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Articolo 936

Codice Civile

Opere fatte da un terzo con materiali propri

Dispositivo dell'art. 936 Codice Civile

Quando le piantagioni, costruzioni od opere sono state fatte da un terzo (1) con suoi materiali, il proprietario del fondo ha diritto di ritenerle o di obbligare colui che le ha fatte a levarle.
Se il proprietario preferisce di ritenerle, deve pagare a sua scelta il valore dei materiali e il prezzo della mano d'opera oppure l'aumento di valore recato al fondo (2). Se il proprietario del fondo domanda che siano tolte, esse devono togliersi a spese di colui che le ha fatte. Questi può inoltre essere condannato al risarcimento dei danni.
Il proprietario non può obbligare il terzo a togliere le piantagioni, costruzioni ed opere, quando sono state fatte a sua scienza e senza opposizione o quando sono state fatte dal terzo in buona fede (3). La rimozione non può essere domandata trascorsi sei mesi (4) dal giorno in cui il proprietario ha avuto notizia dell'incorporazione.

Note

(1) Terzo è chiunque non possa eseguire le opere. Similmente all'art. 934, non ricorre un'ipotesi di accessione se tra terzo e titolare del suolo sia in essere un appalto, o un titolo a cui possa far capo la realizzazione delle opere stesse.
(2) Si parla in questo caso di obbligazioni alternative (art. 1285 del c.c.).
(3) Il terzo non deve sapere di ledere un diritto altrui.
Per i giudici in questo caso non vale la presunzione dell'art. 1147, quindi il terzo è tenuto a dare la prova della sua buona fede.
(4) Termine di decadenza (art. 2964 del c.c.).

Ratio Legis

L'articolo mira ad impedire che l'accessione abbia delle ricadute di natura patrimoniale favorevoli in modo sproporzionato al titolare del fondo, a scapito del terzo. Esso, richiama, dunque, il principio che vieta l'ingiustificato arricchimento (artt. 2041-2042 c.c.).

Brocardi

Aedificia solo cohaerent
Inaedificatio
Ius soli sequitur aedificium
Omne quod inaedificatur solo cedit
Quidquid inaedificatur solo cedit
Solo cedere solent ea quae aedificantur aut seruntur

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

434 Ho cercato di ricondurre queste materie a una disciplina più agile, semplificando molte norme frammentarie del codice del 1865 e informando tutto il sistema a pochi principi fondamentali. Soppressa la definizione, superflua e di discutibile esattezza, che del diritto di accessione dava l'art. 443 del codice precedente, ho disciplinato negli articoli 934 - 937 l'accessione di cose mobili a immobili. L'art. 934 del c.c. enuncia il principio generale che qualunque piantagione, costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo, facendo in pari tempo richiamo alle limitazioni che tale principio incontra sia nell'ammissibilità, di una proprietà superficiaria, esclusa soltanto per le piantagioni, sia nelle disposizioni dei successivi tre articoli e in altre norme di legge. L'art. 935 del c.c. regola l'ipotesi di piantagioni, costruzioni od opere fatte dal proprietario del suolo con materiali altrui. 11 proprietario dei materiali può chiederne la separazione, sempre che questa sia possibile senza recare grave danno all'opera costruita o senza far perire la piantagione. Se la separazione non è chiesta o non è possibile, il proprietario del suolo deve pagare il valore dei materiali, dei quali acquista la proprietà; me se egli è in colpa grave, è inoltre tenuto al risarcimento dei danni anche nel caso in cui abbia luogo la separazione. La facoltà del proprietario dei materiali di chiedere la separazione è circoscritta in limiti più ristretti di quelli stabiliti dall'art. 449 del codice anteriore, poiché, mentre questo negava la separazione quando non fosse possibile senza distruggere l'opera, l'art. 935, dando prevalenza all'interesse sociale sugli interessi individuali in collisione tra loro, la nega anche quando essa arrecherebbe grave danno all'opera costruita. Inoltre — e in ciò risiede l'innovazione più saliente — è stabilito per l'esercizio dell'azione di rivendicazione il termine di sei mesi dal giorno in cui il proprietario dei materiali ha avuto notizia dell'incorporazione. Si evita così che la sorte dei materiali rimanga per lungo tempo incerta. L'art. 936 del c.c. regola l'ipotesi che un terzo, con suoi materiali, esegua piantagioni, costruzioni ad opere su un fondo altrui. In questo caso il proprietario del fondo ha un diritto di scelta, in quanto può ritenere le opere, pagando il valore dei materiali e il prezzo della mano d'opera ovvero, se più gli conviene, l'aumento di valore recato al fondo, come può, invece, costringere il proprietario dei materiali a togliere a proprie spese le piantagioni, costruzioni od opere e chiedere inoltre il risarcimento dei danni. I1 proprietario del fondo non può tuttavia chiedere che le opere siano tolte quando sono state fatte a sua scienza e senza opposizione o quando sono state fatte dal terzo in buona fede; in ogni caso non può domandare la rimozione, se sono trascorsi sei mesi dal giorno in cui ha avuto notizia dell'incorporazione. La disciplina dell'ipotesi in esame diverge, per una maggiore limitazione del diritto di scelta del proprietario del suolo, da quella dettata dall'art. 450 del codice del 1865, che non stabiliva alcun termine entro il quale la rimozione delle opere dovesse essere chiesta e non sopprimeva la facoltà di domandare la rimozione, se non quando il terzo fosse un possessore di buona fede che avesse sofferto evizione e per la sua buona fede fosse andato esente dalla restituzione dei frutti. L'art. 937 del c.c., regolando l'ipotesi delle piantagioni, costruzioni od opere eseguite da un terzo non soltanto su un fondo altrui, ma anche con materiali altrui, dà una disciplina più completa di quella contenuta nell'art. 451 del codice del 1865, il quale si limitava a stabilire che il proprietario della materia non aveva diritto di rivendicarla, ma poteva esigere un'indennità dal terzo che ne aveva fatto uso, ed anche dal proprietario del suolo, ma soltanto sul prezzo che da questo fosse ancora dovuto. L'art. 937 distingue l'ipotesi in cui la separazione dei materiali possa ottenersi senza grave danno delle opere e del fondo dall'ipotesi in cui tale separazione non sia possibile. Nel primo caso, il proprietario dei materiali può rivendicarli nel termine di sei mesi dal giorno in cui ha avuto notizia dell'incorporazione, effettuandone la separazione a spese del terzo; nel secondo caso, come nel caso in cui preferisca di non chiedere la separazione, può esigere un'indennità, pari al valore dei materiali stessi, dal terzo che li ha adoperati, ovvero anche dal proprietario del suolo, ma limitatamente al prezzo che da questo fosse al terzo ancora dovuto. Compete inoltre al proprietario dei materiali il diritto al risarcimento dei danni nei confronti del terzo. Alla responsabilità del terzo si aggiunge la responsabilità solidale del proprietario del fondo, così per l'indennità dovuta al proprietario dei materiali come per il risarcimento dei danni, se in mala fede abbia autorizzato l'uso dei materiali medesimi.

