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Articolo 1538 Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

Vendita a corpo

Dispositivo dell'art. 1538 Codice civile

Nei casi in cui il prezzo è determinato in relazione al corpo dell'immobile e non alla sua misura, sebbene questa sia stata indicata, non si fa luogo a diminuzione o a supplemento di prezzo, salvo che la misura reale sia inferiore o superiore di un ventesimo rispetto a quella indicata nel contratto (1).

Nel caso in cui dovrebbe pagarsi un supplemento di prezzo, il compratore ha la scelta di recedere dal contratto o di corrispondere il supplemento [1541].

Note

(1) Le variazioni al di sotto di tale soglia non permettono alcuna revisione del contratto.

Ratio Legis

Nella vendita a corpo non assume importanza decisiva la misura dell'immobile per la determinazione del prezzo, pertanto solo una differenza marcata può giustificare la riduzione o l'aumento del prezzo.
Così come nel caso della vendita a misura (v. 1537 c.c.), inoltre, l'acquirente può scegliere tra versare il supplemento o recedere, considerato che potrebbe non avere interesse ad acquistare un immobile più grande di quanto pattuito.

Spiegazione dell'art. 1538 Codice civile

Vendita a misura e a corpo

Fra la vendita a misura e la vendita a corpo vi è in certo modo la stessa differenza che fra la vendita di genus non individuato e la vendita in massa di genus, vendita che è come una vendita di specie, essendo ben individuate le cose per la loro appartenenza alla massa. A rigore perciò nella vendita a corpo, diversamente che nella vendita a misura, la maggiore o minore estensione dell'immobile dovrebbe essere irrilevante.
Tuttavia il solo fatto dell'indicazione dell'estensione non è senza significato e non può considerarsi come meramente indicativa.
Perciò si fa luogo a diminuzione o a supplemento di prezzo se la misura è inferiore o superiore di un ventesimo rispetto a quella indicata nel contratto: il compratore che dovrebbe pagare un supplemento di prezzo ha la scelta fra il corrispondere il supplemento e il recedere dal contratto.
Può recedere dal contratto nelle stesse circostanze della vendita a misura.

Relazione al Libro delle Obbligazioni

(Relazione del Guardasigilli al Progetto Ministeriale - Libro delle Obbligazioni 1941)

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

Massime relative all'art. 1538 Codice civile

Cass. civ. n. 23404/2016

L'art. 1538 c.c. si applica non solo alla vendita, ma anche al preliminare di vendita a corpo di un terreno, sicché, ove la misura reale del bene risulti superiore di oltre un ventesimo rispetto a quella indicata nel contratto, il promissario acquirente ha la facoltà di recedere da esso, in alternativa all'obbligo di corrispondere un supplemento di prezzo rispetto a quello pattuito, mentre, nell'ipotesi in cui la superficie del bene si riveli inferiore di oltre un ventesimo rispetto a quella concordata, trovano applicazione i generali strumenti di tutela e, tra essi, la risoluzione del contratto per inadempimento.

Cass. civ. n. 21342/2016

La compravendita che, a fronte del pagamento di un prezzo complessivo, abbia ad oggetto il trasferimento di una pluralità di beni immobili, ancorché eterogenei tra loro, integra un contratto unico, sicché, ove essa sia avvenuta a corpo e non a misura, ai fini dell'applicabilità dell'art. 1538 c.c. occorre tener conto di tutti i beni oggetto della stessa, e, nell'ipotesi di cespiti eterogenei, del valore proporzionale che ciascuno di questi ha assunto nell'ambito del corrispettivo unitario.

Cass. civ. n. 25250/2007

In tema di compravendita di immobili, la pattuizione di una vendita a corpo, con la conseguente fruibilità dei rimedi speciali di cui all'art. 1538 c.c., non esclude l'esperibilità della generale azione di risoluzione contrattuale, né di quella di risarcimento per colpa o dolo del contraente inadempiente, di cui all'art. 1218 c.c. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che, in relazione alla vendita di un appartamento con prezzo determinato a corpo, aveva pronunciato la risoluzione contrattuale per colpa del venditore, in quanto la superficie dell'immobile indicata nel contratto era considerevolmente superiore a quella reale).

