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Articolo 12 Testo unico edilizia

(D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380)

[Aggiornato al 30/11/2020]

Presupposti per il rilascio del permesso di costruire

Dispositivo dell'art. 12 Testo unico edilizia

1. Il permesso di costruire è rilasciato in conformità alle previsioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente.

2. Il permesso di costruire è comunque subordinato alla esistenza delle opere di urbanizzazione primaria o alla previsione da parte del comune dell'attuazione delle stesse nel successivo triennio, ovvero all'impegno degli interessati di procedere all'attuazione delle medesime contemporaneamente alla realizzazione dell'intervento oggetto del permesso.

3. In caso di contrasto dell'intervento oggetto della domanda di permesso di costruire con le previsioni di strumenti urbanistici adottati, è sospesa ogni determinazione in ordine alla domanda. La misura di salvaguardia non ha efficacia decorsi tre anni dalla data di adozione dello strumento urbanistico, ovvero cinque anni nell'ipotesi in cui lo strumento urbanistico sia stato sottoposto all'amministrazione competente all'approvazione entro un anno dalla conclusione della fase di pubblicazione.

4. A richiesta del sindaco, e per lo stesso periodo, il presidente della giunta regionale, con provvedimento motivato da notificare all'interessato, può ordinare la sospensione di interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio che siano tali da compromettere o rendere più onerosa l'attuazione degli strumenti urbanistici.

Spiegazione dell'art. 12 Testo unico edilizia

L’articolo in esame individua i presupposti che devono necessariamente sussistere ai fini del legittimo rilascio del permesso di costruire.

Il primo presupposto è la conformità dell’opera a tutte le varie fonti di regolamentazione dell’attività edilizia, ossia agli strumenti urbanistici, ai regolamenti edilizi e alla disciplina urbanistico-edilizia vigente.
Ne consegue che l’Amministrazione, per la valutazione della possibilità di accordare al privato il titolo abilitativo richiesto, dovrà confrontare l’intervento con tutte le norme che –a vario titolo- riguardano i profili dell’uso del territorio in vigore al momento del suo rilascio.
Si tratta di una valutazione sostanzialmente di carattere vincolato e non discrezionale, con la conseguenza che, se l’opera non è in linea con la normativa edilizia-urbanistica vigente, la P.A. è tenuta a emettere un diniego, mentre quando questa conformità sussista, è dovuto il rilascio di un provvedimento di segno positivo.
Infatti, la discrezionalità dell’Amministrazione si esplica in tutta la sua ampiezza nella fase di pianificazione urbanistica, nel corso della quale viene definito l’assetto che si vuol dare al territorio, e non nei procedimenti finalizzati al rilascio dei titoli edilizi.

Il secondo presupposto è l’esistenza delle opere di urbanizzazione primaria o la previsione da parte del Comune dell'attuazione delle stesse nel successivo triennio, o l’impegno dell’interessato a realizzarle contestualmente all’intervento edificatorio.
Lo scopo della norma è quello di assicurare che lo sviluppo edilizio avvenga in modo razionale, ordinato e nell’ambito di un sistema infrastrutturale adeguato, posto che con l’espressione “opere di urbanizzazione primaria” ci si riferisce alla viabilità, alle reti idriche, fognarie e tecnologiche, all’illuminazione pubblica, al verde attrezzato (art. 16, comma 7, del Testo Unico Edilizia).
L’Amministrazione, quindi, ai fini del rilascio del permesso deve accertare che tali infrastrutture siano già esistenti e siano adeguate alla natura ed all’entità dell’intervento edilizio o che, comunque, esse siano destinate ad essere realizzate in tempi certi ad opera del Comune o dello stesso soggetto che richiede il titolo abilitativo.

L’atto di impegno del privato può essere contenuto in una convenzione da stipulare a latere con Comune o in un atto di sottomissione unilaterale, ma non può generalmente sopperire alla mancanza di un piano attuativo eventualmente previsto dalla strumento urbanistico.
La giurisprudenza, tuttavia, non applica tale principio in modo rigido o eccessivamente formalistico, ammettendo che il permesso di costruire possa essere rilasciato anche in assenza di piano attuativo, nel caso in cui l’Amministrazione in concreto accerti che la zona destinata ad accogliere l’intervento edilizio è già compiutamente edificata e urbanizzata.

Gli ultimi due commi della norma in esame prevedono le misure di salvaguardia di competenza comunale e regionale da applicare in caso di contrasto dell’opera oggetto della richiesta di permesso di costruire con le previsioni degli strumenti urbanistici in itinere, cioè già adottati ma non ancora approvati (e dunque non ancora entrati in vigore).
Gli aspetti da considerare per accertare la sussistenza di tale incompatibilità sono ad esempio le altezze, volumi, destinazione d’uso ammessi e così via.

Tali misure hanno la specifica finalità non di dare luogo ad un’applicazione anticipata delle previsioni del nuovo piano, bensì di evitare che, nel corso del lungo e complesso procedimento amministrativo che conduce all’approvazione dello strumento urbanistico, vengano eseguite opere che ledano i futuri obiettivi pianificatori del Comune.