Sentenze relative a questo articolo

Cass. n. 15031/2015

Il possesso di buona fede del bene trasferito alla parte acquirente di una compravendita viene meno qualora, nel corso di un giudizio di risoluzione di tale contratto, il venditore diffidi il medesimo compratore a non eseguire lavori edili sul terreno oggetto di alienazione, dovendosi, pertanto, negare, per le opere fatte dopo tale momento, la buona fede del costruttore, agli effetti dell'art. 936, comma 4, c.c., stante la consapevolezza di questi che l'accoglimento della domanda di risoluzione avrebbe determinato l'effetto di dover restituire la cosa acquistata nella situazione in cui essa si trovava all'epoca della vendita.

Cass. n. 9052/2012

L'art. 936, ultimo comma, c.c., il quale prevede che il proprietario del suolo, su cui un terzo abbia realizzato un'opera, non può più domandarne la rimozione trascorsi sei mesi dalla notizia dell'incorporazione, trova applicazione esclusivamente nell'ambito della particolare disciplina dell'accessione, nel senso che lo stesso proprietario, privato della scelta fra ritenzione e rimozione della costruzione, resta obbligato al pagamento del valore dei materiali e del prezzo della mano d'opera (oppure dell'aumento del valore del fondo), ma non interferisce sulla facoltà del proprietario medesimo di agire in rivendicazione, al fine di recuperare la porzione del bene della quale sia stato spossessato con l'esecuzione di quell'opera, e, quindi, di conseguirne la demolizione (fermo restando il suddetto obbligo di pagamento).

Cass. n. 4148/2012

In tema di accessione, è terzo, ai sensi dell'art. 936 c.c., il soggetto che abbia eseguito l'opera senza essere vincolato al proprietario del fondo da alcun rapporto contrattuale, che gli consentisse di costruire sul suolo. Tale è pertanto anche l'Amministrazione che abbia occupato in via d'urgenza, con atto di imperio, un terreno e vi abbia realizzato una costruzione, successivamente riconsegnati al proprietario del suolo per il venir meno delle esigenze che avevano reso necessario il provvedimento di occupazione.

Cass. n. 1378/2012

La disciplina dell'accessione di cui all'art. 936 c.c. è applicabile esclusivamente quando le opere siano state realizzate da un soggetto che non abbia con il proprietario del fondo nessun rapporto giuridico, di natura reale o personale, che gli conferisca la facoltà di costruire sul suolo, mirando la norma a regolare la ricaduta patrimoniale di un'attività di costruzione su suolo altrui che coinvolga soggetti fra loro terzi; tale requisito non sussiste, invece, quando l'attività costruttiva esprima non già l'esercizio di un diritto, bensì l'adempimento di un'obbligazione - nella specie, assunta dall'acquirente di un'area edificabile ceduta ad un prezzo simbolico, con il vincolo, però, di erigervi un impianto industriale - il cui mancato assolvimento, determinando la conseguente risoluzione, implica l'insorgenza di un obbligo restitutorio, ai sensi dell'art. 1458 c.c., da soddisfare in natura, ove possibile, o per equivalente monetario, così da attuare il ripristino delle posizioni economiche rispettive, che vanno ricondotte tendenzialmente alla situazione preesistente alla stipula del contratto.

Cass. n. 5420/2011

In tema di accessione, a norma dell'art. 936, secondo comma, c.c., ove il proprietario eserciti il diritto di ritenzione delle opere fatte dal terzo sul fondo, sorge automaticamente, a suo carico, l'obbligo di pagamento della relativa indennità, e ciò indipendentemente dalla prova degli esborsi per eventuali miglioramenti.

Cass. n. 23347/2009

A norma dell'art. 936 c.c., ove un terzo abbia eseguito opere con materiali propri su fondo altrui, il proprietario di quest'ultimo può scegliere se acquisirne la proprietà ovvero obbligare il terzo a rimuoverle; una volta che la rimozione non sia stata chiesta nel termine di sei mesi di cui all'art. 936, ultimo comma, cit., il proprietario acquista a titolo originario ed "ipso iure" la proprietà delle opere realizzate, in virtù del principio generale dell'accessione, poiché l'obbligazione al pagamento del valore dei materiali e del prezzo della mano d'opera ovvero dell'incremento di valore - che insorge a suo carico a norma dell'art. 936, secondo comma, c.c. - ha natura di indennizzo e non di prestazione sinallagmatica, e non costituisce quindi condizione per la pienezza dell'atto di acquisto.

Cass. n. 12550/2009

Nel caso in cui le opere fatte dal terzo sul fondo altrui con materiali propri siano state realizzate in esecuzione di un contratto di appalto stipulato con il conduttore del fondo, non trova applicazione l'art. 936 cod. civ., il quale presuppone che l'autore delle opere non sia legato né al proprietario né ad altri cui sia stato concesso il godimento del fondo, da un rapporto negoziale che gli abbia attribuito il diritto di costruire; pertanto, qualora il proprietario non chieda l'eliminazione delle opere, ma preferisca ritenerle, acquisendone l'incremento di valore in danno del costruttore, il problema va risolto sulla base dei principi dettati dagli artt. 2038 e 2041 c.c. in tema di prestazione indebita ed ingiustificato arricchimento. (In applicazione di tale principio, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata, la quale, in riferimento ad opere eseguite su un complesso immobiliare concesso in "leasing" per conto dell'utilizzatore, aveva escluso non solo l'applicabilità dell'art. 936 cit., ma anche la proponibilità dell'azione di ingiustificato arricchimento, in considerazione dell'esperibilita delle azioni derivanti dal contratto di appalto, e dell'insussistenza di un rapporto diretto tra il depauperamento del costruttore e l'arricchimento del proprietario).

Cass. n. 29340/2008

Deve escludersi il riconoscimento dell'indennizzo, richiesto ex art. 936 cod. civ nei confronti della P.A., da parte di chi abbia costruito illecitamente un'opera edilizia nel vigore della legge n. 47 del 1985 su suolo pubblico, senza, neanche, avere successivamente provveduto al versamento degli oneri dovuti al fine di ottenere la sanatoria, in quanto l'applicazione dell'art. 14 della legge n. 47 del 1985, che impone la demolizione dell'opera abusiva realizzata su suolo pubblico e il ripristino dello stato dei luoghi ad opera del sindaco, esclude che l'Amministrazione proprietaria possa esercitare la scelta della ritenzione dell'incorporazione, così come prevista, per le ipotesi di costruzioni non abusive, nell'art. 936 secondo comma cod. civ.

