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Articolo 1028 Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

Nozione dell'utilità

Dispositivo dell'art. 1028 Codice civile

L'utilità può consistere anche nella maggiore comodità o amenità del fondo dominante (1). Può del pari essere inerente alla destinazione industriale del fondo (2).

Note

(1) Il concetto di utilità ha due limiti significativi:
- deve implicare un bisogno durevole;
- deve evincersi in modo diretto ed oggettivo dalla sostanza e dalla finalità del fondo dominante.
(2) L'utilità della destinazione industriale del fondo non può riferirsi alla relativa attività in sé e per sé prescindendo dalla connessione dell'industria con uno specifico fondo.
In tal modo, è possibile distinguere tra servitù aziendali (inammissibili perchè l'utilità riguarda l'azienda e non il fondo), e le servitù industriali in senso stretto (ammissibili ove si riscontri lo stretto legame tra industria ed fondo).

Brocardi

Perpetua causa
Servitus altius non tollendi

Spiegazione dell'art. 1028 Codice civile

Comodità e amenità

Già sotto l'impero del vecchio codice l'utilità richiesta per le servitù si riteneva potesse consistere nella maggiore convenienza o semplice comodità del fondo dominante. La soluzione era logica: se basta l'utilità e non si richiede la necessità, sufficiente è pure che la servitù importi una maggiore comodità del fondo. Del pari, si ammetteva che la servitù potesse portare solo amenità al fondo dominante: anche l’ amenità è utilità, tant’è vero che si risolve in un aumento del valore del fondo.

Nel nuovo codice, come si legge nell'art. 1028, si ammette espressamente che l'utilità possa consistere in una maggiore comodità o amenità del fondo dominante.

È superfluo avvertire che in ogni caso deve trattarsi di una utilità rivolta a vantaggio del fondo: quindi, anche la maggiore comodità dev'essere riferita all'uso del fondo come tale.


Servitù industriali

Questione discussa, sotto il codice del 1865, era se fossero ammissibili le c. d. servitù industriali, ossia quelle destinate ad avvantaggiare il fondo, considerato non nella sua consistenza o costituzione naturale, ma in quanto adibito per un'industria, cioè le servitù a vantaggio di stabilimenti industriali.

La questione è risolta expressis verbis nel nuovo codice. l'utilita può essere inerente alla destinazione industriale del « fondo ». La soluzione è giusta, del resto era prevalente sotto la vecchia legge. Felice è anche la formulazione della norma, da cui è facile trarre i limiti entro cui deve stare la disposizione: si parla, infatti, di destinazione industriale del fondo, s'intende, dominante: ciò vuol dire che l' industria dev'essere collegata al fondo dominante, e quest’ultimo deve avere come sua destinazione specifica quella di servire all’ industria, di modo che l'utilità tratta dal fondo servente si traduca in un incremento dell'utilizzazione del fondo dominante. Cosi, non può esservi servitù se si tratta di agevolare un’ attività, magari di natura industriale, ma personali, che non hanno un necessario raro con un determinato fondo.

Anche la servitù a scopo industriale può essere negativa, cioè comportare solo la facoltà di un divieto rispetto all'uso che il proprietario del fondo servente altrimenti farebbe della sua cosa. Cosi, ad esempio, a favore di uno stabilimento termale, impiantato in un fondo ricco di sorgenti di acque sulfuree o termali, si può acquistare una servitù a carico di un fondo vicino, perché in questo non si ricerchino sorgenti e non si apra uno stabilimento simile.

È necessario che il fondo dominante abbia destinazione industriale, altrimenti la servitù non può sorgere; né può configurarsi un rapporto obbligatorio: ciò accade, ad esempio, se un tale, avendo un negozio di stoffe, oppure esercitando una qualsiasi professione o arte, pattuisce col vicino di non tenere una identica bottega o studio.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

488 Sebbene non si tratti che di un'immagine, la quale raffigura l'aspetto economico del rapporto, più che di una definizione rispondente al rigore del tecnicismo giuridico, ho preferito, per indicare il contenuto del diritto di servitù, conservare nell'art. 1027 del c.c. la formula «peso imposto sopra un fondo» dell'art. 531 del codice del 1865, anziché sostituire l'espressione «limitazione del godimento di un fondo», proposta nel progetto dalla Commissione Reale (art. 182). In vero, la parola «peso» esprime con maggiore immediatezza il carattere reale della servitù e sopratutto pone in risalto il distacco delle vere e proprie servitù prediali dalle limitazioni della proprietà. Dall'espressione «per uso e l'utilità», adoperata dal codice del 1865, ho eliminato l'accenno all'uso, essendo il concetto dell'uso ricompreso in quello più ampio e generico dell'utilità. Questa, come chiarisce l'art. 1028 del c.c., che traduce in formula legislativa un principio non controverso, oltre che in un vantaggio strettamente economico, può consistere nella maggiore comodità o amenità del fondo dominante. Aggiunge lo stesso art. 1028 che l'utilità può anche essere inerente alla destinazione industriale del fondo. La possibilità di costituzione delle così dette servitù industriali ha però, quale suo presupposto, che l'industria sia collegata al fondo dominante; che, cioè, questo abbia per sua destinazione specifica di servire a una data industria, di guisa che la servitù si traduca in un incremento dell'utilizzazione del fondo. Sarebbe infatti alterato lo schema tradizionale delle servitù prediali se si consentisse di costituire una servitù a favore dì un'azienda industriale indipendentemente dal legame dell'industria con un determinato immobile. Nell'art. 1029 del c.c. si risolve la questione sulla necessità, o meno dell'attualità dell'utilitas per la costituzione di una servitù, ammettendosi che questa possa costituirsi per assicurare a un fondo un vantaggio futuro. Si ammette inoltre la costituzione di una servitù a favore o a carico di un edificio non ancora costruito o di un fondo da acquistare; ma in questi casi la costituzione non ha effetto se non dal giorno in cui l'edificio è costruito o il fondo è acquistato.

