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Articolo 1571

Codice Civile

Nozione

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Dispositivo dell'art. 1571 Codice Civile

La locazione è il contratto [1350 n. 8] col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobileo immobile (1) per un dato tempo [1573, 1574], verso un determinato corrispettivo [820, 1639, 1803, 2948 n. 3; disp. att. 180].

Note

(1) Possono formare oggetto di locazione beni mobili o immobili suscettibili di essere goduti o utilizzati. Le cose consumabili non possono formare oggetto di locazione perché è impossibile goderne senza distruggerle. Le cose deteriorabili possono formare oggetto di locazione: ciò si evince da quanto espressamente previsto dal codice e che cioè il conduttore deve restituire la cosa nello stato in cui l'ha ricevuta, salvo il deterioramento derivante dall'uso della cosa in conformità del contratto [v. 1590].


Ratio Legis

Il contratto di locazione ha assunto, nell'attuale momento storico, una grandissima importanza sociale. La sua funzione è il legittimo godimento della cosa da parte di chi non è proprietario. In tal modo, da un lato viene favorito il godimento produttivo di beni, dall'altro viene consentito al conduttore di godere di beni ad un costo (corrispettivo) inferiore al prezzo di acquisto del bene stesso. La disciplina più rilevante in tema di locazione di immobili urbani (sia per fini abitativi che diversi) non è però contenuta nel codice, ma è dettata dalla l. 27-7-1978, n. 392, c.d. legge dell'equo canone, e dalla l. 9-12-1998, n. 431, che ha riformato la disciplina della locazione di immobili destinati ad uso abitativo.

Sentenze relative a questo articolo

Cass. n. 5077/2010

Qualora in un contratto di locazione di immobile la parte locatrice sia costituita da più locatori, in capo a ciascuno dei comproprietari concorrono, in difetto di prova contraria, pari poteri gestori, rispondendo, peraltro, a regole di comune esperienza che uno o alcuni dei comproprietari gestiscano, con il consenso degli altri, gli interessi di tutti; l'eventuale mancanza di poteri o di autorizzazione rileva nei soli rapporti interni fra i comproprietari e non può essere eccepita alla parte conduttrice che ha fatto affidamento sulle dichiarazioni o sui comportamenti di colui o di coloro che apparivano agire per tutti. (In appli­cazione di tale principio, la S.C. ha confermato la sentenza della corte di merito che aveva ritenuto valida la cessione del contratto di locazione da parte del conduttore, in quanto i locatori, dopo aver ricevuto la comunicazione scritta dell'avve­nuta cessione, avevano accettato senza riserve dalla cessionaria il pagamento dei canoni scaduti, rilasciandone ricevuta, e solo due mesi dopo tale comportamento concludente avevano comunica­to di non acconsentire alla cessione, senza che nelle sedi di merito nessuno dei locatori avesse di­mostrato di essersi espressamente e formalmente dissociato dai comportamenti di colui che aveva incassato i canoni rilasciandone ricevuta).

Cass. n. 14530/2009

Qualora in un contratto di locazione la parte locatrice sia costituita da più locatori, ciascuno di essi è tenuto, dal lato passivo, nei con­fronti del conduttore alla medesima prestazione, così come, dal lato attivo, ognuno degli stessi può agire nei riguardi del locatario per l'adempimento delle sue obbligazioni, applicandosi in proposito la disciplina della solidarietà di cui all'art. 1292 c.c., che non determina, tuttavia, la nascita di un rapporto unico ed inscindibile e non dà luogo, perciò, a litisconsorzio necessario tra i diversi ob­bligati o creditori. (Fattispecie relativa alla ritenuta ammissibilità di un procedimento di sfratto per morosità azionato solo da parte di alcuni coeredi dell'originaria locatrice).

Cass. n. 19929/2008

Nelle vicende del rapporto di locazione, l'eventuale pluralità di locatori integra una parte unica, al cui interno i diversi interessi vengono regolati secondo i criteri che presiedono alla di­sciplina della comunione; sugli immobili oggetto di comunione concorrono, quindi, in difetto di prova contraria, pari poteri gestori da parte di tutti i comproprietari in virtù della presunzione che ognuno di essi operi con il consenso degli al­tri o quanto meno della maggioranza dei parteci­panti alla comunione. Ne consegue che il singolo condomino può stipulare il contratto di locazione avente ad oggetto l'immobile in comunione e che ciascun condomino è legittimato ad agire per il rilascio del detto immobile, trattandosi di atto di ordinaria amministrazione per il quale deve presumersi sussistente il consenso già indicato, senza che sia necessaria la partecipazione degli altri e, quindi, l'integrazione del contraddittorio.

