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Articolo 30 Testo unico edilizia

(D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380)

[Aggiornato al 30/11/2020]

Lottizzazione abusiva

Dispositivo dell'art. 30 Testo unico edilizia

1. Si ha lottizzazione abusiva di terreni a scopo edificatorio quando vengono iniziate opere che comportino trasformazione urbanistica od edilizia dei terreni stessi in violazione delle prescrizioni degli strumenti urbanistici, vigenti o adottati, o comunque stabilite dalle leggi statali o regionali o senza la prescritta autorizzazione; nonché quando tale trasformazione venga predisposta attraverso il frazionamento e la vendita, o atti equivalenti, del terreno in lotti che, per le loro caratteristiche quali la dimensione in relazione alla natura del terreno e alla sua destinazione secondo gli strumenti urbanistici, il numero, l'ubicazione o la eventuale previsione di opere di urbanizzazione ed in rapporto ad elementi riferiti agli acquirenti, denuncino in modo non equivoco la destinazione a scopo edificatorio.

2. Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica sia in forma privata, aventi ad oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali relativi a terreni sono nulli e non possono essere stipulati né trascritti nei pubblici registri immobiliari ove agli atti stessi non sia allegato il certificato di destinazione urbanistica contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti l'area interessata. Le disposizioni di cui al presente comma non si applicano quando i terreni costituiscano pertinenze di edifici censiti nel nuovo catasto edilizio urbano, purché la superficie complessiva dell'area di pertinenza medesima sia inferiore a 5.000 metri quadrati.

3. Il certificato di destinazione urbanistica deve essere rilasciato dal dirigente o responsabile del competente ufficio comunale entro il termine perentorio di trenta giorni dalla presentazione della relativa domanda. Esso conserva validità per un anno dalla data di rilascio se, per dichiarazione dell'alienante o di uno dei condividenti, non siano intervenute modificazioni degli strumenti urbanistici.

4. In caso di mancato rilascio del suddetto certificato nel termine previsto, esso può essere sostituito da una dichiarazione dell'alienante o di uno dei condividenti attestante l'avvenuta presentazione della domanda, nonché la destinazione urbanistica dei terreni secondo gli strumenti urbanistici vigenti o adottati, ovvero l'inesistenza di questi ovvero la prescrizione, da parte dello strumento urbanistico generale approvato, di strumenti attuativi.

4-bis. Gli atti di cui al comma 2, ai quali non siano stati allegati certificati di destinazione urbanistica, o che non contengano la dichiarazione di cui al comma 3, possono essere confermati o integrati anche da una sola delle parti o dai suoi aventi causa, mediante atto pubblico o autenticato, al quale sia allegato un certificato contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti le aree interessate al giorno in cui è stato stipulato l'atto da confermare o contenente la dichiarazione omessa.

5. I frazionamenti catastali dei terreni non possono essere approvati dall'agenzia del territorio se non é allegata copia del tipo dal quale risulti, per attestazione degli uffici comunali, che il tipo medesimo é stato depositato presso il comune.

6. [I pubblici ufficiali che ricevono o autenticano atti aventi per oggetto il trasferimento, anche senza frazionamento catastale, di appezzamenti di terreno di superficie inferiore a diecimila metri quadrati devono trasmettere, entro trenta giorni dalla data di registrazione, copia dell'atto da loro ricevuto o autenticato al dirigente o responsabile del competente ufficio del comune ove è sito l'immobile.](1)

7. Nel caso in cui il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale accerti l'effettuazione di lottizzazione di terreni a scopo edificatorio senza la prescritta autorizzazione, con ordinanza da notificare ai proprietari delle aree ed agli altri soggetti indicati nel comma 1 dell'articolo 29, ne dispone la sospensione. Il provvedimento comporta l'immediata interruzione delle opere in corso ed il divieto di disporre dei suoli e delle opere stesse con atti tra vivi, e deve essere trascritto a tal fine nei registri immobiliari.

