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Articolo 1524 Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

[Aggiornato al 30/06/2020]

Opponibilità della riserva di proprietà nei confronti di terzi

Dispositivo dell'art. 1524 Codice civile

La riserva della proprietà [1523] è opponibile ai creditori del compratore, solo se risulta da atto scritto avente data certa [2704] anteriore al pignoramento.

Se la vendita ha per oggetto macchine e il prezzo è superiore a euro 15,49, la riserva della proprietà è opponibile anche al terzo acquirente [1153], purché il patto di riservato dominio sia trascritto in apposito registro tenuto nella cancelleria del tribunale nella giurisdizione del quale è collocata la macchina, e questa, quando è acquistata dal terzo, si trovi ancora nel luogo dove la trascrizione è stata eseguita [2762; 84, 254, 255](1).

Sono salve le disposizioni relative ai beni mobili iscritti in pubblici registri [2683; 175]

Note

(1) Pertanto, se la macchina non è nella circoscrizione del tribunale quando avviene l'acquisto la riserva non può essere opposta al compratore.

Ratio Legis

La norma si rende necessaria in quanto il bene è consegnato all'acquirente alla stipula e ciò induce i terzi a ritenere che sia di sua proprietà e, pertanto, suscettibile di esecuzione (474 ss. c.p.c.) mentre, in realtà, la proprietà è ancora dell'alienante.

Spiegazione dell'art. 1524 Codice civile

Opponibilità ai terzi

Ai creditori del compratore la riserva di proprietà è opponibile solo se risulta da atto scritto con data certa anteriore al pignoramento; se la vendita ha per oggetto macchine per un prezzo superiore a euro 15,49 la riserva è opponibile anche ai terzi acquirenti, purché il patto di riservato dominio sia trascritto nel registro tenuto nella cancelleria del tribunale nella cui giurisdizione la macchina è collocata, e questa, quando è acquistata dal terzo, si trovi ancora nel luogo in cui la trascrizione è stata eseguita. Non è grave fastidio per il venditore stabilire la data certa ai sensi dell'art. 2704 cod. civ.: ma anche se vi è riserva con data certa, diventa proprietario l'acquirente di buona fede (o l'usufruttuario o il creditore pignoratizio) per il possesso val titolo per il possessore di buona fede: art. 1153 cod. civ..

Invece per le macchine vendute per più di euro 15,49 e per le quali è stata pubblicata mediante trascrizione la riserva di proprietà, non vi può essere possesso di buona fede. La pubblicità mobiliare prescritta dall'art. 1524 cod. civ. vale erga omnes, come costituzione in mala fede: come la pubblicità immobiliare si reputa nota a chiunque vi abbia interesse: art. 2644 cod. civ..


Alienazione fraudolenta

Se il compratore fraudolentemente aliena la cosa vendutagli con riserva di proprietà, il venditore può far revocare tale vendita compiuta in frode dei suoi diritti. Ovvio è il danno che ne soffre: pur se il compratore per non esser possessore in buona fede (ché altrimenti avrebbe acquistato la proprietà) non è divenuto proprietario, sicché ancora il venditore può rivendicare, v'è il pericolo che una vendita successiva ad un possessore di buona fede tolga la possibilità di rivendicazione. La riserva di proprietà è facilmente opponibile (articolo 1524 cod. civ.) a terzi, quindi il venditore con riserva, per il grave pregiudizio che gli reca l'alienazione da parte del compratore, può chiederne la revocazione per frode. Il venditore con riserva di proprietà ne ha sempre un pregiudizio, anche quando non gli è vietato di rivendicare: gli è fastidioso il solo fatto di dover rivendicare contro persona diversa dal proprio contraente. Analogamente il creditore ipotecario, pur verosimilmente capiente, puo far revocare per frode l'alienazione dell'immobile ipotecatogli.