Cass. n. 19678/2008

Il conduttore, cui è concesso il godimento della cosa comune nei limiti della quota della sua proprietà, ha la, detenzione di questa insieme agli altri condomini, perchè il suo uso parziale e con­corrente con quello degli altri lascia il rapporto nell'ambito del contratto di locazione, il quale non presuppone che il godimento della cosa sia esclusivo. Ne consegue che nei confronti del con­duttore di un immobile, che ne abbia acquistato la proprietà per una quota parte, non può essere conseguita dal locatore la risoluzione della loca­zione, non potendo l'acquirente essere privato del compossesso del bene conseguito con l'acquisto.

Cass. n. 25125/2006

In ipotesi di leasing sia di godimento che tra­slativo, l'opzione di acquisto (che nel primo caso è normalmente prevista per un prezzo di mode­sta entità, costituendo una pattuizione marginale ed accessoria in vista dell'eventuale interesse alla prosecuzione dell'utilizzazione del bene, mentre nell'altro si presenta come situazione necessitata per dare corrispettività alla quota del prezzo già versato senza ricevere una corrispondente utilità) è intimamente compenetrata nella concessione di godimento del bene e il relativo esercizio non dà luogo alla formazione di un nuovo contratto funzionalmente autonomo rispetto a quello di leasing ma concreta un accordo traslativo che trova in tale contratto il proprio fondamento causale. Ne consegue che la relativa cessione va effettuata unitamente al contratto di leasing cui inerisce, realizzandosi così una successione a ti­tolo particolare nel rapporto negoziale mediante la sostituzione di un soggetto (cessionario) nella complessiva posizione giuridica attiva e passiva di uno dei contraenti originari (cedente).

Cass. n. 17145/2006

Il leasing finanziario non dà luogo ad un unico contratto trilaterale o plurilaterale ma realizza un'ipotesi di collegamento negoziale tra il contratto di leasing ed il contratto di fornitura, dalla società di leasing concluso allo scopo noto al fornitore di soddisfare l'interesse del futuro utilizzatore ad acquisire la disponibilità della cosa, il cui godimento rappresenta l'interesse che l'operazione negoziale è volta a realizzare, costituendone la causa concreta, con specifica ed autonoma rilevanza rispetto a quella parziale dei singoli contratti, dei quali connota la reciproca interdipendenza, sicchè le vicende dell'uno si ripercuotono sull'altro, condizionandone la validità e l'efficacia nella pur persistente individualità propria di ciascun tipo negoziale, a tale stregua segnandone la distinzione con il negozio com­plesso e con il negozio misto.

In caso di leasing finanziario atteso che con la conclusione del contratto di fornitura viene a realizzarsi nei confronti del terzo con­traente quella stessa scissione di posizioni che si ha per i contratti conclusi dal mandatario senza rappresentanza (sicché ai sensi dell'art. 1705, secondo comma, c.c. il mandante ha diritto di far propri di fronte ai terzi in via diretta e non in via surrogatoria i diritti di credito sorti in testa al mandatario, assumendo l'esecuzione dell'affare, a condizione che egli non pregiudichi i diritti spettanti al mandatario in base al contratto con­cluso, potendo il mandante peraltro esercitare in confronto del terzo le azioni derivanti dal contratto stipulato dal mandatario volte ad ottenerne l'adempimento od il risarcimento del danno in caso di inadempimento) l'utilizzatore è legittima­to a far valere la pretesa all'adempimento del con­tratto di fornitura, oltre che al risarcimento del danno conseguentemente sofferto. In mancanza di un'espressa previsione normativa al riguardo può invece proporre la domanda di risoluzione del contratto di vendita tra il fornitore e la società di leasing cui essa è estranea solamente in presen­za di specifica clausola contrattuale con la quale venga all'utilizzatore dalla società di leasing tra­sferita la propria posizione sostanziale. Il suo ac­certamento, trattandosi di questione concernente non già la legitimatio ad causam bensì la titolarità attiva del rapporto, è rimesso al giudice del meri­to in relazione al singolo caso concreto.

