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Articolo 2872 Codice Civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

[Aggiornato al 30/09/2020]

Modalità della riduzione

Dispositivo dell'art. 2872 Codice Civile

La riduzione delle ipoteche si opera riducendo la somma [2876] per la quale è stata presa l'iscrizione o restringendo l'iscrizione a una parte soltanto dei beni(1).

Questa restrizione può aver luogo anche se l'ipoteca ha per oggetto un solo bene, qualora questo abbia parti distinte o tali che si possano comodamente distinguere(2).

Note

(1) La riduzione dell'ipoteca, di regola, viene effettuata nel momento in cui il valore del bene è eccessivo, ma bisogna specificare che, qualora dopo la riduzione il credito garantito sia maggiore della somma ridotta, si potrà comunque verificare un'iscrizione suppletiva in base al titolo iniziale.
Il legislatore prescrive qui una riduzione ex lege, diversamente dalla riduzione operata volontariamente dalla parti che si concretizza perciò in una rinuncia sia pur parziale alla garanzia ipotecaria: il titolo per tale ipoteca consiste nel documento da cui discende il consenso da parte del creditore oppure in una vera e propria sentenza dalla quale derivi il diritto alla riduzione stessa.
(2) Generalmente la riduzione può avere luogo soltanto nell'ipotesi in cui vi siano più beni sottoposti a garanzia ipotecaria. Tuttavia, il comma 2 della presente disposizione prevede una peculiare deroga a ciò quando l'oggetto dell'ipoteca sia un unico immobile, precisando che è assolutamente necessaria la fedele osservanza degli artt. 720 e 722, inerenti alle disposizioni di pubblica economia e igiene.

Ratio Legis

La norma stabilisce la riduzione dell'ipoteca, che spetta al debitore, al terzo acquirente e ai creditori iscritti posteriormente e si deve eseguire attraverso l'annotazione a margine dell'iscrizione. Tale azione mira bilanciare l'esigenza di una iscrizione tempestiva della garanzia con l'interesse alla disponibilità del bene.

Spiegazione dell'art. 2872 Codice Civile

La riduzione consensuale e capacità necessaria


La riduzione delle ipoteche può essere volontaria o consensuale e coattiva.

Il codice non si preoccupa della prima, che equivale a una rinuncia parziale del diritto di ipoteca, e però essendo permessa, la rinuncia totale al diritto di ipoteca, a fortiori deve ritenersi valida la rinuncia parziale. Se una parte del debito è stata soddisfatta l’ipoteca continua a gravare sull’immobile o su tutti gli immobili su cui fu concessa e per l’intera somma per la quale fu iscritta, per il principio dell’indivisibilità. Questo, però, non è di ordine pubblico, essendo posto a garanzia del creditore ipotecario, che può rinunciarvi riducendo l’ipoteca, che possiede, sia riguardo ai beni sui quali grava sia riguardo alla somma che garantisce.

Il codice non dice quale sia la capacità per consentire una riduzione d’iscrizione: valgono, in generale, i principi generali. Alcuni scrittori distinguono fra la rinunzia che si riferisce all'oggetto e quella che si ri­ferisce alla somma iscritta. Se la riduzione si riferisce all'immobile, essi dicono, siccome col restringerne .l'oggetto si rinunzia parzialmente ad un diritto reale, occorre la capacità per gli atti dispositivi. Quindi, in tal caso, il genitore esercente la patria potestà ed il tutore non potrebbero consentire la riduzione dell'ipoteca senza l'autorizzazione del giudice tutelare (articoli 320, 374, n. 2) ; il minore emancipato e l'inabilitato avrebbero bisogno del consenso del curatore e dell'autorizzazione del giudice tutelare (art. 374, I o comma, 424, 1° comma). Se, invece, la ri­duzione dell'ipoteca riguarda la somma iscritta, il creditore ipotecario, anche se non ha la capacità di disporre, può consentire la riduzione dell'ipoteca perchè nulla viene a perdere del credito, cui ha diritto.

Ma questa distinzione è giustamente respinta da altri perchè, anche quando la riduzione riguarda la somma iscritta, il creditore può ricevere danno in quanto può accadere, specie trattandosi di crediti illiquidi, che la somma, cosi ridotta, venga, in definitiva, a rappresentare meno di quanto è effettivamente dovuto. Devesi, infine, notare che il codice, per la cancellazione delle ipoteche, richiede la capacità di liberare il de­bitore, ed anzi vieta al rappresentante legale dell'incapace e ad ogni altro amministratore, anche debitamente autorizzati, di consentire la cancellazione dell’iscrizione se non sia soddisfatto il credito (art. 2883 del c.c.). Se, dunque, tanta prudenza la legge esige per la cancellazione dell’iscrizione, a maggior ragione questa deve chiedersi quando si tratta di riduzione, che non solo è una cancellazione parziale, ma colpisce la sostanza stessa del diritto, la quale, invece, non tocca la cancellazione perché riguarda solo la forma dell’iscrizione.