Cass. n. 8657/2006

In tema di accessione, l'indennizzo dovuto ai sensi dell'art. 936 c.c. dal proprietario del suolo al terzo che sullo stesso abbia realizzato opere e costruzioni con materiali propri costituisce debito di valore, sia che si determini in relazione all'incremento arrecato al fondo sia che abbia riguardo al valore dei materiali e al prezzo della mano d'opera; pertanto il relativo importo, riferito all'epoca dell'incorporazione, deve essere rivalutato alla data della liquidazione.

Cass. n. 2273/2005

In tema di opere eseguite dal terzo con materiali propri su suolo altrui, l'espressione «il valore dei materiali e il prezzo della mano d'opera» contenuta nel secondo comma dell'art. 936 c.c. va interpretata come riferentesi a tutte le voci di spesa oggettivamente necessarie per l'esecuzione dell'opera (nel tempo e nel luogo in cui i lavori vennero eseguiti) a prescindere dai prezzi effettivamente pagati; e quindi come riferentesi non solo all'oggettivo valore di mercato, al tempo dell'esecuzione, delle due voci espressamente previste (materiali e mano d'opera), ma anche delle spese di progettazione tecnica necessaria per la costruzione delle opere trattenute, nonchè al corrispettivo dovuto all'impresa che ha eseguito i lavori, anche se quest'ultimo non sia stato materialmente erogato, perchè il terzo era titolare dell'impresa che ha eseguito le fabbriche con i propri capitali e la propria organizzazione.

Cass. n. 12347/2003

Nell'ipotesi di costruzione realizzata senza concessione edilizia sul suolo altrui, mentre non è configurabile l'indennizzo di cui all'art. 936 c.c. stante la precarietà dell'acquisto, è invece ammissibile l'azione sussidiaria d'indebito arricchimento di cui agli artt. 2041 e 2042 c.c. in considerazione dell'incremento patrimoniale senza giusta causa derivante dall'utilità dell'opera nei limiti dell'altura depauperamento, atteso che la locupletazione del proprietario non è esclusa dalla precarietà del diritto dominicale conseguente all'eventuale demolizione dell'immobile abusivo, dovendosi accertare l'eventuale impiego comunque realizzatone e le utilità economiche in tal modo ricavate dalla costruzione abusiva.

Cass. n. 10441/2002

In tema di costruzione od opera eseguita dal terzo con materiali propri su suolo altrui, il diritto al risarcimento del danno è dall'art. 936, terzo comma, c.c., espressamente riconosciuto in favore del proprietario del suolo nel solo caso in cui il medesimo sia altresì legittimato a chiedere la rimozione dell'opera; quando invece al proprietario non è o non è più consentito proporre quest'ultima domanda, è il terzo ad avere viceversa diritto ad un indennizzo a fronte del vantaggio economico da detta costruzione od opera derivato al proprietario del fondo, vantaggio che è prioritario ed assorbente rispetto al danno dal medesimo eventualmente subito ed incompatibile con la relativa pretesa risarcitoria.

Cass. n. 6777/2001

Nelle controversie riconducibili alle fattispecie regolate dagli artt. 1150 e 936 c.c. nessun indennizzo a carico del proprietario del fondo può essere preteso dal terzo costruttore che abbia realizzato l'opera in violazione della normativa edilizia, autonomamente commettendo nel primo caso, o concorrendo nel secondo, i reati previsti e puniti dagli artt. 31 e 41 della legge n. 1150/42 e 10 e 13 della legge n. 765/67 e ciò non tanto perché possano essere poste in dubbio la sussistenza o l'entità della locupletazione del proprietario del fondo nella prospettiva di un ordine di demolizione da parte della pubblica amministrazione competente, quanto piuttosto perché è da ritenere in contrasto con i principi generali dell'ordinamento ed in particolare con la funzione dell'amministrazione della giustizia che possa l'agente conseguire indirettamente, ma pur sempre per via giudiziaria, quel vantaggio che si era ripromesso di ottenere nel porre in essere l'attività penalmente illecita e che in via diretta gli è precluso dagli artt. 1346 e 1418 c.c.

Cass. n. 6758/2001

La normativa dell'art. 936 c.c., postula che autore delle opere realizzate su suolo altrui sia un terzo e, pertanto, non potendo qualificarsi come tale il titolare di qualsiasi diritto, di natura reale od obbligatoria avente ad oggetto il fondo su cui l'opera sia stata eseguita, la normativa suddetta non si applica quando l'autore delle opere sia detentore dell'immobile per essere questi assegnatario o parte di un contratto preliminare di vendita concluso con il proprietario del bene. Conseguentemente non deroga al principio secondo cui il proprietario dell'immobile acquista anche la proprietà delle cose che vi vengano incorporate, il fatto che responsabili di tale incorporazione siano stati i detentori dell'immobile medesimo. (Nella specie, la S.C., enunciando il detto principio, ha ritenuto il proprietario dell'edificio responsabile del danno prodotto dal crollo di un cancello automatico fatto installare dagli assegnatari di porzioni di esso per essere stati immessi gli stessi nel possesso del bene a seguito di contratto preliminare di vendita).

Cass. n. 4623/2001

Secondo la disciplina dettata dall'art. 936 c.c., l'utilità dell'opera realizzata su suolo altrui influisce sulla determinazione della misura dell'indennità spettante all'autore dell'opera, dovuta nella minor somma tra il valore dei materiali ed il prezzo della mano d'opera o l'aumento di valore recato al fondo; ne consegue che il proprietario del terreno è tenuto ad indennizzare il terzo solo se ed in quanto dalla realizzata incorporazione sia effettivamente derivato un incremento del suo patrimonio.

Cass. n. 1246/2000

In tema di opera eseguita dal terzo con materiali propri su suolo altrui, ove il terzo abbia trasferito l'opera stessa ad altro soggetto dietro pagamento del valore dei materiali e dell'attività occorsi per la sua realizzazione, il rapporto fra l'obbligo di corrispondere l'indennizzo, gravante ex art. 936 c.c. sul proprietario del fondo il quale intenda esercitare il diritto di ritenzione, ed il diritto ad ottenerlo — non diversamente dall'inverso rapporto tra il diritto di chiedere la rimozione dell'opera e l'obbligo di provvedere al riguardo — devesi riconoscere non più tra il terzo e detto
proprietario bensì tra questi ed il cessionario dell'opera, trovandosi l'uno a beneficiare dell'arricchimento e l'altro a subire il depauperamento in ragione dei quali la ratio della norma tende a ristabilire una situazione di relativo equilibrio.