Cass. n. 19657/2004

Nell'operazione di leasing finanziario, che non dà luogo ad un unico contratto plurilaterale, ma realizza una figura di collegamento negoziale tra contratto di leasing e contratto di fornitura, se il concedente imputa all'utilizzatore l'inadempi­mento costituito dalla sospensione del pagamento dei canoni e su questa base chiede la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno nell'am­montare convenzionalmente predeterminato e se l'utilizzatore eccepisce l'inadempimento del forni­tore all'obbligazione di consegna e chiede perciò il rigetto della domanda, l'accoglimento dell'ecce­zione, che deve avvenire sulla base dell'art. 1463 c.c., non può trovare ostacolo nel fatto che il con­tratto di leasing contenga una clausola che riversi sull'utilizzatore il rischio della mancata conse­gna, dovendosi ritenere invalide siffatte clausole. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito laddove affermava che è interesse del concedente ricevere il verbale di consegna, prima di iniziare i pagamenti nei confronti del fornitore, per paralizzare l'eccezione di mancata consegna da parte dell'utilizzatore).

Cass. n. 5125/2004

Nel contratto di locazione finanziaria («lea­sing») il concedente è litisconsorte necessario nel processo promosso dall'utilizzatore nei confronti del fornitore per ottenere la risoluzione del con­tratto per vizi della cosa, ovvero per far valere il diritto alla riduzione del prezzo della fornitura, atteso che in entrambi i casi la decisione della causa, per gli effetti che è destinata a produrre, sia nel rapporto tra fornitore e concedente sia nel rapporto incrociato e logicamente dipendente tra concedente e utilizzatore, sarebbe inutiliter data senza la partecipazione in giudizio del conceden­te.

Cass. n. 17913/2003

Il contratto di locazione ha natura personale e prescinde del tutto dall'esistenza e titolarità nel locatore di un diritto reale sulla cosa. Il condut­tore, convenuto per la risoluzione del contratto per inadempimento, non può pertanto utilmente opporre al locatore che quest'ultimo non ha mai avuto o ha perduto la titolarità della cosa locata.

Cass. n. 11240/2003

Allorché le parti di un leasing finanziario stipulino, con un contratto coevo o successivo, un patto di riscatto del bene concesso in godimento, tra i due contratti i quali, ancorché autonomi, sono lo strumento di cui le parti si avvalgono per conseguire il risultato di far acquistare all'utilizza­tore la proprietà del bene concesso in godimento si crea un vincolo di collegamento, tale per cui le vicende di un contratto si comunicano necessariamente all'altro, di tal che risulta precluso cedere il contratto di leasing indipendentemente da quello che prevede il patto di riscatto. Diversamente, la posizione dell'utilizzatore ceduto sarebbe incisa al punto che il medesimo, pur dopo aver eserci­tato il riscatto e acquistato, cosa, la proprietà del bene, dovrebbe continuare a pagare i canoni di godimento al cessionario.

Cass. n. 6369/2002

Nel leasing di godimento, pattuito con funzione di finanziamento per la durata del con­tratto, i canoni costituiscono il corrispettivo del­l'uso dei beni. Per contro nel leasing traslativo la circostanza che i beni conservino alla scadenza un valore residuo superiore rispetto al prezzo d'esercizio dell'opzione di acquisto assegna ai canoni la consistenza di corrispettivo del tra­sferimento. Pertanto in tale tipo di contratto è da escludere la nullità per mancanza di causa della clausola che, conformemente al disposto dell'art. 1523 c.c. in tema di vendite a rate con riserva di proprietà, ponga i rischi a carico del compratore sin dal momento della consegna.

In tema di leasing traslativo, la clausola contrattuale che pone a carico dell'utilizzatore il rischio per la perdita del bene oggetto del con­tratto non ha carattere vessatorio, poiché essa si limita a regolare la responsabilità per la perdita del bene in conformità della disciplina legale de­sumibile in via analogica dall'art. 1523 c.c. sulla vendita a rate con riserva della proprietà.

