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Articolo 1582 Codice civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

Divieto d'innovazione

Dispositivo dell'art. 1582 Codice civile

Il locatore non può compiere sulla cosa innovazioni che diminuiscano il godimento da parte del conduttore [1575 n. 2] (1) (2).

Note

(1) Dalla norma si desume che sono invece ammesse le modifiche che non diminuiscono tale godimento.
(2) Il conduttore ha, potenzialmente, un ampio ventaglio di rimedi per il caso in cui il locatore violi il divieto: la risoluzione del contratto (1453 c.c.), che verrà chiesta se la diminuzione è tale da far venir meno, per lui, ogni utilità del bene; l'esecuzione specifica (2933 c.c.), se la diminuzione di valore non compromette totalmente il bene; l'azione di reintegra (1168 c.c.) se la violazione ha addirittura privato il conduttore del possesso del bene.

Ratio Legis

Il disposto è legittimato dal diritto, che il conduttore ha, ad un godimento pieno del bene (1575, n. 2 c.c.).

Spiegazione dell'art. 1582 Codice civile

Mutamento nella cosa principale o nell'accessorio

Il proprietario, il quale rimane sempre responsabile verso i terzi dei danni cagionati dalla cosa (art. 2053 cod. civ.) non può vedersi precluso il diritto di apportare alla cosa quelle modificazioni le quali, anche se non costituiscono semplici riparazioni, non arrecano limitazioni al godimento del conduttore e non lo rendono né meno comodo né meno completo.

Le dispute intorno al mutamento sulla cosa principale o sull'accessorio, sul fondo locato o sul fondo contiguo non hanno ragione di essere se non in quanto le mutazioni vengono direttamente a ledere il godimento del conduttore. Si pensi al caso in cui il locatore trasformi in officina o in pubblico esercizio il cortile di uno stabile. Il diritto del conduttore alla diminuzione del canone di locazione o alla risoluzione del contratto non nasce dal fatto in sè dell'impianto dell'officina o dell'esercizio, ma se ed in quanto il suo godimento subisca pregiudizio. Per quanto riguarda i mutamenti a fondi contigui a quello locato, si suole fare l'esempio del locatore che elevi un edificio così da diminuire la luce della casa affittata. Si è affermato al riguardo che il criterio per sapere quando le utilità provenienti da fondi distinti debbano intendersi oggetto di contratto sarà quello dedotto dal modo col quale si presentava lo stato di fatto dei luoghi stessi al momento del contratto e quindi da quella che poteva e doveva essere la legittima presupposizione del conduttore, allorché in quelle date circostanze prendeva l'immobile in locazione. Così se la palazzina presa in affitto era circondata da giardini che apparivano destinati dal locatore ad accrescere il pregio o l'utilità della palazzina, il conduttore avrà diritto a veder mantenuto tale giardino per tutta la locazione; se invece accanto alla casa vi fosse un'area fabbricabile, il conduttore doveva immaginare che il locatore non avrebbe potuto adibire tale area che a fabbricazione.


Risarcimenta dei danni

Le innovazioni introdotte dal locatore danno azione al conduttore quando questi abbia risentito un danno e quando il danno sia conseguenza immediata e diretta dell'inadempimento del locatore. Non è infatti concepibile una violazione del diritto del conduttore ed una diminuzione del godimento senza danno presente o futuro: se il danno manchi nel senso che l'innovazione passi inosservata o non rechi alcuna turbativa, non v'è luogo ad azione. Non importa che il danno sia grave perché il pregiudizio sia degno di tutela, così come non ha importanza l'entità maggiore o minore delle mutazioni se non in rapporto alla diminuzione del godimento.
Le innovazioni della cosa locata devono essere volute dal locatore, come si desume dal testo dell'articolo. Non risponde pertanto dei danni il locatore quando l'innovazione sia dovuta al caso fortuito.