8. Trascorsi novanta giorni, ove non intervenga la revoca del provvedimento di cui al comma 7, le aree lottizzate sono acquisite di diritto al patrimonio disponibile del comune il cui dirigente o responsabile del competente ufficio deve provvedere alla demolizione delle opere. In caso di inerzia si applicano le disposizioni concernenti i poteri sostitutivi di cui all'articolo 31, comma 8.

9. Gli atti aventi per oggetto lotti di terreno, per i quali sia stato emesso il provvedimento previsto dal comma 7, sono nulli e non possono essere stipulati, né in forma pubblica né in forma privata, dopo la trascrizione di cui allo stesso comma e prima della sua eventuale cancellazione o della sopravvenuta inefficacia del provvedimento del dirigente o del responsabile del competente ufficio comunale.

10. Le disposizioni di cui sopra si applicano agli atti stipulati ed ai frazionamenti presentati ai competenti uffici del catasto dopo il 17 marzo 1985, e non si applicano comunque alle divisioni ereditarie, alle donazioni fra coniugi e fra parenti in linea retta ed ai testamenti, nonché agli atti costitutivi, modificativi od estintivi di diritti reali di garanzia e di servitù.

Note

(1) Comma abrogato dal D.P.R. 9 novembre 2005, n. 304.

Spiegazione dell'art. 30 Testo unico edilizia

L’articolo in commento definisce la lottizzazione abusiva di terreni a scopo edificatorio, che assume rilievo penale, ai sensi dell’art. 44 del Testo Unico.
Tale condotta è punita in modo più severo rispetto alle altre fattispecie di edificazione in assenza o in difformità dal permesso di costruire, posto che va ad incidere sull’ordinato sviluppo e sulla programmazione urbanistica del territorio riservata all’Amministrazione.
Sulla base della lettera della norma in esame, che è il frutto di una lunga e complessa elaborazione legislativa e giurisprudenziale, la dottrina e la giurisprudenza riconoscono due ipotesi di lottizzazione abusiva, che possono verificarsi autonomamente o contemporaneamente: la lottizzazione materiale o sostanziale e la lottizzazione cartolare o negoziale.

La lottizzazione materiale si ha con l’esecuzione di opere in aree non adeguatamente urbanizzate che determinino una illecita trasformazione urbanistica o edilizia del territorio, in violazione degli strumenti urbanistici vigenti o adottati o, comunque, di leggi statali o regionali.
Al fine di accertare la sussistenza della fattispecie in esame è necessario guardare non alle singole opere edilizie (che potrebbero anche essere eseguite sulla base di un regolare titolo abilitativo), bensì al quadro d’insieme, considerando la complessiva trasformazione urbanistico-edilizia che si intende perseguire mediante le opere medesime.
Così, viene riconosciuta la lottizzazione abusiva materiale quando venga realizzato un sistema di interventi che portino ad un aggravio del carico insediativo del territorio non consentito dagli strumenti di pianificazione.
Secondo la giurisprudenza, inoltre, ricorre una lottizzazione abusiva di tipo materiale anche nel caso cambio di destinazione d'uso di un complesso immobiliare formato da singoli elementi legittimamente edificati, se in tal modo si è imposto al territorio un carico urbanistico diverso da quello in origine previsto, e tale quindi da necessitare un adeguamento degli standard.

La lottizzazione cartolare, invece, consiste nel compimento di atti di disposizione tra vivi comportanti il frazionamento dei lotti finalizzato in modo non equivoco ad uno scopo edificatorio non consentito dalla strumentazione urbanistica vigente.
In particolare, non è sufficiente che venga disposto il frazionamento del terreno mediante molteplici atti di vendita, ma devono ricorrere anche altri elementi indiziari del cosiddetto intento lottizzatorio elencati in maniera non tassativa dall’articolo 30, come il numero, l’ubicazione e le dimensioni dei lotti frazionati oppure l’eventuale previsione di opere di urbanizzazione.
Non è necessario che tali indici sussistano in concorso tra loro, ma è sufficiente anche la presenza di uno solo di essi, purché sia idonea a riconoscere la volontà di realizzare la lottizzazione.
L’attuale orientamento giurisprudenziale prevalente fa rientrare tra gli atti equivalenti al frazionamento e alla vendita anche i contratti preliminari di alienazione dei lotti che si collochino in un quadro indiziario coerente con un intento edificatorio.
L’ultimo comma della norma in commento esclude l’applicabilità della disposizione alle divisioni ereditarie, alle donazioni fra coniugi e fra parenti in linea retta ed ai testamenti, nonché agli atti costitutivi, modificativi od estintivi di diritti reali di garanzia e di servitù.
Questo significa che tali atti negoziali non possono essere di per sé considerati quali elementi sintomatici di una condotta lottizzatoria illecita, alla luce della natura non speculativa che generalmente li accompagna.

