritti ovvero ha rilasciato l'immobile [2861] o sofferto l'espropriazione [c.p.c. 602] ha ragione d'indennità verso il suo autore [1482], anche se si tratta di acquisto a titolo gratuito (1).

Ha pure diritto di subingresso nelle ipoteche costituite a favore del creditore soddisfatto sugli altri beni del debitore; se questi sono stati acquistati da terzi, non ha azione che contro coloro i quali hanno trascritto il loro acquisto in data posteriore alla trascrizione del suo titolo [2644]. Per esercitare il subingresso deve far eseguire la relativa annotazione in conformità dell'articolo 2843.

Il subingresso non pregiudica l'esercizio del diritto di surrogazione stabilito dall'articolo 2856 a favore dei creditori che hanno un'iscrizione anteriore alla trascrizione del titolo del terzo acquirente [disp. att. 242] (2).

Note

(1) Nel caso in cui il terzo acquirente paghi tutti i creditori ipotecari, avrà diritto di essere rimborsato dell'equivalente della somma pagata, e la disposizione puntualizza che tale disciplina deve essere applicata anche se il bene è stato trasferito a titolo gratuito. Si attua pertanto l'importante principio ai sensi dell'art. 797, che sancisce l'obbligatorietà in capo al donante a garantire il donatario per l'eventuale evizione che questi può subire sulle cose donate.
(2) Il terzo acquirente ha il diritto di subentrare nelle ipoteche costituite in favore del creditore soddisfatto, anche nel caso in cui i suddetti beni ipotecati siano stati alienati a terzi che abbiano operato la formalità della trascrizione del titolo successivamente al terzo acquirente medesimo. Tale surrogazione è considerata, dalla prevalente giurisprudenza, assimilabile all'ipotesi ex art. 1203, n. 2, e soltanto da alcuni avvicinata a quella prevista dal n. 3 dello stessa disposizione codicistica. Viene poi ulteriormente precisato che il rapporto tra surrogazione e subingresso dettato dalla norma prevede che la surroga del creditore perdente debba prevalere, sempre che egli possa dimostrare di avere posto in essere l'iscrizione del titolo ipotecario anteriormente alla trascrizione del titolo di acquisto da parte del terzo.

Ratio Legis

La norma mira ad applicare la disciplina prescritta in tema di formalità e pubblicità immobiliare, tramite la previsione di un diritto al rimborso e al subingresso nelle ipoteche dei creditori soddisfatti per il terzo acquirente che abbia pagato i creditori, anche nell'ipotesi in cui il trasferimento del bene al terzo fosse avvenuto a titolo gratuito (v. art. 797). Il soggetto cosiddetto autore, nei cui diritti il creditore può effettuare il subentro, è prevalentemente il debitore, ma può essere anche qualsiasi terzo alienante del suddetto bene.

Spiegazione dell'art. 2866 Codice civile

Azione di regresso operante al terzo acquirente contro il debitore alienante

In questo articolo si contemplano tre ipotesi : pagamento dei creditori iscritti ; rilascio dell’immobile ipotecato ed espropriazione sofferta dal terzo acquirente. E per tutte e tre le ipotesi, esso, come già il codice preesistente, adopera una locuzione generica, dicendo che il terzo ha ragione d'indennità verso il suo autore. Ma, osserva giustamente il Coviello, che, nella prima ipotesi, non si può parlare di evizione sofferta per la quale spetta l'indennità ma di evizione evitata, la quale è contemplata dall'art 1486 del nuovo codice (art. 1496 cod. 1865) il quale dispone : « se il compratore ha evitato l'evizione della cosa mediante il pagamento di una somma di danaro, il venditore può liberarsi da tutte le conseguenze della garanzia col rimborso della pagata, degli interessi e di tutte le spese ».

Pertanto, al terzo acquirente, in questa ipotesi, non compete che il rimborso di quanto ha pagato per l’estinzione dei debiti ereditari: a garanzia di tali diritti gli è concessa la surrogazione legale di cui al numero 3 dell’ art. 1203 del c.c. (art. 1253, n. 3, codice 1865), che parla di surrogazione di diritti a favore di chi, essendo obbligati con altri o per altri al pagamento del debito, aveva interesse a soddisfarlo. Non si può dubitare che il terzo acquirente sia obbligato a pagare per il debitore a causa del vincolo ipotecario e sia interessato ad effettuare il pagamento per evitare l’espropriazione.


