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Articolo 37 Testo unico delle imposte sui redditi (TUIR)

(D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917)

Determinazione del reddito dei fabbricati

Dispositivo dell'art. 37 TUIR

1. Il reddito medio ordinario delle unità immobiliari è determinato mediante l'applicazione delle tariffe d'estimo, stabilite secondo le norme della legge catastale per ciascuna categoria e classe, ovvero, per i fabbricati a destinazione speciale o particolare, mediante stima diretta.

2. Le tariffe d'estimo e i redditi dei fabbricati a destinazione speciale o particolare sono sottoposti a revisione quando se ne manifesti l'esigenza per sopravvenute variazioni di carattere permanente nella capacità di reddito delle unità immobiliari e comunque ogni dieci anni. La revisione è disposta con decreto del Ministro delle finanze previo parere della Commissione censuaria centrale e può essere effettuata per singole zone censuarie. Prima di procedervi gli uffici tecnici erariali devono sentire i comuni interessati.

3. Le modificazioni derivanti dalla revisione hanno effetto dall'anno di pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale del nuovo prospetto delle tariffe, ovvero, nel caso di stima diretta, dall'anno in cui è stato notificato il nuovo reddito al possessore iscritto in catasto. Se la pubblicazione o notificazione avviene oltre il mese precedente quello stabilito per il versamento dell'acconto di imposta, le modificazioni hanno effetto dall'anno successivo.

4. Il reddito delle unità immobiliari non ancora iscritte in catasto è determinato comparativamente a quello delle unità similari già iscritte.

4-bis. Qualora il canone risultante dal contratto di locazione, ridotto forfetariamente del 5 per cento, sia superiore al reddito medio ordinario di cui al comma 1, il reddito è determinato in misura pari a quella del canone di locazione al netto di tale riduzione. Per i fabbricati siti nella città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, di Murano e di Burano, la riduzione è elevata al 25 per cento. Per gli immobili riconosciuti di interesse storico o artistico, ai sensi dell'articolo 10 del codice di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, la riduzione è elevata al 35 per cento.

4-ter. [Se l'ammontare delle spese effettivamente sostenute in un anno e comprovate da idonea documentazione è superiore al 15 per cento del canone relativo all'anno medesimo, l'eccedenza può essere computata, sempre in misura tale da non superare complessivamente per ciascun periodo di imposta il predetto limite percentuale, in diminuzione dei canoni dei periodi di imposta successivi, ma non oltre il secondo.](1)

4-quater. [Dall'ammontare complessivo del reddito dell'unità immobiliare adibita ad abitazione principale delle persone fisiche e di quello delle sue pertinenze si deduce, fino a concorrenza dell'ammontare stesso, l'importo di unmilionecentomila lire rapportato al periodo dell'anno durante il quale sussiste tale destinazione ed in proporzione alla quota di possesso. Sono ricomprese tra le pertinenze le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, destinate ed effettivamente utilizzate in modo durevole a servizio delle unità immobiliari adibite ad abitazione principale delle persone fisiche. Per abitazione principale si intende quella nella quale la persona fisica che la possiede a titolo di proprietà, usufrutto o altro diritto reale e i suoi familiari dimorano abitualmente.](2)

Note

(1) Comma abrogato dall'art. 4, D.L. 31 maggio 1994, n. 330.
(2) Comma abrogato, con effetto dal periodo di imposta 1999, dalla L. 13 maggio 1999, n. 133.

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Consulenze legali
relative all'articolo 37 TUIR

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

FRANCESCO L. chiede
domenica 31/03/2019 - Liguria
“Buongiorno,
è possibile applicare la cedolare secca ad un nuovo contratto di locazione di immobile commerciale C1, inferiore ai 600 m2 che preveda il pagamento di canone variabile (dato un minimo garantito) in funzione del fatturato annuo del supermercato che sarà presente nei locali locati? Il locatore è persona fisica, non imprenditore.
Nel caso non fosse possibile, data l’indeterminatezza a priori del canone, è possibile prevedere invece, un determinato e certo canone, ma di importo diverso nei diversi anni? Per esempio a crescere? Oppure fissarlo uguale per ogni anno, ma concedendo uno sconto incondizionato per i primi anni?
Nel caso di applicazione della cedolare secca, è possibile rinunciarvi nel proseguo del contratto, per consentire l’applicazione di un altro metodo di calcolo del canone, già previsto opzionalmente nel contratto, come ad esempio quello in funzione del fatturato? E’ possibile riapplicarla nuovamente e successivamente alla prima rinuncia? In altre parole si possono adottare più cicli di applicazione-rinuncia nel corso del contratto? Fatta salva ovviamente, la durata di almeno un anno.
I redditi sottoposti a cedolare secca, concorrono a formare l’aliquota media IRPEF, ai fini dell’individuazione dell’aliquota media da applicare per la tassazione sperata? Ad esempio dal reddito derivante dalla cessione d’azienda.
Grazie, saluti.”
Consulenza legale i 03/04/2019
A norma dell’art. 1, comma 59, della Legge n. 145 del 30.12.2018 (Legge di Bilancio per il 2019), il canone di locazione relativo ai contratti stipulati nell'anno 2019, aventi ad oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1, di superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze, e le relative pertinenze locate congiuntamente, può, in alternativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell'imposta sul reddito delle persone fisiche, essere assoggettato al regime della cedolare secca, di cui all'articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con l'aliquota del 21 per cento. Tale regime non è applicabile ai contratti stipulati nell'anno 2019, qualora alla data del 15 ottobre 2018 risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale.

