Articolo 71 bis Disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie

Sulla base di quanto indicato non emergono motivi di invalidità della delibera di nomina del nuovo amministratore.
La delibera in questione, infatti, reca un chiaro rimando al preventivo presentato dal professionista, il quale viene inoltre allegato alla delibera di nomina medesima. Questo evita che quanto approvato dalla assemblea possa considerarsi nullo ai sensi del comma 14° dell’ art. 1129 del c.c. (in questo senso,Cass.Civ. Ord. n. 12927 del 22.04.2022).

Quanto ai requisiti indicati dall’art. 71mbis delle disposizioni di attuazione al codice civile, la norma prescrive che l’amministratore sia in possesso di detti requisiti nel momento in cui viene nominato, ma non prescrive in alcun modo l’obbligo che essi vengano preventivamente provati dal professionista ai condomini al momento della sua nomina. Certo è sicuramente buona norma autocertificare questi requisiti, ma se ciò non viene fatto questo non inficia e rende impugnabile di per sé quanto deliberato dalla assemblea.

Per quanto riguarda il requisito di formazione periodica previsto dalla lettera g) dell’art. 71 bis disp.att. c.c., esso appare pienamente assolto dal professionista, il quale su sollecitazione di un proprietario ha inviato allo stesso i suoi attestati di formazione professionale.

Si tenga presente che se l'amministratore in carica non gode più della fiducia dei proprietari che lo hanno assunto, perchè non ha prodotto una autocertificazione dei requisiti indicati dalla legge o per qualsiasi altra ragione, questi ultimi riuniti in una assemblea opportunamente convocata a norma di legge possono sempre revocare il mandato appena conferito e nominare un nuovo professionista, se ovviamente si raggiungeranno le maggioranze previste dal codice civile. Ovviamente in questo caso l'amministratore uscente avrebbe comunque tutto il diritto di richiedere al condominio i compensi professionali per l'attività fino a quel momento espletata.

La riforma del diritto condominiale apportata dalla L. n.220 del 2012, è intervenuta in maniera piuttosto importante sul ruolo dell’amministratore di condominio, introducendo nuovi requisiti per rivestire tale carica.
Se prima della riforma del 2012, per assumere l’incarico di amministratore di immobili non erano previsti particolari requisiti, la situazione normativa sul punto è profondamente variata con l’entrata in vigore della l.n.220 del 2012, la quale ha introdotto nelle disposizioni di attuazione al codice civile, il nuovo art. 71bis disp.att. del c.c. Tale articolo indica puntualmente i requisiti per svolgere l’incarico di amministratore di condominio.
Tutti gli amministratori, siano essi professionisti oppure condomini dello stabile, per rivestire la carica devono:

1. godere dei diritti civili;
2. non essere stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
3. non essere stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
4. non essere interdetto o inabilitato;
5. non avere il proprio nome nei registri dei protesti cambiari;

Secondo la normativa citata, quindi, è assolutamente ininfluente avere un rapporto di parentela o di coniugio con alcuni dei componenti della compagine condominiale, come è parimenti ininfluente abitare o meno nello stabile. Un soggetto può, in altri termini, essere proprietario di una unità immobiliare ed essere quindi condomino con possibilità di assumere l’ufficio di amministratore, ma non abitare fisicamente nel palazzo.

I requisiti finora elencati sono necessari ma anche sufficienti per rivestire la carica di amministratore da parte di chi è anche condomino, in quanto in questo caso il 2° comma dell’art 71 disp. att. de c.c. espressamente non richiede che l’amministratore abbia conseguito un diploma di scuola secondaria di secondo grado (lett. f), e la frequentazione di un corso di formazione iniziale e la successiva attività di formazione periodica (lett.g): tali requisiti infatti vengono riservati solo a chi vuole praticare professionalmente la funzione di amministratore di condominio.

Secondo quanto ci viene riferito dall’autore del quesito, la moglie dell’attuale amministratore in carica ha acquistato l’unità abitativa prima di contrarre il vincolo matrimoniale con esso: tale circostanza ci fa dire con quasi assoluta certezza che chi amministra lo stabile non è un condomino in quanto non è proprietario di alcuna unità abitativa ricompresa nell’edificio. L’art. 179 lett. a) del c.c. ci dice infatti molto chiaramente che non rientrano nella comunione legale con il coniuge (e sono quindi beni personali in proprietà esclusiva della moglie dell’amministratore), i ben acquistati prima del matrimonio.

Alla luce di quanto detto finora affinché l’attuale amministratore possa ricoprire l’incarico, è necessario, quindi, che lo stesso possegga non solo tutti i requisiti elencati dalle lettere dalla a) alla e) dell’art. 71bis disp.att. del c.c., ma anche che abbia conseguito un diploma di scuola secondaria di secondo grado (lett. f), e la frequentazione di un corso di formazione iniziale e continui via via a frequentare i corsi di formazione riservati agli amministratori (lett. g).
Qualora l’amministratore non sia in possesso dei requisiti che si sono illustrati, è sicuramente possibile revocarlo sia convocando l’assemblea condominiale o, in alternativa in caso inerzia dell’assise, attraverso il ricorso alla autorità giudiziaria ex art. 1129 co.11 del c.c. anche da parte di un solo condomino
Vi è da dire, inoltre, che essendo la normativa esaminata finora assolutamente inderogabile dalla volontà dei condomini, la delibera che a suo tempo nominò l’amministratore deve considerarsi nulla, e come tale impugnabile in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse, anche oltre i rigidi termini impugnatori previsti dall’art. 1137 del c.c.