Cass. n. 14472/2000

Poiché la normale entità è incompatibile con la nozione generale della locazione a norma dell'art. 1571 c.c., non si può presumere il carattere gratuito dell'uso di un immobile di proprietà del datore di lavoro accordato al lavoratore e costitui­sce onere di quest'ultimo provare l'eventuale esi­stenza di un rapporto di comodato. (Nella specie la S.C. ha annullato la sentenza impugnata, che, sulla base di una situazione di incertezza probatoria, aveva escluso la detraibilità, dalle somme dovute al lavoratore per differenza retributiva ex art. 36 Cost., del corrispettivo dovuto per l'uso dell'abitazione).

Cass. n. 329/2000

La denuncia di un contratto verbale di lo­cazione all'ufficio del registro ha finalità di solo ordine fiscale, sicché la stessa, quand'anche sotto­scritta da entrambe le parti contraenti e quan­d'anche annualmente ripresentata al fisco, una volta prodotta in giudizio e contestata dalla con­troparte, non è idonea, in sè, a provare che una pregressa convenzione scritta di locazione plu­riennale sia stata novata con accordi di diverso contenuto.

Cass. n. 12871/1998

Il corrispettivo a carico del conduttore nel contratto di locazione può essere costituito anche, in parte, da un'attività lavorativa resa in favore del locatore, non dissimilmente dall'ipote­si in cui il godimento di un locale può costituire parte della retribuzione del lavoratore in un rap­porto di lavoro subordinato. La distinzione tra le due ipotesi consiste nella diversa importanza della prestazione lavorativa nell'economia del contratto. (Nella specie la S.C. ha confermato la pronuncia del giudice del merito che aveva ritenuto che tra le parti fosse stato posto in es­sere non già un rapporto di lavoro subordinato, bensì un rapporto atipico che prevedeva l'obbligo per un soggetto di svolgere l'attività di verifica dell'ingresso e dell'uscita dei fruitori di un'area di parcheggio e rimessaggio con esazione del prezzo del servizio a fronte del diritto per il medesimo soggetto di godimento di un appartamento sito nella medesima area).

Cass. n. 12304/1997

Poiché il contratto di locazione di beni mo­bili non è soggetto a forma scritta ad substantiam può essere provato anche per fatta concludentia con riferimento ad entrambi i suoi elementi co­stitutivi (godimento della cosa e pagamento del corrispettivo, quest'ultimo non necessariamente determinato, ma determinabile nella sua entità economica).

Cass. n. 12303/1997

Costituisce locazione di bene mobile il con­tratto con il quale si concede in godimento un macchinario (nella specie: motocompressore) per un certo tempo e dietro un corrispettivo determi­nato o comunque determinabile, con acquisto da parte del conduttore della detenzione della cosa medesima che entra nell'ambito della sua disponibilità.

Cass. n. 4367/1997

La locazione finanziaria (cosiddetto leasing) si svolge come un rapporto trilaterale in cui l'acquisto ad opera del concedente va effettuato per conto dell'utilizzatore, con la previsione, quale elemento naturale del negozio dell'esonero del primo da ogni responsabilità in ordine alle condizioni del bene acquistato per l'utilizzatore, essendo quest'ultimo a prendere contatti con il fornitore, a scegliere il bene che sarà oggetto del contratto e a stabilire le condizioni di acquisto del concedente, il quale non assume indirettamente l'obbligo della consegna, né garantisce che il bene sia immune da vizi e che presenti le qualità pro­messe, né rimane tenuto alla garanzia per evizio­ne.

Cass. n. 4195/1996

Nel contratto di leasing il concedente è tenuto a garantire all'utilizzatore il pacifico godimento del bene ed, a sua volta, l'utilizzatore è tenuto ad avere cura del bene, ad usarlo in modo ragionevole ed a conservarlo nello stato in cui gli è stato consegnato, tant'è vero che quest'ultimo, alla scadenza del termine pattuito per il godimen­to, deve restituire il bene nello stato in cui gli era stato consegnato, salvo che eserciti, se pattuito, il diritto di acquistare il bene o di prorogare il rapporto di leasing per un ulteriore periodo. Ne consegue che l'obbligazione di custodire il bene da parte dell'utilizzatore è parte integrante del contratto in oggetto e la clausola dell'accordo che esplicitamente la prevede non può considerarsi vessatoria e non ha bisogno, pertanto, di speci­fica sottoscrizione ai sensi dell'art. 1341 c.c.

