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Articolo 900

Codice Civile

Specie di finestre

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Dispositivo dell'art. 900 Codice Civile


Le finestre o altre aperture sul fondo del vicino sono di due specie: luci, quando danno passaggio alla luce e all'aria, ma non permettono di affacciarsi sul fondo del vicino; vedute o prospetti, quando permettono di affacciarsi e di guardare di fronte, obliquamente o lateralmente.


Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

426I1 nuovo codice accoglie la distinzione tradizionale delle finestre in luci e vedute (art. 900 del c.c.).
Sensibilmente attenuato è il rigoroso regime stabilito per le finestre lucifere dal codice del 1865 (art. 584), il quale consentiva bensì al proprietario del muro contiguo al fondo altrui di aprire luci di qualsiasi dimensione, ma gli imponeva di munirle di una grata di ferro, le cui maglie non avessero un'apertura maggiore di un decimetro, e di un telaio a invetriata fissa. In tal modo la difesa del fondo del vicino da eventuali immissioni o indiscrezioni era spinta fino a inibire il passaggio dell'aria attraverso le finestre lucifere. Con maggiore comprensione delle necessità della convivenza sociale e soprattutto delle esigenze igieniche, il nuovo codice (art. 901 del c.c.) abolisce l'onerosa prescrizione del telaio a invetriata fissa, sostituendola con l'altra di una grata fissa in metallo le cui maglie non siano maggiori di tre centimetri quadrati. Fa obbligo inoltre di munire le finestre lucifere di un'inferriata, ma, senza stabilire l'apertura massima delle maglie, si limita a prescrivere che l'inferriata deve essere idonea, per le sue caratteristiche, a garantire la sicurezza del vicino. Come nel codice precedente, l'apertura delle luci è subordinata all'osservanza di un'altezza minima, tanto dal pavimento o dal suolo che si vuole illuminare, quanto dal suolo del fondo vicino; senonché il nuovo codice, informandosi anche in questo punto al principio di socialità, esclude l'obbligo dell'osservanza dell'altezza minima dal suolo del fondo vicino, quando si tratta di dare luce e aria a un locale che si trovi in tutto o in parte a livello inferiore al suolo del vicino e la condizione dei luoghi non consenta di osservare la prescrizione della legge. Si favorisce così la particolare situazione dei locali seminterrati, che nella moderna tecnica edilizia hanno assunto un notevole sviluppo.
Ma anche per altro verso si facilita (art. 903 del c.c.) l'apertura delle finestre lucifere. Il codice del 1865 (art. 586) esigeva per l'apertura di esse il consenso del vicino non solo nel caso in cui si volesse aprirle in un muro comune, ma anche nel caso
in cui si volesse aprirle nella sopraelevazione di un muro comune alla quale il vicino non avesse contribuito. Quest'ultima limitazione è sembrata eccessiva, in quanto la parte sopraedificata del muro comune resta di proprietà esclusiva di chi l'ha costruita fino a quando il vicino non ne abbia chiesto e ottenuto la comunione. Né la soluzione accolta dal nuovo codice può pregiudicare gli interessi del vicino, poiché questi conserva la facoltà di rendere comune anche la parte sopraedificata e di chiudere le luci in essa aperte, appoggiandovi il suo edificio (art. 904 del c.c.).
E' codificato il principio, già affermato dalla giurisprudenza, che un'apertura, la quale non abbia i caratteri di veduta o di prospetto, in quanto non consenta di affacciarsi e di guardare sul fondo vicino, è considerata come luce, è quindi soggetta al regime relativo, anche se non sono state osservate le prescrizioni stabilite dalla legge (grata fissa, inferriata). Il vicino può sempre chiudere tale finestra, acquistando la comunione del muro e appoggiandovi la propria fabbrica. Egli ha inoltre il diritto di esigere che l'apertura sia resa conforme alle prescrizioni dettate dalla legge per le finestre lucifere (art. 902 del c.c.).

Brocardi collegati a questo articolo

Sentenze relative a questo articolo

Cass. n. 13217/2013

In tema di limitazioni legali della proprietà, per la configurabilità di una veduta non è necessario che l'opera, da cui questa è esercitata, sia destinata esclusivamente o prioritariamente all'affaccio sul fondo del vicino, se, per ubicazione, consistenza e caratteristiche, il giudice del merito accerti l'oggettiva idoneità della stessa all'"inspicere" ed al "prospicere in alienum". (Nella specie, la S.C., in applicazione dell'enunciato principio, ha confermato la sentenza che aveva qualificato come vedute le finestre realizzate sulla parete di un pianerottolo del vano scala in posizione sfalsata rispetto ai piani abitativi, trattandosi pur sempre di apertura con maniglia interna, idonea all'affaccio).

