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Articolo 1541 Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

Prescrizione

Dispositivo dell'art. 1541 Codice civile

Il diritto del venditore al supplemento e quello del compratore alla diminuzione del prezzo o al recesso dal contratto si prescrivono in un anno dalla consegna dell'immobile [178 disp. att.].

Ratio Legis

La norma, comunemente alle altre previsioni codicistiche dettate in tema di prescrizione (v. soprattutto 2934 ss. c.c.), è giustificata dall'esigenza di garantire la certezza dei rapporti giuridici.

Spiegazione dell'art. 1541 Codice civile

Prescrizione

Il diritto del venditore al supplemento del prezzo e quello del compratore alla diminuzione del prezzo o al recesso dal contratto si prescrivono in un anno dalla consegna dell'immobile.
Perché la prescrizione decorre dalla consegna dell'immobile e non dal momento in cui si è perfezionato il contratto?
Perché verosimilmente solo prima della consegna dell'immobile il venditore ha fatto misurare il fondo per accertarsi se l'estensione supera quella dichiarata, e solo quando l'immobile gli è stato consegnato il compratore ha potuto con ogni comodità rilevare se l'estensione del fondo sia minore di quella indicatagli.

Pattuito l'obbligo del venditore o del compratore al supplemento o alla diminuzione del prezzo o al recesso dal contratto, se la differenza in più o in meno interiore al ventesimo, si applica ugualmente la prescrizione dell'art. 1541 cod. civ.. Decorso il termine di un anno, se la parte che potrebbe eccepire la prescrizione vi rinuncia tacitamente, rivive immutato il diritto della controparte.

Relazione al Libro delle Obbligazioni

(Relazione del Guardasigilli al Progetto Ministeriale - Libro delle Obbligazioni 1941)

374 I primi sette articoli di questa sezione (dal 402 al 408) riproducono con qualche lieve variante di forma, gli articoli 1473 a 1479 del codice vigente e 344 a 350 del progetto del 1936, relativi alla vendita immobiliare a corpo e su misura e alle divergenze tra la misura reale e quella indicata nel contratto.
Unica modificazione di sostanza da segnalare è che il termine di decadenza per l'esercizio delle azioni spettanti alle parti per il supplemento o per la riduzione del prezzo o per il recesso si è fatto decorrere per ovvi motivi dal giorno della consegna dell'immobile e non già dal giorno del contratto.
377 Essendo stata ammessa l'azione generale per lesione (art. 212 del presente progetto), si è soppressa la rescissione per lesione ultra dimidium, che si sarebbe praticamente risoluta in un duplicato del rimedio di carattere generale.
Nella esperienza di questi ultimi anni in cui i valori immobiliari hanno subito degli sbalzi gravi ed improvvisi, l'istituto della rescissione immobiliare, già inserito con grande riluttanza nel codice vigente, ha peraltro rivelato dei difetti e dei pericoli gravi, sia dall'aspetto giudiziario e giuridico, sia da quello economico. L'abolizione di esso, quindi, è stato da me deciso senza titubanza.
La lesione generale, da cui la rescissione speciale viene attratta si mantiene in un campo più ristretto e rigoroso; e, perciò non puo esservi contraddizione tra lo sfavore per 1'azione di lesione immobiliare e l'introduzione di quella generale. Né mi ha impressionato il considerare che il libro delle successioni ha conservato la rescissione speciale per la divisione: l'istituto trova nella materia successoria, per 1'esigenza di garantire la obiettiva rispondenza delle quote ereditarie, gravi ragioni favorevoli che non militano ugualmente per la vendita.

Massime relative all'art. 1541 Codice civile

Cass. civ. n. 23343/2009

Nel caso in cui il compratore di un fondo agisca nei confronti del venditore per ottenere la riduzione del prezzo, oltre al risarcimento del danno, sul presupposto che una parte dell'immobile venduto risulta di proprietà di un terzo, si configura un'ipotesi di evizione parziale, disciplinata dall'art. 1480 c.c., con la conseguente inapplicabilità del termine di prescrizione annuale previsto dall'art. 1541 dello stesso codice, avente riguardo unicamente alla diversa ipotesi di cui all'art. 1538, e cioè al caso in cui si accerti che il fondo oggetto della compravendita abbia una estensione minore da quella dichiarata dai contraenti.

Cass. civ. n. 15691/2006

Nel caso di contratto preliminare avente ad oggetto la vendita (nella specie, a corpo) di un immobile, ove la consegna dell'immobile sia avvenuta in coincidenza o posteriormente alla conclusione del preliminare ma comunque prima della stipula del definitivo, il termine di prescrizione di cui all'art. 1541 per l'eventuale differenza di prezzo decorre comunque dalla data di conclusione del contratto definitivo, e non da quella anteriore di trasferimento del possesso, in forza sia del significato letterale dei termini adoperati dagli artt. 1541 c.c. e 178, disp. att. c.c., diversi da quelli impiegati per il contratto preliminare, sia dal fatto che solo con il contratto definitivo può verificarsi quella lesione patrimoniale che giustifica le azioni di cui agli artt. 1537 e seguenti c.c.

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