La norma pone dei paletti ben precisi in ordine alla sua applicazione:
  • deve trattarsi di contratti di locazione stipulati nell’anno 2019 e, per effetto delle disposizioni di cui all’ultimo periodo, non deve trattarsi della prosecuzione di un contratto già in corso alla data del 15 ottobre 2018 tra i medesimi soggetti e in riferimento al medesimo immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale, al solo fine di fruire dell’agevolazione in commento;
  • deve trattarsi di unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1;
  • l’immobile deve avere una estensione non superiore a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze che possono, comunque, essere locate congiuntamente.
Se sussistono tutte le condizioni prima indicate, il contratto di locazione potrà essere assoggettato al regime della cedolare secca sugli immobili di cui all’art. 3 del D. Lgs. n. 23 del 14 marzo 2011, con l’aliquota del 21 per cento.

Il rinvio alla citata disposizione esige la sussistenza degli ulteriori requisiti di natura soggettiva imposti dalla norma; pertanto, sotto il profilo soggettivo, il regime si applica alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.
Ovviamente non si applica, invece, la limitazione relativa al conduttore che, in questo caso, potrà agire nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo.

Il regime, di tipo facoltativo, si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile). In più, per i contratti sotto cedolare secca, non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. La cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.
La scelta per la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.
L’opzione per la cedolare secca può essere esercitata sia in sede di registrazione del contratto sia negli anni successivi, in caso di affitti pluriennali.
Quando l’opzione non viene esercitata all’inizio, la registrazione segue le regole ordinarie; in questo caso, le imposte di registro e di bollo sono dovute e non sono più rimborsabili.

In caso di proroga del contratto, è necessario confermare l’opzione della cedolare secca contestualmente alla comunicazione di proroga.
La conferma dell’opzione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga.
Come precisato nella Circolare n. 26/E del 01.06.2011, par. 4.1, l’opzione comporta l’applicazione delle regole della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga) o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto.
Il locatore ha comunque la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata.
Così come è sempre possibile esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca.

Quindi, per rispondere al quesito, è sempre possibile passare dal regime opzionale a quello ordinario e viceversa a patto che si permanga nel regime prescelto per l’intera annualità.
La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta.
In caso di proroga del contratto, è necessario confermare l’opzione della cedolare secca contestualmente alla comunicazione di proroga.
La conferma dell’opzione deve essere effettuata nel termine previsto per il versamento dell’imposta di registro, cioè entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga.

In caso di risoluzione del contratto, l’imposta di registro non è dovuta se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca.
Tuttavia, è necessario comunicare la risoluzione anticipata presentando all’ufficio dove è stato registrato il contratto il modello RLI debitamente compilato.
L’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti.
L’imposta è versata separatamente dall’IRPEF, ma con le medesime modalità ed entro i medesimi termini, così come disposto dall’art. 3, comma 4 del D. Lgs. 23/2011.
Pertanto, anche per la cedolare secca sono dovuti versamenti sia in acconto che a saldo. Per effetto della citata disposizione, inoltre, per la cedolare secca si applicano le medesime regole dell'IRPEF per la liquidazione, l’accertamento, la riscossione, i rimborsi le sanzioni, gli interessi e il contenzioso e, pertanto, sono applicabili anche per la cedolare secca i criteri di compensazione previsti dal D.Lgs. 9 luglio 1997, n. 241.
Il versamento in acconto della cedolare secca era dovuto, nella misura dell'85 per cento per l'anno 2011; a partire dal 2012 e sino al 2020 è dovuto nella misura del 95 per cento; dal 2021 in poi, nella misura del 100 per cento.

Venendo quindi, alla problematica posta nel quesito, in riferimento alla previsione di un canone che prevede un “minimo garantito” più un “surplus”, in funzione del fatturato annuo del supermercato allocato nell’immobile, occorrerà tenere conto di quanto segue:
  • per il primo anno, non è dovuto alcun acconto in quanto manca la base imponibile di riferimento. Il saldo andrà versato al 30 giugno dell’anno successivo e sarà, quindi, possibile fare riferimento al canone maggiorato del surplus, dal momento che, a quella data, è possibile conoscere il fatturato conseguito dal supermercato nell’anno precedente;
  • per gli anni successivi, occorrerà versare l’acconto utilizzando il metodo storico, ossia in riferimento al canone incassato nell’anno precedente ed effettuando il conguaglio nell’anno successivo, in sede di versamento del saldo.

Sempre nella Circolare n. 26/E/2011 prima citata, par. 5, è precisato che il reddito assoggettato a cedolare secca:
  • è escluso dal reddito complessivo e, conseguentemente, non rileva ai fini della progressività delle aliquote IRPEF;
  • sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni.
Il reddito assoggettato a cedolare deve, invece, essere compreso nel reddito assunto a parametro di riferimento per il riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell’ISEE, determinazione del reddito per essere considerato a carico).
Da ciò deriva, per rispondere all’ultimo quesito, che i canoni di affitto sottoposti a cedolare secca, non concorrono ai fini dell’individuazione dell’aliquota media da applicare per la tassazione separata della eventuale plusvalenza che può derivare dalla cessione a titolo oneroso di aziende possedute da più di cinque anni, in applicazione delle disposizioni di cui al comma 2 dell’art. 17 del T.U.I.R..