Cass. n. 9491/1994

Sebbene il contratto di locazione abbia natura personale e prescinda dall'esistenza e titolarità, in capo al locatore, di un diritto reale sulla cosa, essendo sufficiente che egli ne abbia la disponibilità, è tuttavia necessario che tale di­sponibilità abbia avuto genesi in un rapporto (o titolo) giuridico che comprenda il potere di tra­sferirne al conduttore la detenzione o il godimen­to. Ne consegue che non può assumere qualità di locatore colui che abbia soltanto la disponi­bilità di fatto della cosa stessa. (In applicazione dell'enunciato principio, la Suprema Corte ha escluso che l'appaltatore, il quale aveva la deten­zione dell'opera costruita su un'area promessagli in vendita dal committente, godesse del potere di disporre dell'opera stessa a titolo di locazione, essendosi trattato di una disponibilità di mero fatto, conseguita al di fuori di qualsiasi rapporto giuridico implicante l'attribuzione di un simile potere).

Cass. n. 7253/1991

L'art. 1 comma nono septies del D.L. 7 feb­braio 1985, n. 12, conv., con modificazioni, in L. 5 aprile 1985, n. 118, ai sensi del quale si ha loca­zione di immobile ad uso alberghiero (come tale assoggettata alla disciplina degli artt. 27 - 42 della L. 27 luglio 1978, n. 392), e non affitto di azienda, quando l'attività alberghiera sia stata iniziata dal conduttore, opera, a norma del successivo comma nono octies, anche con riguardo ai rapporti in precedenza costituiti, se siano in atto (pure solo sul piano fattuale) alla data di entrata in vigore di detta legge di conversione (24 aprile 1985). Per tali rapporti, pertanto, la questione della ricorrenza dell'una o dell'altra delle indicate ipotesi contrattuali, ove ancora sub iudice, resta vincolata allo ius superveniens, di modo che, in caso di attività alberghiera iniziata dal cessionario, deve essere necessariamente risolta'nel senso della locazione, a prescindere da ogni indagine sull'intenzione delle parti contraenti o sull'obiettiva consistenza dei beni dedotti in contratto.

Cass. n. 755/1991

L'attività di affittacamere pur differenzian­dosi da quella alberghiera per le sue modeste di­mensioni, ne presenta analoga natura, in quanto richiede non solo la cessione del godimento di locale ammobiliato e provvisto delle necessarie somministrazioni (luce; acqua, ecc.), ma anche ta prestazione di servizi personali, quali il riassetto del locale stesso e la fornitura della biancheria da letto e da bagno (con caratteristiche professionali e finalità speculative), pur a prescindere dal conseguimento o meno della prescritta licenza amministrativa. In difetto di tale ultimo requisito, pertanto, quella cessione non può essere ricondotta nell'ambito dell'indicata attività (nè quindi sottratta alla disciplina della locazione ad uso abitativo).

Cass. n. 2207/1989

Il rilascio di quietanze per somme pagate a titolo di pigione non costituisce, di per sè, prova della sussistenza di un contratto di locazione, essendo idonee, per il loro carattere unilaterale, soltanto ad indicare l'autore del pagamento ed il quantum ricevuto.

Cass. n. 3611/1987

Con riguardo alla locazione di immobile, che sia poi pervenuto, per successione al locatore, a diversi eredi, il diritto del singolo erede di con­seguire la risoluzione del rapporto limitatamente alla propria porzione, deve essere negato qualora la prestazione fissata con l'originario contratto abbia carattere indivisibile, alla stregua dell'uni­taria funzione assegnata dalle parti al contratto stesso, atteso che, in tale ipotesi, detta indivisibi­lità opera anche nei riguardi degli eredi, ai sensi dell'art. 1318 c.c.

Cass. n. 2091/1985

Qualora un'associazione, con finalità di as­sistenza morale e materiale in favore di coloro che si trovino in determinate condizioni di biso­gno (nella specie, Associazione Cattolica Interna­zionale al servizio della giovane), conferisca ad una di dette persone il godimento di una stanza in proprio fabbricato, la revocabilità ad nutum di tale concessione non può essere esclusa, sotto il profilo della ricorrenza di un rapporto tipico di locazione, per il solo fatto del versamento periodi­co di una certa somma da parte del beneficiario di quella stanza, poichè l'affermazione del rapporto locativo postula che la suddetta somma configuri controprestazione dell'obbligo del concedente di garantire il godimento del bene, e non anche, per­tanto, mero rimborso di spese nell'ambito di un comodato o di una concessione gratuita in uso, ovvero mero onere nell'ambito di una locazione atipica e precaria.

