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Articolo 1584 Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

Diritti del conduttore in caso di riparazioni

Dispositivo dell'art. 1584 Codice civile

Se l'esecuzione delle riparazioni si protrae per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre venti giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del corrispettivo, proporzionata all'intera durata delle riparazioni stesse e all'entità del mancato godimento (1).

Indipendentemente dalla sua durata, se l'esecuzione delle riparazioni rende inabitabile quella parte della cosa che è necessaria per l'alloggio del conduttore e della sua famiglia, il conduttore può ottenere, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto [1622].

Note

(1) La norma non fissa la misura della riduzione ma solo i parametri in base ai quali il giudice deve determinarla.

Ratio Legis

La norma segna il limite entro il quale deve essere contenuto il sacrificio del conduttore per il casi di riparazioni dell'immobile (1583 c.c.), atteso che questi ha comunque diritto al godimento del bene.

Spiegazione dell'art. 1584 Codice civile

Riduzione del corrispettivo. Determinazione

La riduzione del corrispettivo deve essere fatta per tutta la durata delle riparazioni e non soltanto per il tempo che eccede il sesto della durata della locazione o i venti giorni. Naturalmente per farsi luogo alla riduzione non basterà un semplice fastidio o incomodo, ma occorrerà un mancato parziale godimento della cosa.
La riduzione non potrà essere invocata se la durata delle riparazioni si protrae oltre il termine di tolleranza per fatto o colpa del conduttore. Si pensi all'ipotesi che il conduttore ottenga dall'autorità giudiziaria la sospensione delle riparazioni contestandone l'urgenza e la sua opposizione sia dichiarata quindi infondata; si pensi anche al caso di ostruzionismo da parte del conduttore.


Scioglimento del contratto

L'obbligo del conduttore di rimanere nella cosa locata durante i restauri con congrua diminuzione del canone è subordinata al fatto che la cosa sia, almeno in parte, suscettiva di godimento. La privazione totale della cosa priverebbe il conduttore dell'intero godimento in modo che, se egli avesse previsto ciò, non avrebbe concluso il contratto.

L'articolo in esame pone in chiari termini che la facoltà del conduttore di richiedere al giudice la risoluzione del contratto si riferisce anche all'ipotesi che i lavori non si protraggono oltre il sesto della durata della locazione o oltre i venti giorni. La legge dice «indipendentemente dalla sua durata » e tale espressione non ammette perplessità.
Secondo la lettera del capoverso dell'articolo in esame la facoltà di sciogliere il contratto si dovrebbe applicare unicamente all'ipotesi di locazione di case di abitazione. Non bisogna peraltro tralasciare the la norma è compresa tra le disposizioni generali comuni a tutte le locazioni e va ritenuto pertanto che consacri un principio di carattere generale applicabile non soltanto agli edifici destinati ad essere abitati, ma anche agli altri edifici con destinazione diversa. È stato osservato che se può tornare scomodo o dannoso dover abitare per venti giorni all'albergo o in un luogo diverso dalla casa locata, è assai piu grave per un negoziante essere privo del negozio e dover cessare in modo assoluto di manifestare l'attività sua con quei segni esteriori che tanto influiscono sull'esercizio commerciale. Ma quando pure si volesse considerare la disposizione di carattere eccezionale e non suscettibile d' interpretazione estensiva e fermarsi alle espressioni letterali di abitabilità e di alloggio la soluzione non modificherebbe perché dovrebbe riconoscersi in ogni caso al conduttore la facoltà di sciogliere il contratto se le riparazioni rendono la cosa locata non suscettiva di godimento. Il conduttore ha obbligo di rimanere nella cosa locata (bottega o alloggio che sia) in quanto l'esecuzione delle riparazioni lo privi solo parzialmente del godimento della cosa: se la privazione del godimento è totale non potrà farsi luogo ad una riduzione del corrispettivo, ma il conduttore avrà facoltà di chiedere la risoluzione del contratto.