La riduzione coattiva. Oggetto della riduzione. Restituzione dell’ipoteca a parte di unico immobile: limite nell’indivisibilità dell’immobile

Come detto, il codice detta solo le norme per la riduzione coattiva.

La riduzione può avere un duplice oggetto, cioè o la restrizione della quantità dei beni vincolati con la iscrizione alla garanzia del credito o la restrizione della somma, che appare, nella iscrizione, costituire l'ammontare del credito ipotecario.

Sotto l'impero del codice preesistente si discuteva, se presa l’iscrizione sopra un solo immobile, l'interessato potesse pretendere la riduzione ad una sola parte di esso, com'era stabilito dal Motuproprio toscano del 1836, quale diceva che effetto della riduzione era di « restringere diritto reale del creditore da uno stabile ad una sua parte comodamente separabile ». I lavori preparatori di quel codice indussero net­tamente a far ritenere il contrario. Da essi, infatti, risulta che non fu accolta la proposta di modificare il testo dell'articolo 2024, perché si ri­tenne «per certo e fuori dubbio che l'ipoteca non possa essere ristretta ad una parte di uno stabile, ma soltanto ad uno o più degli stabili ipotecati ».

Malgrado questa intenzione del legislatore la grande maggioranza degli scrittori ritenne possibile la riduzione dell'ipoteca anche se essa fosse stata iscritta su un solo immobile, purché questo fosse divisibile, osservando che il testo dell'art. 2024 non si oppone a tale soluzione con il corrispondente testo del codice Napoleone (art. 2161), che contempla la riduzione della iscrizione nella espressa ipotesi di più distinti immo­bili, che ne sono gravati.

Con il secondo comma dell'articolo in esame ogni dubbio è stato eli­minato.

Non si può dubitare della ragionevolezza della disposizione. L'unico limite alla riduzione dell'ipoteca costituita sopra un solo immobile è la sua indivisibilità, giacché, da una parte non può restringersi la iscri­zione ad una frazione dell'immobile, la quale non avrebbe di per sé un'entità economica, e, dall'altra parte, non si può rendere illusoria l'ipoteca del creditore col fissarla sopra un valore, che non sarebbe capace di essere fissato con l'espropriazione forzata. Ma, data la divisibilità, non v'è nessuna ragione di negare all'interessato il beneficio della restrizione dell'iscrizione ad una parte sola dell’immobile, la quale sia sufficiente a garantire il creditore. Né a tale riduzione si oppone principio della indivisibilità dell' ipoteca, che è applicabile anche nel caso di più distinti immobili ipotecati senza che ciò valga ad impedire la riduzione dell'iscrizione.

Parte della dottrina (Melucci) notava che, col principio dell’indivisibilità dell’iscrizione a una parte dell’immobile, si verrebbe spesso a negare al debitore il beneficio della riduzione anche nel caso che l’iscrizione fosse messa in misura eccessiva sopra più immobili distinti, quando ciascuno di questi non presentasse un valore sufficiente alla garanzia del credito, mentre posti assieme rappresenterebbero un valore eccedente, anzi più del terzo del credito garantito (essendo condizione per ottenere la riduzione, come media, l’eccedenza di un terzo dell’importo dei crediti iscritti: art. 2875 del c.c. ).

Si supponga, infatti, che il creditore, per il suo credito di € 12.000, avesse preso iscrizione su due immobili del debitore, ciascuno del valore di 11.000, il debitore non potrebbe domandare alcuna riduzione dell'iscrizione, pur essendo il complessivo valore degl'immobili ipotecati quasi doppio del valore del :redito, in quanto la riduzione non potrebbe farsi, come sarebbe necessario, sopra una parte dell'uno o dell'altro dei due immobili, non po­tendo farsi su tutto un immobile perchè l'altro, che resterebbe vincolato, non presenterebbe una garanzia sufficiente pel creditore. La riduzione non presenterebbe una garanzia sufficiente per il creditore. Essa, quindi sarebbe possibile solo quando uno di quei due immobili presentasse un un valore di oltre 12.000, e l'altro un valore al di sotto di 12.000, perché in tal caso si cancellerebbe la iscrizione su questo e rimarrebbe sull'altro, sufficiente a garantire il creditore. Ora tutto questo sembra ingiustificabile a danno dell'ipotecato, però non si può dubitare dell'op­portunità della norma contenuta nel secondo comma di questo articolo.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

