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Articolo 1620 Codice Civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

[Aggiornato al 08/04/2023]

Incremento della produttivitÓ della cosa

Dispositivo dell'art. 1620 Codice Civile

L'affittuario può prendere le iniziative atte a produrre un aumento di reddito della cosa(1), purché esse non importino obblighi per il locatore o non gli arrechino pregiudizio(2), e siano conformi all'interesse della produzione [1592, 1615](3).

Note

(1) Si pensi, ad esempio, alla possibilità di installare sul fondo un impianto fisso di irrigazione al fine di aumentare la produttività di un fondo agricolo.
(2) Inoltre, è implicito il divieto di mutare in modo permanente la destinazione economica del bene (1618 c.c.).
(3) Se l'affittuario si rende inadempiente il concedente può agire con l'azione di risoluzione (1453 c.c.) ovvero, per cautelarsi, con la denunzia di nuova opera (1171 c.c.).

Ratio Legis

La norma è volta principalmente ad aumentare la produttività del bene ma essa tiene in considerazione anche la posizione del concedente (v. 1615 c.c.).

Spiegazione dell'art. 1620 Codice Civile

Facoltà d'iniziativa. Riguardo all'interesse pubblico

L'affittuario, a differenza del conduttore di beni non produttivi, può prendere tutte quelle iniziative che incrementino il reddito della cosa locata, compatibilmente con l'interesse del proprietario, il quale non deve veder gravati i suoi obblighi. Come spiega la Relazione con questa norma si attribuisce all'affittuario il potere di trarre la massima utilità dalla cosa locata, come stimolo per una sua attività diretta all'incremento della produzione. Peraltro si contempera questo potere per fini di interesse collettivo, con l'interesse del proprietario a non subire oneri che finirebbero per ripercuotersi esclusivamente nella sua sfera: « La proprietà implica certamente il dovere di utilizzare le cose in modo da recare benefici alla generalità. Sanzione di questo dovere può essere l'espropriazione del bene; ma non si dovevano addossare al proprietario oneri connessi con un incremento di frutti, che dà vantaggio immediato solo all'affittuario ».
L'obbligo di conservare la cosa in modo che possa essere restituita al locatore nello stato medesimo in cui il conduttore l'ha ricevuta, sancito dall'art. 1590 per la locazione in generale scompare quindi nell'affitto dei beni produttivi.

Le iniziative dell'affittuario devono essere conformi al generale interesse della produzione. All'affittuario compete la scelta delle colture e dei metodi di coltivazione, che siano compatibili con la destinazione specifica, risultante dalla destinazione naturale del fondo. Se in ragione di esse il locatore resti gravato di oneri, troveranno applicazione gli articoli 1632 e 1633 in tema di miglioramenti; se invece riceverà pregiudizio, potrà invocare il risarcimento dei danni oltre che la risoluzione del contratto.

Relazione al Libro delle Obbligazioni

(Relazione del Guardasigilli al Progetto Ministeriale - Libro delle Obbligazioni 1941)

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

Massime relative all'art. 1620 Codice Civile

Cass. civ. n. 19162/2005

In tema di affitto di cosa produttiva, l'art. 1620 attribuisce all'affittuario la facoltÓ di prendere ogni iniziativa idonea ad incrementare il reddito della cosa medesima; l'esercizio di tale facoltÓ non pu˛ , per˛, tradursi in obblighi a carico del locatore e non pu˛ , pertanto, di per sŔ costituire titolo per pretendere da quest'ultimo indennitÓ per miglioramenti effettuati in attuazione di dette iniziative. Ne consegue che in nessun caso l'affittuario ha il diritto di ritenere l'azienda affittata fino a quando gli venga corrisposta l'indennitÓ o eventuale altra somma, sempre che dovute. NŔ rileva che il diritto di ritenzione sia previsto in materia di enfiteusi, di possesso di buona fede o in favore del coerede che conferisca un bene in natura, atteso che le norme che prevedono il diritto di ritenzione hanno natura eccezionale e non sono perci˛ suscettibili di applicazione analogica.

Cass. civ. n. 1008/1979

La facoltÓ del locatario di cosa produttiva, a norma dell'art. 1620 c.c., di prendere ogni iniziativa idonea ad incrementare il reddito della cosa medesima non pu˛ tradursi in obblighi a carico del locatore, e, pertanto, non pu˛ di per sÚ costituire titolo per pretendere da quest'ultimo indennizzi per migliorie effettuate in attuazione di dette iniziative.

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