Cass. n. 4119/1984

Chiunque abbia la disponibilità di fatto di una cosa in base a titolo non contrario a norme di ordine pubblico (esclusi, cioè, il ladro, il ricettatore, l'usurpatore di immobile, etc.) può validamente concederla in locazione, in como­dato o costituirvi altro rapporto obbligatorio ed è, di conseguenza, legittimato a richiederne la restituzione allorché il rapporto venga a cessare.

Cass. n. 2507/1984

La denuncia di contratto verbale di locazio­ne ha finalità di ordine puramente fiscale e non ha altro valore se non quello di una mera dichia­razione della parte che l'ha fatta: ciò non esclude, tuttavia, che essa possa offrire al giudice elementi di convincimento circa l'esistenza del contratto, non solo quando il suo contenuto non sia conte­stato dall'altra parte, ma anche quando, nono­stante la contestazione, essa risulti effettuata in epoca ritenuta non sospetta dal giudice del meri­to.

Cass. n. 2151/1984

Al fine di stabilire la sussistenza di un rap­porto di comodato ovvero di locazione, occorre mettere a confronto i sacrifici ed i vantaggi che dal negozio derivano rispettivamente alle parti, con contenuto di equivalenza sullo stesso piano, cosicchè il carattere di essenziale gratuità del comodato non viene meno se vi si inserisce un modus posto a carico del comodatario, mentre cessa se il vantaggio fornito da questi si pone come corrispettivo del godimento della cosa con natura di controprestazione.

Cass. n. 2973/1983

Poiché, nel rapporto di locazione, si pre­scinde dalla titolarità del diritto di proprietà o di usufrutto del locatore sull'immobile — essendo sufficiente, in relazione all'obbligazione principa­le da lui assunta di consentire al conduttore l'uso ed il godimento dell'immobile stesso, che egli abbia la disponibilità del bene — spetta allo stes­so la legittimazione ad agire per tutte le questioni che concernano la costituzione, lo svolgimento e la cessazione del rapporto.

Cass. n. 5014/1979

Il contratto di locazione può essere provato con testimoni e, quindi, anche con presunzioni.

Cass. n. 4937/1977

Il corrispettivo della locazione può consistere in cose diverse dal denaro ed essere rappresentato da utilità di varia natura, ma è pur sempre neces­sario che ricorra il duplice requisito della sua deter­minatezza (o, almeno, della determinabilità) e del suo carattere obbligatorio, nel senso che esso non può essere costituito da prestazioni che trovino la loro causa in ragioni diverse (di convenienza, di op­portunità, di liberalità, di cortesia) non caratterizza­te dalla forza cogente di un rapporto contrattuale.

Cass. n. 3249/1977

Il contratto con il quale si concede una mac­china (nella specie, autogru) in godimento, per un certo tempo e dietro un determinato corrispetti­vo, non perde i connotati tipici della locazione per assumere quelli dell'appalto, per il fatto che la manovra ed il funzionamento della macchina medesima vengano affidati ad un dipendente del concedente, ove ciò non comporti alcuna inge­renza nell'utilizzazione del bene, che rimane a disposizione dell'altra parte, perchè se ne serva per i propri fini, con ampia discrezionalità di iniziativa. In tale situazione, infatti, le prestazioni inerenti al funzionamento del mezzo non si ricollegano ad un risultato da conseguire a cura del concedente, con propria organizzazione ed a proprio rischio, ma assumono carattere meramente accessorio e strumentale rispetto al godimento del bene, che resta l'oggetto principale del contratto.

Cass. n. 580/1977

Un contratto misto, con cui una parte si ob­bliga a dare in godimento un impianto per l'erogazione di carburante, e l'altra si obbliga a fornire carburante in esclusiva ed a prezzo ridotto, ha i caratteri della locazione e della somministrazio­ne, ma non del comodato, non essendo concesso il godimento della cosa a titolo gratuito. Pertanto ad esso è applicabile la disciplina degli artt. 1578 e 1581 c.c. per i vizi della cosa.