Abbandonando un risalente orientamento giurisprudenziale, che qualificava la lottizzazione come una contravvenzione di natura dolosa, la giurisprudenza attuale ritiene irrilevante lo stato soggettivo di buona o mala fede dei lottizzanti, avendo riguardo in via esclusiva al mero dato oggettivo dell’intervenuta illegittima trasformazione urbanistica del territorio.
Ne discende che gli acquirenti dei singoli lotti risultanti dal frazionamento non possono discolparsi soltanto invocando la propria buona fede, ma devono anche dimostrare di aver adoperato la necessaria diligenza nell’adempimento dei doveri di informazione e conoscenza senza, tuttavia, rendersi conto, in buona fede, di partecipare ad un’operazione di illecita utilizzazione del territorio.

I commi da 2, 3, 4, 4-bis e 5 della norma in commento recano disposizioni tassative concernenti la ricezione, formazione e comunicazione degli atti pubblici di trasferimento tra vivi che costituiscono o sciolgono le comunioni di diritti reali sugli immobili, allo scopo di prevenire l’insorgere della fattispecie illecita in esame.

L’ordinanza di sospensione disposta dal dirigente comunale ai sensi del settimo comma dell’articolo in commento è un provvedimento vincolato di natura cautelare, che non richiede la preventiva comunicazione di avvio del procedimento ex art. 7, L. n. 241/1990.
Quanto alla motivazione dell’ordinanza, la giurisprudenza ritiene che, proprio alla luce del suo carattere vincolato, essa non debba esplicitare alcuna specifica valutazione delle ragioni di interesse pubblico, né una comparazione di quest’ultimo con gli interessi privati incisi, e neppure una motivazione sulla sussistenza di un interesse pubblico concreto e attuale alla sospensione e alla demolizione, non essendo configurabile alcun affidamento tutelabile alla conservazione di una situazione di illecito avente natura permanente, che il tempo non può legittimare in via di fatto.

Massime relative all'art. 30 Testo unico edilizia

Cons. Stato n. 1874/2019

La legislazione regionale non può prevedere una procedura per l'autorizzazione paesaggistica diversa da quella dettata dalla legislazione statale, perché alle Regioni non è consentito introdurre deroghe agli istituti di protezione ambientale che dettano una disciplina uniforme, valevole su tutto il territorio nazionale, nel cui ambito deve essere annoverata l'autorizzazione paesaggistica.

Cass. pen. n. 2352/2018

Integra il reato di lottizzazione abusiva l'illegittima trasformazione edilizia o urbanistica mediante la realizzazione su diversi lotti, in zona agricola sottoposta a vincolo paesaggistico, di strutture alberghiere che incidono sull'assetto territoriale e tali da richiedere nuove opere di urbanizzazione. (Fattispecie in cui la Corte ha dichiarato inammissibile il ricorso avverso l'ordinanza del Tribunale del Riesame confermativa del sequestro preventivo di due alberghi e di strutture accessorie su diversi lotti tra loro comunicanti, opere costruite in luogo di un fabbricato rurale, per la cui edificazione, mai posta in essere, erano state rilasciate concessione edilizia e autorizzazione paesaggistica). (Dichiara inammissibile, Trib. Libertà Cagliari, 2 novembre 2017).

Cons. Stato n. 1374/2012

È ravvisabile l'ipotesi di lottizzazione abusiva solamente quando sussistono elementi precisi ed univoci da cui possa ricavarsi oggettivamente l'intento di asservire all'edificazione un'area non urbanizzata (Riforma della sentenza del T.a.r Campania - Napoli, sez. IV, n. 195/2000).