Contratto configurato come locazione

La riserva di proprietà è inopponibile ai terzi anche quando il contratto è configurato come locazione, con possibilità per il conduttore di acquistare la proprietà.
Comunque incontestabile la volontà delle parti di locare e poi di vendere (non vi è contraddizione), è del pari incontestabile che il locatore venditore ha voluto riservarsi la proprietà.
Come al locatore venditore l'art. 1526 cod. civ. vieta di trattenere più d'un equo compenso per l'uso medio tempore della cosa (di cui il conduttore compratore non ha potuto acquistare la proprietà per non aver pagato tutto il prezzo) così ai terzi non è opponibile la riserva del locatore venditore se non risulta da atto con data certa. Si è in tema di tutela dei diritti dei terzi: materia inderogabile interessante l'ordine pubblico.
Sarebbe assurdo che pur essendovi l'art. 1526 cod. civ. contro il locatore venditore, egli potesse poi opporre ai terzi la riserva di dominio, pur non avendo ottemperato alle forme di pubblicità prescritte, solo per non essere il contratto stato stipulato schiettamente, nella sua più semplice e leale espressione.

In tema di pubblicità prescritta nell'interesse dei terzi (materia retta da norme inderogabili) non è possibile scansare la necessaria pubblicità con il ricorso ad una forma diversa di contratto, nascondendo la vendita in veste di locazione. Sarebbe agire in frode alla legge, e quando il contratto costituisce il mezzo per eludere l'applicazione di una norma imperativa (art. 1344 cod. civ.) la norma imperativa (la richiesta pubblicità) deve sempre essere osservata.
Né importa che le parti abbiano voluto effettivamente (cioè senza simulazione) locare e vendere, poiché la combinazione di queste due volontà non può mai violare l'inderogabile pubblicità prescritta dalla legge, allo stesso modo che la rescissione per lesione enorme è ammissibile anche quando il venditore volle effettivamente donare (cioè non simulatamente, ma realmente) il di più rispetto al giusto prezzo dell'immobile venduto.


Prescrizione

La prescrizione annale presuntiva del credito dei commercianti per il prezzo delle merci vendute a chi non ne fa commercio (artt. 2955, n. 5 e 2960 cod. civ.) non si applica alle vendite con riserva di proprietà sia perché risultano da apposita scrittura quasi sempre avente la grave formalità della data certa (art. 1525 cod. civ.) sia perché dall'atto stesso risulta inverosimile il pagamento, se non dopo il termine consentito a favore del compratore.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

674 Un altro gruppo di questioni relative alla vendita a rate con riserva di proprietà è risolto con gli art. 1523 del c.c. e art. 1524 del c.c.. Nella vendita stessa, con la consegna della cosa venduta ne è trasferito il godimento dell'utilità già prima che se ne trasferisca la proprietà. Godendo del contenuto patrimoniale del diritto di proprietà, è giusto che l'acquirente sopporti anche il rischio del perimento della cosa (art. 1523). Si sono disciplinati gli effetti della riserva di proprietà nei confronti dei terzi, considerandosi specialmente (art. 1524, primo comma) le questioni che insorgono quando si faccia luogo a procedimento esecutivo individuale contro il compratore a rate: per l'opponibilità della riserva di proprietà da parte del venditore ai creditori del compratore, è richiesto almeno l'atto scritto (privato), che sia di data certa (da stabilirsi in base ai requisiti fissati nell'art. 2704 del c.c.), e che sia di data anteriore al pignoramento. Per l'ipotesi di vendita con riserva di proprietà avente per oggetto macchine di rilevante valore, si sono invece tenuti presenti i rapporti tra alienante e terzi acquirenti dal compratore ([art. 1524, secondo comma). Quale presupposto di opponibilità a questi ultimi, si è utilizzata la pubblicità che il codice di commercio disponeva per il privilegio del credito relativo al prezzo, nel caso di fallimento dell'acquirente (articolo 773, n. 3): questo privilegio è ora regolato, in via più generale, dall'art. 2762 del c.c.. Si è risolta in questa accezione la dibattuta questione del luogo della trascrizione, che è quello della località in cui le macchine sono collocate al momento dell'acquisto a rate, ma escludendo che la riserva di proprietà possa essere opponibile al terzo che abbia acquistata la macchina dall'acquirente a rate in luogo diverso da quello in cui la trascrizione è stata eseguita: con ciò si evita il danno del venditore a rate nel caso di spostamento della macchina e si garantisce al terzo acquirente la piena efficacia verso di lui del principio possesso vale titolo .

