Articolo 16 Testo unico delle imposte sui redditi (TUIR)

Gent.mo,
nella nostra valutazione preliminare abbiamo precisato quanto segue.
In primo luogo, occorre richiamare l’art. 16-bis del D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917 (TUIR), che disciplina la detrazione per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio. La norma prevede una detrazione dall’imposta lorda per le spese sostenute per interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia eseguiti su singole unità immobiliari residenziali e loro pertinenze, nonché per manutenzione ordinaria limitatamente alle parti comuni condominiali.

In base alla normativa vigente e alle proroghe succedutesi negli anni (da ultimo confermate dalle leggi di bilancio), la detrazione è attualmente riconosciuta nella misura del 50% delle spese sostenute, entro il limite massimo di euro 96.000 per unità immobiliare, salve future modifiche legislative.

Con riferimento agli interventi indicati nel quesito, è necessario distinguere sotto il profilo edilizio e fiscale. La sostituzione della vasca con doccia con adeguamento dell’impianto idrico e l’adeguamento dell’impianto gas rientrano ordinariamente tra gli interventi di manutenzione straordinaria, in quanto comportano modifiche o integrazioni agli impianti tecnologici esistenti. Tali interventi sono espressamente agevolabili ai sensi dell’art. 16-bis, comma 1, lett. b), TUIR.

Anche la sostituzione degli infissi (finestre in pvc, infisso in alluminio/pvc) e la sostituzione delle coperture della soffitta con pannelli coibentati, qualora configurabili come interventi di manutenzione straordinaria o comunque di miglioramento dell’immobile senza alterazione volumetrica, rientrano tra quelli ammessi alla detrazione. Sul punto si richiamano le numerose circolari dell’Agenzia delle Entrate (tra cui circ. n. 57/E del 1998, circ. n. 13/E del 2019 e successive guide aggiornate al “Bonus Ristrutturazioni”), che includono espressamente la sostituzione di infissi esterni e il rifacimento o miglioramento di coperture tra gli interventi agevolabili.

Il completamento delle scale con rivestimenti in marmo e ringhiere va valutato in concreto: se si tratta di completamento funzionale di opere esistenti, con intervento edilizio che non si limita a mera finitura estetica, può essere ricondotto alla manutenzione straordinaria; se invece si trattasse di mera rifinitura estetica, isolata e non inserita in un intervento più ampio, potrebbe non essere autonomamente agevolabile su singola unità immobiliare. In presenza, però, di un complesso di opere qualificabili nel loro insieme come manutenzione straordinaria, anche le opere di finitura connesse seguono il medesimo regime agevolativo.

Diverso è il caso della semplice tinteggiatura interna: la manutenzione ordinaria sulle singole unità immobiliari, di per sé, non dà diritto alla detrazione (art. 16-bis TUIR), ma diventa detraibile se eseguita nell’ambito di un intervento più ampio di manutenzione straordinaria. Pertanto, qualora la pitturazione sia strettamente connessa agli altri interventi sopra indicati, essa potrà rientrare nel perimetro dell’agevolazione.

È importante sottolineare che, ai fini fiscali, non rileva la circostanza che l’immobile sia attualmente qualificato come “seconda casa”. L’art. 16-bis TUIR non limita la detrazione alle sole abitazioni principali: la detrazione per ristrutturazioni spetta per interventi su immobili residenziali, indipendentemente dal fatto che siano abitazione principale o meno. Pertanto, allo stato, l'autore del quesito può accedere al Bonus Casa 50% anche se l’immobile rimane seconda casa.

Quanto al tema del trasferimento di residenza e alla futura qualificazione dell’immobile quale abitazione principale, occorre distinguere il piano delle detrazioni per ristrutturazione dal piano delle imposte patrimoniali (IMU) e delle eventuali ulteriori agevolazioni connesse alla “prima casa”.

