Articolo 903 Codice Civile

Sulla base della situazione che viene descritta nel quesito, si intuisce che le costruzioni A, B e C abbiano tutte un muro in comune, posto sul confine tra le due proprietà e nel quale sono state realizzare due aperture che consentono di dare luce, seppure in maniera irregolare, ai fabbricati A e B.

Ora, principio generale in materia di “luci”, ed a cui probabilmente ci si riferisce nel quesito, è quello dettato dall’art. 904 del c.c., rubricato proprio “Diritto di chiudere le luci”, il quale riconosce al proprietario del fondo confinante il diritto di chiudere in qualunque momento le luci appoggiando il proprio edificio a quello ove le stesse sono state realizzate (a prescindere dal periodo di tempo trascorso dalla loro apertura).

Nel caso specifico, oltretutto, le luci poste al servizio dei fabbricati A e B si presentano come “luci irregolari”, in relazione alle quali la giurisprudenza di legittimità ha avuto modo di pronunciarsi in diverse occasioni.
In particolare, va segnalata l’ordinanza n. 20604 del 07.08.2018, in occasione della quale la S.C., Sezione VI civile, ha affermato che il possesso di luci irregolari, sprovvisto di titolo e fondato sulla mera tolleranza del vicino, non può condurre all’acquisto per usucapione o per destinazione del padre di famiglia della relativa servitù.
In tal senso si argomenta dalla considerazione che la servitù di aria e luce, che è negativa (risolvendosi nell’obbligo del proprietario del fondo vicino di non operarne la soppressione), non è una servitù apparente, in quanto l’apparenza non può farsi consistere semplicemente nell’esistenza di segni visibili ed opere permanenti, ma esige che queste ultime, come mezzo necessario all’acquisto della servitù, siano indice non equivoco del peso imposto al fondo vicino in modo da fare presumere che il proprietario di questo ne sia a conoscenza.

Tuttavia, i suddetti principi, ovvero quello del diritto di chiudere le luci in qualunque tempo e della impossibilità di acquistare per usucapione una servitù di luce irregolare, trovano un temperamento nel disposto di cui all’ultimo comma dell’art. 903 c.c., rubricato “Luci nel muro proprio o nel muro comune”, per le ragioni che qui di seguito si vanno ad esporre.
Come si è detto all’inizio, il caso che qui si sottopone ad esame fa riferimento all’apertura di due luci su un “muro comune” posto al confine tra due fondi, ipotesi questa espressamente presa in considerazione nella parte iniziale del secondo comma dell’art. 903 c.c., ove viene precisato che se il muro è comune, nessuno dei due proprietari può aprire luci senza il consenso dell’altro.

Ebbene, in relazione a tale specifica ipotesi si è pronunciata sempre la Corte di Cassazione, Sezione seconda civile, con ordinanza n. 28804 del 09.11.2018, affermando il seguente principio di diritto:
“Una servitù di luce con riguardo a un’apertura in un muro in comproprietà può essere acquistata o in virtù di convenzione fra i proprietari dei fondi finitimi ovvero per usucapione e può consistere in una “servitus luminum” che costringe il vicino a subire l’esistenza della luce nel muro divisorio comune senza poterne chiedere la rimozione o in una “servitus ne luminibus officiatur” che impedisce al comproprietario del muro di sopprimere o di oscurare la luce, obbligandolo in caso di costruzione da parte sua in appoggio o in aderenza, a osservare la distanza imposta dalle norme applicabili al caso”.

In particolare, si legge nel corpo di tale sentenza che occorre distinguere tra l’ipotesi di apertura di luci, irregolari o meno, sul proprio muro, che ex art. 901 del c.c. costituisce l’estrinsecazione di una facoltà del proprietario, dalla diversa ipotesi in cui la luce venga aperta su un muro comune oppure su un muro di proprietà esclusiva aliena, nel qual caso l’attività integra l’imposizione di un peso su fondo altrui a vantaggio dell’immobile del confinante, idonea come tale a rappresentare la manifestazione di uno ius in re aliena, suscettibile, con il maturare del tempo, di permettere anche l’acquisto di una servitù per usucapione.

Tale tesi, che trova conferma anche in precedenti pronunce della medesima S.C. (cfr. Cass. n. 13649/2007 e Cass. n. 6165/1993), si fa scaturire proprio dalla disciplina del citato art. 903 c.c., il quale, oltre a consentire al primo comma l’apertura al proprietario di luci nel muro proprio che sia contiguo al fondo altrui, stabilisce, al secondo comma, come regola di ordine generale, che “se il muro e’ comune, nessuno dei proprietari può aprire luci senza il consenso dell’altro”.
Di conseguenza, in tale ipotesi il diritto a mantenere le luci può essere diversamente acquisito solo “iure servitutis” (si vedano Cass. n. 15248/2005, con specifico riferimento all’apertura di una luce tra due vani di un medesimo edificio, realizzata allo scopo di dare aria e luce ad uno di essi attraverso l’altro, nonche’ Cass. n. 5055/2013, Cass. n. 7490/2001, Cass. n. 3789/2012).

Quanto fin qui detto induce a dover ammettere che in effetti il proprietario dei depositi A e B può legittimamente rifiutarsi di chiudere quelle luci, tenuto conto che sono state realizzate con il consenso del confinante e che sono trascorsi ben più di venti anni dalla loro apertura.
Dovendosi ritenere costituita in suo favore una cd. servitus ne luminibus officiatur, il proprietario del fondo C, nel realizzare una nuova costruzione, dovrà rispettare le distanze stabiliti dai regolamenti locali vigenti.
Non si è, invece, perso il diritto di chiedere la loro regolarizzazione, in tal senso dovendosi argomentare da quanto dispone il secondo comma dell’art. 902 del c.c., ove si riconosce al proprietario del fondo sul quale le luci si aprono il diritto di esigere in qualsiasi momento che le stesse siano rese conformi alle prescrizioni dettate dall’art. 901 c.c.
Si potrà, pertanto, pretendere, se necessario anche in via giudiziale, che quelle luci vengano munite di inferriata e che vengano sopraelevate all’altezza minima interna di due metri e mezzo dal pavimento.