Massime relative all'art. 1524 Codice civile

Cass. civ. n. 2161/2006

In caso di vendita con riserva di proprietà, per l'opponibilità del relativo patto al terzo acquirente è necessaria, ai sensi dell'art. 1524 c.c., la ricorrenza dei requisiti della trascrizione del medesimo nell'apposito registro tenuto presso la cancelleria del tribunale del luogo ove il bene (nel caso, autovettura) si trova, e della permanenza in tale luogo del detto bene al momento dell'acquisto da parte del terzo.

Cass. civ. n. 1999/1998

Il patto di riservato dominio che sia munito di data certa anteriore alla dichiarazione di fallimento del compratore è opponibile alla massa fallimentare anche se stipulato successivamente alla vendita del bene mobile, salva l'inefficacia del patto derivante dall'eventuale esercizio dell'azione revocatoria fallimentare volta a far valere la menzionata non contestualità quale indice della gratuità del patto ai fini di cui all'art. 64 L. fall.

L'opponibilità al fallimento del patto di riservato dominio postula esclusivamente che la sua stipulazione risulti da atto di data certa anteriore al fallimento e non anche che sia iscritto a norma dell'art. 1524, comma secondo c.c., essendo tale formalità necessaria per l'opponibilità al terzo acquirente.

Cass. civ. n. 5324/1991

Con riguardo alla vendita di un bene mobile, con riserva di proprietà, che può essere validamente stipulata anche verbalmente, l'atto scritto è necessario solo ai fini dell'opponibilità della detta riserva di proprietà ai creditori del compratore e può consistere, oltre che nella scrittura contenente le dichiarazioni negoziali originarie, anche in un documento successivo alla vendita, inteso ad accertare o riconoscere l'avvenuta stipulazione della riserva e redatto al solo fine di acquisire certezza di data ai fini dell'opponibilità, atteso che, secondo il dettato dell'art. 1524 c.c., la suddetta riserva deve risultare da atto scritto, ma non necessariamente trovare nell'atto scritto la fonte negoziale del rapporto. Pertanto, il patto di riservato dominio che sia munito di data certa anteriore alla dichiarazione di fallimento del compratore è opponibile alla massa fallimentare anche se stipulato successivamente alla vendita del bene mobile, salva l'inefficacia del medesimo patto derivante dall'esercizio di azione revocatoria fallimentare volta a far valere la non contestualità tra la riserva di proprietà e la vendita.

Cass. civ. n. 1857/1980

Qualora il patto di riservato dominio sia opponibile al creditore del compratore, ai sensi dell'art. 1524 c.c., perché contenuto nel documento negoziale di compravendita, registrato in data anteriore al pignoramento, è onere del creditore, che sostenga la non contestualità della vendita e del patto, di fornire la relativa prova, tenendo conto che essa non può essere di per sé desunta dalla circostanza della tardività della registrazione rispetto alla conclusione del contratto.

Cass. civ. n. 3429/1978

L'opponibilità della riserva di proprietà ai creditori del compratore, con riguardo a macchinari non soggetti ad iscrizione in pubblici registri, postula esclusivamente che la riserva stessa risulti da atto scritto di data anteriore al pignoramento, ai sensi dell'art. 1524 primo comma c.c., e non pure che sia trascritta negli appositi registri tenuti nella cancelleria del tribunale, a norma del secondo comma di detto articolo, in quanto tale ultima formalità si riferisce alla diversa ipotesi dell'opponibilità del patto di riservato dominio anche al terzo acquirente.

Cass. civ. n. 2023/1977

Qualora, con unico atto, siano state vendute, con riserva di proprietà, alcune macchine ed altri beni mobili di diversa natura (nella specie, armadi-frigorifero di un «bar», assieme a tutte le altre attrezzature dell'esercizio), i requisiti previsti dall'art. 1524 secondo comma c.c., per l'opponibilità al terzo acquirente della riserva di proprietà sui macchinari (trascrizione nell'apposito registro tenuto nella cancelleria del tribunale, ed ubicazione dei beni, alla data dell'acquisto del terzo, nel luogo dove la trascrizione è stata eseguita), non possono ritenersi necessari anche con riguardo alle altre cose mobili, rimanendo irrilevante che i contraenti le abbiano considerate come un tutto unitario con i macchinari.

