Articolo 2518 Codice Civile

Prima di rispondere alle domande contenute nel quesito, occorre fare alcune brevi premesse di carattere generale.

Nell’ambito delle società cooperative edilizie, il contratto preliminare (che appare essere quello stipulato nel caso in esame) va identificato nella prenotazione dell’alloggio.
Infatti, come ha evidenziato la Suprema Corte nella sentenza n. 23514/2016 “in tema di società cooperativa edilizia, il trasferimento dell'immobile prevede una fattispecie a formazione progressiva, la cui prima fase, presupponente l'acquisizione dello "status" di socio da parte dell'assegnatario e la prenotazione dell'alloggio, deve qualificarsi come contratto preliminare, perché con l'individuazione del bene e del corrispettivo nasce l'obbligo per la società di prestare il proprio consenso al trasferimento, e la cui seconda fase, consistente nella successiva assegnazione dell'alloggio, si identifica con il contratto definitivo”.

Ciò significa, che dal momento della prenotazione dell’alloggio la società cooperativa è obbligata a concludere il contratto definitivo con il socio per il trasferimento della proprietà dell’immobile.
A tal proposito, si ritiene quindi astrattamente applicabile la tutela di cui all’art. 2932 c.c. che permette infatti di ottenere il trasferimento della proprietà se colui che è obbligato a concludere un contratto (la cooperativa, nel nostro caso) non adempie l'obbligazione.
In tal caso si può chiedere ed ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso (l’assegnazione, nel caso di specie).
Sul punto, la Suprema Corte con la sentenza n.22565/15 ha statuito che: “in tema di società cooperativa, il cui oggetto sociale sia la costruzione e l’assegnazione di alloggi ai soci, la domanda ai sensi dell’art. 2932 c.c., di esecuzione specifica dell’obbligo di trasferimento dell’immobile postula la preliminare acquisizione dello status di socio da parte del promittente assegnatario, consacrato nell’atto costitutivo della società, e la successiva attività attuativa, consistente nella verifica della realizzazione dei presupposti concreti per l’assegnazione, nonché nella individuazione dell’alloggio e del corrispettivo. Tale ultima attività può tradursi in concreto, nei confronti di un nuovo socio, nella “prenotazione” dell’immobile da parte sua, ovvero nella stipula di un preliminare con il quale la cooperativa prometta al socio subentrante il trasferimento di una delle unita’ immobiliari realizzate”.

Nel caso in esame, deduciamo che non sia stato stipulato un mutuo individuale (che comporta l’acquisto della proprietà da parte del socio il quale si impegna a pagare in luogo della cooperativa il mutuo da questa assunto che, nel contempo, trasferisce la proprietà e cede il proprio debito verso l’istituto finanziario che eroga il mutuo).
Infatti, per espressa previsione dell’art. 229 del R.D. 1165/1938:“Con la stipulazione del contratto di mutuo individuale, il socio acquista irrevocabilmente la proprietà dell'alloggio”.

Ciò posto, dalle scarne informazioni in nostro possesso, risulta che il socio abbia pagato integralmente il corrispettivo (al momento della prenotazione? A che titolo? Con quali modalità?) ma la cooperativa non abbia pagato il mutuo assunto nei confronti della banca. La Corte di Cassazione con sentenza n.15685/2013 ha statuito in pratica che la banca mutuante non può vendere all’asta gli immobili dei soci se non ha frazionato il mutuo e l’ipoteca (frazionamento che non sappiamo però se sia stato effettuato o meno nel caso in esame).

Ciò brevemente premesso, con riguardo alle domande contenute nel quesito possiamo quindi affermare quanto segue.

In linea di principio, la circostanza che il debitore sia soggetto disabile non costituisce purtroppo causa ostativa al pignoramento dell’immobile.

Tuttavia, nel caso in esame, la persona che vive all’interno dell’immobile non è il debitore in quanto il soggetto pignorante è creditore nei confronti della cooperativa e non dei singoli soci.
Infatti, in base all’art. 2518 del codice civile nelle società cooperative per le obbligazioni sociali risponde soltanto la società con il suo patrimonio.
Chiaramente, l’immobile nel caso in questione fa parte del patrimonio della cooperativa non essendo ancora avvenuto il trasferimento di proprietà.
Potremmo quindi affermare che chi abita all’interno dell’immobile pignorato sia terzo rispetto all’esecuzione.
Tuttavia, pur non essendo debitore, l’occupante non risulta nemmeno essere in possesso di un titolo opponibile all’esecuzione.
Infatti, in base all’art. 619 c.p.c. per poter proporre opposizione il terzo deve avere la proprietà o altri diritto reale sui beni pignorati.
Il fatto di avere diritto nei confronti della società cooperativa al trasferimento di proprietà non appare essere un titolo che possa essere opposto alla procedura esecutiva: lo sarebbe stato se fosse stata azionata la domanda giudiziale ai sensi dell'art. 2932 c.c. (cui abbiamo accennato sopra) e questa fosse stata trascritta prima della trascrizione del pignoramento (Cfr. ordinanza Tribunale S.Maria Capua Vetere del 21.01.15). Tuttavia, tale azione non risulta essere stata intrapresa nel caso in esame.
Ad ogni modo, anche volendo ipotizzare che si tratti di titolo opponibile, il novellato art. 560 c.p.c. precisa che per il terzo il termine per proporre opposizione all'ordine di liberazione (cioè venti giorni, ai sensi dell'art. 617 c.p.c.) decorre dal giorno in cui si è perfezionata nei suoi confronti la notificazione del provvedimento .
Sul punto, la Corte di Cassazione con la sentenza n. 20053/2013 ha statuito che nel caso in cui un bene immobile sia detenuto da un soggetto terzo rispetto a quello passivo dell’esecuzione per rilascio, e detto terzo non sia in possesso di valido titolo opponibile al creditore procedente, anch’esso sarà da considerarsi quale soggetto passivo dell’azione.

Pertanto, in sintesi, la risposta alla prima domanda contenuta nel quesito deve intendersi negativa.

Con riguardo invece alla seconda domanda, basandoci sulle poche informazioni in nostro possesso e senza aver esaminato alcun documento, si precisa nuovamente che la circostanza del pagamento non è sufficiente per il trasferimento di proprietà dal momento che non risulta essere stato sottoscritto alcun contratto di mutuo individuale.
Quanto precede, ovviamente, non esclude la possibilità di intraprendere azioni legali nei confronti della cooperativa, quali quella risarcitoria.