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Articolo 1622 Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

Perdite determinate da riparazioni

Dispositivo dell'art. 1622 Codice civile

Se l'esecuzione delle riparazioni (1) che sono a carico del locatore [1621] determina per l'affittuario una perdita superiore al quinto del reddito annuale, o, nel caso di affitto non superiore a un anno, al quinto del reddito complessivo, l'affittuario può domandare una riduzione del fitto in ragione della diminuzione del reddito oppure, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto [1584] (2).

Note

(1) Le riparazioni in questione sono quelle sopravvenute nel corso del contratto ed idonee ad alterarne il sinallagma; se si tratta di riparazioni ordinarie si deve fare riferimento all'art. 1575 del c.c..
(2) Lo scioglimento del contratto è possibile nelle ipotesi più gravi. Si noti che la norma non prevede a favore dell'affittuario un potere di sospendere il pagamento in via di autotutela; tuttavia, sul locatore incombe l'obbligo di procedere alle riparazioni straordinarie necessarie e pertanto, se egli non vi provvede, l'affittuario potrebbe interrompere il versamento dell'affitto ai sensi dell'art. 1460 c.c..

Ratio Legis

La norma si giustifica per il diritto che ha l'affittuario ad un godimento pieno del bene (v. 1615, 1571 c.c.).

Spiegazione dell'art. 1622 Codice civile

Riduzione del fitto in ragione delle perdite

Nelle locazioni in genere il diritto del conduttore alla riduzione del corrispettivo in caso di riparazioni urgenti è in ragione del diminuito godimento. Nella locazione che ha per oggetto il godimento di una cosa produttiva, il diritto alla riduzione del fitto si commisura alla perdita del reddito. Bisogna sempre però che la necessità delle riparazioni sia sorta posteriormente al contratto di affitto, che le riparazioni riguardino la cosa locata e che presentino il carattere d'urgenza. Si esamini al riguardo quanto è affermato nel commento all'art. 1584.

L'affittuario ha diritto di optare tra la riduzione del fitto e lo scioglimento. Ma anche qui il giudice dovrà valutare le circostanze e prima di dichiarare la risoluzione dovrà tener presente l'importanza della perdita, avuto riguardo all'interesse della parte che invoca lo scioglimento, ai sensi dell'art. 1455 cod. civ..

Relazione al Libro delle Obbligazioni

(Relazione del Guardasigilli al Progetto Ministeriale - Libro delle Obbligazioni 1941)

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

Massime relative all'art. 1622 Codice civile

Cass. civ. n. 2612/1971

L'art. 1622 c.c. stabilisce che nel caso in cui l'esecuzione delle opere di riparazione che sono a carico del locatore, e cioè quelle straordinarie, comporti per l'affittuario una perdita superiore al quinto del reddito annuale, l'affittuario può, a sua scelta domandare una riduzione del fitto in ragione della diminuzione del reddito, oppure, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto. Reductio ad aequitatem e rischio sono elementi i quali presuppongono necessariamente un mutamento della situazione di equilibrio esistente al momento della conclusione del contratto, e l'art. 1622 c.c. richiede che le opere straordinarie eseguite dal locatore, in costanza del rapporto, non siano state conosciute dall'affittuario al momento della conclusione del contratto, o quanto meno, non siano apparse come necessariamente eseguibili prima del termine del rapporto. Infatti l'esecuzione di opere per mettere la cosa in condizioni di funzionare normalmente e di produrre è fuori della previsione dell'art. 1622 c.c. e si pone in un momento anteriore, in quanto rientra nell'obbligo del locatore di consegnare la cosa in stato di servire all'uso e alla produzione a cui è destinata, obbligo previsto dall'art. 1617 c.c.

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