Massime relative all'art. 2872 Codice Civile

Cass. civ. n. 4428/2001

Il proprietario di più immobili (nella specie, un lotto di villini) gravati, nel loro insieme, da ipoteca suscettibile di riduzione perché iscritta in eccesso rispetto al loro complessivo valore conserva il diritto e l'interesse ad ottenere la riduzione dell'ipoteca stessa (con riferimento al valore dei beni alla data della decisione) anche se, al momento di proporre la relativa domanda, abbia alienato parte di detti immobili a persone cui l'esistenza dell'ipoteca era nota, potendo la riduzione stessa operare, del tutto legittimamente, anche liberando dal vincolo reale gli immobili venduti e concentrando l'iscrizione su quelli di cui il debitore sia rimasto proprietario (con conseguente sua sottoscrizione al rischio della responsabilità, ex art. 1482, terzo comma. c.c., cui sarebbe invece tenuto nei confronti dei compratori ove il creditore, in caso di mancato adempimento, ritenga di soddisfarsi sugli immobili venduti anziché su quelli rimasti al debitore stesso).

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Consulenze legali
relative all'articolo 2872 Codice Civile

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

ROSALBA A. chiede
sabato 21/11/2020 - Piemonte
“Buongiorno,
avrei necessità di avere una risposta al quesito sotto esposto:
può una banca con un credito residuo di euro 35.000,00 derivante da un mutuo ipotecario del valore iniziale di euro 150.000,00 mandare all'asta un immobile sul quale grava un'ipoteca a favore della banca stessa di euro 300.000,00?
Si può considerare un ipoteca eccessiva e sproporzionata e quindi risultare un abuso da parte della banca e quindi annullare il procedimento di pignoramento e vendita?
In attesa porgo cordiali saluti.”
Consulenza legale i 26/11/2020
La risposta è purtroppo negativa, per le considerazioni giuridiche che qui di seguito si vanno ad esporre.

La legittimità di una procedura esecutiva immobiliare avente ad oggetto un immobile del valore di euro 300.000,00 per il recupero di un residuo credito di euro 35.000,00, va desunta, innanzitutto, dalle norme che il codice civile detta in materia di esecuzione forzata agli artt. 2910 e ss.
In particolare, a prescindere dall’esistenza o meno di altri beni che compongono il patrimonio del debitore e che potrebbero essere espropriati ex art. 2910 del c.c., il successivo art. 2911 del c.c. dispone espressamente che, nel caso in cui a procedere ad esecuzione forzata sia il creditore pignoratizio o ipotecario, lo stesso non può pignorare altri beni se non sottopone a pegno anche gli immobili gravati da ipoteca.
Pertanto, il pignoramento dovrà necessariamente essere eseguito su quell’immobile, anche se per il recupero di un credito irrisorio rispetto al valore complessivo che è stato attribuito allo stesso immobile ipotecato.
Indubbiamente, nel momento in cui la procedura esecutiva dovesse giungere a conclusione, con la vendita o l’aggiudicazione dell’immobile per un prezzo superiore alla somma precettata (somma pari al credito residuo, a cui verranno aggiunte le spese successive, comprese quella della stessa esecuzione forzata), la differenza di prezzo non potrà che andare a beneficio del debitore che ha subito l’espropriazione forzata.

D’altro canto, si tenga conto che il legislatore si preoccupa anche di tutelare la posizione del debitore che, per le ragioni più svariate, può trovarsi in una situazione di difficoltà, anche momentanea, non riuscendo a pagare le ultime rate del mutuo.

Infatti, sempre il codice civile, agli artt. 2872 e ss., ancor prima che venga intrapresa la procedura esecutiva, riconosce a colui che è titolare di un immobile ipotecato, il diritto di chiedere la riduzione dell’ipoteca, disponendo all’art. 2872 del c.c. che è possibile chiedere che l’iscrizione originaria venga ristretta ad una parte soltanto dei beni, e riconoscendo tale possibilità anche quando oggetto di ipoteca sia un solo immobile, purchè lo stesso abbia parti distinte o tali che si possano comodamente distinguere.

