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Articolo 9 Testo unico edilizia

(D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380)

[Aggiornato al 31/03/2021]

Attività edilizia in assenza di pianificazione urbanistica

Dispositivo dell'art. 9 Testo unico edilizia

1. Salvi i più restrittivi limiti fissati dalle leggi regionali e nel rispetto delle norme previste dal decreto legislativo 29 ottobre 1999, n. 490, nei comuni sprovvisti di strumenti urbanistici sono consentiti:

  1. a) gli interventi previsti dalle lettere a), b) e c) del primo comma dell'articolo 3 che riguardino singole unità immobiliari o parti di esse;
  2. b) fuori dal perimetro dei centri abitati, gli interventi di nuova edificazione nel limite della densità massima fondiaria di 0,03 metri cubi per metro quadro; in caso di interventi a destinazione produttiva, la superficie coperta non può comunque superare un decimo dell'area di proprietà.

2. Nelle aree nelle quali non siano stati approvati gli strumenti urbanistici attuativi previsti dagli strumenti urbanistici generali come presupposto per l'edificazione, oltre agli interventi indicati al comma 1, lettera a), sono consentiti gli interventi di cui alla lettera d) del primo comma dell'articolo 3 del presente testo unico che riguardino singole unità immobiliari o parti di esse. Tali ultimi interventi sono consentiti anche se riguardino globalmente uno o più edifici e modifichino fino al 25 per cento delle destinazioni preesistenti, purché il titolare del permesso si impegni, con atto trascritto a favore del comune e a cura e spese dell'interessato, a praticare, limitatamente alla percentuale mantenuta ad uso residenziale, prezzi di vendita e canoni di locazione concordati con il comune ed a concorrere negli oneri di urbanizzazione di cui alla sezione II del capo II del presente titolo.

Spiegazione dell'art. 9 Testo unico edilizia

L’articolo in commento disciplina i limiti delle facoltà edificatorie nelle cosiddette “zone bianche”, ossia nelle aree del territorio per le quali manca una pianificazione urbanistica, fissando un regime di salvaguardia destinato a trovare applicazione in via temporanea solo fino alla dovuta adozione degli strumenti di pianificazione generali o attuativi da parte del Comune.

L’art. 9 è applicabile sia nell’ipotesi di carenza assoluta di pianificazione generale, fattispecie che è oggi per la verità abbastanza rara ma che può verificarsi in caso di annullamento giurisdizionale dello strumento urbanistico, sia nel caso in cui l’assenza di pianificazione riguardi solo parti circoscritte del territorio comunale, come accade ad esempio in presenza di vincoli espropriativi decaduti.

Tale disciplina ha la finalità di impedire, mediante l'applicazione di standard minimi, uno sviluppo disordinato del territorio e la consumazione del suolo in presenza di “vuoti urbanistici”.
Pertanto, l’articolo 9, nonostante contenga la puntuale quantificazione degli interventi edilizi e dei limiti di cubatura e di superficie ammessi, viene unanimemente qualificato come principio fondamentale in materia di governo del territorio e non come norma di dettaglio.
Alle Regioni è lasciata una facoltà di derogare a tali limiti, ma solo in senso più restrittivo, operando cioè un innalzamento della tutela ed un conseguente restringimento delle possibilità edificatorie.

Il primo comma consente alla lettera a) gli interventi conservativi degli immobili esistenti, vale a dire la manutenzione ordinaria, straordinaria e il restauro e risanamento conservativo (per la definizione di ciascuna categoria di intervento si rimanda all’art. 3 del T.U.).
La lettera b), invece, si occupa delle nuove edificazioni residenziali e produttive al di fuori dei centri abitati, che sono ammesse solo nei limiti di densità fondiaria in essa stabiliti. L’estensione anche ai complessi produttivi del limite volumetrico viene giudicata ragionevole dalla giurisprudenza costituzionale, poiché trova giustificazione nell’esigenza di garantire la coerenza logica e sistematica della normativa.

Il secondo comma è espressione di una regola generale e imperativa che impone, ai fini degli interventi diretti costruttivi, il rispetto delle previsioni del piano regolatore generale richiedenti, per una determinata zona, la pianificazione di dettaglio.
Secondo la giurisprudenza amministrativa, corollari immediati di tale principio fondamentale sono: a) che quando lo strumento urbanistico generale prevede che la sua attuazione debba aver luogo mediante un piano di livello inferiore, il rilascio del titolo edilizio può essere legittimamente disposto solo dopo che lo strumento esecutivo sia divenuto perfetto ed efficace, ovvero quando è concluso il relativo procedimento; b) in presenza di una normativa urbanistica generale, che preveda per il rilascio del titolo edilizio in una determinata zona l'esistenza di un piano attuativo, non è consentito superare tale prescrizione facendo leva sulla situazione di sufficiente urbanizzazione della zona stessa; c) l’insurrogabilità dell'assenza del piano attuativo con l'imposizione di opere di urbanizzazione all'atto del rilascio del titolo edilizio.

L'unica deroga a tale principio riguarda l'ipotesi del “lotto intercluso” che si realizza allorché l'area edificabile di proprietà del richiedente il permesso di costruire sia l'unica a non essere stata ancora edificata, si trovi in una zona integralmente interessata da costruzioni, sia dotata di tutte le opere di urbanizzazione (primarie e secondarie) previste dagli strumenti urbanistici e sia valorizzata da un progetto edilizio del tutto conforme al piano regolatore generale.