L’art. 900 del c.c. dà l’esatta definizione di luci e di vedute, qualificando come luci quelle aperture che hanno la sola funzione di dare luce ed aria ad un locale, mentre come vedute o prospetti quelle che hanno anche la funzione di affacciarsi e di guardare fuori in una qualsiasi direzione.
Le luci possono avere le più svariate dimensioni, potendo consistere sia in semplici fori o feritoie che in grandi aperture; esse non presentano all’esterno alcun aggetto o sporgenza, ma devono essere a filo di parete.
Il successivo art. 901 del c.c., invece, stabilisce come devono essere conformate le luci, con la conseguenza che, l’inosservanza dei requisiti prescritti in tale norma, attribuisce al vicino, ex art. 902 del c.c., il diritto imprescrittibile di richiederne la regolarizzazione (cfr. Cass. n. 20200 del 19.10.2005, in cui si afferma che la mera tolleranza della difformità di una luce dalle prescrizioni di legge, ancorchè protratta nel tempo, non può far sorgere per usucapione un diritto a mantenerla nello stato in cui si trova).

E’ soltanto in relazione alle vedute, e non anche alle luci, che sussiste, nella disciplina legale dei rapporti di vicinato, l’obbligo di osservare determinate distanze tra le costruzioni, e ciò si spiega in considerazione del fatto che, ex art. 904 del c.c., l’eventuale presenza di luci in un muro non impedirebbe in ogni caso al vicino di acquistare la comunione del muro stesso né di costruire in aderenza.

Pertanto, non prevedendo la legge alcun obbligo di rispetto delle distanze e qualora, nel caso di specie, si stia procedendo alla realizzazione delle luci nel rispetto dei requisiti che l’art. 901 c.c. richiede, il proprietario del fondo vicino non potrà per alcuna ragione opporsi alla loro apertura, e si avrà tutto il diritto di proseguire nello svolgimento dei lavori, almeno finquando il vicino non si sarà munito di un provvedimento giurisdizionale che disponga l’immediata sospensione dei lavori.

Del resto, è molto probabile che il proprietario confinante, se ha la ferma intenzione di opporsi alla realizzazione di tali opere, soprattutto perché così consigliato dal suo tecnico, non esiterà a rivolgersi all’autorità giudiziaria, nella speranza di ottenere un provvedimento urgente di sospensione di quei lavori.
A quel punto sarà compito del giudice di merito accertare la reale natura di luce o di venduta delle aperture che si stanno per realizzare, tenendo conto delle caratteristiche oggettive che queste presentano ed essendo irrilevante l’intenzione del suo autore o la finalità dal medesimo perseguita (così Cassazione, sentenza n. 233 del 5 gennaio 2011).

E’ anche vero, però, che un’apertura che si presenti munita di inferriata e che sia tale da non consentire la prospectio nel fondo vicino, può configurarsi solo come luce e che per essa il proprietario del fondo vicino potrebbe soltanto chiedere la regolarizzazione (se irregolare), non potendosi pertanto configurare alcun interesse ad agire in capo allo stesso se sono stati rispettati i requisiti di cui all’art. 901 c.c.
Quindi, malgrado quanto possa essergli stato detto dal suo tecnico, nel momento in cui dovrà rivolgersi ad un legale per intraprendere una qualunque azione giudiziaria, ci si augura che quest’ultimo possa dargli il giusto consiglio.
A questo punto, però, occorre fare una precisazione, che può assumere un peso di rilievo nella soluzione del caso: il secondo comma dell’art. 903 c.c. dispone espressamente che se le luci devono realizzarsi su un muro comune, nessuno dei comproprietari può aprirle senza il consenso dell’altro, salvo che si intendano aprire in quella parte di muro alla cui sopraelevazione abbia provveduto uno solo dei comproprietari (nel qual caso valgono le regole ordinarie).
Ha precisato a tal proposito la giurisprudenza di legittimità (così Cass. 742/1978; Cass. N. 13649/2007) che, qualora un comproprietario abbia aperto luci nel muro da considerarsi comune in forza del disposto dell’art. 880 del c.c., il confinante, che non abbia prestato il proprio consenso, ha il diritto di chiuderle, almeno finchè non sia decorso il tempo necessario per l'usucapione della relativa servitù di luce.
Il divieto previsto dal 2° co. si spiega con il carattere di innovazione della cosa comune che l'apertura di luci realizza, ai sensi dell'art. 908 del c.c..

Leggendo il quesito, in effetti, si parla di appartamento al primo piano e di fondo del vicino, ma nulla viene detto sulla situazione proprietaria del muro nel quale dovranno realizzarsi le luci.
Pertanto, se quel muro dovesse essere in comproprietà con il proprietario del fondo vicino (ad esempio perché costruito sul confine), allora il vicino ha tutto il diritto di opporsi, il che comporta che per proseguire legittimamente nei lavori e non rischiare di essere condannati in un eventuale giudizio civile, occorrerà acquisire preventivamente il consenso scritto del confinante, magari offrendogli un indennizzo per la prestazione dello stesso.
Va infatti sottolineato come, in applicazione dei principi generali in tema di comunione su beni immobili, nessuno dei due proprietari può aprire luci senza il consenso dell'altro manifestato per iscritto, con la conseguenza che si reputa irrilevante l'eventuale consenso manifestato in forma orale (così Cass. N. 8611/1998).