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Articolo 961 Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

Pagamento del canone

Dispositivo dell'art. 961 Codice civile

L'obbligo del pagamento del canone [2763] grava solidalmente su tutti i coenfiteuti e sugli eredi dell'enfiteuta finché dura la comunione [1295] (1).

Nel caso in cui segua la divisione e il fondo venga goduto separatamente dagli enfiteuti o dagli eredi, ciascuno risponde per gli obblighi inerenti all'enfiteusi proporzionalmente al valore della sua porzione (2).

Note

(1) Nel caso di contitolarità del diritto dovuta a circostanze originarie, si reputa che debba valere il patto di esclusione della solidarietà.
Ciò perché il concedente può accordarsi in ordine alle modalità di adempimento del canone come ritiene più opportuno, senza subirle a causa di eventi successivi.
(2) Il godimento e l'utilizzo del suolo da parte di ogni enfiteuta o erede implica un obbligo di versamento del canone separatamente misurato in relazione alla parte di fondo corrispondente.

Spiegazione dell'art. 961 Codice civile

Solidarietà fra coenfiteuti ed eredi dell'enfiteuta per il pagamento del canone

Innovando completamente rispetto a quanto disposto dal codice del 1865, il nuovo codice, con l'articolo in esame, a maggior garanzia del diritto del concedente, dichiara solidalmente obbligati al pagamento del canone i coenfiteuti e gli eredi dell'enfiteuta finchè dura la comunione, salvo naturalmente il regresso di ragione fra essi.


Estinzione della solidarietà in caso di divisione

Ma una volta sciolta la comunione, ciascun enfiteuta risponde per gli obblighi gravanti l'enfitensi proporzionalmente al valore della sua quota.

Non c’è dubbio che il frazionamento del canone, specie se le divisioni si susseguono, può risolversi in pregiudizio per il concedente, e in vista appunto di questo pregiudizio si intendeva combattere quelle alienazioni che recassero un eccessivo frazionamento del fondo e, in ogni caso, quei passaggi dai quali può derivare la divisione del canoni e degli altri obblighi enfiteutici. Ma una tale contrarietà, e quindi un voler imporre la sopravvivenza di un vincolo solidale alla cessazione dello stato di comunione, sarebbe eccessiva, oltre che di ostacolo alla divisione.

Nell’interesse del concedente, però, e per evitare frodi in suo danno, i legislatore ha voluto precisare che l’estinzione della solidarietà si sarebbe verificata solo dopo che la divisione avesse avuto concreta attuazione nel godimento separato del fondo.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

450 Non ha rispondenza nel codice del 1865 l'art. 961 del c.c., che, a maggiore garanzia del diritto del concedente, dichiara solidalmente obbligati al pagamento del canone i coenfiteuti e gli eredi dell'enfiteuta finché dura la comunione. Quando questa sia sciolta, ciascun enfiteuta risponde per gli obblighi inerenti all'enfiteusi proporzionalmente al valore della sua quota. Il frazionamento del canone, specie se le divisioni si susseguono, può indubbiamente risolversi in pregiudizio per il concedente; senonché, sarebbe stato eccessivo, e in parte anche d'ostacolo alla divisione, ammettere la sopravvivenza del vincolo solidale alla cessazione dello stato di comunione. Ho ritenuto tuttavia opportuno, nell'interesse del concedente e per evitare frodi in suo danno, esigere, agli effetti dell'estinzione della solidarietà, l'ulteriore condizione che la divisione abbia attuazione concreta nel godimento separato del fondo.

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Consulenze legali
relative all'articolo 961 Codice civile

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Pasquale M. chiede
lunedì 06/05/2019 - Puglia
“Gentili avvocati,
sto lavorando ad una ricerca e voglio esaminare nel dettaglio l'istituto dell'enfiteusi come fonte di finanziamento per gli enti pubblici. Il docente di diritto privato ha affermato a lezione - senza argomentare - che la prescrizione del canone enfiteutico è decennale. Tutti i regolamenti comunali disponibili in rete prevedono prescrizione breve. Non ho trovato riferimenti per poter sostenere compiutamente la tesi della prescrizione ordinaria che naturalmente risulterebbe più vantaggiosa per gli Enti.
Vorrei quindi sapere se per i singoli canoni annuali si possa far valere la prescrizione ordinaria decennale e conoscere i riferimenti normativi per poter argomentare la tesi.
molte grazie”
Consulenza legale i 10/05/2019
Rispondere al quesito posto implica la necessità di fare alcune riflessioni sul contenuto del rapporto enfiteutico, scomponendone i relativi elementi.
In giurisprudenza la Corte di Cassazione (cfr. Cass. n. 3261/1971) ha affermato che nella costituzione dell’enfiteusi si deve rinvenire la coesistenza di due diversi elementi, che sono:

  1. un elemento reale: consiste nel diritto reale su fondo altrui e si estrinseca nel dominio utile del concessionario (o enfiteuta);
  2. un elemento obbligatorio: consiste nel diritto di credito del concedente, il quale, oltre che mantenere la sua posizione di proprietario (o titolare del dominio diretto), assume nei confronti dell’enfiteuta la posizione di creditore, avendo il diritto di pretendere da quest’ultimo:
  1. il miglioramento del fondo: il relativo obbligo costituisce elemento caratteristico ed insopprimibile della fattispecie;
  2. il pagamento del canone, il quale costituisce il corrispettivo della fruizione di utilità del fondo stesso.