Cass. civ. n. 4100/1975

Nell'ipotesi di contratti di compravendita con riserva di proprietà (nella specie stipulati o riprodotti con moduli a stampa) e di successivo fallimento del compratore, la registrazione della scrittura di vendita in data posteriore a quella della conclusione del contratto (ma antecedente alla dichiarazione del fallimento), non vale, di per sé, a far presumere la non contemporaneità dei patti contenuti nella detta scrittura e la conseguente gratuità (per mancanza di corrispettivo) del patto di riservato dominio. Pertanto, nell'ipotesi anzidetta, incombe sul fallimento l'onere di provare che il patto di riservato dominio è stato stipulato in epoca posteriore a quella della stipula del contratto di compravendita, al fine di dimostrare la inopponibilità, nei suoi confronti, di tale patto a norma dell'art. 64 legge fallimentare.

Cass. civ. n. 2016/1975

La riserva di proprietà a favore del venditore può essere opposta ai creditori del compratore e, nel caso che il compratore fallisca, al fallimento di questo, non solo quando trattisi di vendita a rate, ma in ogni caso di differimento del pagamento del prezzo. Né diversamente può argomentarsi dall'art. 73 della legge fallimentare, in cui la riserva di proprietà viene menzionata solamente con riguardo alla vendita a rate, giacché anzi, nella rubrica e nel primo comma dello stesso articolo vengono congiuntamente disciplinate la vendita a rate e quella a termine.

Cass. civ. n. 1860/1974

Il venditore con patto di riservato dominio stipulato all'estero senza data certa, non può far valere la sua qualità di proprietario nei confronti dei terzi, poiché l'opponibilità a costoro di detto patto — ancorché valido secondo l'ordinamento straniero — in quanto attiene al regime del diritto di proprietà su cose mobili esistenti in Italia nel momento in cui il diritto è fatto valere in giudizio, è regolato dalla legge italiana, e perché, in ogni caso, la disciplina della riserva di proprietà, costituendo eccezione al principio della libera circolazione di beni, è di ordine pubblico e quindi soggetta alla legge italiana.

Cass. civ. n. 2040/1972

La norma dell'art. 1524 c.c., nel rendere inopponibile ai terzi creditori del compratore il patto di riserva di proprietà che acceda ad un contratto di vendita, non trova la sua ratio nell'intento di salvaguardare i creditori da un atto che debba presumersi compiuto al fine di pregiudicare la loro sfera giuridica, ma nell'esigenza di tutelarli dal pregiudizio che in linea di fatto può loro derivare, in relazione al loro affidamento nell'estensione della garanzia generale anche al bene oggetto della vendita, dalla circostanza che quest'ultimo, ancorché acquistato e pur se trasferito nel possesso, non è divenuto di proprietà del loro debitore. Ad esigenza analoga il legislatore si è informato, ferma rimanendo la disponibilità degli altri mezzi di tutela offerti dalla speciale disciplina concorsuale, nell'art. 45 della legge fallimentare, richiedendo l'esistenza, prima della dichiarazione di fallimento, delle formalità necessarie anche nel diritto comune per rendere opponibili gli atti ai terzi (e quindi, in caso di vendita con riservato dominio, anche le formalità dell'art. 1524 c.c.). Con la norma dell'art. 64 della legge fallimentare, invece, nella parte in cui esso sancisce l'inefficacia, rispetto ai creditori, degli atti a titolo gratuito compiuti dal debitore nei due anni anteriori al fallimento, il legislatore ha previsto una ipotesi normativa che si differenzia nella ratio, nell'oggetto e nei limiti, da quelle che precedono. Quanto alla ratio perché ispirata ad una presunzione di frode; quanto all'oggetto, perché essa riguarda atti a titolo gratuito; quanto ai limiti, con particolare riferimento alla materia della prova, perché la legge non ne pone alcuno che non possa già intendersi ricompreso nella sancita inefficacia relativa dell'atto compiuto entro i due anni predetti. Dalla diversità delle ipotesi normative considerate deriva l'impossibilità dell'applicazione automatica della disciplina e degli effetti della prima (operante anche con riferimento alla procedura concorsuale in virtù dell'art. 45 legge fallimentare) ai casi previsti dalla seconda, ove in questi non ricorrano, anche, della prima, tutti i presupposti.