Ulteriori garanzie e forme di tutela, invece, sono previste nel corso della fase esecutiva vera e propria, allorchè il creditore ipotecario (la banca) abbia deciso di agire forzatamente per recuperare il suo credito residuo, anche se di importo irrisorio rispetto al valore dell’immobile sul quale viene portata avanti la procedura esecutiva (nella pratica si sono verificate ipotesi di pignoramento immobiliare eseguito dagli istituti di credito perfino per il pagamento delle ultime rate di mutuo).

Il debitore che vede pignorato il proprio immobile, infatti, può anche chiedere, prima che si disposta la vendita, di sostituire ai beni pignorati una somma di denaro pari, oltre alle spese di esecuzione, all’importo dovuto al creditore pignorante ed agli eventuali creditori intervenuti, comprensivo del capitale, degli interessi e delle spese.
E’ questa la c.d. istanza di conversione del pignoramento, la quale deve formare oggetto del contenuto essenziale dell’atto di pignoramento, ai sensi del secondo comma dell’art. 492 del c.p.c., e che viene espressamente disciplinata all’art. 495 del c.p.c..
In particolare, si prevede che, a fronte del versamento dell’intera somma, è consentita la liberazione del bene dal pignoramento.
Tale istanza può essere avanzata a pena di inammissibilità una sola volta, depositando in cancelleria una somma non inferiore ad 1/6 dell’importo del credito per cui è stato eseguito il pignoramento e dei crediti di eventuali intervenuti, dedotti i versamenti effettuati.
Sarà il giudice dell’esecuzione a determinare con ordinanza, sentite le parti in udienza, e non oltre il termine di 30 giorni dal deposito dell’istanza di conversione, la somma complessiva da sostituire al bene pignorato.

Sempre tale norma concede al debitore la possibilità di ottenere anche una rateizzazione della somma da versare per la conversione, disponendo che, se ricorrono giustificati motivi (l’attuale situazione di crisi dovuta alla pandemia è sicuramente un giustificato motivo) il giudice dell’esecuzione può autorizzare il pagamento in maniera rateale, entro il termine massimo di 48 mesi.
Ogni sei mesi sarà il giudice a disporre il pagamento in favore del creditore pignorante ovvero a distribuire tra gli intervenuti le somme nel frattempo versate dal debitore.
Si tenga presente che se si raggiunge tale accordo, in caso di omissione o ritardo nel pagamento superiore a 30 giorni, le somme già versate entreranno a far parte dei beni pignorati e ne verrà disposta la vendita a richiesta dei creditori.

Altra possibilità è quella di trovare, prima che la procedura esecutiva vada avanti, un accordo con la banca, soluzione a volte preferita dallo stesso istituto di credito, in considerazione dei costi e tempi della procedura esecutiva immobiliare e, soprattutto, dell’incertezza che la vendita all’asta possa concludersi proficuamente.
In questo caso, qualora si riesca a raggiungere l’accordo, anche proponendo un piano di rientro rateizzato, sarà opportuno, oltre che necessario, far risultare lo stesso da un atto transattivo, in cui all’impegno del debitore di versare il dovuto dovrà corrispondere l’impegno dei creditori di rinunciare alla procedura esecutiva.
Nel portare avanti un accordo di tale tipo, si è soliti proporre alla banca un saldo e stralcio, ossia l’estinzione del debito mediante il pagamento di una somma ridotta.

Non sembra possano sussistere ragioni, invece, per intraprendere un giudizio di opposizione all’esecuzione ex art. 615 del c.p.c., contestando il diritto della parte istante ad intraprendere la procedura esecutiva, ritenendo che non ne sussistano le condizioni ed, in particolare, fondando tale opposizione sulla palese sproporzione tra il credito per cui si procede ed il valore del bene concesso in garanzia.
Per tale ipotesi, infatti, il legislatore mette a disposizione del debitore un ulteriore strumento processuale, disciplinato dall’art. 496 c.p.c. e consistente nel diritto di chiedere la c.d. riduzione del pignoramento.
La valutazione delle condizioni che autorizzano la riduzione del pignoramento resta affidata ai poteri discrezionali di apprezzamen­to del giudice di merito e non è sindacabile in sede di legittimità quando sia congruamente e correttamente motivata (Cass. civ., sez. III., 16 gennaio 2016, n. 702; Cass. civ., sez. III, 3 aprile 1979, n. 1919; Cass. civ., sez. I, 1 marzo 1986, n. 1305).
Chiaramente, nel caso di immobile unico del debitore, la riduzione potrà essere concessa alle stesse condizioni previste per la riduzione dell’ipoteca di cui si è parlato all’inizio, ossia soltanto se l’immobile abbia parti distinte o tali che si possano comodamente distinguere.


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