Cass. civ. n. 22038/2004

In tema di vendita immobiliare a corpo, l'individuazione del bene alienato va compiuta in base alla complessiva ed oggettiva descrizione fattane dai contraenti, ivi compresa la misura del fondo che — essendo, ai sensi dell'art. 1538 c.c., irrilevante esclusivamente in riferimento alla determinazione del prezzo — costituisce un elemento idoneo a concorrere, con gli elementi topografico — catastali e con i confini menzionati dalle parti, nella identificazione dell'immobile; pertanto, pur se la misura e le risultanze catastali non possono avere valore prevalente rispetto ai confini, con cui le parti abbiano inteso ulteriormente specificare il bene venduto, deve costituire oggetto di un rigoroso accertamento l'identificazione dei confini, quando sulla base di questi si riscontri una concreta divergenza dell'estensione del fondo rispetto alla misura e ai dati catastali, ai quali le stesse parti hanno fatto riferimento. Ne consegue che in tal caso occorre verificare, sul piano storico, lo stato dei luoghi esistenti e conosciuti dalle parti al momento della stipula dell'atto, giacché, mentre costituisce un valido criterio di indagine la presunzione di conformità di tale stato a quello anteriore, non altrettanto può dirsi della presunzione di una conformità del medesimo a quello successivo, dovendosi in quest'ultima ipotesi accertare quando si sia verificata la divergenza fra i confini risultanti dalle mappe catastali e quelli successivamente individuati.

Cass. civ. n. 19600/2004

Ai sensi dell'art. 1538 c.c. nella vendita a corpo — a differenza di quella a misura disciplinata dall'art. 1537 c.c. — il prezzo pattuito è determinato con riguardo all'immobile nella sua entità globale indipendentemente dalle effettive dimensioni, salvo che la sua misura reale sia inferiore o superiore di un ventesimo a quella indicata in contratto, sicché l'estensione del fondo, ancorché sia stata dalle parti indicata in contratto, assume rilevanza soltanto ai fini della identificazione del bene effettivamente venduto, che va compiuta attraverso l'interpretazione secondo i canoni legali della volontà negoziale.

Cass. civ. n. 12573/2000

L'art. 1538 c.c., nel disporre che nelle vendite di immobili a corpo deve tenersi conto della superficie soltanto ai fini dell'eventuale diminuzione o integrazione del prezzo, non vincola il giudice a precisi canoni di interpretazione ed a prestabilite regole di giudizio quando si tratti di accertare, ad altri fini, l'effettiva estensione di fondi confinanti.

Cass. civ. n. 7720/2000

Nella vendita «a corpo» ex art. 1538 c.c. l'irrilevanza della estensione del fondo vale soltanto in relazione alla determinazione del prezzo ex art. 1537 c.c. (ma nei limiti dello stesso art. 1538, comma primo, c.c.), non ai fini della identificazione del bene.

Cass. civ. n. 3985/1998

Costituisce vendita a corpo e non a misura quella in cui il prezzo pattuito non abbia alcuna stretta relazione con l'estensione dell'immobile, ancorché essa sia stata indicata tra le parti nel contratto soltanto ai fini di una migliore identificazione dell'immobile.

Cass. civ. n. 7647/1994

L'indicazione dei confini dell'immobile compravenduto e del comune nel cui territorio questo si trova, benché richiesta per la trascrizione (art. 2826 c.c. richiamato dall'art. 2659 dello stesso codice), assume nella compravendita, solo la funzione di elemento (o mezzo) di identificazione del bene e deve perciò considerarsi non essenziale (anche se, comunque, opportuna) quando tale bene sia in altro modo con certezza indicato e non vi sia conseguentemente alcuna incertezza sull'oggetto del contratto.