Applicabilità delle regole sulla garanzia per evizione

Nell’ipotesi che il terzo acquirente non sia in grado, o non creda per lui conveniente, di pagare i creditori iscritti può avvalersi della facoltà del rilascio o subire l’espropriazione. In questo caso, se si tratta di acquisto a titolo oneroso, si ha un caso tipico di evizione perché l'ac­quirente perde il fondo a causa del giudizio di espropriazione promossa contro di lui. Quindi devono applicarsi gli articoli 1483 e 1479, in virtù dei quali il creditore è tenuto a restituire all'acquirente il prezzo pagato anche se la cosa è diminuita di valore o è deteriorata; e se la diminu­zione di valore o il deterioramento derivano da fatto del terzo acquirente, dal prezzo si deve detrarre l'utile che egli ne. ha ricevuto ; deve, inoltre, rimborsargli le spese e i pagamenti fatti per il contratto, deve rimborsargli le spese necessarie e per gli utili fatti per la cosa, nonché il valore dei frutti che il terzo ha dovuto restituire ai creditori iscritti.


Acquisto a titolo gratuito

Opportunamente l'articolo in esame ha attribuito l'indennità anche al terzo acquirente donatario. Il codice preesistente, regolando l'azione di regresso del terzo possessore contro il suo autore, non parlava del donatario. Non si dubitava (e non se ne poteva 1) che se il donatario dell'immobile ipotecato avesse pagato i creditori iscritti aveva diritto al rimborso di ciò che aveva pagato e alla surroga per pagamento, in virtù della disposizione generale dell'art. 1253, n. 3. Ma si dubitava se a lui spettasse anche l'indennità per il risarcimento dei danni per la sofferta evizione. Alcuni scrittori la negarono considerando che il donante, di regola, non è tenuto alla garanzia per evizione, ma fu osservato da altri esattamente che una delle eccezioni a quel principio si ha nel caso in cui l'evizione dipenda dal dolo o dal fatto perso­nale del donante, e, nel caso in esame, l'evizione ha luogo precisamente per il fatto del donante, il quale non ha adempiuto, come doveva, alla sua obbligazione ed ha lasciato espropriare il fondo ipotecato


Surroga legale del terzo acquirente evitto nell'ipoteca spet­tante su altri beni del creditore soddisfatto suo esercizio contro i terzi acquirenti a lui posteriori secondo la data di iscrizione

Può darsi, però, che l'esercizio del diritto di regresso venga praticamente frustrato per l'insolvibilità dell'alienante. In questo caso la legge accorda al terzo acquirente, che ha pagato i creditori o che ha rilasciato il fondo o che ha subito l’espropriazione, il diritto di surrogarsi nelle ipoteche a favore del creditore soddisfatto sugli altri beni del debitore. Con la nuova disposizione si è eliminato totalmente il dubbio che la surroga possa eserci­tarsi anche nei confronti del terzo datore d'ipoteca e si è eliminato in­direttamente anche rispetto al fideiussore in quanto tutta la materia è regolata dall'articolo in esame. Vi sono, però, due limitazioni. La prima è che tale surroga è ammessa solo rispetto ai beni rimasti presso il debi­tore e non pure quelli da costui alienati a terzi, che abbiano trascritto il loro titolo di acquisto posteriormente alla trascrizione del titolo del terzo acquirente, che ha pagato i creditori ipotecarii, rilevato l'immobile o sofferta l'espropriazione. Ciò in omaggio al principio fondamentale prior in tempore, potior in jure, che domina tutto il sistema ipotecario. Sicché, mentre rispetto all'ipoteca, sui beni rimasti presso il debitore, il terzo acquirente evitto è surrogato al creditore evincente in tutto e per tutto, compreso il grado ipotecario; rispetto ai beni passati in mano di terzi, non può giovarsi della surroga che in danno dei posteriori ac­quirenti, non degli anteriori, e l'anteriorità o posteriorità è determi­nata, come s'intende, dalla data della relativa trascrizione.