Cass. n. 18910/2012

Per configurare gli estremi di una veduta ai sensi dell'art. 900 c.c. conseguentemente soggetta alla regole di cui agli artt. 905 e 907 c.c. in tema di distanze, è necessario che le cd. "inspectio et prospectio in alienum", vale a dire le possibilità di "affacciarsi e guardare di fronte, obliquamente o lateralmente", siano esercitabili in condizioni di sufficiente comodità e sicurezza. (Nella specie, in applicazione dell'enunciato principio, la S.C. ha confermato la sentenza di merito, che aveva respinto la richiesta di arretramento del parapetto di un terrazzo risultato essere alto soltanto novanta centimetri, altezza corrispondente a quella non del "petto" ma del "basso ventre" di una persona di ordinaria statura e, quindi, insufficiente per garantire un affaccio sicuro).

Cass. n. 9047/2012

A norma dell'art. 900 c.c., perché un' "apertura" possa qualificarsi come "veduta" occorre che essa sia destinata, per sua normale e prevalente funzione, a guardare e ad affacciarsi verso il fondo del vicino, come accade per le finestre, i balconi, le terrazze e simili. Ne consegue che tale qualifica non spetta ad una botola, la quale non sia stabilmente collegata, mediante una scala o altro manufatto, con il sottostante terrazzo, e la cui destinazione naturale risulti, dunque, non quella di "inspicere", quanto quella di consentire l'accesso, occasionalmente e quando necessario, alla copertura del medesimo terrazzo.

Cass. n. 8009/2012

Affinché sussista una veduta, a norma dell'art. 900 c.c., è necessario, oltre al requisito della "inspectio", anche quello della "prospectio" sul fondo del vicino, dovendo detta apertura non soltanto consentire di vedere e guardare frontalmente, ma anche di affacciarsi, vale a dire di guardare non solo di fronte, ma anche obliquamente e lateralmente, così assoggettando il fondo alieno ad una visione mobile e globale. Ne consegue che non può attribuirsi natura di veduta a finestre, poste all'altezza di un metro e cinquantacinque centimetri dal pavimento ed aperte in un muro dello spessore di trenta centimetri, non consentendo esse a persona di media statura una comoda "prospectio", ovvero di guardare e sporgere comodamente il capo verso il fondo limitrofo, senza che abbia rilievo la possibilità di affacciarsi stando in punta di piedi, in quanto una simile posizione comporta uno sforzo naturale sostenibile solo per un periodo di tempo minimo e determina una situazione di instabile equilibrio.

Cass. n. 8752/2006

La panoramicità del luogo consiste in una situazione di fatto derivante dalla bellezza dell'ambiente e dalla visuale che si gode da un certo posto che può trovare tutela nella servitù altius non tollendi, non anche nella servitù di veduta, che garantisce il diritto affatto diverso di guardare e di affacciarsi sul fondo vicino.

Cass. n. 17207/2005

Poichè, ai sensi dell'art. 900 c.c., per veduta deve intendersi l'apertura che consenta di esercitare in modo permanente la inspectio e la prospectio direttamente sul fondo del vicino, non può essere considerata tale una finestra aperta nel muro interno di un fabbricato che affacci verso un ambiente dello stesso proprietario, anche se — attraversando detto ambiente — si possa poi raggiungere altra apertura ricavata nel medesimo edificio sul muro esterno di confine verso il vicino, qualora le aperture esistenti nel muro interno, arretrato per tutta la sua estensione, non consentano dal loro davanzale la inspectio e la prospectio dirette sul fondo del vicino, dal quale siano separate per la presenza del muro esterno, che si frappone da ostacolo, e ciò indipendentemente dal fatto che detto muro abbia un'apertura dal quale possa esercitarsi la veduta e che questa sia raggiungibile agevolmente dalle aperture praticate nel muro interno.

Cass. n. 18637/2003

Tenuto conto che requisiti per l'esistenza di una veduta sono non soltanto la inspectio ma la prospectio, la possibilità di affacciarsi sul fondo del vicino deve essere determinata con riferimento a una persona di altezza normale e non di statura media, posto che il concetto di statura media, essendo indicativo di un unico valore numerico, intermedio fra un minimo e un massimo, non si identifica con quello di altezza normale che comprende una serie di valori di diversa entità matematica entro suddetti limiti. (La Corte, nel formulare il principio surrichiamato, ha ritenuto corretta la decisione dei giudici di appello che, confermando la decisione di primo grado, avevano considerato illegittimo l'abbassamento dell'altezza del parapetto di un muro — da un metro e ventisette centimetri a un metro — operato dai convenuti in quanto lo stesso consentiva l'esercizio di una inesistente servitù di vendita sul fondo degli attori).

