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Articolo 27 Testo unico edilizia

(D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380)

[Aggiornato al 31/03/2021]

Vigilanza sull'attività urbanistico-edilizia

Dispositivo dell'art. 27 Testo unico edilizia

1. Il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale esercita, anche secondo le modalità stabilite dallo statuto o dai regolamenti dell'ente, la vigilanza sull'attività urbanistico-edilizia nel territorio comunale per assicurarne la rispondenza alle norme di legge e di regolamento, alle prescrizioni degli strumenti urbanistici ed alle modalità esecutive fissate nei titoli abilitativi.

2. Il dirigente o il responsabile, quando accerti l'inizio o l'esecuzione di opere eseguite senza titolo su aree assoggettate, da leggi statali, regionali o da altre norme urbanistiche vigenti o adottate, a vincolo di inedificabilità, o destinate ad opere e spazi pubblici ovvero ad interventi di edilizia residenziale pubblica di cui alla legge 18 aprile 1962, n. 167, e successive modificazioni ed integrazioni, nonché in tutti i casi di difformità dalle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici, provvede alla demolizione e al ripristino dello stato dei luoghi. Qualora si tratti di aree assoggettate alla tutela di cui al regio decreto 30 dicembre 1923, n. 3267, o appartenenti ai beni disciplinati dalla legge 16 giugno 1927, n. 1766, nonché delle aree di cui al decreto legislativo 29 ottobre 1999, n. 490, il dirigente provvede alla demolizione ed al ripristino dello stato dei luoghi, previa comunicazione alle amministrazioni competenti le quali possono eventualmente intervenire, ai fini della demolizione, anche di propria iniziativa. Per le opere abusivamente realizzate su immobili dichiarati monumento nazionale con provvedimenti aventi forza di legge o dichiarati di interesse particolarmente importante ai sensi degli articoli 6 e 7 del decreto legislativo 29 ottobre 1999, n. 490, o su beni di interesse archeologico, nonché per le opere abusivamente realizzate su immobili soggetti a vincolo o di inedificabilità assoluta in applicazione delle disposizioni del titolo II del decreto legislativo 29 ottobre 1999, n. 490, il Soprintendente, su richiesta della regione, del comune o delle altre autorità preposte alla tutela, ovvero decorso il termine di 180 giorni dall'accertamento dell'illecito, procede alla demolizione, anche avvalendosi delle modalità operative di cui ai commi 55 e 56 dell'articolo 2 della legge 23 dicembre 1996, n. 662.

3. Ferma rimanendo l'ipotesi prevista dal precedente comma 2, qualora sia constatata, dai competenti uffici comunali d'ufficio o su denuncia dei cittadini, l'inosservanza delle norme, prescrizioni e modalità di cui al comma 1, il dirigente o il responsabile dell'ufficio, ordina l'immediata sospensione dei lavori, che ha effetto fino all'adozione dei provvedimenti definitivi di cui ai successivi articoli, da adottare e notificare entro quarantacinque giorni dall'ordine di sospensione dei lavori. Entro i successivi quindici giorni dalla notifica il dirigente o il responsabile dell'ufficio, su ordinanza del sindaco, può procedere al sequestro del cantiere.

4. Gli ufficiali ed agenti di polizia giudiziaria, ove nei luoghi in cui vengono realizzate le opere non sia esibito il permesso di costruire, ovvero non sia apposto il prescritto cartello, ovvero in tutti gli altri casi di presunta violazione urbanistico-edilizia, ne danno immediata comunicazione all'autorità giudiziaria, al competente organo regionale e al dirigente del competente ufficio comunale, il quale verifica entro trenta giorni la regolarità delle opere e dispone gli atti conseguenti.

Spiegazione dell'art. 27 Testo unico edilizia

La norma in commento riprende il disposto dell’art. 4, L. n. 47/1985, e disciplina la vigilanza urbanistico-edilizia di competenza dell’Amministrazione comunale e, particolarmente, degli organi dirigenziali ex art. 107, D.Lgs. n. 267/2000.

Tale fondamentale funzione persegue una finalità sia di prevenzione, sia di repressione degli abusi, ristabilendo l’equilibrio urbanistico-edilizio violato dalla realizzazione di opere non consentite dalla disciplina di riferimento in materia.
La vigilanza si traduce in un controllo successivo sull’attività edilizia in corso o già eseguita ed ha acquistato nel tempo un’importanza crescente, considerata la progressiva semplificazione dei procedimenti relativi ai titoli edilizi; si pensi, ad esempio, alla SCIA ordinaria, che consente all’interessato di avviare immediatamente i lavori, rimandando ad un momento successivo i controlli della P.A. sulla conformità edilizia-urbanistica dell'intervento.