Cass. n. 276/1975

Ogni qualvolta che per il godimento di un bene sia stata pattuita una controprestazione di qualsiasi natura, forma o misura, si realizzano gli estremi di un rapporto locatizio e non di un comodato.

Cass. n. 1401/1970

La locazione, da parte di un socio di una società di persona, ad altro socio della propria quota sociale è ammissibile. (Nella specie l'usu­fruttuario di una quota sociale, costituita da parte dei locali e dell'azienda commerciale in essi gesti­ta, aveva locato la stessa ad altro socio. La Corte Suprema ha enunciato il principio che precede).

Cass. n. 87/1970

Qualora insieme alla merce il venditore con­segni al compratore recipienti che son destinati ad essere restituiti ad uso avvenuto, sorge, accan­to al rapporto di vendita, un rapporto accessorio, ma autonomo, che può considerarsi una locazio­ne, qualora risulti conglobato nel prezzo della merce anche il canone di noleggio, e può invece essere un comodato, ove manchi il corrispettivo. In ogni caso l'obbligazione di restituire sorge nel momento e nel luogo in cui il recipiente ha adem­piuto la sua funzione di raccolta e conservazione; onde la competenza relativa all'azione tendente ad ottenere l'adempimento dell'obbligazione di resti­tuzione dei recipienti, ovvero al risarcimento dei danni per la mancata o incompleta restituzione si radica nel luogo di consegna dei recipienti stessi.

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Quesito n. 10708/2014 lunedì 30 giugno 2014

Antonio C. chiede

Buongiorno, pongo il mio quesito: Ho preso in locazione un appartamento arredato per farne un Bed & Breakfast. La locatrice nel contratto ha concesso la facoltà per questa destinazione d'uso, purchè in regola con la normativa vigente. In un articolo specifico del contratto la locatrice informa che nell'appartamento sussiste una situazione abusiva relativa ad un balcone chiuso senza autorizzazione e si impegna a riportare in pristino il balcone interamente a sue spese. Tenete presente che sul balcone è stata realizzata una cucina, una camera pranzo ed una camera da letto (a mio avviso indegna di tale nome).La vecchia cucina è stata trasformata in ulteriore camera con bagno da affittare. La pratica per ottenere l'autorizzazione comunale all'esercizio del Bed&Breackfast richiede che non ci siano difformità tra l'ultimo titolo autorizzativo (la piantina catastale) e la situazione muraria e quindi non posso procedere all'inoltro finchè il balcone non verrà riportato in pristino. Ho diffidato la locatrice ad adempiere con sollecitudine (ovvero 15 gg), ma senza invocare l'annullamento del contratto. A questo punto mi chiedo:se la locatrice adempirà, alla casa verrà a mancare la cucina. Considerando che dovrò pagare 2.400 euro al mese, credo che la casa debba essere dotata di una cucina e, oltretutto, che la cucina debba anche essere messa su in linea col tono della casa medesima. In sintesi, può la locatrice limitarsi al solo lavoro del ripristino del balcone o è tenuta conseguenzialmente a riportare in pristino anche la cucina? Se ripristinerà anche la cucina, la casa non risulterà più nello stato di "vista e piaciuta" citato nel contratto perchè verrà a mancare una camera da affittare, quindi dovrei pagare di meno di canone ... Sotto il profilo logico mi sembra che tutto sia consequenziale, ma sotto il profilo giuridico... Grazie per l'attenzione

Parere legale online a cura della

redazione giuridica Brocardi.it

Risposta della redazione di Brocardi.it al quesito n. 10708/2014 [risposta a pagamento]