L’art. 67 disp. att. del c.c. al suo 1° comma chiarisce che a ciascun proprietario è data la possibilità di intervenire in assemblea anche a mezzo di rappresentante munito di delega scritta. La riforma del 2012, ha introdotto dei limiti alla possibilità di intervenire nell’assise per mezzo di un soggetto ciò delegato, tuttavia allo stato attuale della normativa, non è necessario che il rappresentante sia anche condomino e quindi proprietario di una unità immobiliare ricompresa nel condominio.

Qualora il condominio sia composto da più di venti proprietari, ai fini della validità del mandato, ciascun delegato non può rappresentare più di 1/5 dei condomini e comunque concentrare su di sé deleghe per un valore eccedente i 200 millesimi di proprietà. L’amministratore di condominio invece non può essere mai destinatario di deleghe.
Nel caso descritto, quindi, l’autore del quesito, seppur non proprietario, può validamente rappresentare la sua compagna in assemblea, fermo restando il rispetto dei limiti di delega sopra descritti, se vigenti nel suo condominio.

È utile precisare che la violazione delle norme riguardanti la rappresentatività in assemblea, costituisce una ipotesi di annullabilità della delibera assembleare che, a mente dell’art.1137 del c.c., può farsi valere innanzi alla autorità giudiziaria entro il rigido termine perentorio di 30 giorni, i quali decorrono per i condomini presenti dal giorno della riunione, per gli assenti dal giorno della comunicazione a mezzo posta del verbale della riunione. È chiaro quindi che se si sono commesse violazioni in precedenti riunioni assembleari, tenutesi anche solo 2 o 3 mesi fa, esse devono considerarsi sanate e non possono utilmente farsi valere per rimettere in gioco quanto già deciso dalla assemblea.

La situazione muta radicalmente nel secondo caso prospettato: ovvero la nomina a membro del consiglio di condominio, in quanto il 2° comma dell’art.1130 bis del c.c. ci dice chiaramente che possono rivestire tale ruolo solo i condomini, e quindi chi è proprietario di una unità abitativa ricompresa nell’edificio.

In conseguenza di ciò chi scrive ritiene che la nomina operata dalla assemblea di condominio possa essere considerata nulla: si consiglia pertanto di rassegnare le dimissioni dalla carica.
Non credo ci possano essere ostacoli invece a nominare come membro del consiglio la compagna dell’autore del quesito, per poi durante le sedute di tale organo (meramente di controllo e consultivo) far intervenire quest’ultima a mezzo delega. La giurisprudenza non ha ancora esplorato tale eventualità, per quanto è dato sapere, ma nel silenzio della legge non credo ci possano essere ostacoli ad ammettere l’intervento a mezzo delega alle sedute del consiglio di condominio, quando tale possibilità è legislativamente riconosciuta, come abbiamo visto poco sopra, all’interno della assemblea che è il vero organo decisorio del condominio.

Venendo ora a trattare dei requisiti necessari per ricoprire il ruolo di amministratore di condominio essi sono chiaramente elencati all’art. 71 disp.att. del c.c.
Tutti gli amministratori, siano essi professionisti oppure condomini dello stabile, per rivestire la carica devono:

1. godere dei diritti civili;
2. non essere stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
3. non essere stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
4. non essere interdetto o inabilitato;
5. non avere il proprio nome nei registri dei protesti cambiari;

Secondo la normativa citata, quindi, è assolutamente ininfluente avere un rapporto di parentela o di coniugio con alcuni dei componenti della compagine condominiale.
I requisiti finora elencati sono necessari ma anche sufficienti per rivestire la carica di amministratore da parte di chi è anche condomino, in quanto in questo caso il 2° comma dell’art 71 disp. att. de c.c. espressamente non richiede che l’amministratore abbia conseguito un diploma di scuola secondaria di secondo grado (lett. f), e la frequentazione di un corso di formazione iniziale e l’attività di formazione periodica (lett.g): tali requisiti infatti vengono riservati solo a chi vuole praticare professionalmente la funzione di amministratore di condominio.

Alla luce di quanto detto l’attuale amministratore potrà validamente ricoprire la carica di amministratore solo se è anche proprietario, o anche comproprietario col coniuge, di una unità immobiliare ricompresa nello stabile; se non proprietario, potrà comunque amministrare ma dovrà possedere anche i requisiti indicati alle lettere f) e g) dell’art. 71 disp.att. del c.c.

Vi è però un caso in cui, nonostante la mancanza dei requisiti di cui alle lett f) e g), l’amministratore non professionista può comunque continuare ad amministrare: il 5°co. dell’art.71 disp. atti del c.c., infatti, dispone che i soggetti che hanno amministrato per almeno un anno nell’arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della L. n.220/2012 (18.06.2013), possono continuare la loro attività, fermo restando l’obbligo di formazione periodica.

Qualora l’amministratore non sia in possesso dei requisiti richiesti dalla L. n.220/2012, è sicuramente possibile revocarlo sia convocando l’assemblea condominiale o, in alternativa in caso inerzia dell’assise, attraverso il ricorso alla autorità giudiziaria anche da parte di un solo condomino ex art. 1129 co. 11 del c.c.