Cass. n. 713/1998

Non è configurabile un indennizzo ai sensi dell'art. 936 c.c. a favore di colui che illecitamente, anche sotto il profilo penale, abbia realizzato delle opere su fondo altrui, senza avere conseguito la relativa sanatoria.

Cass. n. 3971/1997

La buona fede del terzo, costruttore su suolo altrui, prevista dal quarto comma dell'art. 936 c.c. come ostativa allo ius tollendi del proprietario di esso, non si riferisce all'esecuzione delle opere, e cioè non consiste nel convincimento — da presumere — di tale terzo di aver agito sciente domino, ma deve fondarsi sulla convinzione del medesimo terzo — che deve provarla in base a circostanze obbiettive — di esser proprietario anche del suolo sul quale ha costruito.

Cass. n. 1484/1997

La buona fede che esclude che il proprietario possa obbligare il terzo a togliere dal suo fondo le piantagioni, le costruzioni o le opere dal terzo stesso ivi realizzate (art. 936, comma terzo, c.c.), è presunta, secondo la disposizione dell'art. 1147 c.c., la quale contiene un principio generale non limitato all'ambito del possesso, in cui è stato dettato. Tale presunzione, juris tantum, consente la prova contraria, anche attraverso presunzioni semplici, cui il giudice può ricorrere allorché siano acquisiti al processo fatti gravi, precisi e concordanti, che escludano le conclusioni che da quella derivino.

Cass. n. 888/1997

L'art. 936 c.c., in tema di opere fatte su suolo altrui, non richiede per la sua applicabilità l'utilità dell'opera realizzata ed il conseguente incremento di valore del fondo, potendo tale elemento influire indirettamente solo sulla scelta del proprietario del fondo tra lo ius tollendi ed il diritto di ritenere l'opera, ovvero, nei casi in cui lo ius tollendi non è ammesso o non è esercitato, sulla determinazione della misura dell'indennità spettante all'autore dell'opera, dovuta nella minor somma tra il valore dei materiali ed il prezzo della mano d'opera e l'aumento di valore subito dal fondo.

Se l'esecuzione delle opere abusive da parte di un terzo, con materiali propri, su suolo altrui, configura un illecito penale, il proprietario non gli deve corrispondere alcun indennizzo, anche se è decaduto dal diritto di chiedere la rimozione ai sensi dell'ultimo comma dell'art. 936 c.c.

Cass. n. 845/1997

Poiché è terzo, ai sensi dell'art. 936 c.c., chiunque non è legato al proprietario del suolo da alcun rapporto giuridico, né reale né personale, che gli attribuisca la facoltà di costruirvi, anche al convenuto in revindica si applica la disciplina prevista da detta norma, se l'occupazione del suolo si è realizzata con l'esecuzione di opere su di esso.

Cass. n. 50/1996

A norma dell'art. 936 c.c., l'obbligo di pagamento dell'indennizzo posto a carico del proprietario del fondo sorge dall'esercizio del diritto di ritenzione delle opere fatte dal terzo con materiali propri, che si verifica automaticamente per la scadenza del termine di sei mesi dal giorno in cui il proprietario ha avuto notizia dell'incorporazione. Pertanto, tale obbligo, così come il diritto all'indennizzo da parte del terzo, quali effetti dell'avvenuta incorporazione, non sono correlati alla possibilità di esercitare il diritto di scelta delle modalità di pagamento dell'indenizzo e non vengono meno ove il terzo non provi il quantum in relazione ad entrambi i parametri entro i quali la scelta medesima può operare (valore dei materiali e prezzo della mano d'opera, oppure aumento di valore arrecato al fondo).

Cass. n. 956/1995

La disciplina dettata dall'art. 936 c.c. può trovare applicazione soltanto quando l'autore delle opere sia realmente terzo, non sia cioè legato al proprietario del suolo da alcun rapporto negoziale relativo al suolo stesso o alle opere, ma tale ipotesi si verifica non soltanto nell'originaria assenza di alcun vincolo contrattuale, ma anche allorché un preesistente contratto sia venuto meno per invalidità o per risoluzione, stante l'efficacia retroattiva inter partes della relativa pronuncia.

Cass. n. 12804/1993

Ai fini dell'art. 936 c.c., che disciplina le opere eseguite da un terzo con materiali propri su suolo altrui, deve considerarsi «terzo» colui il quale non abbia avuto alcun rapporto con il proprietario del suolo, onde tale qualità va riconosciuta anche all'occupante, di cui sia stato risolto il contratto che gli consentiva di costruire sul suolo o di eseguirvi miglioramenti, stante l'efficacia retroattiva della risoluzione tra le parti (art. 1458 c.c.).

Cass. n. 2455/1993

Il retratto agrario previsto dall'art. 8 L. 26 maggio 1965 n. 590 costituisce esercizio del diritto potestativo di subentrare nella qualità di acquirente del fondo con effetti ex tunc, mediante una dichiarazione unilaterale ricettizia rivolta al retrattato, configurandosi il pagamento del prezzo da parte del retraente entro il termine di legge unicamente come una condizione sospensiva dell'efficacia del subingresso medesimo (art. 8, comma 8, legge citata), sicché ove non sia in discussione l'avveramento dell'anzidetta condizione sospensiva, l'accoglimento della domanda di riscatto determina il subingresso del retraente al terzo acquirente con effetto dalla data della domanda medesima. Ne deriva che il retrattato che abbia eseguito delle opere edilizie sul fondo dopo tale data deve considerarsi terzo ai fini dell'applicabilità della disciplina di cui all'art. 936 c.c.

Ai sensi dell'art. 936 comma 4 c.c. integra opposizione del proprietario di un fondo all'attività edificatoria sullo stesso intrapresa da un terzo con materiali propri, idonea a conservargli le facoltà riconosciutegli in via alternativa dal primo comma dello stesso articolo, qualsiasi atto o fatto portato a conoscenza del terzo con mezzi idonei, con cui il detto proprietario manifesti tempestivamente (non oltre sei mesi dalla notizia dell'avvenuta incorporazione) ed in modo inequivoco l'intendimento di opporsi all'illecita invasione della propria sfera dominicale. Non può, pertanto, attribuirsi valore di opposizione alla proposizione da parte del proprietario confinante del ricorso in sede amministrativa per l'annullamento, per violazione degli indici di edificabilità imposti nella zona dal locale strumento urbanistico, della concessione edilizia in base alla quale la costruzione è stata effettuata, essendo rivolti lo strumento di tutela prescelto ed i profili d'illegittimità del provvedimento amministrativo con esso denunciati, non a contestare il diritto del terzo a costruire sul fondo de quo, ma a far valere l'interesse legittimo del proprietario del fondo, confinante con quello oggetto dell'attività edificatoria, al rispetto delle norme urbanistiche volte a contenere nella zona la densità edilizia.