Cass. civ. n. 12791/1993

Mentre nella vendita a misura, in cui il prezzo è determinato in base alle effettive dimensioni dell'immobile, il compratore ha diritto ad una riduzione di esso se la misura effettiva risulti inferiore a quella indicata nel contratto, nella vendita a corpo, in cui il prezzo è stabilito in relazione all'entità globale del bene indipendentemente dalle sue dimensioni reali, non si procede a diminuzione, salvo che la misura reale sia inferiore di un ventesimo rispetto a quella precisata nel contratto. In entrambe le ipotesi, è presa in considerazione sempre e soltanto la misura concreta e reale del bene, cioè quella dell'estensione dei terreni e della superficie o cubatura dei fabbricati e non la misura della edificabilità, che è una qualità del suolo esulante dall'ambito del criterio quantitativo della misura cui si riferiscono le due menzionate norme, senza alcuna possibilità di una loro applicazione estensiva ed analogica.

Cass. civ. n. 7594/1991

Anche nella vendita immobiliare a corpo, la menzione nel contratto della misura dell'immobile, costituisce, nella previsione dell'art. 1538 c.c., un elemento cui la norma stessa, ricorrendo determinati presupposti di carattere oggettivo (scarto superiore al ventesimo fra la misura reale e quella indicata nel contratto) attribuisce rilevanza ai fini della possibilità di chiedere una rettificazione del prezzo, salvo che le parti manifestino la volontà di derogare alla stessa norma avente carattere dispositivo, e perciò che dall'interpretazione del contratto risulti che le parti medesime abbiano considerato irrilevante l'effettiva estensione dell'immobile, quale che essa sia.

Cass. civ. n. 3042/1987

Nel caso di vendita di un immobile a corpo, anziché a misura, l'irrilevanza dell'estensione del fondo vale soltanto in relazione alla determinazione del prezzo, secondo il diverso regime di cui agli artt. 1537 e 1538 c.c., ma non alla identificazione del bene effettivamente venduto. Pertanto, se nel contratto risultino insieme indicate una certa particella catastale senza limitazioni ed una superficie inferiore alla reale estensione di essa, il fatto che si tratti di vendita a corpo non può indurre il giudice del merito ad identificare sic et simpliciter il bene venduto con l'estensione corrispondente alla intera particella, dovendosi, invece, stabilire, con i consueti criteri ermeneutici, se questa sia stata soltanto richiamata come dato catastale entro cui dover intendere ricompresa la minor superficie pattuita, o sia stata indicata come oggetto stesso della vendita, ossia per tutta la sua estensione.

Cass. civ. n. 2575/1983

L'art. 1538 c.c. — che, per le vendite a corpo, prevede il rimedio della diminuzione o del supplemento di prezzo in ipotesi di difformità tra la misura reale dell'immobile e quella indicata in contratto (purché la prima sia inferiore o superiore di un ventesimo rispetto alla seconda), salva per il compratore, che dovrebbe pagare detto supplemento, la facoltà di recedere dal contratto — si applica alle vendite a corpo validamente stipulate ed a quelle inficiate da mero errore, mentre non opera quando la stipulazione a corpo sia stata determinata da dolo del venditore, ossia quando l'errore sull'esatta estensione del fondo sia conseguenza del raggiro posto in essere dal venditore e sia la ragione che ha determinato il compratore ad acquistare l'immobile a corpo e non a misura, nel qual caso quest'ultimo ben può invocare l'annullamento del contratto ai sensi dell'art. 1427 c.c.

Cass. civ. n. 827/1983

Nell'ipotesi di vendita «a corpo» si può far luogo alla revisione del prezzo, ai sensi dell'art. 1538 c.c., solo quando la considerazione dell'estensione dell'immobile così come enunciata in contratto abbia concorso a determinare il regolamento d'interessi relativamente all'ammontare del prezzo stesso, mentre se i contraenti hanno indicato la misura come ulteriore elemento concorrente ai fini della descrizione e dell'identificazione dell'immobile (o, anche, per un diverso fine), nessuna conseguenza può derivare dall'errore su tale indicazione. In questa ipotesi, infatti, poiché l'ammontare del prezzo non risulta collegato all'estensione dell'immobile, l'indicazione di questa, esatta o erronea che sia, assume il valore di una circostanza accidentale, non produttiva degli effetti considerati dall'art. 1538 c.c.