Qualora non ricorrano esattamente tali circostanze di fatto, in mancanza di pianificazione attuativa sono ammessi solo gli interventi conservativi, nonché la ristrutturazione edilizia nei limiti e nel rispetto delle prescrizioni fissate dallo stesso comma 2 dell’articolo 9.

Massime relative all'art. 9 Testo unico edilizia

Cons. Stato n. 3684/2016

Ove decada un vincolo espropriativo per inutile decorso del tempo non si verifica alcuna reviviscenza della pregressa destinazione. Infatti, la natura espropriativa del vincolo essendo esso preordinato all'esproprio, ne implica la sua temporaneità: l'inutile decorso di un quinquennio, in difetto di una legittima reiterazione, ne comporta, la decadenza ma l'area già vincolata non riacquista automaticamente la propria antecedente destinazione urbanistica, ma si configura come area non urbanisticamente disciplinata, ossia come c.d. zona bianca. Rispetto a tali zone, allorché cessino gli effetti dei preesistenti vincoli, l'amministrazione comunale deve esercitare la discrezionale propria potestà urbanistica, attribuendo agli stessi una congrua destinazione (L. n. 1150/1942, Legge Urbanistica) (Conferma della sentenza del T.a.r. Lazio, n. 1363/2007).

Cons. Stato n. 5488/2014

Ai sensi dell'art. 9 D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380, dalla prescrizione dell'obbligo di adozione della pianificazione di dettaglio prevista dal p.r.g. derivano quali corollari essenziali le seguenti circostanze: a) il rilascio del titolo edilizio può essere legittimamente disposto solo dopo che lo strumento esecutivo sia divenuto perfetto ed efficace, ovvero quando è concluso il relativo procedimento; b) non è consentito superare tale prescrizione facendo leva sulla situazione di sufficiente urbanizzazione della zona stessa; c) l'assenza del piano attuativo non è surrogabile con l'imposizione di opere di urbanizzazione all'atto del rilascio del titolo edilizio, posto che l'obbligo dell'interessato di realizzare direttamente le opere di urbanizzazione è idoneo a sopperire solo alla mancanza fisica e materiale di tali opere ma non è in grado di colmare l'assenza dello strumento esecutivo; d) non sono configurabili equipollenti al piano attuativo, circostanza questa che impedisce che in sede amministrativa o giurisdizionale possano essere effettuate indagini volte a verificare se sia tecnicamente possibile edificare vanificando la funzione del piano attuativo, la cui indefettibile approvazione, se ritarda, può essere stimolata dall'interessato con gli strumenti consentiti dal sistema; e) lo strumento attuativo è necessario anche in presenza di zone parzialmente urbanizzate che sono comunque esposte al rischio di compromissione dei valori urbanistici e nelle quali la pianificazione di dettaglio può conseguire l'effetto di correggere e compensare il disordine edificativo in atto.

Ai fini del rilascio di un permesso di costruire, costituisce regola generale ed imperativa ai sensi dell'art. 9 D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 il rispetto delle previsioni del p.r.g. (di solito contenute nelle n.t.a.) che impongono, per una determinata zona, la pianificazione di dettaglio, trattandosi di prescrizioni vincolanti e idonee ad inibire l'intervento diretto costruttivo.

In deroga alla vincolatività dell'obbligo di pianificazione attuativa previsto dallo strumento urbanistico generale ai sensi dell'art. 9 D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380, la giurisprudenza amministrativa ha individuato quale unica eccezione l'ipotesi del c.d. "lotto intercluso"che si realizza allorquando l'area edificabile di proprietà del richiedente il permesso di costruire: a) sia l'unica a non essere stata ancora edificata; b) si trovi in una zona integralmente interessata da costruzioni; c) sia dotata di tutte le opere di urbanizzazione (primarie e secondarie), previste dagli strumenti urbanistici; d) sia valorizzata da un progetto edilizio del tutto conforme al p.r.g.

Cons. Stato n. 3699/2010

A mente dell'art. 9, T.U. ed. costituisce regola generale ed imperativa, in materia di governo del territorio, il rispetto delle previsioni del p.r.g. che impongano, per una determinata zona, la pianificazione di dettaglio: tali prescrizioni - di solito contenute nelle n.t.a. - sono vincolanti e idonee ad inibire l'intervento diretto costruttivo.

La prassi giurisprudenziale ha coniato una deroga eccezionale, dagli incerti confini, in presenza di una peculiare situazione di fatto che ha preso il nome di “lotto intercluso".

Tale fattispecie si realizza, secondo una preferibile rigorosa impostazione, allorquando l'area edificabile di proprietà del richiedente: a) sia l'unica a non essere stata ancora edificata; b) si trovi in una zona integralmente interessata da costruzioni; c) sia dotata di tutte le opere di urbanizzazione (primarie e secondarie), previste dagli strumenti urbanistici; d) sia valorizzata da un progetto edilizio del tutto conforme al p.r.g.

Cons. Stato n. 5471/2008

In presenza di una normativa urbanistica generale che preveda per il rilascio del titolo edilizio in una determinata zona l'esistenza di un piano attuativo, non è consentito superare tale prescrizione facendo leva sulla situazione di sufficiente urbanizzazione della zona stessa.

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