Cass. pen. n. 18537/2010

L'acquirente non può considerarsi, solo per tale sua qualità, "terzo estraneo" al reato di lottizzazione abusiva, ben potendo egli tuttavia, benché compartecipe al medesimo accadimento materiale, dimostrare di avere agito in buona fede, senza rendersi conto cioè - pur avendo adoperato la necessaria diligenza nell'adempimento degli anzidetti doveri di informazione e conoscenza - di partecipare ad un'operazione di illecita lottizzazione. Quando, invece, l'acquirente sia consapevole dell'abusività dell'intervento - o avrebbe potuto esserlo spiegando la normale diligenza - la sua condotta si lega con intimo nesso causale a quella del venditore ed in tal modo le rispettive azioni, apparentemente distinte, si collegano tra loro e determinano la formazione di una fattispecie unitaria ed indivisibile, diretta in modo convergente al conseguimento del risultato lottizzatone» (Cass., sez. III, 14/07/2009, n. 39078, Apponi). In specie, è irrilevante la circostanza che il ricorrente sia stato subacquirente. In quanto, neppure l'acquisto del subacquirente può essere considerato legittimo con valutazione aprioristica limitata alla sussistenza di detta sola qualità, allorché si consideri che l'utilizzazione delle modalità dell'acquisto successivo ben potrebbe costituire un sistema elusivo, surrettiziamente finalizzato a vanificare le disposizioni legislative in materia di lottizzazione negoziale.

Il fatto che la confisca, una volta disposta, possa in seguito essere eventualmente revocata in presenza di successive sanatorie mediante un piano di recupero urbanistico dell'area illecitamente lottizzata, non esclude certamente (ma anzi implica) che la misura possa essere per intanto applicata e che quindi possa in via preventiva essere disposto il sequestro finalizzato ad assicurare l'effettività della applicazione stessa.

Cass. pen. n. 18536/2010

È irrilevante, ogni questione sulla buona fede allorquando il sequestro preventivo per il reato di lottizzazione sia stato emesso al fine di impedire la protrazione o l'aggravamento delle conseguenze del reato. Nella specie, la libera disponibilità delle opere in capo agli indagati è chiaramente idonea a protrarre o aggravare le conseguenze del contestato reato di lottizzazione abusiva, e ciò perché l'utilizzo dell'opera aggrava di fatto il carico urbanistico ed ambientale. Basta pensare, del resto, all'incidenza della lottizzazione abusiva sulla pianificazione urbanistica nonché al fatto che, trattandosi di zona agricola con bassi indici di urbanizzazione, la costruzione abusiva di edifici destinati ad uso residenziale può comportare la necessità di adeguamento e di modifica degli standard.

In tema di reato di lottizzazione abusiva, l'acquirente risponde per una semplice adesione al disegno criminoso concepito dal venditore, posta in essere anche attraverso la violazione (deliberatamente o per trascuratezza) di specifici doveri di informazione e conoscenza che costituiscono diretta esplicazione dei doveri di solidarietà sociale di cui all'art. 2 Cost. L'acquirente, non può sicuramente considerarsi, solo per tale sua qualità, "terzo estraneo" al reato di lottizzazione abusiva. Egli tuttavia può dimostrare di avere agito in buona fede, senza rendersi conto cioè - pur avendo adoperato la necessaria diligenza nell'adempimento degli anzidetti doveri di informazione e conoscenza - di partecipare ad un'operazione di illecita lottizzazione. Sicché, il compratore che omette di acquisire ogni prudente informazione circa la legittimità dell'acquisto si pone colposamente in una situazione di inconsapevolezza che fornisce, comunque, un determinante contributo causale all'attività illecita del venditore (Cass. sez. III, 17.3.2009, n. 17865, Quarta). Nel caso di sequestro preventivo, una posizione di buona fede che possa escludere il fumus del reato può essere fatta valere dinanzi al giudice del riesame solo quando essa sia immediatamente evidente, non essendo a tal fine sufficiente la sola circostanza che il soggetto non sia allo stato indagato, perché ben potrebbe assumere tale qualità in seguito ad ulteriori e più approfonditi accertamenti.

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