Cass. civ. n. 884/1975

Nella vendita di cose immobili, vendita a corpo e vendita a misura non differiscono nel senso che solo nella prima — e non nella seconda — è possibile per il compratore avere la proprietà di un'estensione maggiore di quella indicata nel contratto, ma in altre conseguenze relative all'obbligo o meno di corrispondere un supplemento e alla possibilità di recedere dal contratto (artt. 1537, 1538 e 1539 c.c.). Tali conseguenze sono fatte discendere dal legislatore dalla presumibile volontà negoziale manifestata dai contraenti nello scegliere l'uno o l'altro tipo di vendita.

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Consulenze legali
relative all'articolo 1538 Codice civile

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Gaetano R. chiede
domenica 20/01/2019 - Lazio
“Ho ereditato un appartamento dalla morte di mia madre, lo stesso è stato costruito nel 1969, in comunione di beni tra mio padre e mio zio. Oggi sono deceduti tutti, e dalla visura della documentazione catastale, le misure della proprietà risulta essere diversa da quella della realtà, in sintesi l'appartamento attiguo, di proprietà di una mia cugina, risulterebbe essere piu' grande, cioè praticamente risulta che siano stati sottratti dei metri alla mia proprietà a favore della loro (non esiste agli atti nessuna scrittura privata e registrata di donazione o vendita di tale metratura a mia cugina ovvero a mio ex zio da mio padre ovvero da noi). Ho fatto una ricerca sulla cronologia storica del catasto e risulta quanto segue:
1. mio zio ha donato la sua metà a uno dei suoi due generi il quale dopo un pò di tempo lo ha donato all'altro cognato con atto di vendita "a corpo", questo è avvenuto tra il 1982 e 1993.
2. nel 1999 e nel 2016 sono deceduti i due fratelli (mio padre e mio zio) nonché anche mia madre nel 2017, per cui nell'asse ereditario ci siamo trovati noi figli, ai quali sono andati i beni, i restanti due appartamenti (uno a me ed uno a mia sorella), mentre gli altri due appartamenti erano già assegnati per effetto della vendita a corpo alle mie cugine.
3. da una verifica dell'appartamento a me assegnato, ho potuto notare la discrepanza con quanto previsto al registro catastale e da progetto, con quanto era in realtà, cioè il mio appartamento risultava essere piu' piccolo, e la metratura mancante era a favore dell'appartamento attiguo appunto di mia cugina.
Ho provato a ragionare con mia cugina, ma la stessa non vuol sentire ragione, le ho spiegato che sia al catasto sia nella documentazione di progetto registrata al comune, vi è difformità che va regolarizzata o con atto di cessione da parte mia a suo favore con conseguente variazione catastale, oppure rimette il muro di perimetro nella posizione d'origine. Ma lei mi fa riferimento della vendita a corpo avvenuta nel 1993 (prima di nuove regole nel 2010) e pertanto il tutto potrebbe essere risolto a mie spese facendo fare una perizia giurata da un tecnico e facendo successivamente fare la variazione al catasto ( ho già chiesto e comunque serve un atto notarile, cioè la cessione a titolo gratuito o di vendita della parte in questione) e quindi si ritornerebbe alla mia soluzione.
Faccio presente che lei non vuole comunque partecipare alle spese, e pertanto mi trovo costretto chiedere un parere giuridico.
C'è chi mi dice di adire per vie legali citando: abuso edilizio ed appropriazione indebita con il pagamento dei danni ed il ristoro dello stato d'origine.
Ma anche se fosse come dice lei, l'applicazione dell'art.1538 del CC non troverebbe applicazione, in quanto sebbene ci sia una variazione di metratura questa non era in diritto del venditore e quindi non può e non poteva essere ceduta al compratore, pertanto configurando un atto illecito della stessa procedura di compravendita, è corretta la mia interpretazione?