Lo strumento sanzionatorio per eccellenza a disposizione della P.A. al fine eliminare gli effetti delle violazioni edilizie poste in essere dai privati è l’ordine di demolizione e ripristino dello stato dei luoghi, che viene emesso nei casi di esecuzione di opere senza titolo sulle aree oggetto degli specifici vincoli indicati dal secondo comma dell’articolo in commento.

Il potere di ordinare la sospensione dei lavori sancito dal terzo comma per le opere senza titolo insistenti su aree non vincolate ai sensi del comma precedente, invece, ha finalità cautelare e non sanzionatoria, in quanto si fonda sul concreto sospetto di un abuso e viene esercitato in vista di provvedimenti repressivi definitivi emanabili entro il termine di 45 giorni. In ogni caso, l’adozione dell’ordine di sospensione non è una fase imprescindibile del procedimento sanzionatorio e la sua eventuale mancanza non inficia la legittimità dei successivi atti repressivi della P.A..

È un potere-dovere del tutto scevro di profili di discrezionalità, nel senso che, ove venga riscontrata una qualche difformità dell’attività edilizia dal titolo o dalla disciplina urbanistico-edilizia, l’Amministrazione è tenuta ad adottare i relativi provvedimenti sanzionatori (eventualmente preceduti dal suddetto ordine di sospensione).
Sulla base del carattere vincolato dell’attività repressiva e di vigilanza, una costante giurisprudenza riconosce la titolarità di un interesse legittimo all’esercizio dei poteri di cui all’articolo in commento in capo ai privati che abbiano portato a conoscenza l’Amministrazione della probabile presenza di abusi.

Si ritiene, infatti, che, a fronte di una segnalazione circostanziata e documentata, l’Amministrazione sia obbligata ad attivare e concludere, con atto espresso, il procedimento di controllo e verifica della natura abusiva dell'opera realizzata, sulla scorta dei principi di buona fede e correttezza e di buona amministrazione.
In particolare, nell’ipotesi in cui non risulti alcuna difformità rispetto al titolo e alla normativa urbanistica, il Comune deve dare riscontro espresso negativo e l'obbligo di provvedere può dirsi adempiuto con l'atto di riscontro. Qualora venga, invece, accertato un abuso edilizio, la P.A. è anche obbligata a provvedere adottando il dovuto atto repressivo.
L'inerzia del Comune al riguardo costituisce silenzio inadempimento, avverso il quale è ammesso il ricorso al rimedio previsto dagli artt. 31 e 117, D. Lgs. n. 104/2010.

L’ultimo comma, infine, ha la finalità di rafforzare i poteri di controllo e di rilevazione degli abusi edilizi attribuiti alla polizia giudiziaria per i casi in cui non sia esibito il permesso di costruire, ovvero non sia apposto il prescritto cartello, ovvero in tutti gli altri casi di presunta violazione urbanistico-edilizia.

Massime relative all'art. 27 Testo unico edilizia

Cons. Stato n. 6794/2018

Con riguardo ai beni culturali, l'attività di vigilanza sull'attività edilizia è demandata al Comune, e nell'ambito di esso, tale attribuzione viene esercitata da dirigenti, come risulta dalla piana interpretazione: sia dell'art. 27, D.P.R. n. 380/2001, secondo cui: il dirigente o il responsabile, quando accerti l'inizio o l'esecuzione di opere eseguite senza titolo su aree assoggettate, da leggi statali, regionali o da altre norme urbanistiche vigenti o adottate, a vincolo di inedificabilità, o destinate ad opere e spazi pubblici ovvero ad interventi di edilizia residenziale pubblica di cui alla Legge 18 aprile 1962, n. 167, e successive modificazioni ed integrazioni, nonché in tutti i casi di difformità dalle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici, provvede alla demolizione e al ripristino dello stato dei luoghi. Qualora si tratti di aree assoggettate alla tutela di cui al R.D. 30 dicembre 1923, n. 3267, o appartenenti ai beni disciplinati dalla Legge 16 giugno 1927, n. 1766, nonché delle aree di cui al D.Lgs. 29 ottobre 1999, n. 490, il dirigente provvede alla demolizione ed al ripristino dello stato dei luoghi, previa comunicazione alle amministrazioni competenti le quali possono eventualmente intervenire, ai fini della demolizione, anche di propria iniziativa.