Si ritiene generalmente che il conduttore abbia diritto di preferire la riduzione del corrispettivo alla risoluzione. La giurisprudenza è andata anche più in la e fondandosi sullo spirito della disposizione, secondo il quale la riduzione del canone deve essere proporzionata alla mancanza del godimento della cosa locata, ha ritenuto che nulla vieta, se la privazione dell'uso sia totale, che sia anche totale la diminuzione del canone.
Il giudice non accorderà la risoluzione del contratto in ogni caso, ma secondo le circostanze nel suo potere discrezionale. La risoluzione dovrà essere senz'altro negata quando i fatti attribuiti al locatore non presentino gravità tale da costituire un'inesecuzione, ma rappresentino piuttosto un imperfetto adempimento. Si pensi ad una locazione ultra-novennale o novennale o in genere di lunga durata e all'inconveniente che la cosa locata sia insuscettibile di godimento per pochi giorni a causa del compimento di riparazioni. In questo caso il giudice stabilirà un indennizzo od una diminuzione del canone, ma sarebbe antieconomica ed antigiuridica una risoluzione del contratto, le cui conseguenze sarebbero sproporzionate all'incomodo. Se il locatore poi offrisse, per tutto il tempo necessario alla riparazione il godimento di altra cosa immobile o mobile (ad es. un altro appartamento, un' altra automobile) sobbarcandosi a tutte le spese della temporanea sostituzione della cosa e tale sostituzione non apparisse gravosa per il conduttore, la richiesta di risoluzione sarebbe senz'altro inaccoglibile.


Derogabilità

Le norme contenute in questo articolo non hanno carattere imperativo e possono le parti derogarvi. Possono quindi i contraenti prolungare o ridurre il termine di tolleranza entro il quale il locatore può eseguire le riparazioni, possono escludere o limitare il diritto del conduttore alla riduzione del corrispettivo, possono stabilire che il diritto di invocare la risoluzione spetti non soltanto al conduttore ma anche al locatore, e così via.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

Massime relative all'art. 1584 Codice civile

Cass. civ. n. 8729/2012

L'affittuario di un fondo agricolo ha diritto ad una riduzione del canone se, a causa di eventi idrogeologici (nella specie, una frana), si riduce il godimento dell'immobile in modo superiore alla normale tollerabilità. Tale riduzione spetta sino a quando non sia avvenuta la riduzione in pristino dello stato dei luoghi, e sinanche nel caso in cui i lavori di ripristino spettino per contratto allo stesso conduttore, dovendo in quest'ultimo caso, tuttavia, il conduttore in ossequio al generale dovere di buona fede, eseguire gli stessi nel più breve tempo possibile.

Cass. civ. n. 3341/2001

L'exceptio non rite adimpleti contractus, di cui all'art. 1460 c.c., postula la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, ma in relazione alla oggettiva proporzione degli inadempimenti stessi, riguardata con riferimento all'intero equilibrio del contratto ed alla buona fede; ne consegue che il conduttore, qualora abbia continuato a godere dell'immobile, per quanto lo stesso presentasse vizi, non può sospendere l'intera sua prestazione consistente nel pagamento del canone di locazione, perchè così mancherebbe la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, potendo giustificarsi soltanto una riduzione del canone proporzionata all'entità del mancato godimento, applicandosi, per analogia, i principi dettati dall'art. 1584 c.c.

Cass. civ. n. 3590/1992

Il mancato godimento del bene locato durante l'esecuzione di riparazioni da parte del locatore, che di per sé non implica il diritto del conduttore al risarcimento del danno, bensì, ai sensi dell'art. 1584 c.c., la facoltà di chiedere una riduzione del corrispettivo ovvero la risoluzione del rapporto, può determinare l'insorgenza di detto diritto, a titolo di responsabilità contrattuale del locatore, (nonché a prescindere dall'attribuibilità del fatto al terzo appaltatore dei lavori e dall'autonoma responsabilità risarcitoria dello stesso per illecito aquiliano) ove si deduca e si dimostri il verificarsi, in derivazione causale rispetto a quelle riparazioni, di un pregiudizio ulteriore e diverso riguardo alla diminuzione o perdita dell'utilizzabilità del bene locato (quale, in caso di locazione ad uso commerciale, la perdita di clientela per effetto delle modalità di esecuzione dei lavori), atteso che, nell'indicata situazione, è configurabile una autonoma inadempienza del locatore all'obbligo di garantire il pacifico godimento della cosa locata.

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