La detrazione per ristrutturazione edilizia non richiede che l’immobile sia abitazione principale né che il contribuente vi abbia la residenza anagrafica. È sufficiente che il soggetto che sostiene la spesa abbia un titolo idoneo (proprietà, nuda proprietà, usufrutto, ecc.) e che le spese siano pagate con bonifico parlante ai sensi del D.M. 18 febbraio 1998, n. 41.

Pertanto, ai fini del Bonus Casa, non è giuridicamente necessario trasferire la residenza prima dell’inizio dei lavori, né al termine degli stessi, né prima della presentazione del modello 730 relativo all’anno di sostenimento delle spese. Il diritto alla detrazione nasce con il sostenimento della spesa (principio di cassa per le persone fisiche) e prescinde dalla residenza nell’immobile oggetto di intervento.

Diverso sarebbe il discorso ove si volessero conseguire benefici connessi alla qualifica di abitazione principale ai fini IMU. Ai sensi dell’art. 1, comma 741, lett. b), della L. 160/2019 (legge di bilancio 2020), per abitazione principale si intende l’immobile nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente. È quindi necessario che residenza anagrafica e dimora abituale coincidano. Solo a decorrere dal momento in cui tali requisiti si realizzano, l’immobile può considerarsi abitazione principale ai fini IMU.

Quanto al rapporto tra residenza e domicilio, occorre ricordare che, ai sensi dell’43cc, la residenza è il luogo in cui la persona ha la dimora abituale, mentre il domicilio è il luogo in cui ha stabilito la sede principale dei suoi affari e interessi. Ai fini delle agevolazioni fiscali relative all’abitazione principale, rilevano la residenza anagrafica e la dimora abituale, non il domicilio civilistico. Non vi è, quindi, un obbligo di “allineamento” tra domicilio e residenza ai fini del Bonus Casa. La scelta del medico di base, pur essendo indice di radicamento territoriale, non è elemento costitutivo del diritto alla detrazione per ristrutturazione.

Nel caso in esame, considerato che è stato già messo in vendita l’immobile attualmente adibito ad abitazione principale e si prevede di trasferirsi definitivamente nell’immobile di proprietà nel 2027, il cambio di residenza dovrà avvenire al momento in cui vi si trasferirà effettivamente a dimorare in modo stabile. Solo da quel momento l’immobile potrà qualificarsi abitazione principale ai fini IMU. Ciò, tuttavia, non incide sulla spettanza del Bonus Casa per le spese sostenute in precedenza.

Infine, il fatto che il reddito familiare sia inferiore a euro 75.000 non incide sulla misura ordinaria della detrazione per ristrutturazione (50% nei limiti di legge), ma potrà eventualmente rilevare per altri bonus edilizi qualora il legislatore preveda soglie reddituali specifiche.