Consulenza legale i 25/01/2019
Sarebbe senz’altro opportuno leggere il contenuto dei vari atti succedutisi nel tempo e che hanno comportato il passaggio degli immobili fino agli attuali proprietari.
In ogni caso, possiamo comunque offrire un parere generale in merito.

Quando si parla di vendita “a corpo” si fa, in effetti, implicito riferimento all’espressione contenuta nell’art. 1538 c.c., in contrapposizione alla vendita “a misura” di cui al precedente articolo 1537 c.c.. “A corpo” significa semplicemente che il bene è stato venduto ad un prezzo che è stato stabilito considerando l’immobile nella sua globalità, e non determinato in relazione alla sua misura esatta.

Ciò chiarito, diciamo subito che nella fattispecie in esame il richiamo all’articolo 1538 c.c. non è, tuttavia, di alcuna utilità.
Un’eventuale difformità tra la misura indicata in contratto e la misura reale del bene compravenduto potrebbe rilevare infatti – secondo la norma in questione – solo se la misura reale fosse inferiore o superiore di un ventesimo rispetto a quella sulla carta e solo ai fini di un aggiustamento del prezzo.
Nel caso di specie, quindi, la cugina, in quanto erede dell’acquirente, dovrebbe corrispondere all’erede del venditore un supplemento di prezzo se (e solo se) l’immobile ricevuto in eredità fosse stato acquistato dal padre con una misura superiore, nella realtà, ad almeno un ventesimo rispetto a quella indicata nell’atto di compravendita.

Tuttavia, in base alla tempistica indicata nel quesito (la vendita risale al 1993), è certo che ogni diritto in merito si è ampiamente prescritto.
La responsabilità contrattuale, in effetti, così come i diritti di credito che ne derivano (e in questo caso si tratta di un diritto di credito, ovvero il diritto al pagamento di una somma di denaro), si può far valere solamente nell’arco di tempo massimo di dieci anni.
Non avendo, pertanto, il venditore fatto valere alcun diritto al prezzo supplementare entro il termine di legge sopra indicato, anche i suoi eredi hanno purtroppo perso ogni possibilità in questo senso.

Molto più rilevante e complessa, invece, la questione della possibile irregolarità della compravendita.
Sotto questo profilo, il quesito non chiarisce bene se la difformità tra la documentazione relativa all’immobile ed il dato reale sia riscontrabile per entrambi gli appartamenti in oggetto oppure solo per quello ereditato da chi pone il quesito.
Se, infatti, è esatta questa seconda ipotesi, di ogni problema e conseguentemente di ogni spesa dovrà e potrà evidentemente farsi carico il solo erede che si ritrova un appartamento più piccolo e nulla potrà imporre e/o richiedere alla cugina.
Se il problema, invece, riguarda entrambi gli immobili, si pone per entrambi il problema della irregolarità urbanistica.

E’ opportuno, a questo punto, richiamare il concetto di conformità urbanistica di un immobile.
La conformità urbanistica, detta anche regolarità edilizia, è la corrispondenza tra lo stato di fatto in cui si trova l’immobile ed il titolo abilitativo (progetto approvato dal Comune e depositato presso l’ufficio tecnico) con cui è stato realizzato o modificato lo stesso.
La vicenda in esame parrebbe proprio rientrare in questo caso, dal momento che il progetto depositato in Comune risulta difforme rispetto alla realtà.

Ora, nell’atto di compravendita il notaio è obbligato ad indicare gli estremi del titolo abilitativo che ha permesso la realizzazione o la modifica dell’immobile, fatte salve le seguenti eccezioni:
- per gli immobili precedenti al 1942, purché l’immobile non sia stato interessato da interventi edilizi negli anni successivi, non vi sono problemi, in quanto non era entrata ancora in vigore la Legge urbanistica che obbligava la presentazione della Licenza edilizia;
- per gli immobili realizzati prima del 1° settembre 1967 non è necessario inserire nell’atto notarile gli estremi della Licenza edilizia.

