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Articolo 8 Legge sulle locazioni abitative

(D.lgs. 9 dicembre 1998, n. 431)

[Aggiornato al 30/10/2020]

Agevolazioni fiscali

Dispositivo dell'art. 8 Legge sulle locazioni abitative

1. Nei comuni di cui all'articolo 1 del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, e successive modificazioni, il reddito imponibile derivante al proprietario dai contratti stipulati o rinnovati ai sensi del comma 3 dell'articolo 2 a seguito di accordo definito in sede locale e nel rispetto dei criteri indicati dal decreto di cui al comma 2 dell'articolo 4, ovvero nel rispetto delle condizioni fissate dal decreto di cui al comma 3 del medesimo articolo 4, determinato ai sensi dell'articolo 34 del testo unico delle imposte sui redditi, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e successive modificazioni, è ulteriormente ridotto del 30 per cento. Per i suddetti contratti il corrispettivo annuo ai fini della determinazione della base imponibile per l'applicazione dell'imposta proporzionale di registro è assunto nella misura minima del 70 per cento.

2. [Il locatore, per usufruire dei benefici di cui al comma 1, deve indicare nella dichiarazione dei redditi gli estremi di registrazione del contratto di locazione nonché quelli della denuncia dell'immobile ai fini dell'applicazione dell'ICI.](1)

3. Le agevolazioni di cui al presente articolo non si applicano ai contratti di locazione volti a soddisfare esigenze abitative di natura transitoria, fatta eccezione per i contratti di cui al comma 2 dell'articolo 5 e per i contratti di cui al comma 3 dell'articolo 1.

4. Il Comitato interministeriale per la programmazione economica (CIPE), su proposta del Ministro dei lavori pubblici, di intesa con i Ministri dell'interno e di grazia e giustizia, provvede, ogni ventiquattro mesi, all'aggiornamento dell'elenco dei comuni di cui al comma 1, anche articolando ed ampliando i criteri previsti dall'articolo 1 del decreto-legge 29 ottobre 1986, n. 708, convertito, con modificazioni, dalla legge 23 dicembre 1986, n. 899. La proposta del Ministro dei lavori pubblici è formulata avuto riguardo alle risultanze dell'attività dell'Osservatorio della condizione abitativa di cui all'articolo 12. Qualora le determinazioni del CIPE comportino un aumento del numero dei beneficiari dell'agevolazione fiscale prevista dal comma 1, è corrispondentemente aumentata, con decreto del Ministro delle finanze, di concerto con il Ministro del tesoro, del bilancio e della programmazione economica, la percentuale di determinazione della base imponibile prevista dal medesimo comma. Tale aumento non si applica ai contratti stipulati prima della data di entrata in vigore del predetto decreto del Ministro delle finanze.

5. Al comma 1 dell'articolo 23 del testo unico delle imposte sui redditi, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, sono aggiunti, in fine, i seguenti periodi: "I redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore. Per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti come da accertamento avvenuto nell'ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità è riconosciuto un credito di imposta di pari ammontare.

6. Per l'attuazione dei commi da 1 a 4 è autorizzata la spesa di lire 4 miliardi per l'anno 1999, di lire 157,5 miliardi per l'anno 2000, di lire 247,5 miliardi per l'anno 2001, di lire 337,5 miliardi per l'anno 2002, di lire 427,5 miliardi per l'anno 2003 e di lire 360 miliardi a decorrere dall'anno 2004.

7. Per l'attuazione del comma 5 è autorizzata la spesa di lire 94 miliardi per l'anno 2000 e di lire 60 miliardi a decorrere dall'anno 2001(2).

Note

(1) Comma abrogato dal D.L. 30 dicembre 2016, n. 244, convertito con modificazioni dalla L. 27 febbraio 2017, n. 19.
(2) Il D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, come modificato dalla L. 27 dicembre 2019, n. 160, ha disposto (con l'art. 3, comma 2) che "Per i contratti stipulati secondo le disposizioni di cui agli articoli 2, comma 3, e 8 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, relativi ad abitazioni ubicate nei comuni di cui all'articolo 1, comma 1, lettere a) e b), del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Comitato interministeriale per la programmazione economica, l'aliquota della cedolare secca calcolata sul canone pattuito dalle parti e' ridotta al 10 per cento".