In conclusione, gli interventi prospettati, nella misura in cui sono configurabili come manutenzione straordinaria o, comunque, inseriti in un intervento complessivo di recupero edilizio, rientrano nell’ambito applicativo dell’art. 16-bis TUIR e possono beneficiare della detrazione del 50%, anche se l’immobile è attualmente seconda casa. Il trasferimento della residenza non costituisce condizione per l’accesso al Bonus Casa, ma rileverà solo ai fini della futura qualificazione dell’immobile come abitazione principale ai fini IMU, dal momento in cui si realizzeranno congiuntamente residenza anagrafica e dimora abituale.
Sulla scora di quanto da Lei sollevato, intendiamo fornire una ulteriore precisazione che meglio si attaglia al quesito.
È opportuno, in primo luogo, chiarire un punto metodologico. L’art. 16-bis del D.P.R. 917/1986 (TUIR) riconosce la detrazione per interventi di manutenzione straordinaria, restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia su unità immobiliari residenziali, senza distinguere – ai fini dell’accesso al beneficio – tra abitazione principale e seconda casa. La detrazione, dunque, spetta in ogni caso in presenza dei requisiti oggettivi e soggettivi previsti dalla norma.
Tuttavia, per le spese sostenute nel 2025 e nel 2026, la disciplina vigente prevede due aliquote: una ordinaria, pari al 36%, e una maggiorata, pari al 50%, applicabile – secondo quanto chiarito dall’Agenzia delle Entrate – quando l’immobile oggetto di intervento sia adibito ad abitazione principale.
È su questo punto che interviene la Circolare n. 8/E del 19 giugno 2025, la quale precisa che, qualora l’unità immobiliare non sia adibita ad abitazione principale all’inizio dei lavori, la maggiore detrazione del 50% spetta a condizione che il medesimo immobile sia adibito ad abitazione principale al termine dei lavori.
Ne consegue che il momento fiscalmente rilevante, ai fini dell’applicazione dell’aliquota del 50%, non è né la data di presentazione della dichiarazione dei redditi (modello 730), né una generica futura intenzione di trasferimento, bensì la situazione esistente al termine dei lavori. In altre parole, se alla data di fine lavori l’immobile risulta abitazione principale del contribuente – ossia vi siano trasferite la residenza anagrafica e la dimora abituale – la detrazione spetterà nella misura del 50% per le spese sostenute nell’anno di riferimento. Diversamente, in assenza di tale requisito, la detrazione applicabile sarà quella ordinaria del 36%.
La nozione di abitazione principale, ai fini fiscali, implica la coincidenza tra residenza anagrafica e dimora abituale nell’immobile. Non assume invece rilievo il concetto civilistico di domicilio, né la scelta del medico di base, che costituiscono elementi organizzativi o indiziari, ma non requisiti normativamente richiesti per l’aliquota maggiorata.
Applicando tali principi al Suo caso concreto, se i lavori termineranno nel 2026 e il trasferimento effettivo della residenza e della dimora abituale nell’immobile avverrà soltanto nel 2027, non risulterà soddisfatta la condizione posta dalla Circolare 8/E per l’accesso all’aliquota del 50% relativamente alle spese sostenute nel 2026. In tale scenario, la detrazione spettante per le spese pagate nel 2026 sarà, pertanto, pari al 36%.
Al contrario, qualora Lei intendesse trasferire la residenza anagrafica e stabilire la dimora abituale nell’immobile prima o comunque entro la data di fine lavori, l’immobile risulterebbe adibito ad abitazione principale al termine degli interventi e, conseguentemente, le spese sostenute nel periodo agevolato potrebbero beneficiare della detrazione nella misura del 50%, nei limiti di legge.
È inoltre fondamentale ricordare che, per le persone fisiche non esercenti attività d’impresa, la detrazione segue il principio di cassa: rileva la data del pagamento, non quella della fattura né quella di ultimazione dell’opera. Pertanto, la pianificazione del cronoprogramma dei lavori e dei pagamenti assume un ruolo centrale. Occorre verificare con attenzione quando verranno effettuati i bonifici e in quale anno d’imposta ricadranno le singole spese, coordinando tali aspetti con l’eventuale trasferimento della residenza.
Resta naturalmente imprescindibile il rispetto di tutti gli adempimenti formali: pagamenti mediante bonifico “parlante” con indicazione della causale prevista per interventi ex art. 16-bis TUIR, del codice fiscale del beneficiario della detrazione e della partita IVA o codice fiscale dell’impresa esecutrice; corretta intestazione delle fatture; eventuale titolo edilizio, ove richiesto; conservazione della documentazione tecnica e amministrativa relativa agli interventi, anche nel caso di edilizia libera.
Alla luce di quanto sopra, il punto decisivo non è la presentazione della dichiarazione dei redditi nel 2027, bensì la situazione oggettiva dell’immobile al termine dei lavori e l’anno in cui verranno sostenute le spese. Solo coordinando trasferimento di residenza, ultimazione degli interventi e calendario dei pagamenti sarà possibile conseguire, in presenza dei requisiti, l’aliquota del 50%; in mancanza, troverà applicazione quella del 36%.