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Articolo 1505 Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

Diritti costituiti dal compratore sulla cosa

Dispositivo dell'art. 1505 Codice civile

Il venditore che ha esercitato il diritto di riscatto riprende la cosa esente dai pesi e dalle ipoteche da cui sia stata gravata; ma è tenuto a mantenere le locazioni fatte senza frode, purché abbiano data certa [2704] e siano state convenute per un tempo non superiore ai tre anni [1604] (1).

Note

(1) Dal tenore della norma e dalla ratio che le è sottesa si può desumere che sono fatte salve solo le locazioni (1571 c.c.), mentre soccombono sia i diritti reali di garanzia (2784, 2808 c.c.) sia i diritti reali di godimento (978 ss. c.c.).

Ratio Legis

La prima parte della norma si spiega, così come l'art. 1504 del c.c., con il fatto che si tratta di una vendita sottoposta a condizione risolutiva (1353 c.c.), la quale condizione opera retroattivamente (1360 c.c.).
Nella seconda parte, invece, il legislatore sceglie di far prevalere il diritto di godimento che deriva dal contratto di locazione (1571 c.c.) sul diritto del venditore che esercita il riscatto, in considerazione dell'importanza primaria che ha, nel nostro ordinamento, il diritto ad un'abitazione.

Spiegazione dell'art. 1505 Codice civile

Diritti costituiti dal compratore sulla cosa

Esercitato il diritto di riscatto, il venditore riprende la cosa esente dai pesi e dalle ipoteche di cui era stata gravata. Il compratore avendo un diritto risolubile e non potendo costituire diritti eccedenti le proprie disponibilità, ha a sua volta costituito pesi, ipoteche e servitù automaticamente anch' esse risolubili non appena risolta la sua proprietà.

La retroattività del verificarsi della condizione risolutiva non potendo però portarsi sino alla esagerazione di disconoscere la normale utilizzazione della proprietà, deve il venditore riscattante tener ferme le locazioni fatte senza frode purché abbiano data certa e siano state convenute per non oltre tre anni.
La mancanza di frode garantisce che il venditore riscattante non subisce ingiusto danno e svalutazione rispetto a quello che è normale. La data certa lo tranquillizza dicendogli che la locazione non è stata fatta in articulo mortis.
Reciprocamente i diritti, le ipoteche, i pesi e le servitù costituite dal venditore prima del riscatto prendono vigore, perché ormai risultano essere state costituite da chi era bensì proprietario ma sotto condizione sospensiva.
In sostanza i diritti costituiti dal venditore e quelli costituiti dal compratore nel periodo di tempo per cui è stato pattuito il riscatto sono condizionati gli uni all'esercizio, gli altri al non esercizio del riscatto: saranno valide le ipoteche costituite dal venditore se eserciterà il riscatto, saranno valide invece le ipoteche e le servitù costituite dal compratore se il riscatto non sarà esercitato.

Non solo non vi è contraddizione, ma è utile anzi che venditore e compratore possano al tempo stesso utilizzare e sfruttare al meglio la proprietà, che ciascuno di essi spera di potere definitivamente acquistare.
Alla scadenza del quinquennio dalla vendita (o del minor tempo eventualmente pattuito per il riscatto) risulterà quali servitù e quali ipoteche sussisteranno.
E poiché non vi è possibilità di inganno per i terzi, giova al compratore e al venditore e ai loro aventi causa la coesistenza di ipoteche e servitù l'un l'altra pur momentaneamente escludentisi.

Relazione al Libro delle Obbligazioni

(Relazione del Guardasigilli al Progetto Ministeriale - Libro delle Obbligazioni 1941)

362 A modifica del secondo comma dell'art. 1528 cod, civ. (terzo comma dell'art. 393 del progetto del 1936) ho prescritto che le locazioni che il venditore deve rispettare dopo aver ripreso la cosa a seguito del riscatto debbono avere data certa, oltre che rispondere agli altri presupposti indicati dalle citate norme del codice civile e del progetto (art. 390).

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