Massime relative all'art. 1028 Codice civile

Cass. civ. n. 23839/2012

In tema di servitù prediali, la nozione di "utilitas" del fondo dominante, di cui all'art. 1027 c.c., va commisurata alla limitazione del diritto di proprietà del fondo servente, quale esso risulta dal titolo, non coincidendo con qualsiasi vantaggio, anche di fatto, che possa trarne il titolare, ma solo con quello corrispondente al contenuto del peso imposto. (Nella specie, in applicazione dell'enunciato principio, la S.C. ha confermato la sentenza di merito, che aveva dichiarato estinto il passaggio coattivo per cessata interclusione, avendo riguardo alla sola utilità consistente nel transito sul fondo servente, nel quale si risolveva il contratto costitutivo del diritto di servitù).

Cass. civ. n. 16427/2012

Non è configurabile quale servitù per utilità inerente alla destinazione industriale del fondo dominante, riconosciuta dall'art. 1028 c.c., ma quale servitù aziendale, non ammessa nell'ordinamento vigente, la servitù di passaggio costituita in favore di un fondo adibito ad industria termale al fine di consentire alla clientela di questa di raggiungere il mare, trattandosi di utilità inerente non all'industria, quanto all'azienda che insiste sul fondo, in funzione dell'offerta di maggiori servizi, consistenti, nella specie, nel servizio di balneazione marittima.

Cass. civ. n. 8137/2004

Il parcheggio di autovetture su di un'area può costituire legittima manifestazione di un possesso a titolo di proprietà del suolo, ma non anche estrinsecazione di un potere di fatto riconducibile al contenuto di un diritto di servitù, diritto caratterizzato dalla cosiddetta realitas intesa come inerenza al fondo dominante dell'utilità così come al fondo servente del peso, mentre la mera commoditas di parcheggiare l'auto per specifiche persone che accedano al fondo (anche numericamente limitate) non può in alcun modo integrare gli estremi della utilità inerente al fondo stesso, risolvendosi, viceversa, in un vantaggio affatto personale dei proprietari.

Cass. civ. n. 14693/2002

In materia di diritti reali di godimento, pur potendo il requisito della utilitas consistere, al fine della ricorrenza di una servitù prediale, in una destinazione del fondo servente a mera comodità od amenità del fondo dominante ovvero a soddisfacimento di bisogni sporadici del medesimo, la presenza di una porta o di una porta-finestra non è inequivoca al fine di dimostrare una servitù di passaggio, ben potendo essa adempiere anche alla diversa funzione di fornire aria e luce all'immobile.
La costituzione di una servitù prediale per destinazione del padre di famiglia ai sensi dell'art. 1062 c.c. postula che le opere permanenti destinate al suo esercizio predisposte dall'unico proprietario preesistano al momento in cui il fondo viene diviso fra più proprietari. Deve escludersi pertanto l'anzidetta costituzione quando risulti che le opere assuntivamente destinate all'esercizio quando risulti che le opere assuntivamente destinate all'esercizio della servitù siano state realizzate dopo che il fondo, inizialmente unico, è stato diviso tra più proprietari.

Cass. civ. n. 8151/2001

In tema di servitù altius non tollendi, il contenuto del diritto si concreta nel dovere del proprietario del fondo servente di astenersi da qualunque attività edificatoria che muti l'altezza del proprio edificio, quale che sia in concreto l'entità della compressione o riduzione del vantaggio al fondo della detta attività. In tema di servitù, infatti, il concetto di utilitas può comprendere ogni vantaggio, anche di natura non economica, come quello di assicurare semplicemente una maggiore amenità e, pertanto, va tutelata da ogni forma di compressione o ingerenza da parte di chiunque, con il solo limite del divieto di atti emulativi e salva l'eventuale rilevanza dell'entità del pregiudizio al solo fine della quantificazione del risarcimento del danno ove richiesto.

