Elementi essenziali dell'enfiteusi
Analogamente a quanto era previsto nel codice del 1865, anche nel nuovo codice gli elementi essenziali dell'enfiteusi sono rappresentati ancora dal miglioramento del fondo e dal pagamento del canone. Si può, quindi, dire che gli obblighi dell'enfiteuta sono rimasti invariati.
Miglioramenti del fondo
Per quanto riguarda l'obbligo di migliorare il fondo enfiteutico, non c'è dubbio che esso costituisca lo scopo più importante del contratto, specie qualora si tratti di fondi incolti. Ma occorre tener presente che non di rado si danno ad enfiteusi anche fondi già ridotti a colture. In questi casi, poichè anche il fondo già ridotto a coltura può esser sempre suscettibile di un ulteriore miglioramento, lo scopo prefisso dal contratto di enfiteusi può dirsi raggiunto quando questo ulteriore miglioramento, qualunque esso sia, venga effettivamente apportato.
La legge, del resto, parla di miglioramento in genere, senza stabilire cioè quale specie di miglioramento si richieda perchè il contratto di enfiteusi possa validamente esistere.
Modalità circa il pagamento del canone
Per quanto riguarda il canone, esso, analogamente a quanto era disposto in passato, può consistere in una somma di denaro oppure in prestazioni in natura: ma per queste ultime si è abbandonata la troppo generica formula del codice del 1865 che parlava di quantità fissa di prodotti naturali, e ciò sia perchè le prestazioni in natura possono consistere, oltre che in derrate, anche in prodotti naturali diversi dalle derrate stesse, sia perchè si è voluto esplicitamente escludere la possibilità che la prestazione possa consistere in una quota proporzionale dei prodotti del fondo, dato che la fissazione del canone pro quota avrebbe implicato un controllo ed un'ingerenza del concedente nella gestione del fondo. Controllo e ingerenza che contrastano con la natura e l'ampiezza del diritto di cui l'enfiteuta è investito.
« Parve, infatti, troppo contrastante con la quasi proprietà dell'enfiteuta - si legge nella Relazione della Commissione reale per la riforma dei codici - un controllo ed una vigilanza del direttaio sulla gestione, quale è portata necessariamente dalla partecipazione per quota ai prodotti, e d'altro canto la prestazione di quote di frutti proporzionali al reddito lordo e non al netto è ritenuta un ostacolo all'intensificazione della produzione agraria, giacchè ancor oggi il graduale aumento dei costi di produzione minaccia di assorbire il reddito ».
Infine, in conformità con quanto disponeva il vecchio codice all'art. 1559, il secondo comma dell'articolo in esame nega all'enfiteuta la facoltà di pretendere la remissione o riduzione del canone per qualunque insolita sterilità del fondo o perdita di frutti.
Va da sè però che, nel caso avvengano trasformazioni del fondo tali da giustificare la domanda, l'enfiteuta può chiedere che il canone fissato in determinati prodotti naturali sia pagato in una equivalente quantità di altri prodotti. Una tale possibilità era stata esplicitamente stabilita nel progetto della Commissione reale per la riforma dei codici: ma una tale esplicita statuizione è stata ritenuta sueprflua, essendo la cosa più che logica.