Cons. Stato n. 3435/2017

È legittimo il provvedimento con il quale un Comune ha ordinato la demolizione di tre roulottes ed il ripristino dello stato dei luoghi, ove sia stato accertato che tali mezzi, rinvenuti in un lotto privato del destinatario del medesimo provvedimento: a) vengono utilizzati stabilmente, ancorché periodicamente, come abitazione per la famiglia, avendo gli interessati dichiarato agli agenti di non avere alternative di alloggio e di avere i figli che frequentano la scuola; b) siano collegati ad un sistema di approvvigionamento dell'acqua; c) siano allacciati alla rete di distribuzione dell'energia elettrica. In tal caso, infatti, dalle suddette circostanze, emerge la riconducibilità dei mezzi utilizzati e delle opere realizzate alla categoria della nuova costruzione e la loro soggezione al regime del preventivo rilascio del permesso di costruire.

Cons. Stato n. 5158/2013

In materia edilizia posto che la sanzione pecuniaria inflitta ai sensi dell'art. 12 L. 28 febbraio 1985 n. 47 - in base alla quale il Sindaco, qualora ritenga di non ordinare la demolizione delle opere eseguite in parziale difformità dalla concessione, applica una sanzione pari al doppio del costo di produzione (oppure del valore venale) delle opere medesime - ha anch'essa una funzione di reintegrazione della legalità violata, e, più specificamente, una finalità riparatoria per equivalente della lesione dell'interesse pubblico arrecata dalla violazione, essa va motivata ove il decorso di un lasso di tempo davvero notevole (nel caso, circa 50 anni) fra la realizzazione dell'opera irregolare, ma munita pur sempre di un formale titolo, e l'adozione della misura repressiva, abbia ingenerato un solido affidamento in capo alla parte intimata (specialmente ove si tratti di un terzo acquirente), con l'avvertenza che all'uopo occorre tener conto della condizione di possibile buona fede dei soggetti che si vorrebbero in ipotesi sanzionare, né potrebbe andar disgiunto da una verifica circa gli eventuali indebiti vantaggi che questi avrebbero ritratto dall'illecito.

Cons. Stato n. 4470/2013

In tema di ordine di demolizione di opere edilizie abusive, non occorre la comunicazione di avvio del procedimento ai sensi dell'art. 7 L. 7 agosto 1990 n. 241, trattandosi di atto dovuto e rigorosamente vincolato, con riferimento al quale non sono richiesti apporti partecipativi del destinatario, tenendo presente che ciò che appare necessario è che al privato sia data la possibilità di partecipare a quelle attività di rilevamento fattuale che preludono alla valutazione circa l'adozione dell'ordine in parola.

Cons. Stato n. 3894/2013

La misura dell'oblazione dovuta per la sanatoria di opere edilizie abusivamente realizzate è rimessa in via esclusiva alla legge, senza che l'Amministrazione chiamata ad applicarla possa esplicare altra attività che quella di ricognizione dei presupposti fissati dalla norma primaria che la stessa è chiamata ad applicare.

L'oblazione dovuta per la sanatoria di opere edilizie abusivamente realizzate è un'obbligazione pecuniaria afferente a un rapporto di diritto pubblico e pertanto l'Amministrazione non dispone di poteri di disposizione della pretesa creditoria.

L'art. 34, comma 7 della L. n. 47/1985 si fonda sul principio della comune finalità agevolativa delle norme nei confronti delle attività produttive. Questa tuttavia non può spingersi fino a introdurre una fattispecie agevolativa ultronea rispetto alle specifiche destinazioni elencate alle lettere da a) a e), per le quali sono previste ulteriori riduzioni rispetto al dimezzamento degli importi dovuti a titolo di oblazione, da ricondurre in via residuale a quest'ultima. Infatti la norma prende in considerazione le attività che si svolgono nei singoli edifici e non già questi ultimi e tra queste non vi ha incluso, per ragioni riferibili a insindacabili scelte discrezionali di politica legislativa, la destinazione d'uso direzionale.

Tra le destinazioni contemplate dall'art. 34, comma 7 della L. n. 47/1985, ai fini della riduzione dell'oblazione dovuta per la sanatoria di opere edilizie abusivamente realizzate, non vi è quella a uso ufficio/direzionale, e non è consentito includerla in quella industriale di cui alla lett. a) della disposizione, in forza di una supposta assimilazione tra le due destinazioni e del minimo comune denominatore del loro carattere produttivo. Infatti, dalla legislazione urbanistica si ricava ontologica differenza tra le stesse: la L. n. 10/1977 parifica la destinazione direzionale a quella turistica e commerciale, ai fini del contributo di costruzione; il D.M. n. 1444/1968 distingue gli insediamenti aventi carattere industriale da quelli commerciali e direzionali. L'attività direzionale quindi dà luogo a un insediamento produttivo, ma non industriale, per cui se non è stato testualmente previsto, non può esservi fatto rientrare in via interpretativa.

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