E’ l’art. 960 del c.c. ad individuare l’elemento obbligatorio del rapporto enfiteutico, fissandolo nelle due obbligazioni sopra viste, entrambe gravanti sul concessionario.

Per quanto concerne in particolare l’obbligo del pagamento del canone, la dottrina ha attribuito ad esso la natura di obbligazione propter rem, giustificando tale sua natura in considerazione del fatto che trattasi di obbligazione legata al diritto reale di enfiteusi.
La giurisprudenza, invece, attribuisce al canone enfiteutico natura di onere reale (così Cass. n. 839/1945), affermando che trattasi di canone normalmente inscindibile e irriducibile, il quale rappresenta la controprestazione per i vantaggi concessi all’enfiteuta (così Cass. 3911/1969).
Ed è proprio dalla natura di onere reale, riconosciuta al canone enfiteutico dalla più accreditata tesi giurisprudenziale, che occorre argomentare per cercare di individuare il termine di prescrizione per la riscossione di tale canone.

Va intanto precisato che il contratto di enfiteusi è un contratto ad effetti reali, da cui prende origine un rapporto di durata, caratterizzato, dal lato del concedente, da una pretesa complessiva a singole prestazioni ricorrenti, ognuna delle quali assume il carattere della autonomia sotto il profilo giuridico ed economico.
Questa scissione dell’unica pretesa complessiva nelle singole prestazioni autonome ha come conseguenza che soggetta a prescrizione sarà non solo la pretesa alla singola prestazione, ma anche quella all'intero complesso delle prestazioni.

In particolare, mentre per la prestazione delle singole annualità varrà la prescrizione quinquennale di cui al n. 4 dell’art. 2948 del c.c., per la prescrizione del diritto all’intero complesso delle prestazioni occorre così distinguere:
  1. qualora si aderisca alla tesi che riconosce all’onere reale (tale viene qualificato il pagamento del canone) il carattere della realità, varrà il principio generale secondo cui esso si estingue per non uso ventennale (si vedano ad esempio l’art. 1014 del c.c. in tema di usufrutto e l’art. 1073 del c.c. in tema di servitù);
  2. qualora, invece, si aderisca alla tesi che inquadra gli oneri reali fra i rapporti obbligatori, dovrà ritenersi applicabile l’ordinaria prescrizione decennale prevista dall’art. 2946 del c.c., tipica di tutti i rapporti di durata.

In merito alla estinzione del diritto per prescrizione, si ritiene utile sottolineare la necessità che questa venga dichiarata dal Tribunale a seguito di azione di accertamento negativo, con cui l’attore (cioè l’enfiteuta) dovrà chiedere al Giudice di dichiarare l’inesistenza, in capo a colui che risulta in catasto come concedente, del diritto di enfiteusi sul fondo dello stesso attore per intervenuta prescrizione del relativo diritto.

Dal canto suo, l’enfiteuta non diventerà proprietario per il solo fatto di non aver pagato il canone, mentre potrà usucapire il dominio diretto purché abbia mutato il titolo del suo possesso (interversio possessionis) e ne ricorrano gli altri presupposti di legge (quali il passare del tempo, il possesso continuo ed ininterrotto, ecc.).

Quanto appena detto vale anche nel caso in cui siano i Comuni a concedere in enfiteusi terreni di loro proprietà (sembra che sia proprio questo il caso che qui interessa).
Infatti, i Comuni possono concedere in enfiteusi soltanto terreni che fanno parte del loro patrimonio disponibile, i quali resteranno in loro proprietà finchè l'enfiteusi non verrà estinta per affrancazione ex art. 971 del c.c.; non si ritiene possibile, invece, aderire alla tesi secondo cui il patrimonio comunale dato in enfiteusi avrebbe natura demaniale, facendone da ciò scaturire la conseguenza che non sia in ogni caso usucapibile (se fosse di natura demaniale, non si dovrebbe parlare di enfiteusi, bensì di concessione amministrativa e come tale il relativo rapporto sarebbe soggetto non al diritto privato ma al diritto pubblico amministrativo).

Volendo, dunque, in estrema sintesi rispondere al quesito posto, può affermarsi che il diritto al pagamento del canone enfiteutico si prescrive per le singole annualità nel termine di 5 anni ai sensi del n. 4 dell’ art. 2948 c.c., mentre per la prescrizione del medesimo diritto nel suo complesso troverà applicazione il termine ordinario di prescrizione decennale di cui all’art. 2946 c.c., dovendosi ad esso riconoscere natura di onere reale, da inquadrare tra i rapporti obbligatori di durata.