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Consulenze legali
relative all'articolo 1524 Codice civile

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Antonio P. chiede
mercoledì 13/05/2020 - Emilia-Romagna
“Può stipularsi una permuta di cosa presente con cosa futura, con riserva della proprietà?
Nel caso è indifferente chi dei due richiede la concessione edilizia?
Con riserva della proprietà, al rogito, la tassa di registro va comunque pagata?
Per i quesiti sopra formulati esiste una giurisprudenza consolidata?

Consulenza legale i 21/06/2020
Costituisce prassi abbastanza diffusa nella pratica immobiliare quella della permuta di un bene immobile presente con un bene futuro, ossia il trasferimento della proprietà di un terreno a fronte di una unità immobiliare da costruire.
Il proprietario del terreno accetta di ottenere, in cambio del trasferimento della proprietà della sua area, invece del denaro, una o più unità immobiliari di futura costruzione (la proprietà dell'area si trasferisce immediatamente, mentre quella degli appartamenti solo al momento in cui questi saranno costruiti).

Da un punto di vista prettamente civilistico, trattandosi di permuta, trova applicazione l’art. 1555 del c.c., norma che estende a tale fattispecie contrattuale, nei limiti della compatibilità, le norme dettate per la vendita, e tra queste ultime, in particolare, vi rientrano sia l'art. 1472 del c.c. (vendita di cose future), in base al quale l'acquisto della proprietà si verifica non appena la cosa viene ad esistenza, sia l'art. 1348 del c.c. c.c. sulla scorta del quale, la prestazione di cosa futura può essere dedotta nel contratto.
A questa figura si applicherà la disciplina degli immobili da costruire, dettata proprio allo scopo di proteggere l’acquirente dal fallimento del costruttore, di cui al D.Lgs. 122/05.

La fattispecie specifica a cui qui si vuole ricorrere, ossia quella della permuta di cosa presente (area edificabile) con cosa futura (immobile da costruire) con riserva di proprietà in favore dell’alienante della cosa presente, appare concretamente attuabile, sempre per effetto del richiamo che l’art. 1555 c.c. fa alle norme sulla vendita.
Come si ritiene possa essere noto, la vendita con riserva di proprietà, disciplinata agli artt. 1523-1526 c.c., costituisce un tipo di vendita che si è diffusa particolarmente ed in un primo momento nel commercio di beni mobili prodotti su scala industriale (es. elettrodomestici) e successivamente dei mobili registrati (es. autovetture); essa si caratterizza per il fatto che, mentre la proprietà dell’oggetto alienato rimane al venditore, il godimento viene conseguito dal compratore all’atto della stipulazione del contratto ed il pagamento del prezzo è differito.

Diverse sono le teorie sviluppatesi in ordine alla natura giuridica di tale forma di vendita, e tra le tante (si è parlato di negozio sospensivamente condizionato, di proprietà risolubile, di doppia proprietà e di proprietà del compratore), quella che si ritiene preferibile, ma anche la più diffusa, è la teoria della vendita obbligatoria.

In particolare, sia la dottrina che la giurisprudenza della Corte di Cassazione (Cass. Sent. 3 aprile 1980 n. 2167; Cass. 14.06.1982 n. 3630) non dubitano che nella vendita con riserva di proprietà vi sia un differimento dell’effetto traslativo e, pertanto, medio tempore, il venditore è titolare del diritto di proprietà sul bene alienato, seppure limitato dal concorrente diritto del compratore.
Ciò consente di poter aderire a quella tesi sostenuta in dottrina (cfr. Rubino, Mirabelli, Gazzara, Greco e Cottino) secondo cui la vendita con riserva di proprietà rientra a tutti gli effetti nelle ipotesi di vendita obbligatoria, trattandosi di negozio con effetti obbligatori immediati ed effetti reali differiti.

Gli effetti obbligatori immediati consistono:
  1. da parte del venditore:
  1. nell’anticipato adempimento dell’obbligo di consegna,
  2. nell’obbligazione negativa di astenersi da qualunque attività che ostacoli l’acquisto
  1. da parte del compratore:
  1. nell’obbligo di pagare il prezzo;
  2. nell’obbligo di custodire la cosa;
  3. nell’obbligo di sopportarne il rischio in caso di perimento.
Gli effetti reali differiti consistono nel trasferimento della proprietà al compratore.