La misura di salvaguardia comunale consiste nella sospensione di ogni determinazione in merito alla domanda di permesso di costruire per un periodo di tempo tra i tre e i cinque anni ed opera immediatamente, a decorrere dall’adozione dello strumento urbanistico.
La sospensione non opera qualora il permesso sia stato già rilasciato, anche per silenzio assenso (art. 20 del Testo Unico) e senza che assuma rilievo l’eventuale mancato avvio dei lavori.
Quando, invece, l’istanza di rilascio del titolo edilizio sia precedente all’adozione dello strumento urbanistico, ma non sia ancora intervenuto alcun provvedimento finale, deve essere disposta la sospensione, in quanto l’Amministrazione è necessariamente tenuta considerare la situazione di fatto e diritto esistente al momento della propria determinazione (in applicazione del principio tempus regit actum).

La misura di salvaguardia regionale non viene attuata in via automatica, bensì dietro richiesta del Sindaco, e riguarda interventi edilizi già in corso e provvisti di titolo, ma che -nonostante ciò- siano suscettibili di compromettere o rendere più onerosa l’attuazione degli strumenti urbanistici in via di approvazione.

Infine, la giurisprudenza ritiene, quanto alla durata di tali misure, che il termine di legge ricominci a decorrere qualora lo strumento urbanistico già adottato subisca modifiche.

Massime relative all'art. 12 Testo unico edilizia

Cons. Stato n. 4224/2019

La necessità dello strumento attuativo previ sta nel P.R.G. è superata nei casi in cui la situazione di fatto, in presenza di una pressoché completa edificazione della zona, renda inutile il ricorso ad una pianificazione di dettaglio. In particolare, il titolo abilitativo edilizio può essere oggetto di rilascio anche in assenza del piano attuativo, richiesto dalle norme di piano regolatore, quando il lotto del richiedente possa definirsi "intercluso", ossia quando l'area sia l'unica a non essere stata ancora edificata, trovandosi in una zona integralmente interessata da costruzioni e dotata delle opere di urbanizzazione. In altri termini, è possibile prescindere dalla lottizzazione convenzionata prescritta dalle norme tecniche di piano solo ove nell'area interessata sussista una situazione di fatto corrispondente a quella derivante dall'attuazione della lottizzazione stessa, quando, in particolare, nell'area siano presenti opere di urbanizzazione primaria e secondaria pari agli standard urbanistici minimi prescritti. (Conferma Tar Puglia Lecce, Sez. III, 5 giugno 2009, n. 1408).

Il lotto, al fine di essere considerato "intercluso", deve presentare alcune caratteristiche, ed in particolare ciò si realizza allorquando l'area edificabile di proprietà del richiedente il permesso di costruire: a) sia l'unica a non essere stata ancora edificata; b) si trovi in una zona integralmente interessata da costruzioni; c) sia dotata di tutte le opere di urbanizzazione (primarie e secondarie), previste dagli strumenti urbanistici; d) sia valorizzata da un progetto edilizio del tutto conforme al P.R.G. (Conferma Tar Puglia Lecce, Sez. III, 5 giugno 2009, n. 1408.).

Al fine di provare la condizione di fondo intercluso, il verbale redatto da pubblici funzionari costituisce atto pubblico, così acquisendo portata fidefaciente fino a querela di falso, ai sensi dell'art. 2700 c.c., delle circostanze di fatto in esse accertate sia relativamente allo stato di fatto e sia rispetto allo status quo ante. Di converso, le perizie di parte non hanno alcun valore probatorio, ma meramente indiziario, di talché, la rappresentazione dei fatti contenuta nelle stesse non può essere posta a fondamento della decisione, qualora contrasti con quella emergente da un atto pubblico, che, ai sensi dell'art. 2700 c.c., fa invece piena prova fino a querela di falso. Infatti, la perizia di parte, ancorché giurata, non è dotata di efficacia probatoria e, pertanto, non può essere qualificata come mezzo di prova. (Conferma Tar Puglia Lecce, Sez. III, 5 giugno 2009, n. 1408).

Corte cost. n. 102/2013

In tema di attività edilizia, è incostituzionale l'art. 14 L. Reg. Lombardia 27 febbraio 2007 n. 5 (come risultante a seguito delle modifiche introdotte, successivamente, dall'art. 1 comma 8 lett. a) L. Reg. 31 marzo 2008 n. 5, dall'art. 4 L. Reg. 23 dicembre 2008 n. 33 e dall'art. 23 L. Reg. 5 febbraio 2010 n. 7) posto che tale norma - emanata dal legislatore regionale nell'esercizio della competenza concorrente in materia di governo del territorio - prevede una durata temporale delle misure di salvaguardia eccedente quella fissata dall'art. 12 comma 3 T.U. 6 giugno 2001 n. 380, e con ciò viola l'art. 117 comma 3 Cost. (Nella specie, in tema di attività aeroportuali).

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