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Articolo 80 Legge equo canone

(L. 27 luglio 1978, n. 392)

[Aggiornato al 12/09/2014]

Uso diverso da quello pattuito

Dispositivo dell'art. 80 Legge equo canone

Se il conduttore adibisce l'immobile ad un uso diverso da quello pattuito, il locatore può chiedere la risoluzione del contratto entro tre mesi dal momento in cui ne ha avuto conoscenza e comunque entro un anno dal mutamento di destinazione.(1)

Decorso tale termine senza che la risoluzione sia stata chiesta, al contratto si applica il regime giuridico corrispondente all'uso effettivo dell'immobile.

Qualora la destinazione ad uso diverso da quello pattuito sia parziale, al contratto si applica il regime giuridico corrispondente all'uso prevalente.

Note

(1) La Corte costituzionale, con sentenza 10-18 febbraio 1988, n. 185 ha dichiarato l'illegittimità costituzionale "dell'art. 80, primo comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392 ("Disciplina delle locazioni di immobili urbani"), nella parte in cui dispone "e comunque entro un anno dal mutamento di destinazione"".

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Consulenze legali
relative all'articolo 80 Legge equo canone

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Matteo S. chiede
sabato 08/06/2019 - Veneto
“Buonasera,
Possiedo una società che si occupa di locazioni (sublocazioni di immobili) con finalità turistiche a V.
Gli immobili di cui dispone la società non sono di proprietà ma sono a loro volta in locazione a questa mediante l'utilizzo di contratti ad uso abitativo (4+4) con l'aggiunta di un articolo con clausola di "Subaffitto" : - Il Conduttore dichiara ed il Locatore prende atto che l'alloggio potrà essere dal Conduttore medesimo concesso, direttamente o per interposta persona, in locazione a terzi ad uso turistico.

Uno dei proprietari di uno degl'immobili mi ha spedito una raccomandata 11 mesi prima della scadenza dei primi 4 anni con la comunicazione di disdetta.
Il contratto è stato registrato con stipula il 23/06/2015 e scadenza il 30/06/2019.
In data 30/07/2018 la proprietaria scriveva: "Spett.le ... , ai sensi di quanto previsto dall'art. 1 del contratto di locazione esistente tra le parti, Vi comunico formale disdetta con decorrenza 01/07/2019 stante la necessità di esercitare nell'immobile stesso la medesima attività consentita dall'art.4 ovvero di locarla personalmente, o per mezzo del coniuge o di familiari di secondo grado in linea retta, per usi turistici."

A questa raccomandata, anche su consiglio del mio commercialista, non ho mai dato risposta alcuna forte della presunzione che il contratto fosse viziato.
Infatti sebbene questo sia ad "uso abitativo 4+4", il fatto che sia intestato ad un'azienda il cui oggetto sociale è la locazione di immobili a terzi e che il contratto presenti una clausola di subaffitto per uso turistico dovrebbe palesare che all'interno del locale si svolga un'attività economica e che il contratto dovrebbe dunque essere di tipo commerciale.
Vi è da aggiungere che la proprietaria stessa ha esplicitato nella raccomandata inviataci la volontà a svolgere la medesima attività all'interno del suo appartamento.

Presumo quindi che il contratto dovrebbe essere corretto ad "uso commerciale", mi sbaglio?
Potrebbe rientrare nella tipologia 9+9 poiché ad oggetto vi è un'attività di tipo alberghiero o simili?
Se quanto ho appena chiesto dovesse essere effettivamente corretto mi potete anche confermare che la disdetta di tale contratto da parte del locatore potrebbe aver luogo solo tramite indennizzo pari a 21 mensilità per la cessione dell'attività commerciale (il doppio nel caso in cui il proprietario voglia svolgere la medesima attività come nel caso in analisi) e che la raccomandata dovrebbe essere spedita 12 mesi prima della scadenza (18 mesi nel caso fosse 9+9)?

Ormai i tempi sono molto stretti come potete constatare e la mia volontà e dunque anche quella dell'azienda sarebbe quella di poter continuare a svolgere l'attività all'interno del locale, come consigliereste di procedere in tal senso?