A quest’ultimo viene medio tempore riconosciuto un autentico diritto reale ancorchè sui generis, in quanto gli viene attribuito il potere di usare la cosa e di detenerla in parte nell’interesse proprio ed in parte nell’interesse del venditore.
In tal senso si argomenta dalla opponibilità della riserva di proprietà nei confronti dei terzi ai sensi del primo comma dell'art. 1524 c.c. e dalla possibilità di realizzarne la pubblicità.
La qualifica di diritto reale comporta che il compratore si potrà avvalere delle azioni, sia petitorie che possessorie, previste a tutela di questi diritti.

Il problema principale che può porsi, a questo punto, è quello di stabilire se tale forma di vendita, nata prevalentemente per i beni mobili e mobili registrati, possa estendersi anche ai beni immobili, non menzionati espressamente nel codice.
Prevale, sia in dottrina (cfr. Rubino, Romana e Gazzara) che in giurisprudenza (cfr. Cass. 01.12.1962 n. 3250; Cass. 03.04.1980 n. 2167) la tesi positiva, fondata sul rilievo che, in mancanza di una espressa norma proibitiva, vige il dominio dell’autonomia privata, riconosciuto dall’art. 1322 del c.c. e su cui si fonda il nostro ordinamento.

Inoltre, a favore della tesi della estensibilità di tale disciplina anche alla vendita di immobili, possono addursi le frequenti applicazioni che per le case di abitazione si rinvengono nella legislazione speciale (è questo il caso delle vendite con diritto al riscatto da parte di determinati enti pubblici).
Nella pratica, qualora nella alienazione di un bene immobile sia previsto il pagamento del prezzo differito, la riserva di proprietà viene spesso preferita all’ipoteca legale, in quanto il venditore, rimanendo proprietario, non sarà costretto, in caso di inadempimento, a ricorrere alla procedura esecutiva per far valere l’ipoteca.

Ammessa la vendita con riserva di proprietà anche per i beni immobili, rimane da risolvere il problema della sua pubblicità, anche ai fini della sua opponibilità ai terzi, ed in particolare ai creditori del compratore (ex art. 1524 comma 1 c.c.).
Si ritiene preferibile la tesi secondo cui tale contratto, coerentemente a quanto previsto per la vendita obbligatoria in generale, possa essere immediatamente trascritto, ancor prima che il compratore acquisti la proprietà del bene.
Sotto il profilo pratico, in analogia a quanto previsto per la vendita condizionata, si andrà ad indicare nella relativa nota l’esistenza della riserva ex art. 2659 del c.c. ultimo comma, per poi procedere alla sua cancellazione ai sensi del terzo comma dell’art. 2668 del c.c. (in forza di un atto ricognitivo).

Applicando i suddetti principi al caso specifico che qui ci riguarda, ossia quello della permuta di cosa presente con cosa futura e con riserva della proprietà, il contratto dovrà, per grandi linee, essere strutturato nel seguente modo:
  1. Tizio (proprietario del terreno) trasferisce a Caio (costruttore) l’area edificabile riservandosi la proprietà della stessa;
  2. Caio, in corrispettivo di tale trasferimento, si obbliga a trasferire a Tizio l’immobile o la porzione di immobile che andrà ad edificare su quel terreno;
  3. il trasferimento della proprietà del terreno si farà coincidere con il venire ad esistenza della cosa futura.
Ai fini degli effetti e della redazione stessa del contratto, assume particolare rilevanza la determinazione del momento in cui viene ad esistenza il bene futuro.
In giurisprudenza si è affermato che questo momento debba coincidere con il perfezionamento del processo produttivo della cosa nelle sue componenti essenziali, ossia con il momento in cui siano state eseguite le opere murarie, mentre non bisognerebbe attendere il completamento delle opere di rifinitura.
Tuttavia, è stato anche precisato che non sarebbe sufficiente il completamento dello scheletro in cemento, ma che l’immobile debba presentare un aspetto completo, anche se mancante di alcune rifiniture o accessori non indispensabili.
Sarà pertanto opportuno che le parti individuino con esattezza in contratto tale momento ai fini del perfezionamento dell’effetto traslativo nonché ai fini della applicabilità e sussistenza delle garanzie di cui al D. Lgs. 122/05.