Il caso proposto pone una questione interpretativa del contratto.
Infatti, sul piano strettamente letterale, la locatrice è senza dubbio contrattualmente tenuta al ripristino del balcone come da convenzione scritta tra le parti.
Le pretese circa la presenza della cucina e la riduzione del canone sulla base del fatto che l'appartamento si troverebbe ad avere una stanza da letto in meno richiedono invece un'opera di interpretazione della volontà delle parti, assunto che su questi punti le stesse non hanno trovato un preventivo accordo.
Le norme sull'interpretazione del contratto vengono tradizionalmente distinte in due gruppi: il primo riguarda la c.d. intepretazione soggettiva o "storica" del contratto, che tende a porre in luce la reale comune intenzione delle parti (artt. 1362-1365 c.c.); il secondo disciplina la c.d. interpretazione oggettiva che mira a risolvere residui dubbi e ambiguità (artt. 1366-1370 c.c.).
Esaminiamo le due questioni separatamente.
1. Presenza della cucina
Nel contratto di locazione la proprietaria locatrice ha concesso che il suo immobile sia destinato all'uso di Bed & Breakfast. Quindi, sembra corretto interpretare l'intento delle parti come diretto a creare un ambiente che possa consentire lo svolgimento di tale attività al suo interno.
L’attività di “bed & breakfast” è un'attività regolata da leggi regionali: in Lazio, ad esempio, si deve guardare al Regolamento regionale 24 ottobre 2008, n. 16.
Esso definisce così l'attività di "bed and breakfast": "servizio offerto da parte di coloro che nell'abitazione hanno residenza e domicilio e mettono a disposizione degli alloggiati delle camere con relativi posti letto. Tale servizio, svolto con carattere saltuario o per periodi ricorrenti stagionali, con un periodo di inattività pari almeno a sessanta giorni l'anno anche non consecutivi, ridotti a trenta giorni l'anno in Comuni sprovvisti di altre strutture ricettive, in un massimo di tre camere con non più di sei posti letto, comprende la prima colazione ed è assicurato avvalendosi della normale organizzazione familiare. In ogni caso il soggiorno e il pernottamento non può essere superiore a novanta giorni". Secondo l'art. 4, comma 5, le strutture per l'esercizio del servizio di alloggio e prima colazione o bed and breakfast devono possedere dei requisiti minimi funzionali e strutturali, tra i quali: d) somministrazione della prima colazione, consistente in cibi e bevande senza manipolazione da parte del gestore, in orario stabilito con la famiglia.
Discende dalla normativa regionale la seguente conclusione:
- se il gestore del B&B-conduttore abiterà nell'appartamento, la presenza della cucina deve essere assicurata per le sue esigenze abitative e quindi il conduttore potrebbe pretendere che il locatore garantisca la presenza di un locale adibito alla preparazione/cottura/conservazione e consumazione dei cibi (non può però pretendere che la cucina abbia certe caratteristiche estetiche, se le parti non hanno raggiunto uno specifico accordo su tale punto);
- se il gestore del B&B-conduttore non risiederà nell'immobile, la presenza di una cucina del tutto funzionale è superflua, in quanto la prima colazione può essere servita agli ospiti solo se preconfezionata e senza manipolazione da parte del gestore: sarà quindi sufficiente, ad esempio, la presenza di un frigo per la conservazione degli alimenti e di un semplice angolo cottura, ma non appare necessario che vi sia una cucina completa.
2. Riduzione del canone
Su questo punto l'interpretazione del contratto è abbastanza agevole. Infatti, poiché nell'accordo è già scritto che la locatrice deve ridurre in pristino i locali, il conduttore non può dire di non essere stato al corrente che l'appartamento avrebbe visto delle modifiche rispetto allo stato di fatto esistente al momento della sottoscrizione del contratto di locazione. Se il conduttore avesse voluto far valere le proprie ragioni, avrebbe dovuto chiarire da subito tale aspetto con la locatrice. Invece, firmando per un canone di € 2.400,00, consapevole che i locali sarebbero stati trasformati, non può ora pretendere una riduzione del canone sulla base di tale presupposto. Infatti, le clausole di un contratto vanno interpretate le une per mezzo delle altre, attribuendo a ciascuna il senso che risulta dal complesso dell'atto (art. 1363 del c.c.).
Se il contratto di locazione firmato non dovesse più risultare confacente alle esigenze del gestore del futuro B&B, e la locatrice persistesse nell'inadempiento all'obbligo di riportare l'immobile al suo aspetto originario, si potrebbe diffidare l'adempimento della riduzione in pristino entro 15 giorni, con dichiarazione che, decorso inutilmente detto termine, il contratto s'intenderà senz'altro risoluto (art. 1454 del c.c.). In questo modo si potrà quindi ottenere la risoluzione di diritto del contratto.

Tag: Interpretazione del contratto, Locazione, bed&breakfast

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