Cass. n. 7800/1991

In tema di opera eseguita da un terzo con materiali propri su fondo altrui, l'eccezione di decadenza del proprietario del suolo dalla facoltà di optare per la demolizione dell'opera a spese del terzo, per decorso del termine semestrale di cui all'art. 938, ultimo comma, c.c., non deve necessariamente correlarsi alla richiesta di pagamento dell'indennità prevista dal citato art. 936, secondo comma, essendo il diritto di non essere costretto alla demolizione ed il diritto all'indennità riconosciuti per il soddisfacimento di interessi distinti, suscettibili di essere fatti valere nelle forme ed in termini diversi, con i rispettivi strumenti di tutela giudiziale (l'eccezione e la domanda).

Cass. n. 6450/1991

Nel caso di una gronda sporgente sul suolo altrui, come di una condotta d'immissione di acque luride nel fosso comune, non può trovare applicazione la disciplina di cui all'art. 936 c.c. atteso che tale norma riguardando attività del terzo sul fondo del vicino che possano risultare utili al proprietario del fondo stesso, e che tali devono presumersi in caso di scienza e mancata opposizione, risulta inapplicabile nell'ipotesi che la costruzione realizzi esclusivamente l'interesse altrui con pregiudizio del proprietario del suolo.

Cass. n. 638/1990

Quando il contratto è dichiarato nullo, esso non può venire assunto a base della regolamentazione degli spostamenti di ricchezza sorti dall'esecuzione del rapporto e se questi si presentano nella forma di una piantagione o costruzione fatta da una parte, con materiali propri, sul terreno di un'altra, deve farsi capo alla disciplina dell'accessione per regolare i rapporti tra le stesse parti. Tuttavia, anche nel quadro dell'applicazione dell'art. 936 c.c., si deve tener conto di quanto è stato già ricevuto da chi ha eseguito la piantagione o l'opera e che, per effetto della nullità del contratto, egli sarebbe tenuto a restituire.

Cass. n. 5242/1986

Le disposizioni dettate dall'art. 936 c.c., per le opere fatte da un terzo con materiali propri su un fondo altrui, non trovano applicazione con riguardo ai soggetti che siano legati da preesistenti rapporti giuridici sottoposti a specifica disciplina normativa, sì da non potere essere considerati reciprocamente come terzi. Pertanto, in tema di condominio negli edifici, deve escludersi l'operatività della citata norma nel caso di costruzione eseguita da un condomino sul bene comune, con la conseguenza che in tale ipotesi la comproprietà della nuova opera sorge a favore dei condomini dell'edificio soltanto se essa venga realizzata in conformità della disciplina del condominio, cioè con il rispetto delle norme sulle innovazioni, sulla sopraelevazione ecc.

Cass. n. 1841/1986

Le limitazioni allo ius tollendi del proprietario del suolo previste dai commi quarto e quinto dell'art. 936 c.c. (nei casi di scienza e mancata opposizione del proprietario, di buona fede del costruttore e di decorso di sei mesi dalla notizia dell'incorporazione) non incidono sulla proprietà dell'opera, la quale appartiene al medesimo in forza del principio generale sancito dall'art. 934 c.c., ma soltanto sulla sua facoltà di scelta tra l'esercizio dello ius tollendi a spese del terzo costruttore e la ritenzione dell'opera con l'obbligo di pagare il valore dei materiali e il prezzo della manodopera, oppure l'aumento di valore recato al fondo. Conseguentemente, il proprietario del suolo, pur rimanendo definitivamente obbligato a ritenere l'opera e a eseguire suddetti pagamenti, può sempre provvedere a sue spese alla demolizione dell'opera, esercitando la facoltà di disporre della cosa, a lui spettante quale proprietario.

Con riguardo all'occupazione di porzione del fondo altrui con la costruzione di edificio e per il caso che non ricorrano le condizioni stabilite dall'art. 938 c.c. per l'accessione invertita, il diritto del proprietario del fondo stesso di chiedere la demolizione della parte di costruzione illegittimamente realizzata e la restituzione della suddetta porzione, va riconosciuto in base alle regole generali sulla tutela del diritto di proprietà, in quanto in tal caso non sono applicabili le limitazioni allo ius tollendi del proprietario del suolo previste dai commi quarto e quinto dell'art. 936 c.c., trattandosi di disposizioni che si riferiscono alla diversa ipotesi delle opere realizzate dal terzo interamente sul suolo altrui, e che trovano giustificazione nella astratta idoneità dell'opera, strutturalmente autonoma, ad arrecare un effettivo incremento di valore al fondo cui accede, e nell'esigenza di evitare che il proprietario di quest'ultimo, ove non intenda rimuovere l'opera dello stesso costruttore, possa conseguire un arricchimento ingiustificato mediante la ritenzione di essa.

Cass. n. 3844/1985

La disciplina fissata dall'art. 936 c.c., con riguardo alle opere fatte da un terzo con materiali propri sul fondo altrui, trova applicazione nel caso in cui sia configurabile un interesse del proprietario di detto terreno a ritenere le opere medesime, in quanto idonee ad apportargli un concreto vantaggio e, pertanto, non è invocabile nella diversa ipotesi dello sconfinamento di una costruzione sul fondo del vicino per una porzione di modesta entità, la quale resta regolata dalle disposizioni dell'art. 938 c.c.

Cass. n. 4820/1984

Nel caso di risoluzione di un contratto di appalto, che abbia implicato la costruzione di un edificio su suolo di proprietà del committente, non possono trovare applicazione, con riguardo alle restituzioni ed agli altri diritti delle parti derivanti dalla risoluzione medesima, le disposizioni dell'art. 936 c.c., regolanti il diverso caso dell'esecuzione di opere sul fondo altrui da parte di chi non sia legato da alcun rapporto giuridico con il proprietario.

Cass. n. 1018/1984

L'art. 936 ultimo comma c.c., il quale prevede che il proprietario del suolo su cui un terzo abbia realizzato un'opera non può più chiederne la rimozione dopo il decorso di sei mesi dalla notizia del fatto, trova applicazione esclusivamente nell'ambito della particolare disciplina dell'accessione, nel senso che detto proprietario, privato della scelta fra ritenzione e rimozione della costruzione, resta obbligato al pagamento del valore dei materiali e del prezzo della mano d'opera (oppure dell'aumento del valore del fondo), ma non interferisce sulla facoltà del proprietario medesimo di agire in rivendicazione, al fine di recuperare la porzione del bene della quale sia stato spossessato con l'esecuzione di quell'opera, e, quindi, di conseguirne la demolizione (fermo restando il suddetto obbligo di pagamento).