Cass. civ. n. 10370/1997

Il concetto di utilitas, intesa come elemento costitutivo di una servitù prediale, non può avere riferimento ad elementi soggettivi ed estrinseci relativi all'attività personale svolta dal proprietario del fondo dominante, ma va correttamente ricondotto al solo fondamento obiettivo e «reale» dell'utilità stessa, sia dal lato attivo che da quello passivo, dovendo essa costituire un vantaggio diretto del fondo dominante come mezzo per la migliore utilizzazione di questo. (Nella specie, la S.C., enunciando il principio di diritto di cui in massima, ha confermato la sentenza del giudice di merito con la quale era stata esclusa la natura di servitù in relazione ad un passaggio sul fondo che si pretendeva servente esercitato da parte del proprietario del fondo finitimo al fine esclusivo di attingere acqua presso una fonte sita in altra località, di proprietà di terzi, e priva di qualsivoglia capacità irrigua o di destinazione all'approvvigionamento idrico del fondo predetto).

Cass. civ. n. 8245/1997

Il diritto di mantenere i rami di un albero protesi sul fondo altrui (art. 896 c.c.) può costituire oggetto di servitù — potendo questa consistere, ad eccezione di quella coattiva (art. 1032 c.c.), in qualsiasi comodità, o anche mera amenità, del fondo dominante (art. 1028 c.c.) — che può esser acquistata per destinazione del padre di famiglia — pur nella vigenza del codice civile abrogato, essendo i rami visibili e permanenti — mentre non è usucapibile, potendo il proprietario del fondo costringere in qualunque tempo il vicino a tagliarli.

Cass. civ. n. 11064/1994

Il passaggio della generalità dei fornitori e dei clienti, attuali o potenziali, su di una strada di accesso ad un immobile destinato ad attività commerciale costituisce utilità inerente all'immobile nella sua funzione e non all'azienda che in esso opera, e può formare oggetto di una servitù industriale, nell'ampia eccezione di attività umana diversa dalla coltivazione ed utilizzazione diretta del fondo, fatta propria dall'art. 1028 c.c.; pertanto la chiusura degli accessi a tale strada mediante installazione di cancelli automatici, con contestuale consegna ai proprietari dell'immobile del congegno elettronico di apertura, costituisce una diminuzione apprezzabile della utilitas del fondo dominante e legittima il ripristino della situazione anteriore alla chiusura.

La destinazione industriale del fondo alla quale, ai sensi dell'art. 1028 c.c., può inerire l'utilità costituente, in corrispondenza di un peso imposto ad altro fondo di diverso proprietario, il contenuto di una servitù industriale, ha riferimento all'industria non quale attività di trasformazione di materie prime o di energia ma quale attività umana diversa dalla coltivazione ed utilizzazione diretta del fondo, sicché essa può ricorrere anche nel caso di destinazione del fondo ad attività commerciale, artigianale, artistica o professionale, restando peraltro escluso, nella determinazione dell'utilità inerente alla servitù, ogni riferimento ad elementi soggettivi ed estrinseci relativi all'attività personale del proprietario del fondo dominante e dovendo aversi riguardo unicamente al fondamento obiettivo e reale dell'utilità stessa.

Cass. civ. n. 4036/1994

L'utilitas di una servitù di passaggio sussiste anche quando il passaggio sia non del tutto agevole ed il fondo dominante disponga anche di altri e più comodi accessi.

Cass. civ. n. 3419/1993

Per la ricorrenza della servitù a carico di un fondo di proprietà comune e a vantaggio di altro fondo di proprietà esclusiva di uno dei comproprietari del primo, è necessario che l'utilità tratta dalle nuove opere sia diversa da quella normalmente derivante dalla destinazione impressa al fondo comune fruita da tutti i comproprietari, con la conseguenza che nel caso in cui l'utilità stessa derivi unicamente dalla natura e dalla pregressa destinazione del fondo in comproprietà non è configurabile una servitù a carico di tale bene, restando disciplinata la misura dell'uso e del godimento di ciascun partecipante alla comunione dal concorrente uso e dal godimento degli altri comproprietari ed è, quindi, regolata dal titolo, nei limiti previsti dalle norme sulla comunione di cui all'art. 1102 c.c. (Nella specie, in applicazione del surriportato principio, la S.C. ha confermato la decisione di merito con cui si è ritenuto che rientrasse nell'uso della cosa comune e non costituisse servitù, l'apertura da parte di uno dei comproprietari di un varco munito di porta basculante sul cortile comune, essendo rimasta inalterata l'originale destinazione del bene di consentire il passaggio, non limitato alle persone, dei vari proprietari frontisti).

Cass. civ. n. 3852/1977

Perché possa ritenersi costituita una servitù, la cui utilità inerisca alla destinazione industriale del fondo dominante, occorre che l'utilità stessa attenga ad un'attività industriale (o anche commerciale) che si svolga necessariamente e non soltanto occasionalmente, attraverso l'uso del fondo (predialità), e pertanto non possono essere riconosciuti i caratteri della servitù nel patto di non concorrenza stipulato tra proprietari di due fondi contigui, in relazione ad attività commerciali che avrebbero potuto essere svolte anche in fondi diversi.

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