Spiegazione dell'art. 8 Legge sulle locazioni abitative

La norma in oggetto è costruita in modo tale da conferire ai locatori una agevolazione che nel complesso raggiunge la misura del 40,5% (47,5 per i soli immobili siti in Venezia e nelle isole della Giudecca, di Murano e di Barano).
Il comma 1 dell'articolo in oggetto prevede che i contratti agevolati debbano osservare le sole condizioni fissate nei decreti ministeriali riportati nella norma.
L'art. 13, comma 4, della legge prevede, dal canto suo, la nullità di ogni pattuizione che attribuisca al locatore un canone (e solo un canone, non vantaggi di altro genere) superiore a quello massimo definito dagli Accordi locali.

Si ritiene, visto che le disposizioni sia della legge che del decreto ministeriale si riferiscono al momento della stipulazione o del rinnovo del contratto, che le agevolazioni fiscali permangano per tutta la vigenza del contratto di locazione, anche se il Comune di riferimento dovesse successivamente venire espunto dall'elenco previsto dal quarto comma dell'articolo 8. Quest'ultimo prevede il c.d. "principio della invarianza delle agevolazioni fiscali in corso di contratto". Infatti, pur ammettendo la possibilità da parte di un decreto del Ministro delle finanze di variare, e quindi anche di diminuire, l’agevolazione fiscale prevista per l’imposta di registro a seguito di una modifica dell’elenco dei Comuni ad alta tensione abitativa, la disposizione stabilisce peraltro, all'ultimo periodo, che tale eventuale diminuzione non venga adottata per i contratti conclusi prima della data di entrata in vigore del predetto decreto del Ministro delle finanze.

Al fine di fruire dei benefici fiscali della norma in oggetto, il locatore dovrà indicare nella propria dichiarazione dei redditi gli estremi della registrazione del contratto di locazione e anche quelli della denuncia dell'immobile per l'applicazione dell'IMU.

Tali agevolazioni fiscali trovano applicazione solamente con riferimento ad alcune tipologie contrattuali: alle locazioni stipulate al fine di soddisfare esigenze abitative di studenti universitari ex art. 4 bis, ai contratti di locazione riguardanti immobili vincolati sulla base della L. n. 1089/1939 (oggi D. lgs. 22 gennaio 2004/42) o incluse nelle categorie catastali A/1, A/8, e A/9 nel caso in cui non siano stipulati secondo le modalità di cui all'art. 2, comma 3, ai contratti di locazione relativi ad alloggi di edilizia residenziale pubblica e ai contratti di locazione riguardanti alloggi locati per finalità turistiche. Vengono esclusi, quindi, i contratti di locazione volti a soddisfare esigenze di natura transitoria.

Una importante modifica all'art. 23 del T.U.I.R. è stata effettuata dal quinto comma dell'articolo in oggetto, il quale ha previsto che venga eliminata l'imposizione fiscale per i redditi non percepiti. Se i redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo non vengano percepiti, essi non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore.

Rel. Camera dei Deputati L. 431/1998

(Relazione alla Camera dei Deputati sulla L. 431/1998 recante la "Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo")

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L’articolo 8, solo marginalmente modificato dall’altro ramo del Parlamento, prevede un regime fiscale agevolato a favore dei locatori di immobili situati nei comuni individuati ai sensi dell’articolo 1 del decreto legge n. 551 del 1988, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 61 del 1989. In particolare, l’agevolazione consiste nella ulteriore riduzione, in misura pari al 30 per cento, del reddito derivante dai canoni di locazione, determinato ai sensi dell’articolo 34 del testo unico delle imposte sui redditi. L’agevolazione è comunque limitata ai contratti stipulati o rinnovati ai sensi del comma 3 dell’articolo 2, e comunque nel rispetto dei criteri indicati nel decreto di cui al comma 2 dell’articolo 4. È altresì prevista un’agevolazione ai fini dell’imposta di registro. Il comma 4 prevede inoltre che l’elenco dei comuni nel cui ambito si applicano i benefici possa essere aggiornato dal Cipe con cadenza biennale. Qualora le determinazioni del Cipe comportino un aumento del numero dei beneficiari dell’agevolazione fiscale di cui al comma 1, con decreto del Ministro delle finanze, di concerto con il Ministro del tesoro, viene corrispondentemente aumentata la percentuale di determinazione della base imponibile prevista dal medesimo comma; con disposizione introdotta dal Senato, è stato peraltro precisato che tale incremento non si applica ai contratti stipulati prima della data di entrata in vigore del predetto decreto.
Si segnala infine la disposizione del comma 5, che esclude dalla determinazione della base imponibile, a partire dalla conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità, i redditi non percepiti derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo. Per le imposte versate sui canoni non percepiti è invece riconosciuto un credito di imposta di pari ammontare, secondo l'accertamento avvenuto nell’ambito del procédimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità.

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