Vi ringrazio anticipatamente.

Consulenza legale i 13/06/2019
La normativa di riferimento (Legge n. 392/1978 cosiddetta sull’”equo canone”) precisa che i contratti di locazione che abbiano ad oggetto attività commerciali o di interesse turistico rientrano nella categoria dell’uso non abitativo e la loro durata non può essere inferiore a sei più sei anni (art. 27 della citata legge).
E’ indubbio che – nella sostanza – il contratto di cui al quesito sia di natura non abitativa per le tutte le motivazioni già correttamente evidenziate nel quesito.

Ebbene, la legge 392/1978 stabilisce la nullità dei contratti di locazione con i quali sia stata pattuita una limitazione della durata legale degli stessi o comunque un altro vantaggio in contrasto con le disposizioni di legge (art. 79). Ad avviso di chi scrive, tuttavia, il caso in esame non rientra nell’ipotesi di nullità cui sopra ma in quella, anche’essa prevista e disciplinata dalla legge, di uso dell’immobile diverso da quello pattuito.
In quest’ultima ipotesi (nel nostro caso l’uso pattuito era quello abitativo ma in realtà l’utilizzo effettivo è quello commerciale) il locatore ha diritto (art. 80) a chiedere la risoluzione del contratto entro tre mesi dal momento in cui ne ha avuto conoscenza (ma nel caso di specie l’aveva sin dal principio), e comunque entro un anno dal mutamento di destinazione.
Decorso tale termine senza che la risoluzione sia stata chiesta (e pare sia questa la situazione in esame), al contratto si applicherà il regime giuridico corrispondente all'uso effettivo dell'immobile.

Ora, come si accennava poc’anzi, gli immobili a destinazione commerciale o turistica devono avere una durata di sei anni, rinnovabili, salvo disdetta, per il medesimo periodo.
La disdetta deve essere comunicata all’altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, almeno 12 mesi prima della scadenza.
Qualora l’immobile dovesse essere adibito ad attività alberghiere (ma non sembra sia questo il caso, anche se lo si segnala comunque, per completezza di informazione) varrebbero le stesse regole, con l’unica differenza che la durata minima legale sarebbe in tal caso di 9 anni, rinnovabili di altri 9, e che la disdetta dovrebbe intervenire almeno 18 mesi prima della scadenza contrattuale.

L’indennità cui si accenna nel quesito e che è riconosciuta ex lege per la perdita dell’avviamento (art. 34 legge citata).
La norma la esclude nei casi di “risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267” (quest’ultimo caso è quello di procedure concorsuali come il fallimento o il concordato).
Nella fattispecie al nostro esame, poiché il recesso interverrebbe da parte del locatore, l’indennizzo sarebbe senz’altro dovuto.
L’indennità, se spettante, dovrebbe esser pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto (per le attività alberghiere 21 mensilità). Il conduttore poi avrebbe diritto ad una ulteriore indennità pari all'importo di quelle rispettivamente sopra previste qualora l'immobile venga, da chiunque, adibito all'esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente.

Il problema è che il recesso del locatore in questo caso, per le tempistiche con cui è stato esercitato e sapendo che al contratto si deve applicare (come detto sopra in base all’art. 80 della legge 392/78) il regime giuridico delle locazioni non abitative, è inefficace, dal momento che è intervenuto troppo tardi.
Il contratto continuerà, dunque, a rimanere in piedi fino alla scadenza di legge, ovvero a giugno del 2021.

Il consiglio, anziché ignorare la comunicazione del locatore, è quello di rispondere mettendo in evidenza che il recesso è privo di effetti, dal momento che il contratto è di natura commerciale e che ad esso si deve applicare il regime giuridico proprio di questo tipo di locazioni, non essendo intervenuta entro l’anno la richiesta di risoluzione del rapporto; si dovrà poi specificare che il contratto avrà scadenza a giugno 2021, salvo disdetta che dovrà intervenire almeno 12 mesi prima e, se inviata dal locatore, avrà quale conseguenza il pagamento al conduttore dell’indennità di avviamento la cui misura dipenderà dal tipo di attività che si vorrà svolgere all’interno dei locali.