Cass. n. 970/1983

Per l'applicabilità degli artt. 936 e 937 c.c. è necessario che autore delle opere eseguite su suolo altrui sia un terzo, dovendo considerarsi tale colui che non è vincolato al proprietario dell'immobile da alcun rapporto negoziale ovvero da alcun rapporto di altro tipo che comporti una specifica disciplina circa immissioni del genere. Non è, pertanto terzo, né colui che abbia eseguito l'opera in base a contratto concluso col proprietario dell'immobile ? salva l'ipotesi che tale contratto venga in seguito meno per invalidità, risoluzione e simili ? né colui che già si trovi ad essere parte di un rapporto col proprietario dell'immobile nell'ambito del quale rapporto la legge ponga una specifica disciplina delle addizioni e migliorie, né colui che esegua materialmente l'opera in adempimento di un contratto con persona diversa dal proprietario dell'immobile, in quanto in siffatta ipotesi l'esecutore materiale entra con la cosa medesima in rapporto in via esclusivamente secondaria a seguito e per effetto di un incarico conferitogli a qualsiasi titolo dall'autore e che si limita ad eseguire l'altrui volontà.

Cass. n. 4087/1982

La normativa di cui all'art. 936 c.c. postula che l'autore delle opere realizzate su suolo sia un terzo, occorrendo, a tal fine, che egli non sia titolare di un qualsiasi diritto, di natura reale o personale, avente ad oggetto il fondo cui le opere sono state eseguite, con la conseguenza che la suindicata normativa non è applicabile quando la disponibilità di tale fondo, da parte dell'autore delle opere, tragga origine dall'utilizzazione che quest'ultimo ne abbia fatto dopo la vendita, ritardandone la consegna all'acquirente in violazione dell'obbligo ex art. 1476 n. 1 c.c.

Cass. n. 1688/1982

Il criterio per determinare il limite temporale entro cui il dominus soli deve manifestare la sua opposizione all'opera che il terzo abbia intrapreso sul suo suolo con materiali propri, al fine di far salvo, ai sensi dell'art. 936, quinto comma, c.c., il diritto di chiederne la rimozione, è dato dal compimento dell'opera, onde, finché questa non sia portata a termine, la domanda di rimozione deve ritenersi tempestiva.

Cass. n. 1181/1976

Il proprietario del suolo sul quale viene eseguita una costruzione da parte di un terzo con materiali propri, acquista immediatamente la proprietà della costruzione, ma tale acquisto non è definitivo e si ha come non avvenuto (effetto ex tunc) qualora egli, nel termine di legge, eserciti il potere di rifiuto con l'intimazione di rimuovere la costruzione; consegue che il proprietario il quale abbia ottenuto una sentenza di condanna del terzo alla rimozione non può, ancorché in sede di opposizione all'esecuzione intrapresa sia stata dichiarata prescritta l'actio iudicati nascente da detta sentenza, ottenere successivamente l'accertamento dell'acquisto della proprietà della costruzione per accessione.

Cass. n. 3099/1974

La disposizione contenuta nell'art. 936 c.c., stabilendo che il proprietario del terreno non può obbligare il terzo a rimuovere la costruzione ivi eseguita da quest'ultimo con materiali propri, in buona fede ovvero a scienza e senza opposizione del detto proprietario, si riferisce all'ipotesi di costruzioni fatte interamente sul fondo altrui, e pertanto autonomamente utilizzabili da parte del detto proprietario. Invece, qualora nella costruzione di un edificio si occupi solo con una parte di esso l'altrui fondo contiguo, essendo esclusa per definizione l'utilizzabilità autonoma della parte di edificio che insiste sull'altrui suolo da parte del proprietario di questo, a detto proprietario non è precluso di chiederne la rimozione, salvo, ovviamente, il concorso degli estremi che giustificano l'attribuzione al costruttore della proprietà del terreno da lui occupato a titolo di «accessione invertita».

Cass. n. 1762/1974

L'ignoranza del terzo che ha eseguito costruzioni su suolo altrui con materiali propri, di ledere l'altrui diritto (ignoranza che impedisce al proprietario del suolo di chiedere la rimozione della costruzione) non deve dipendere — secondo il concetto unitario della buona fede posto dall'art. 1147 c.c. — da colpa grave, la cui esistenza va accertata tenendo conto della categoria sociale, della professione ed attività dell'agente, del tempo, del luogo e delle altre modalità dell'azione.

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Quesiti degli utenti
relativi all'articolo 936 del c.c.

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Giovanni S. chiede
martedì 25/10/2016 - Sardegna
“Buongiorno, vorrei sapere se il figlio di un proprietario di terreni agricoli, può acquistare dal padre detti terreni, senza che quest'ultimo debba proporre la vendita ai confinanti imprenditori agricoli, per l'esercizio del diritto di prelazione. Faccio inoltre presente che altri due figli dello stesso proprietario attualmente hanno dei fondi in affitto dal padre ed altri in comodato. Questi ultimi godono del diritto di prelazione agraria, anche se fanno attività di allevamento bestiame (nello specifico hanno pecore ed alcuni maiali)? Vorrei poi sapere se la moglie superstite, di un quarto figlio del venditore, può vantare diritti in relazione all'esercizio della prelazione agraria, sui fondi che il marito morto deteneva in affitto dal padre. Vorrei poi sapere se il nuovo affittuario o proprietario di un terreno su cui è posizionato un pozzo d'acqua deve permettere al vecchio affittuario di continuare ad attingere acqua per abbeverare gli animali, quando a circa 300 metri potrebbe attingere dal fiume. Nei terreni agricoli una stalla costruita da terzi diventa proprietà del titolare del fondo su cui insiste?
I terreni si trovano tutti in montagna.
Grazie”
Consulenza legale i 03/11/2016
Il quesito proposto pone una serie di interrogativi che per comodità si ritiene opportuno così elencare:

1. Può un genitore vendere liberamente al proprio figlio un terreno agricolo senza rispettare il diritto di prelazione agraria in favore del confinante imprenditore agricolo?