Cass. sez. un. n. 27/2000

In tema di vedute insistenti sull'altrui proprietà, deve intendersi per «fondo del vicino» (art. 900 c.c.) qualunque parte, anche minima o marginale (e, pertanto, anche un semplice muro di cinta) del fondo stesso, tale da poter consentire una inspectio o prospectio da una qualsiasi apertura esistente nel fabbricato della proprietà limitrofa dalla quale sia possibile affacciarsi.

Cass. n. 13751/1999

Per la sussistenza di una veduta è necessario che l'apertura abbia una normale e permanente destinazione alla vista e all'affaccio sul fondo altrui, veduta che non deve subire limitazioni nemmeno a piombo sicché la visione, a carico del vicino, sia mobile e globale. Ne deriva che la costruzione di un manufatto a livello sino al confine, comporta il venir meno delle caratteristiche proprie delle vedute in alienum giacché queste non affacciano più sul fondo del vicino ma sul proprio, con la conseguenza che i rapporti fra le costruzioni finitime restano regolati dalle norme sulle distanze tra le costruzioni.

Cass. n. 7745/1999

Un'apertura munita di inferriata può essere considerata veduta anziché luce solo se permetta di affacciarsi e di guardare oltreché di fronte anche obliquamente o lateralmente, come nel caso in cui abbia maglie così larghe da consentire di esporre il capo in ogni direzione ovvero non sia aderente alla superficie esterna del muro, ma se ne distacchi tanto da consentire di sporgere il capo oltre tale muro.

Cass. sez. un. n. 10615/1996

Affinché sussista una veduta, a norma dell'art. 900 c.c., è necessario, oltre al requisito della inspectio anche quello della prospectio nel fondo del vicino, dovendo detta apertura non solo consentire di vedere e guardare frontalmente, ma anche di affacciarsi, vale a dire di guardare non solo di fronte, ma anche obliquamente e lateralmente, così assoggettando il fondo alieno ad una visione mobile e globale.

Cass. n. 8626/1987

Alla stregua dell'art. 900 c.c., la comodità (o quanto meno la non disagevolezza) della inspectio e della prospectio (elementi costitutivi essenziali della veduta) va accertata con riferimento al fondo dal quale la veduta è esercitata e non già al fondo oggetto della veduta stessa.

Cass. n. 854/1986

Al fine di configurare una veduta da terrazze, lastrici solari e simili, è necessario che queste opere, oggettivamente considerate, abbiano quale destinazione normale e permanente, anche se non esclusiva, quella di rendere possibile l'affacciarsi sull'altrui fondo vicino, così da determinarne il permanente assoggettamento al peso della veduta; e non occorre che tali opere siano sorte per l'esclusivo scopo dell'esercizio della veduta, essendo sufficiente che esse, per l'ubicazione, la consistenza e la struttura, abbiano oggettivamente la detta idoneità. Un lastrico solare in tanto può ritenersi destinato all'esercizio di una servitù di veduta nel fondo vicino in quanto il mezzo predisposto per l'accesso a tale manufatto possa essere usato, senza pericolo per la propria incolumità, anche da soggetti che non dispongano di particolari attitudini o di specifica esperienza e non si avvalgano di particolari accorgimenti o cautele. (Nella specie, è stata esclusa la configurabilità della veduta in considerazione del fatto che per accedere al lastrico occorreva servirsi di una scala di legno a pioli e passare, dopo l'attraversamento di un solaio, per una porticina alta m. 1,40 e larga cm. 90).

Cass. n. 6406/1984

L'esistenza di un'opera muraria munita di parapetti e di muretti dai quali sia obiettivamente possibile guardare e affacciarsi comodamente verso il fondo del vicino, ancorché trattisi di opera che abbia pure funzione divisoria, è sufficiente a integrare una veduta e il possesso della relativa servitù, senza che occorra anche l'esercizio effettivo dell'affaccio, essendo la continuità dell'esercizio della veduta normalmente assorbito nella situazione oggettiva dei luoghi.

Cass. n. 6820/1983

Può essere qualificata veduta e prospetto una finestra che consente non soltanto una comoda inspectio sul fondo vicino senza l'impiego di mezzi artificiali, ma anche una comoda perspectio e cioè la possibilità di affacciarsi con lo sporgere il capo, possibilità, che, in astratto, può anche non essere impedita dall'esistenza di un'inferriata, purché in relazione all'ampiezza delle maglie di questa possa essere in concreto stabilita la possibilità di affaccio con la possibilità di protendere il capo.