Posto che, per quanto detto prima, l’atto con cui Tizio trasferisce la proprietà del terreno a Caio si configura come una vendita con riserva della proprietà, ai fini dell’imposta di registro, trova applicazione la specifica disposizione di cui al terzo comma dell’art. 27 del T.U.R., in base alla quale, “non sono considerati sottoposti a condizione sospensiva le vendite con riserva di proprietà”.
L’articolo 27 del TUR si occupa, infatti, degli atti sottoposti a condizione sospensiva, approvazione od omologazione.
Poiché, in pendenza della condizione, le parti si trovano in una situazione di aspettativa e gli effetti finali dell’atto si produrranno solo al verificarsi dell’avvenimento dedotto in condizione, il primo comma dell’articolo 27 dispone che, al momento della registrazione, gli atti sottoposti a condizione sospensiva scontano l’imposta di registro in misura fissa.

Quando la condizione si verifica o l’atto produce i suoi effetti prima dell’avverarsi di essa, tali eventi dovranno essere denunciati ex art. 19 del T.U.R. e, conseguentemente, l’ufficio procederà a riscuotere la differenza tra l’imposta dovuta secondo le norme vigenti al momento della formazione dell’atto e quella pagata in sede di registrazione dello stesso (Ris. n. 7/E del 14.01.2014).
Dalla disposizione di cui al comma 3, deriva, invece, che la riserva di proprietà si considera come non apposta e l’atto viene tassato come se fosse a efficacia immediata e, quindi, direttamente ad aliquota proporzionale.
Anche ai fini dell’IVA, il comma 2, n. 1 dell’art. 2 del T.U. IVA, stabilisce che rientrano tra le cessioni di beni le vendite con riserva della proprietà.
Il successivo art. 6 del T.U. IVA, in tema di momento di effettuazione delle operazioni, precisa inoltre che “Le cessioni di beni si considerano effettuate nel momento della stipulazione se riguardano beni immobili e nel momento della consegna o spedizione se riguardano beni mobili. Tuttavia le cessioni i cui effetti traslativi o costitutivi si producono posteriormente, tranne quelle indicate ai numeri 1) e 2) dell'art. 2, si considerano effettuate nel momento in cui si producono tali effetti e comunque, se riguardano beni mobili, dopo il decorso di un anno dalla consegna o spedizione”.
Pertanto, le vendite con riserva della proprietà, parimenti a quanto accade in materia di imposta di registro, sono considerate cessioni ordinarie di beni a effetti immediati e, per determinare il loro momento di effettuazione, non deve, quindi, tenersi conto della riserva di proprietà.

Per quanto concerne il soggetto legittimato a richiedere la concessione edilizia, secondo un diffuso orientamento della giurisprudenza, soggetti che possono presentare il permesso di costruire, sono:
  • il proprietario del suolo
  • il titolare del diritto di superficie
  • l’amministratore del condominio (sulle parti comuni)
  • il concessionario di beni demaniali
  • l’usufruttuario (per interventi che non stravolgano la destinazione economico-sociale del bene)
  • l’enfiteuta (per la costruzione di fabbricati rurali)
  • l’assegnatario a riscatto di alloggio economico o popolare
  • l’affittuario coltivatore diretto (art. 14 e 16 della legge n.11/1971)
Non sono legittimati invece i possessori di immobili che non sono titolari di un diritto sul bene ma esercitino soltanto di fatto il contenuto di diritti che ad essi non fanno capo (così Consiglio di Stato, sez. V, n. 2882/2001).
Secondo poi Cons. Stato Sez. VI n. 3048/2018 “il permesso di costruire non è riservato unicamente al proprietario, ma anche a chi abbia titolo per richiederlo, espressione che si identifica con la legittima disponibilità dell’area, in base ad una relazione qualificata con la stessa di natura anche solo obbligatoria.
Da ciò ne consegue che il costruttore, in quanto titolare di una relazione qualificata con l’area edificabile (più precisamente, secondo quanto detto prima, di una diritto reale sui generis), potrà avanzare richiesta per ottenere il permesso di costruire.


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