A tale domanda deve darsi risposta positiva, in quanto nel concetto di prelazione agraria si distinguono due diverse tipologie, e precisamente:
a) Prelazione riconosciuta all’affittuario del fondo offerto in vendita, prevista e disciplinata dall’art. 8 della Legge 26/05/1965 n. 590
b) Prelazione riconosciuta al proprietario del fondo confinante con quello offerto in vendita, prevista e disciplinata dall’art. 7 della legge 14 agosto 1971 n. 817.
Entrambi i tipi di prelazione sono accomunati dalla figura soggettiva che ne può beneficiare, ossia il coltivatore diretto, mentre tale diritto non può mai riconoscersi agli imprenditori agricoli professionali, seppure questi, in seguito alla riforma dell’impresa agricola, abbiano ottenuto l’accesso a tutte le agevolazioni di carattere fiscale in ambito agricolo.
Ai sensi poi dell’art. 31 della Legge 26/05/1965 n. 590, al fine dell’applicazione delle norme sulla prelazione agraria “sono considerati coltivatori diretti coloro che direttamente ed abitualmente si dedicano alla coltivazione dei fondi ed all’allevamento ed al governo del bestiame, semprechè la complessiva forza lavorativa del nucleo familiare non sia inferiore ad un terzo di quella occorrente per la normale necessità della coltivazione del fondo e per l’allevamento ed il governo del bestiame”; si precisa ancora che “nel calcolo della forza lavorativa il lavoro della donna è equiparato a quello dell’uomo”.
Secondo Cass. 19.12.1980 n. 6563 è da considerare coltivatore diretto persino chi si dedica alla coltivazione del fondo per destinarne i frutti al consumo proprio senza trarne alcun reddito, non coincidendo tale nozione con quella di piccolo imprenditore agricolo di cui all’art. 2083 c.c; infatti, sempre secondo la giurisprudenza, ai fini del riconoscimento del diritto di prelazione, la qualifica di coltivatore diretto non richiede l’iscrizione al registro delle imprese né l’iscrizione in albi o elenchi.

2. Spetta il diritto di prelazione agli altri figli che attualmente detengono fondi del padre in affitto ed in comodato e che sul fondo svolgono allevamento di bestiame?

A tale quesito occorre dare risposta negativa in quanto, seppure l’art. 31 della Legge 26/05/1965 n. 590, dice che al fine dell’applicazione delle norme sulla prelazione agraria “sono considerati coltivatori diretti coloro che direttamente ed abitualmente si dedicano alla coltivazione dei fondi ed all’allevamento ed al governo del bestiame”, secondo la giurisprudenza prevalente il diritto di prelazione non spetta a chi svolge soltanto l’attività di allevamento del bestiame, dovendo questa attività essere connessa a quella di coltivazione del fondo (cfr. tra gli altri Cass. 27 dicembre1991n. 13927).
Inoltre, sempre secondo la tesi prevalente in giurisprudenza, la coltivazione del fondo in qualità di affittuario deve essere basata su un titolo giuridico effettivo, non essendo pertanto sufficiente un insediamento di fatto sul fondo agricolo, privo di un titolo giustificativo, e neppure un contratto di comodato (così Cass. 31.10..2008 n. 26286; Cass. 02.04.1980 n. 2135)

3. La moglie di un figlio del venditore può esercitare il diritto di prelazione sui fondi che il marito defunto deteneva in affitto dal padre?

Il diritto di prelazione dell’affittuario, previsto dall’art. 8 comma primo della legge 26.05.1965 n. 590, ha lo scopo di consentire la riunione in un unico soggetto della proprietà e della conduzione del fondo agricolo; il legislatore ha ritenuto vantaggioso, per lo sviluppo dell’economia agricola, che il soggetto che conduce il fondo, purché abbia la qualifica di coltivatore diretto, abbia la possibilità di acquistarne la proprietà con precedenza rispetto ad altri soggetti nel momento in cui il proprietario decide di venderlo, e ciò nell’ottica che il proprietario sia più portato dell’affittuario ad apportare miglioramenti al fondo rendendolo più produttivo, anche mediante investimenti a lungo termine.
Sulla scorta di quanto detto, pertanto, può dedursi che tale diritto non possa spettare alla moglie del figlio-affittuario del venditore, non potendo tale diritto prescindere dall’esistenza di un contratto agrario, non più in essere, né dalla qualifica di coltivatore diretto, che si presuppone sussista in capo al figlio.

4. Il nuovo affittuario o proprietario di un terreno su cui è posizionato un pozzo d'acqua deve permettere al vecchio affittuario di continuare ad attingere acqua per abbeverare gli animali, quando a circa 300 metri potrebbe attingere dal fiume?

Non compete al vecchio affittuario alcun diritto di attingere acqua dal fondo prima condotto in affitto per abbeverare gli animali.
Un diritto di tal tipo potrebbe formare solo oggetto di una servitù prediale la quale, come definita dall’art. 1027 c.c., consiste nel peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario (in questo caso non vi è un fondo dominante in cui favore costituire la servitù).
In caso contrario non saremmo più in presenza di una servitù ma di un semplice obbligo assunto tra soggetti consenzienti, e quindi di un diritto personale e non più di un diritto reale, per la cui costituzione occorre il consenso di entrambe le parti.

5. Nei terreni agricoli una stalla costruita da terzi diventa proprietà del titolare del fondo su cui insiste?

Al quesito deve darsi risposta positiva, trovando applicazione il c.d. principio superficies solo cedit espresso e disciplinato dagli artt. 934 e ss. del codice civile.
Principio generale è quello secondo cui qualunque costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo; nel caso particolare, poi, troverà applicazione la norma di cui all’art. 936 c.c., la quale dispone che quando la costruzione o l’opera sia stata fatta da un terzo con suoi materiali, il proprietario del fondo ha diritto di ritenerle o di obbligare colui che le ha fatte a levarle.
Qualora preferisca ritenerle dovrà pagare a sua scelta il valore dei materiali e il prezzo della mano d’opera oppure l’aumento di valore recato al fondo, mentre non potrà obbligare il terzo ad asportare le opere se sono state eseguite a sua scienza o se fatte dal terzo in buona fede.