Conflitto per la surroga ipotecaria tra creditore evitto e terzo acquirente

L'altra limitazione è che il terzo acquirente non può esercitare la surrogazione in danno di un creditore evitto, che abbia iscrizione an­teriore alla trascrizione del titolo di quegli e invoca a sua volta, la surro­gazione di cui all'art. 2856.

Nel sistema del codice preesistente ciò era ragione di grave dubbio pur risolvendosi dagli scrittori prevalentemente nel senso conforme alla nuova disposizione, la quale era invocata da molti.


Mezzi per garantire l'esercizio del di­ritto di surroga

Finalmente il diritto di surroga che spetta al terzo acquirente evitto contro il suo autore è subordinato a un limite di forma, cioè la sua annotazione in margine all’iscrizione dell’ipoteca. Tale annotazione che nel sistema del codice preesistente era facoltativa, ora è obbligatoria.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

1167 L'art. 2866 del c.c. regola i diritti del terzo acquirente nei confronti del debitore e di altri terzi acquirenti. Si disputava sotto l'impero del codice precedente se il terzo, dopo aver pagato i creditori iscritti o dopo aver rilasciato l'immobile o sofferto l'espropriazione, avesse ragione d'indennità verso il suo autore anche nel caso di acquisto a titolo gratuito. La questione riceve nel testo soluzione affermativa, per la ragione, già addotta in dottrina, che il terzo è in questo caso privato del bene per un fatto personale dell'alienante che non ha provveduto a pagare i suoi creditorl, onde si configura una delle ipotesi (art. 797, n. 2) in cui il donante è tenuto verso il donatario alla garanzia per evizione. Negli stessi limiti stabiliti dall'art. 2022, secondo comma, del codice del 1865, è conservato il diritto di subingresso del terzo nelle ipoteche costituite a favore del creditore soddisfatto sugli altri beni del debitore (art. 2866, secondo comma); è soltanto resa obbligatoria — in armonia con il sistema adottato in tema di surrogazione del creditore ipotecario perdente — l'annotazione del subingresso in margine all'iscrizione dell'ipoteca in cui il terzo intende surrogarsi. Colmando una lacuna del codice del 1865, il terzo comma dell'art. 2866 risolve il conflitto che nel subingresso può sorgere tra il terzo acquirente e un creditore ipotecario perdente. E' ovvio che il conflitto non può essere risolto che in base al principio dell'anteriorità della pubblicazione dei rispettivi diritti. E' stabilito pertanto che il subingresso del terzo acqurente non pregiudica l'esercizio del diritto dl surrogazione dei creditori perdenti che abbiano iscritto ipoteca anteriormente alla trascrizione del titolo del terzo.

Massime relative all'art. 2866 Codice civile

Cass. civ. n. 11916/1990

Il terzo acquirente di un immobile ipotecato a garanzia di mutuo fondiario non può vantare alcun diritto contrario né alla suddivisione del mutuo stesso. né al correlato frazionamento dell'ipoteca, stante la sua estraneità al contratto di finanziamento e, configurandosi, inoltre, ai sensi dell'art. 3 del D.P.R. n. 7 del 1976, detto frazionamento come oggetto di una rinuncia del creditore ipotecario al diritto all'indivisibilità dell'ipoteca e perciò come riconducibile ad un atto unilaterale, che non cessa di essere tale anche se consacrato nel contesto degli accordi intercorsi col mutuatario al fine della suddivisione del mutuo. Pertanto, qualora detto terzo abbia dovuto soddisfare, nei limiti della quota gravante sull'immobile trasferitogli, le ragioni del creditore ipotecario, non può da questi pretendere alcun indennizzo, sotto il profilo dell'impedimento frapposto dall'intervenuto frazionamento al subingresso, ex art. 2866, secondo comma c.c., nelle ipoteche costituite sugli altri beni del debitore inadempiente — operando tale norma solo quando il terzo sia stato chiamato a rispondere dell'intero debito del suo dante causa e, comunque, esclusivamente nei rapporti fra questi due soggetti, sicché un eventuale profilo risarcitorio, connesso a comportamenti asseritamente idonei a compromettere la compiuta realizzazione del diritto di cui al primo comma della medesima norma, può utilmente affermarsi nei soli confronti di detto dante causa — o del venir meno delle garanzie connesse all'originaria unità dell'ipoteca, che sarebbero state utilizzabili in sede di surrogazione ex art. 1203 c.c.

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