Come il conduttore può, con patto espresso, rinunciare al diritto di non veder compiute sulla cosa innovazioni che diminuiscano il suo godimento, non può, quando non si sia opposto alle mutazioni della cosa, successivamente esigere che la cosa stessa sia ridotta nello stato pristino, a meno che sia stato assente e non abbia avuto che tardiva notizia delle innovazioni. Invero se il conduttore sa e non si oppone al mutamento, con tale comportamento rinuncia tacitamente al diritto derivantegli dall'articolo in esame ed una successiva domanda potrebbe essere suggerita da malafede ed esporre il locatore a soddisfare eccessive pretese. In questo caso il conduttore non può neppure chiedere lo scioglimento del contratto e potrà soltanto domandare la diminuzione del canone proporzionatamente alla riduzione del godimento, se questo ricorra. Va peraltro rilevato che ad aversi rinuncia tacita non basta il semplice silenzio, che da solo non può valere consenso se non eccezionalmente quando si ha il dovere di esprimersi. Nella locazione, però, è difficile aversi silenzio assoluto del conduttore se questi, anziché lasciare il fondo, è restato nel possesso durante le innovazioni e a maggior ragione se ha pagato il canone, perché si ha in tal caso un fatto positivo, concludente che non è il silenzio. Resta sempre salvo per il conduttore il caso in cui le innovazioni non mostravano durante loro compimento il pregiudizio che avrebbero arrecato al godimento.
Il conduttore, che ha diritto a non veder compiere sulla cosa le innovazioni che diminuiscano il suo godimento, può esercitare l'azione di denuncia di nuova opera o di danno temuto a norma dell'art. 688 e segg. cod. proc. civ.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

Massime relative all'art. 1582 Codice civile

Cass. civ. n. 3343/2001

Allorché le parti del contratto di locazione, nell'ambito dei propri poteri di autonomia contrattuale, abbiano convenzionalmente stabilito, per quanto attiene all'uso della cosa locata, il, divieto di ogni forma di innovazione, consentita solo con il consenso (scritto o orale) del locatore, ove il locatore si sia avvalso, ai sensi dell'art. 1456 c.c., della clausola risolutiva espressa, il giudice - chiamato ad accertare l'avvenuta risoluzione del contratto per l'inadempimento convenzionalmente sanzionato - non è tenuto ad effettuare alcuna indagine sulla gravità dell'inadempimento stesso, giacché avendo le parti preventivamente valutato che l'innovazione o la modifica dell'immobile locato comporta alterazione dell'equilibrio giuridico - economico del contratto, non vi è più spazio per il giudice per un diverso apprezzamento.

Cass. civ. n. 7001/1993

Qualora l'installazione del servizio di riscaldamento in un edificio in condominio risulti, in relazione alle caratteristiche ed alla stipulazione logistica dell'immobile, non gravosa né voluttaria, tale innovazione, se approvata nei modi prescritti, è vincolante per tutti i condomini, con la conseguenza che, nell'ipotesi di un locale dato in locazione, come il proprietario-locatore è tenuto a sostenere pro quota le spese di impianto, parimenti il conduttore non può sottrarsi (trattandosi di innovazione lecita ex art. 1582 c.c.) al pagamento delle spese di esercizio fin dal momento dell'attuazione del servizio stesso, ancorché questo sia stato introdotto nel corso della locazione, essendo l'aumento degli oneri accessori conseguente all'applicazione dell'art. 9, L. 27 luglio 1978, n. 392, senza alterazione del rapporto sinallagmatico, posto che a fronte di una maggiore spesa per il conduttore vi è un obiettivo miglioramento delle condizioni di utilizzabilità del bene.

Cass. civ. n. 772/1973

Rientra nel divieto di cui all'art. 1582 c.c., l'innovazione nella cosa locata che, per la sua pericolosità, sia suscettibile di arrecare un pregiudizio al conduttore, in quanto si risolva in una diminuzione del godimento della cosa stessa.

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