Gianni B. chiede
venerdì 03/04/2015 - Toscana
“Buongiorno negli anni 80 ho acquistato un lotto di terreno (lotto 100) in Sardegna, con attiguo un altro lotto di terreno intestato a un altro soggetto, entrambe le superfici, con un permesso a costruire per due civili abitazioni.
Successivamente per motivi legati alla distanza dalla mia città natale, ho rinunciato alla costruzione facendo decadere la concessione edilizia, e passando il terreno a pascolo con rendita catastale minima.
Gli altri miei conoscenti invece, frazionando il terreno in due lotti (Lotti 101/103) costruirono regolarmente l’attuale immobile, accatastandolo in conformità sulle mappe catastali e presso gli uffici comunali a cavallo dei loro lotti di proprietà.
Nel 2010 gli stessi venderono la casa ai nuovi compratori con regolare trascrizione del bene con ovviamente la Consulenza Tecnica e operativa di: Notaio, Geometra, e Agenzia Immobiliare, certificando il trapasso, unitamente a tutti i documenti utili alla trascrizione.
In predetta circostanza furono anche unificati i due lotti, accatastando sempre il fabbricato nelle loro pertinenze geometriche e di diritto.
Per tutti questi anni ho sempre provveduto alla manutenzione della mia proprietà, fino al 2013 quando il Comune tramite lettera, mi chiese una maggiore pulizia dello stesso al fine di evitare possibili incendi, come previsto da una normativa Regionale Sarda.
Disposizione effettuata immediatamente.
Verso la fine del 2014, essendo intenzionato a vendere il terreno mi rivolsi a uno Studio del posto al fine di verificare i confini della mia proprietà, e di tutta la corrispondenza catastale.
Gli stessi mi risposero con relazione tecnica che si erano evidenziate, fin da subito, delle palesi irregolarità, attraverso delle verifiche aeree, le quali sovrapposte alle mappe catastali conservate presso gli Uffici Comunali, avevano fatto risaltare un’imbarazzante situazione.
In sostanza l’immobile dei miei vicini era stato integralmente costruito nel mio terreno, addirittura recintando tutta la proprietà.
Ovviamente verificando a questo punto disegni e carte, si evidenzia come il mio terreno geograficamente è più favorevole dell’altro, poiché la strada di campagna giunge direttamente alla proprietà, mentre nell’altro attiguo bisognerebbe realizzarla.
Anche dalle carte in Comune all’Ufficio Urbanistica, non risultava nessuna variazione, espropri, o meglio acquisizioni per usucapione, così come del resto negli atti di compravendita del 2010 a favore di terzi acquirenti.
Impossibile per degli addetti al mestiere non accorgersi in fase di vendita di quanto sopra riscontrato.
Anche il Comune è del tutto ignaro di questa situazione catastale.
Non solo, in questi anno ho tenuto pulito il loro terreno, nessuno si è accorto di tutto questo, gli atti di trascrizione del 2010 sono passati correttamente, ora rischio anche l’usucapione, e non mi rimane niente!!!!
E’ tutto regolare? Nessuno si è accorto che l’immobile è costruito su un'altra area, penso che l’irregolarità persistente potesse essere sanata al momento della nuova trascrizione, invece niente, perseverare a questo punto, nella malafede.
Soprattutto il mio terreno negli Uffici urbanistici risulta ancora a pascolo con rendita minima catastale, e senza mai nessuna richiesta di permesso a costruire.
Domanda: Come si fa a ristabilire questa situazione perché possa dormire tranquillo senza problemi? Ho perso tutto e non ho diritto a niente, viceversa mi spetta un risarcimento?
Grazie”
Consulenza legale i 08/04/2015
La vicenda narrata nel quesito è complessa e richiede certamente l'intervento immediato di un legale.
Può essere inquadrata, in termini giuridici, ad una iniziale abusiva occupazione di terreno altrui, con il rischio concreto di usucapione.

Vediamo, ora, quali sono le prospettive del proprietario del terreno occupato.

Innanzitutto, l'art. 936 del c.c. disciplina esattamente l'ipotesi in cui un terzo costruisca con suoi materiali piantagioni, costruzioni od opere su un fondo altrui. La norma stabilisce che il proprietario del fondo ha diritto di ritenerle o di obbligare colui che le ha fatte a levarle.

Se il proprietario preferisce tenere per sé le opere, deve pagare a sua scelta il valore dei materiali e il prezzo della mano d'opera oppure l'aumento di valore recato al fondo; se, invece, chiede che siano tolte, esse devono togliersi a spese di colui che le ha fatte, il quale può anche essere condannato al risarcimento dei danni.

Certamente non opera nel nostro caso l'esclusione prevista dal quarto comma dell'art. 936 laddove sancisce che il proprietario non può obbligare il terzo a togliere le opere, quando sono state fatte a sua scienza e senza opposizione, in quanto il proprietario del terreno è venuto a conoscenza dell'occupazione del suo terreno solo nel 2014; piuttosto, bisogna riflettere sull'eventuale esistenza di buona fede in capo al terzo nel momento della costruzione dell'immobile, ipotesi che consentirebbe al terzo di ottenere la non rimozione della cosa, sempre ai sensi del citato comma, fermo restando che egli dovrebbe risarcire i danni subiti dal proprietario del terreno. Per buona fede si intende la convinzione (sulla base di circostanze oggettive) di costruire sul proprio fondo.

In ogni caso, la norma prevede un termine molto stretto per la domanda di rimozione: la stessa non può più essere proposta trascorsi sei mesi dal giorno in cui il proprietario ha avuto notizia dell'incorporazione.

Naturalmente, nulla vieta che trascorsi i sei mesi, il proprietario possa agire in rivendicazione (art. 948 del c.c.) al fine di recuperare la sua porzione di terreno.

Ciò chiarito, va affrontato anche il problema dell'eventuale usucapione, che potrebbe essere eccepita dal proprietario dell'edificio. Purtroppo non è possibile dare una risposta certa circa il perfezionamento dello stessa nel caso specifico, ma è possibile esporre cosa stabilisce la legge.

Il codice civile pone dei requisiti molto rigidi: infatti, chi invoca l'acquisto a titolo originario del diritto di proprietà sul bene immobile dovrà provare l'esistenza dei presupposti richiesti dalla legge, ovvero il possesso ed il tempo.
Il possesso, come dice l'art. 1140 del c.c., è il potere sulla cosa che si manifesta in un'attività corrispondente all'esercizio della proprietà o di altro diritto reale. I giuristi parlano di animus possidendi, inteso come manifestazione del dominio esclusivo sulla res da parte dell’interessato, attraverso una attività apertamente contrastante ed inoppugnabilmente incompatibile con il possesso altrui.
Perché il possesso possa rilevare ai fini dell'usucapione è necessario che esso sia palese e non violento (art. 1163 del c.c.).
Palese, significa "pubblico", "non clandestino", cioè avvenuto in maniera trasparente, anche se magari il proprietario non ne sia venuto a conoscenza subito (es. perché abita lontano da quel luogo); il possesso non è violento quando è stato acquisito pacificamente, senza una violenza fisica o morale nei confronti del proprietario.
Inoltre, deve trattarsi di un possesso continuo, cioè non deve essere esercitato in maniera saltuaria od occasionale.
Infine, il possesso deve essere ininterrotto per fatto del terzo o per eventi naturali: l'interruzione si verifica nel caso in cui il possessore sia stato privato del possesso per oltre un anno.

Va ammesso, infine, che risulta quantomeno singolare che nessuno dei tecnici e dei professionisti coinvolti nella costruzione dell'immobile e nella sua successiva vendita si sia mai accorto dello sconfinamento (che interessa l'intero immobile).
Pertanto, sarà opportuno valutare con il proprio legale di fiducia se esistano responsabilità specifiche di persone coinvolte nel processo di costruzione dell'immobile, tali da far nascere per il proprietario che ha subito l'occupazione il diritto al risarcimento del danno cagionato dalla loro negligenza o, addirittura dolo, se si possa provare che lo sconfinamento fu intenzionale.