Quando si vende un immobile, tra i documenti che il venditore è tenuto a rilasciare (ed il notaio a verificare) c’è appunto il certificato di conformità urbanistica, in assenza del quale l’immobile non sarà commerciabile, così come non lo sarà qualora vi siano della difformità con la situazione di fatto e queste non siano state preventivamente regolarizzate mediante un procedimento di sanatoria edilizia.

La difformità catastale, invece (anche questa è stata accertata nel caso in esame) non è invece rilevante, perché sempre sanabile.
Più precisamente, la dichiarazione di conformità catastale attesta che lo stato dei luoghi corrisponde alla planimetria presente in catasto. La conformità catastale è proprio la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’unità immobiliare e le informazioni tenute dal Catasto. Il Catasto però non è probatorio, e quindi quello che vi è registrato non ha valore di prova in merito alla regolarità edilizia dell'immobile.
Una sentenza della Cassazione (la n. 11628 del 26 marzo 2012) ha previsto che la conformità urbanistica è dichiarata dal venditore e quindi il notaio non ha l’obbligo di verificare che la dichiarazione sia vera. Quindi, la responsabilità è e rimane del venditore fino a quando l’immobile non sarà venduto; con la clausola di stile comunemente presente nei rogiti “l’immobile viene acquistato nello stato di fatto e di diritto in cui si trova”, l’acquirente erediterà anche eventuali abusi o irregolarità edilizie, delle quali si assumerà anche eventuali responsabilità penali.

Ebbene, per legge (art. 40, co. 2, L. 47/1985), sussiste una nullità di carattere formale per gli atti di trasferimento di immobili da cui non risulti la regolarità urbanistica del bene o la pendenza del procedimento di sanatoria: la Cassazione ha aggiunto, poi, che esiste anche una nullità di carattere “sostanziale” per gli atti di trasferimento di immobili comunque non in regola con la normativa urbanistica.
Dunque, la vendita di un immobile che presenti irregolarità dal punto di vista urbanistico non comporta semplicemente l’inadempimento e dunque la responsabilità contrattuale del venditore, ma implica la nullità del contratto stesso.
E l’azione per far valere la nullità è imprescrittibile e può essere esercitata da chiunque vi abbia interesse.

Tornando ora al quesito, si osserva come ognuna delle due parti potrebbe trovarsi con un problema di irregolarità dell’immobile sotto il profilo urbanistico.
Quel che diventa importante dunque, a questo punto, non è tanto convincere la cugina ad acconsentire alla variazione delle misure dei due appartamenti e dunque ripristinare una sorta di equilibrio tra le posizioni dei due eredi, quanto piuttosto regolarizzare gli immobili, anche perché, stando così le cose, essi in futuro potrebbero non essere più commercializzabili.
Conviene allora far presente la situazione alla cugina e che entrambi gli eredi presentino domanda di sanatoria, ciascuno per il proprio immobile.

Qualora la cugina non mostri alcuna disponibilità in tal senso, le si potrà chiaramente manifestare l’intenzione di voler agire in giudizio per far valere la nullità dell’atto di vendita in forza del quale risulta proprietaria.
Si tenga comunque presente un’ultima considerazione: allo stato attuale la cugina può vantare una posizione di favore, in quanto si trova, magari senza averne coscienza, ad aver maturato l’usucapione di quella porzione di immobile sottratta al proprio (ne è in possesso in forza di un titolo idoneo e sono trascorsi dieci anni).
Pertanto, qualora si mostri disponibile ad una regolarizzazione, forse sarebbe opportuno approfittare di tale disponibilità e, dopo aver fatto le opportune verifiche tecniche, provvedere a proprie spese a riportare la situazione di fatto a quella di diritto.


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