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Articolo 2848 Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

[Aggiornato al 10/06/2019]

Nuova iscrizione dell'ipoteca

Dispositivo dell'art. 2848 Codice civile

Nonostante il decorso del termine indicato dall'articolo precedente, il creditore può procedere a nuova iscrizione; in tal caso l'ipoteca prende grado dalla data della nuova iscrizione [2852](1).

La nuova iscrizione non può essere presa contro i terzi acquirenti dell'immobile ipotecato che hanno trascritto il loro titolo [2644](2).

Note

(1) Se il titolo è valido ed efficace, l'ipoteca si può di nuovo iscrivere prendendo quindi il grado della nuova iscrizione. Se pertanto nel frattempo qualche creditore ha iscritto altra ipoteca, questi sarà preferito a colui che non ha curato a tempo debito la rinnovazione. Si precisa che la suddetta nuova iscrizione ipotecaria è ammessa nei confronti dell'erede, ma non nei confronti del legatario.
(2) Tale disposizione si giustifica in virtù dei principi inerenti alla trascrizione (v. art. 2643), in particolar modo poiché tramite la reiscrizione si crea una nuova ipoteca che deve comunque considerare eventuali diritti dei terzi, incompatibili con l'esistente garanzia ma ugualmente costituiti sul bene. Così, se il bene, anche anteriormente alla scadenza del termine ventennale dell'iscrizione, è acquistato da un terzo che trascrive il suo titolo, non sarà possibile effettuare una nuova iscrizione, né a carico del terzo acquirente, il quale risulta del tutto estraneo al titolo che rende legittima l'ipoteca, né a carico del suo dante causa, il quale non ha più alcun diritto immobiliare sopra il bene.

Ratio Legis

La norma in esame si occupa della reiscrizione, formalità che, a differenza della rinnovazione, produce effetti ex nunc determinando la nascita di una nuova ipoteca, sia pure in virtù di un titolo precedente, il quale deve pertanto essere valido ed efficace.

Spiegazione dell'art. 2848 Codice civile

La rinnovazione dell’iscrizione. Ragione dell’istituto. Computo dei termini

Teoricamente, e in via di presunzione, finché sussiste il diritto d'ipoteca dovrebbe rimanere in vita anche l'iscrizione, che la rende pubblica e la conserva. E, infatti, il sistema della perpetuità dell'iscrizione fu adottato da molte legislazioni, come il Motu proprio toscano del 2 maggio 1836 sopra i privilegi e le ipoteche, il codice estense e la legge speciale del z dicembre 1828, che introdusse nei Paesi Bassi il co­dice Napoleone. Ma la maggior parte dei codici e delle leggi moderne adottarono, invece, il sistema della limitazione di durata della iscrizione, richiedendo la rinnovazione entro un termine più o meno lungo : di dieci anni, come pel codice Napoleone, per il codice delle Due Sicilie, pel codice Parmense ed il regolamento pontificio sui privilegi ed ipoteche del 10 novembre 1834; di quindici, pel codice Albertino e la legge ipote­caria belga del 1851, di trenta secondo il codice civile italiano del 1865. 'rale sistema soddisfa ad una esigenza pratica di altissimo valore. Difatti, se l'iscrizione avesse la stessa durata dell'ipoteca come diritto, ven­tennio essa potrebbe durare cento anni e più quando il creditore ipotecario ed i suoi eredi avessero curata la interruzione della prescrizione. Da qui la necessità di consultare i registri ipotecari rimontanti al secolo addietro e le difficoltà delle ricerche, che potrebbero condurre ad, errori nei risultati. Invece, col sistema della rinnovazione, le ricerche sono più facili e sicure perché basta confrontare i registri dell'ultimo ventennio (l'articolo in esame impone l'obbligo della rinnovazione ogni venti anni, mentre il codice del 1865 la imponeva ogni trenta) nei quali devono trovarsi registrate non solo le iscrizioni per la prima volta ac­cese nel. ventennio, ma anche quelle che si rinnovano.

L'iscrizione pertanto conserva il suo effetto per venti anni dalla sua data. Il dies a quo non va compreso nel termine, ma si comprende,
il dies ad quem: perciò un'ipoteca accesa il 1 dicembre 2000 potrà utilmente rinnovarsi fino a tutto il 2020; e se il dies ad quem fosse festivo e chiuso l'ufficio, il creditore dovrebbe provvedere alla rinnovazione il giorno precedente non potendosi, in materia di termine, interpretare la legge per analogia, riferendosi alla materia dei protesti e delle scadenze di titoli commerciali, perchè il tempo, di regola, è continuo.

Se l'iscrizione fosse stata rinnovata prima di compiersi il trentennio (secondo il codice preesistente) o il ventennio (secondo il codice nuovo dovendo ulteriormente rinnovarsi, il dies a quo è quello in cui la prima iscrizione fu anticipatamente rinnovata, non quella in cui scadeva il trentennio o il ventennio.


Effetti della mancata rinnovazione

Se l'iscrizione non è rinnovata prima che scada il detto ter-
mine cessa di avere effetto : è perenta. Ciò non toglie, però, che si possa iscrivere di nuovo senza il consenso del debitore, perchè l'ipoteca, come diritto reale di garanzia, esiste indipendentemente dall'iscrizione. Ma se non viene eseguita nel ventennio essa perde il grado che aveva e prende grado dalla data della nuova iscrizione.

Vi è, però, un caso in cui la mancata rinnovazione dell'ipoteca fa perdere, non solo il grado, ma lo stesso diritto reale di ipoteca. Ciò av­viene quando l'immobile sia stato acquistato da terzi, per atto tra vivi o mortis causa, che abbiano trascritto il loro titolo. Questo era stato già ammesso dalla dottrina, ma il nuovo codice opportunamente lo ha stabilito nell'art. 2848, 2 ° comma.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

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