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Articolo 1537 Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

Vendita a misura

Dispositivo dell'art. 1537 Codice civile

Quando un determinato immobile è venduto con l'indicazione della sua misura (1) e per un prezzo stabilito in ragione di un tanto per ogni unità di misura, il compratore ha diritto a una riduzione, se la misura effettiva dell'immobile è inferiore a quella indicata nel contratto [166 disp. att.].

Se la misura risulta superiore a quella indicata nel contratto, il compratore deve corrispondere il supplemento del prezzo, ma ha facoltà di recedere dal contratto qualora l'eccedenza oltrepassi la ventesima parte della misura dichiarata [1430] (2).

Note

(1) Di solito la misurazione, che copre i confini dell'immobile, avviene in metri quadri.
(2) Cioè il 5% del prezzo pattuito.

Ratio Legis

Se la vendita è fatta a misura piuttosto che a corpo (v. 1538 c.c.) è rilevante per entrambe le parti la determinazione esatta delle dimensioni e un'eventuale errore non è senza conseguenze. In particolare, se la misura è inferiore a quella pattuita, l'equilibrio si può ristabilire mediante riduzione del prezzo. Se, invece, l'immobile è più grande il compratore può perdere interesse all'acquisto, atteso che esso determina una sorta di "invasione" della sua sfera giuridica: si pensi, ad esempio, al fatto che le imposte dovute potrebbero essere maggiori; pertanto, in tal caso, ha la possibilità di recedere se l'eccedenza supera una certa soglia.

Spiegazione dell'art. 1537 Codice civile

Vendita a misura

Come si spiega la facoltà di recesso consentita soltanto quando la misura è superiore e non anche quando è inferiore?
Si dice generalmente perché il compratore può non avere i mezzi per pagare l'eccedenza: giustificazione generalmente plausibile ma che può sembrare un non senso in periodi di convulsioni monetarie e di deprezzamento della moneta.
L'art. 1537 cod. civ. segue una tradizione che non ha una sufficiente giustificazione razionale.

Relazione al Libro delle Obbligazioni

(Relazione del Guardasigilli al Progetto Ministeriale - Libro delle Obbligazioni 1941)

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

Massime relative all'art. 1537 Codice civile

Cass. civ. n. 5757/2004

La vendita alternativa (o di genere limitato) è configurabile anche per gli immobili allorché le parti concordino di trasferire una determinata estensione immobiliare da distaccarsi da un'entità di maggiori dimensioni (nella specie un lotto di terreno da staccarsi da una più vasta proprietà, senza determinarne la forma e l'esatta correttezza, ma stabilendone l'estensione ed il prezzo in un contratto preliminare). Il contratto in tal modo concluso, di natura obbligatoria, acquista effetti reali allorquando si procederà alla concreta individuazione del bene venduto sulla base della scelta che dovrà operare il soggetto indicato nel contratto stesso e, ove si tratti di preliminare, questo viene a porsi come preparatorio di un contratto ad effetti esclusivamente obbligatori, in relazione al quale soltanto si pone poi il problema della scelta, essendo questione di interpretazione della comune intenzione dei contraenti l'identificazione della parte a cui spetta tale diritto (in applicazione di tale principio, la Corte ha cassato la sentenza di merito per l'omesso esame della determinabilità dell'oggetto alla luce della comune intenzione della parti in ordine alle operazioni di frazionamento del terreno e al loro affidamento ad una delle medesime parti).

Cass. civ. n. 8793/2000

Il criterio fondamentale di distinzione tra vendita a misura e vendita a corpo sta in ciò che nella prima la determinazione dei confini della cosa venduta è effettuata attraverso la misurazione mentre la seconda è caratterizzata dalla determinazione e delimitazione del bene in modo che esso resti identificato indipendentemente dalla misura. Il relativo apprezzamento implicando valutazione della volontà contrattuale è incensurabile in sede di legittimità se congruamente motivato.

Cass. civ. n. 8327/1997

Le disposizioni degli artt. 1537, 1538 c.c. sulla disciplina della vendita a corpo e a misura regolano i rapporti tra alienante ed acquirente quando sorga contestazione sul prezzo del fondo in rapporto alla sua superficie e non anche quando occorra accertare nei confronti dei terzi che vantino diritti reali sull'immobile compravenduto l'effettiva superficie del fondo, dovendosi in tal caso avere riguardo esclusivamente all'individuazione del bene fatta dalle parti con il contratto di vendita che costituisce il titolo di proprietà dell'acquirente posto in discussione dai terzi.

Cass. civ. n. 11279/1995

Nella vendita a misura, in cui la determinazione della estensione dell'immobile non è in funzione della individuazione dell'oggetto del contratto ma criterio di determinazione del prezzo complessivo, il promittente compratore ha diritto di procedere alla misurazione dell'immobile prima della stipulazione del contratto definitivo e, conseguentemente, di accedere in tale immobile per il compimento delle relative operazioni, ma, a meno che non vi sia un patto contrario, non può pretendere che a queste partecipi attivamente e personalmente l'altra parte o un suo incaricato e così ritardare la stipulazione del contratto definitivo solo perché il promittente venditore ha omesso di partecipare alla misurazione dell'immobile, del quale non sia contestata l'estensione complessiva indicata nel contratto preliminare.

Cass. civ. n. 8384/1994

Poiché il contratto preliminare è regolato non solo dalle sue clausole, quale quella sull'ammontare del prezzo dovuto, ma anche dalle norme integrative della disciplina del contratto, tra le quali quella dell'art. 1538 c.c. (a norma del quale, se il prezzo è determinato in relazione al corpo dell'immobile e non alla sua misura, sebbene questa sia stata indicata, non si fa luogo a diminuzione o supplemento del prezzo salvo che la misura reale sia inferiore o superiore al ventesimo rispetto a quella indicata nel contratto), è legittimo il rifiuto alla stipulazione del contratto definitivo da parte del promittente compratore che pretenda la riduzione del prezzo opponendo, con fondamento o, comunque, senza colpa, che la misura reale del bene è inferiore ad un ventesimo rispetto a quella indicata nel contratto.

Cass. civ. n. 7711/1990

Poiché l'oggetto della vendita a misura è costituito da un'unica entità economica, il calcolo del prezzo in rapporto alla quantità del venduto non ne comporta una differenziazione in rapporto alle unità in eccesso o in difetto, sicché il patto limitativo della rivalutazione del prezzo va inteso come riferito anche alla eventuale maggiore somma dovuta al venditore in corrispettivo della maggiore età rispetto a quella indicata in contratto.

Cass. civ. n. 2337/1976

Per distinguere la vendita a misura da quella a corpo bisogna attenersi al criterio fondamentale per cui la vendita a misura è caratterizzata dalla circostanza della determinazione dei confini attraverso la misurazione, mentre la vendita a corpo è caratterizzata dalla determinazione e delimitazione del bene in modo che esso resti identificato indipendentemente dalla misura.

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