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Articolo 1618 Codice Civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

[Aggiornato al 29/04/2022]

Inadempimenti dell'affittuario

Dispositivo dell'art. 1618 Codice Civile

(1)Il locatore può chiedere la risoluzione del contratto [1453], se l'affittuario non destina al servizio della cosa i mezzi necessari per la gestione di essa(2), se non osserva le regole della buona tecnica [1176 comma 2], ovvero se muta stabilmente la destinazione economica della cosa [1615](3).

Note

(1) Si veda l'articolo 16, L. 3 maggio 1982, n. 203 (Norme sui contratti agrari).
(2) Si pensi, ad esempio, all'affittuario che non assume i dipendenti necessari ovvero usa un fondo agricolo per destinarlo a parcheggio delle proprie autovetture.
(3) Trattandosi di contratto di durata, la risoluzione non si estende alle prestazioni già eseguite (v. 1458, 1 c.c.).

Ratio Legis

Il legislatore intende garantire la produttività del bene per realizzare l'interesse sia del concedente che, in generale, della produzione (v. 1615 c.c.).

Spiegazione dell'art. 1618 Codice Civile

Obblighi dell'affittuario. Inadempimento

La condotta dell'affittuario-imprenditore incontra dei limiti nell'interesse del locatore alla restituzione della cosa, il quale da un lato lo obbliga a creare l'impresa e dall'altro gli impone di svolgere la sua attività secondo le regole della buona tecnica, mantenendo immutata la destinazione economica della cosa nell'interesse della produzione.

All'affittuario è quindi vietato di non usare della cosa, mentre è dubbio se tale divieto si estenda alla locazione in genere. Salvo il caso di comportamento malizioso del conduttore, anche quando nel contratto di locazione sia determinato l'uso della cosa locata, il conduttore non ha l'obbligo, ma il diritto di usarla. In tema di affitto l'obbligo di usare la cosa è basilare, dati gli interessi che si sovrappongono a quelli particolari delle parti e il non uso dà diritto al locatore di chiedere la risoluzione del contratto.

Gli obblighi che incombono all'affittuario in genere e a quello di fondi rustici in particolare sono evidenti. Le cose produttive e tra esse le terre acquistano diverso valore a seconda delle regole tecniche cui sono sottoposte, a seconda dei mezzi di cui l'affittuario disponga per la gestione della cosa: quest'ultimo dovrà quindi investire nella gestione i capitali necessari, usare i concimi, le sostanze fertilizzanti, fornire il fondo di strumenti sufficienti e, se a lui fa carico, anche di bestiame, compiere, se la buona tecnica lo richiede, opere confacenti alla natura particolare del suolo, al fine di mantenere intatta la capacità produttiva della cosa locata.

Non in ogni caso si farà luogo alla risoluzione, ma quando il giudice accerti la grave negligenza dell'affittuario e il proposito di arrecare pregiudizio alla produzione. Quando invece l'inadempimento dell'affittuario sia da attribuirsi ad una colpa riparabile, come quando, pendente il giudizio di risoluzione, l'affittuario si dia cura di rimediare alle deficienze riducendo il fondo in ottimo stato di coltura, in questo caso l'inadempimento dell'affittuario avrebbe scarsa importanza e l'interesse del locatore non sarebbe pregiudicato e salvo sarebbe pure l'interesse superiore della produzione (art. 1455 cod. civ.). La facoltà di troncare la locazione è riconosciuta invece al locatore quando per il fatto o per l'inazione dell'affittuario si crei un danno permanente al fondo che duri oltre il periodo della locazione e si ripercuota sia sul patrimonio del locatore, sia sulla produzione.

Si è accennato all'obbligo dell'affittuario di fornire il fondo del bestiame. È chiaro che se il bestiame, di regola, è fornito dal locatore, che vi è tenuto a norma del precedente articolo, l'inadempimento dell'affittuario potrà ricorrere soltanto quando per contratto o per l'uso locale il bestiame è fornito dall'affittuario oltre che dal locatore.

Relazione al Libro delle Obbligazioni

(Relazione del Guardasigilli al Progetto Ministeriale - Libro delle Obbligazioni 1941)

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

Massime relative all'art. 1618 Codice Civile

Cass. civ. n. 26843/2006

In materia di contratti agrari l'unilaterale non autorizzata trasformazione del fondo da parte dell'affittuario può concretare un inadempimento che giustifica la risoluzione del rapporto agrario ai sensi dell'art. 5 legge del 3 maggio 1982, n. 203, quando modifichi l'originario ordinamento colturale del fondo, perché la libertà di iniziativa, di organizzazione e di gestione attribuita all'affittuario dall'art. 10 legge 11 febbraio 1971, n. 11, e dall'art. 16 della stessa legge n. 203 del 1982 trova limite nell'obbligo di conservare la struttura funzionale e la destinazione economica del fondo voluta dal concedente, come è reso palese anche dall'art. 5 della legge n. 203 del 1982, che espressamente ricollega il concetto di gravità dell'inadempimento alla conservazione del fondo. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva escluso la risoluzione dando rilievo alla volontà delle parti espressa nella formula contrattuale affitto di "nuda terra" e nella tacita rinnovazione del contratto alla scadenza, quando già la destinazione a foraggere e pascolo era stata impressa al terreno, oltre che alla coincidenza di tale destinazione con la normale destinazione di terreni similari nella zona). (Rigetta, App. Messina, 27 Settembre 2002).

Cass. civ. n. 324/1990

In tema di affitto di fondi rustici, ai fini dell'accertamento dell'esistenza e gravità d'un inadempimento del conduttore in relazione al mantenimento delle scorte nel fondo ed all'impiego nella sua coltivazione del letame del bestiame, assume rilevanza decisiva lo stabilire, avuto riguardo alle concrete modalità della consegna del bestiame da parte del locatore, se il conduttore abbia acquistato la proprietà delle scorte (come accade nel caso di consegna eseguita con le modalità previste dagli artt. 1645, comma terzo, e 1640, comma terzo, c.c.) o se queste siano rimaste di proprietà del locatore (come accade nei casi previsti dagli arti. 1642 e 1645, comma secondo, c.c.), giacché, nella prima ipotesi, ove l'affittuario alieni il bestiame, occorre valutare se tale alienazione abbia fatto venir meno la concreta destinazione al servizio del fondo dei mezzi necessari alla sua coltivazione secondo i principi della buona tecnica agraria (art. 1618 c.c.), mentre nella seconda, costituendo le scorte la dotazione del fondo, che deve essere mantenuta per tutta la durata del rapporto (artt. 1640, comma primo, e 1642 c.c.), la loro asportazione produce una radicale modificazione, che l'affittuario non può operare unilateralmente senza incorrere in un inadempimento contrattuale.

Cass. civ. n. 1391/1983

Il potere di iniziativa dell'affittuario, diretto ad adattare alle proprie esigenze l'ordinamento colturale esistente nel momento del suo ingresso nel fondo, incontra un limite nella destinazione economica del fondo stesso, nelle norme della buona tecnica agraria, nella conformità dell'iniziativa all'interesse della produzione e nella mancanza di danno economico per il concedente. Costituisce, pertanto, grave inadempimento, che impedisce la proroga e legittima la risoluzione del contratto, la violazione dell'obbligo contrattuale di non mutare la destinazione economica del fondo, anche se tale sostituzione dia luogo pur sempre ad un'attività agraria. 

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