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Articolo 1618 Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

Inadempimenti dell'affittuario

Dispositivo dell'art. 1618 Codice civile

(1) Il locatore può chiedere la risoluzione del contratto [1453], se l'affittuario non destina al servizio della cosa i mezzi necessari per la gestione di essa (2), se non osserva le regole della buona tecnica [1176 2], ovvero se muta stabilmente la destinazione economica della cosa [1615] (3).

Note

(1) Si veda l'articolo 16, l. 3 maggio 1982, n. 203 (Norme sui contratti agrari).
(2) Si pensi, ad esempio, all'affittuario che non assume i dipendenti necessari ovvero usa un fondo agricolo per destinarlo a parcheggio delle proprie autovetture.
(3) Trattandosi di contratto di durata, la risoluzione non si estende alle prestazioni già eseguite (v. 1458, 1 c.c.).

Ratio Legis

Il legislatore intende garantire la produttività del bene per realizzare l'interesse sia del concedente che, in generale, della produzione (v. 1615 c.c.).

Spiegazione dell'art. 1618 Codice civile

Obblighi dell'affittuario. Inadempimento

La condotta dell'affittuario-imprenditore incontra dei limiti nell'interesse del locatore alla restituzione della cosa, il quale da un lato lo obbliga a creare l'impresa e dall'altro gli impone di svolgere la sua attività secondo le regole della buona tecnica, mantenendo immutata la destinazione economica della cosa nell'interesse della produzione.

All'affittuario è quindi vietato di non usare della cosa, mentre è dubbio se tale divieto si estenda alla locazione in genere. Salvo il caso di comportamento malizioso del conduttore, anche quando nel contratto di locazione sia determinato l'uso della cosa locata, il conduttore non ha l'obbligo, ma il diritto di usarla. In tema di affitto l'obbligo di usare la cosa è basilare, dati gli interessi che si sovrappongono a quelli particolari delle parti e il non uso dà diritto al locatore di chiedere la risoluzione del contratto.

Gli obblighi che incombono all'affittuario in genere e a quello di fondi rustici in particolare sono evidenti. Le cose produttive e tra esse le terre acquistano diverso valore a seconda delle regole tecniche cui sono sottoposte, a seconda dei mezzi di cui l'affittuario disponga per la gestione della cosa: quest'ultimo dovrà quindi investire nella gestione i capitali necessari, usare i concimi, le sostanze fertilizzanti, fornire il fondo di strumenti sufficienti e, se a lui fa carico, anche di bestiame, compiere, se la buona tecnica lo richiede, opere confacenti alla natura particolare del suolo, al fine di mantenere intatta la capacità produttiva della cosa locata.

Non in ogni caso si farà luogo alla risoluzione, ma quando il giudice accerti la grave negligenza dell'affittuario e il proposito di arrecare pregiudizio alla produzione. Quando invece l'inadempimento dell'affittuario sia da attribuirsi ad una colpa riparabile, come quando, pendente il giudizio di risoluzione, l'affittuario si dia cura di rimediare alle deficienze riducendo il fondo in ottimo stato di coltura, in questo caso l'inadempimento dell'affittuario avrebbe scarsa importanza e l'interesse del locatore non sarebbe pregiudicato e salvo sarebbe pure l'interesse superiore della produzione (art. 1455 cod. civ.). La facoltà di troncare la locazione è riconosciuta invece al locatore quando per il fatto o per l'inazione dell'affittuario si crei un danno permanente al fondo che duri oltre il periodo della locazione e si ripercuota sia sul patrimonio del locatore, sia sulla produzione.

Si è accennato all'obbligo dell'affittuario di fornire il fondo del bestiame. È chiaro che se il bestiame, di regola, è fornito dal locatore, che vi è tenuto a norma del precedente articolo, l'inadempimento dell'affittuario potrà ricorrere soltanto quando per contratto o per l'uso locale il bestiame è fornito dall'affittuario oltre che dal locatore.

Relazione al Libro delle Obbligazioni

(Relazione del Guardasigilli al Progetto Ministeriale - Libro delle Obbligazioni 1941)

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

Massime relative all'art. 1618 Codice civile

Cass. pen. n. 2774/1999

In tema di causalità, laddove si verifichi una successione temporale di medici nella struttura ospedaliera, il principio dell'affidamento di un medico nell'operato del predecessore ha efficacia scriminante nel perdurare delle stesse condizioni e non nel mutare di esse a causa dell'insorgenza di nuovi elementi sintomatici, non esistenti in precedenza - e perciò, naturalmente, non rilevati dai colleghi precedentemente intervenuti - ma insorti successivamente nell'arco di tempo garantito con la propria assistenza. (Fattispecie in cui, secondo l'accertamento di merito, i sintomi di una macrosomia fetale si erano manifestati successivamente all'operato dei precedenti medici di turno).

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