Cass. n. 2084/1982

L'assenza di parapetto su una terrazza di copertura di un edificio posta a distanza inferiore a quella legale, che sia di normale accessibilità e praticabilità da parte del proprietario, costituisce elemento decisivo per escludere che l'opera abbia i caratteri della veduta o del prospetto, non anche per escludere che essa costituisca luce irregolare, in ordine alla quale il vicino ha sempre il diritto di esigere l'adeguamento ai requisiti stabiliti per le luci. Per escludere anche questa seconda configurazione giuridica è necessario accertare, avuto riguardo all'attuale consistenza e destinazione dell'opera, oggettivamente considerata, ed alle sue possibili e prevedibili utilizzazioni da parte del proprietario, se e quali limitazioni, ancorché diverse e minori di quelle derivanti da un'apertura avente carattere della veduta o del prospetto, possano discenderne a carico della libertà del fondo vicino altrui.

Cass. n. 5904/1981

Perché un'apertura possa considerarsi veduta, non basta la mera possibilità di una ispectio e di una prospectio sul fondo del vicino, ma è altresì necessario che la possibilità di guardare nel fondo medesimo e di sporgere il capo e vedere nelle diverse direzioni senza l'uso di mezzi artificiali possano aver luogo con comodità e sicurezza, in modo da rivelare che tale è la destinazione normale e permanente dell'opera, individuata alla stregua di elementi obiettivi di carattere strutturale e funzionale: consegue che le terrazze ed i lastrici solari possono configurare vedute a carico del fondo vicino solo se muniti di solidi ripari, come ringhiera o parapetto, tali da permettere di sporgere la testa senza pericolo verso detto fondo, secondo l'incensurabile apprezzamento del giudice del merito. (Nella specie, il S.C., enunciando il surriportato principio, ha ritenuto correttamente esclusi dal giudice del merito i caratteri della veduta in un terrazzo con parapetto avente un'altezza variabile dai sessanta ai sessantacinque centimetri ed uno spessore di quaranta centimetri e, quindi, inidoneo a consentire un affaccio agevole e sicuro).

Cass. n. 3564/1977

Il giudice del merito può escludere l'esistenza di una veduta in considerazione delle sole dimensioni, di altezza e di spessore (nella specie, rispettivamente, di metri 1,26 e cm. 50), del parapetto di una terrazza, in base alle quali risulti che manca la possibilità, per una persona di media statura, di sporgersi, senza l'uso di mezzi artificiali, da quella sul fondo del vicino.

Cass. n. 2097/1977

L'art. 900 c.c. — che definisce vedute, o prospetti, quelle aperture che permettono di affacciarsi e di guardare di fronte, obliquamente o lateralmente — non fissa un comportamento rigidamente tipico per l'atto di affacciarsi ipotizzato, sicché è rimesso al giudice, nei casi concreti, di verificare se, tra le possibilità che l'opera specifica consente all'osservatore di media altezza, rientri o meno alcuna qualificabile come affaccio, o prospetto, verso il fondo del vicino, tenuto conto sia delle caratteristiche strutturali dell'opera che delle posizioni rispettive degli immobili interessati. «Affacciarsi», nell'uso corrente che può presumersi recepito dal legislatore nella definizione delle vedute (art. 900 c.c.), è il porsi l'osservatore di media altezza, comodamente, senza pericolo e senza l'ausilio di alcun mezzo artificiale, col petto, protetto dall'opera, a livello superiore a quello massimo dell'opera stessa nel punto di osservazione, in modo da poter sporgere oltre tale livello il capo e vedere, anche obliquamente e lateralmente, l'immobile altrui e, nello stesso tempo, da poter esser visto dall'esterno. Lo spessore del parapetto e le sporgenze del muro su cui esso insiste non sono di per sé situazioni necessariamente escludenti la veduta allorché impediscono all'osservatore affacciato di estendere lo sguardo fino ai piedi del muro medesimo. Ricorrendo siffatte situazioni, soccorre il criterio della destinazione normale e permanente dell'opera, in rapporto alla struttura e conformazione di essa nonché alla situazione dei luoghi, criterio la cui applicazione è rimesso al prudente e motivato giudizio di merito.

Cass. n. 2116/1976

Le vedute che si esercitano da balconi (come da sporti) sono diverse secondo le varie posizioni con cui è possibile guardare sul fondo vicino altrui, di guisa che si ha veduta diretta nell'ipotesi in cui da uno dei lati del balcone sia possibile affacciarsi e guardare frontalmente su quel fondo, e si ha veduta obliqua, autonoma rispetto alla prima, quando, sul fondo stesso, sia possibile una veduta di tale tipo da altra posizione sul medesimo balcone.

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