Articolo 952

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Dispositivo dell'art. 952 Codice Civile

Il proprietario può costituire il diritto di fare e mantenere al di sopra del suolouna costruzione a favore di altri, che ne acquista la proprietà [934, 1350 n. 2, 2643 n. 2, 2810 n. 3]. Del pari può alienare la proprietà della costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo [956] ^{(1) (2)}.

Note

(1) Quanto ai modi di costituzione del diritto di superficie, questo può sorgere in via convenzionale o per usucapione [v. Libro III, Titolo VIII, Capo II, Sez. III]. In particolare, nel primo caso sorge a seguito della stipulazione di un contratto [v. 1321] ad efficacia reale [v. 1376] tra il dominus soli ed il superficiario, per effetto del quale il primo limita il suo potere dominicale sul suolo, rinunciando ad ogni diritto di accessione immobiliare [v. 934]. Può essere pattuito il pagamento di un corrispettivo, che può essere fissato in somma unica o in canone periodico. Trattasi di un contratto traslativo di diritti reali che deve farsi per atto pubblico ed è soggetto all'onere della pubblicità col mezzo della trascrizione [v. Libro VI, Titolo I]. La costituzione del diritto di superficie può aversi, infine, mortis causa (con testamento) [v. 587].

(2) Costituito il diritto di superficie, il proprietario del suolo, oltre a perdere la facoltà di costruire, non può comunque godere o utilizzare il suolo o il sottosuolo in modo che contrasti con il diritto del superficiario. Il superficiario ha la libera disponibilità della costruzione (può alienarla o costituire su di essa altri diritti reali). Il diritto del superficiario si limita alla parte di suolo che ne è gravata; peraltro, può estendere il suo diritto su parti del suolo sulle quali non poggia la costruzione, se queste siano necessarie per l'esercizio del diritto (ciò anche in relazione ad esigenze igieniche, di sicurezza per gli abitanti, l'edificio e simili).

Ratio Legis

Ammessa pacificamente una proprietà divisa per piani orizzontali (suolo, sovrasuolo e sottosuolo), il diritto di superficie costituisce una deroga al principio generale dell'accessione immobiliare [v. 934], secondo il quale tutto ciò che insiste sul suolo appartiene al proprietario del suolo stesso. In altri termini, scopo ed effetto naturale del diritto di superficie è quello di impedire il verificarsi dell'acquisto per accessione in favore del dominus soli. Ispirato a chiare finalità economiche e sociali (una più razionale ed efficace utilizzazione delle aree urbane fabbricabili), il legislatore del '42 ha ritenuto di dare, per la prima volta, una disciplina organica dell'istituto in esame. A tutela del proprio diritto, il superficiario può esercitare le azioni di carattere petitorio [v. 948 ss.] così come, qualora abbia il possesso dell'immobile [v. Libro III, Titolo VIII; 1140 ss.], anche le azioni a tutela del possesso [v. 1168 ss.]. Si ricordi, infine, che la concessione ad aedificandum (da cui deriva il diritto di fare e mantenere determinate costruzioni al di sopra del suolo altrui) può, in taluni casi, avere un contenuto diverso dal diritto reale ed assumere le caratteristiche di un diritto personale di godimento di natura obbligatoria [v. Libro III, Titolo II] efficace nei soli confronti del concedente. Pertanto, è configurabile un contratto ad effetti obbligatori [v. Libro IV, Titolo II], qualificabile come locazione [v. 1571], in cui al conduttore si concede il godimento di un terreno con facoltà di farvi delle costruzioni di cui godrà fino alla fine del rapporto. Per determinare se ci si trovi dinanzi ad un diritto di superficie ovvero ad un diritto personale di godimento, occorre avere riguardo al reale intendimento delle parti.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

445L'art. 952 del c.c. delinea il diritto di superficie nel suo duplice profilo, distinguendo il caso in cui il dominus soli conceda ad altri il diritto di fare e mantenere sul suolo una nuova costruzione (concessione ad aedificandum) dal caso in cui la costruzione già esista sul fondo e il proprietario ne alieni la proprietà separatamente dalla proprietà del suolo. Limitandomi a dettare la disciplina meglio corrispondente alle ipotesi di maggior rilievo, ho lasciato alla dottrina il problema della configurazione giuridica della concessione ad aedificandum e del rapporto d'inerenza della costruzione al suolo. Per la risoluzione di tale problema può costituire un utile criterio direttivo la norma dell'ultimo comma dell'art. 954 del c.c., secondo la quale il diritto di fare la costruzione si estingue per prescrizione per effetto del non uso ventennale. Questa disposizione, che non si applica evidentemente alla proprietà sulla superficie, dimostra che in sè la concessione ad aedificandum è un autonomo diritto reale su cosa altrui, che diventa un vero diritto di proprietà quando la costruzione è eseguita. L'art. 953 del c.c. prevede l'ipotesi che la costituzione del diritto di superficie sia stata fatta per un tempo determinato; in questo caso è ovvio che, estinto il diritto di superficie, la costruzione, per la naturale espansione del diritto di proprietà, venga nuovamente a formare oggetto del diritto del proprietario del suolo.

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