Articolo 27 Testo unico edilizia

La norma in commento riprende il disposto dell’art. 4, L. n. 47/1985, e disciplina la vigilanza urbanistico-edilizia di competenza dell’Amministrazione comunale e, particolarmente, degli organi dirigenziali ex art. 107, D.Lgs. n. 267/2000.

Tale fondamentale funzione persegue una finalità sia di prevenzione, sia di repressione degli abusi, ristabilendo l’equilibrio urbanistico-edilizio violato dalla realizzazione di opere non consentite dalla disciplina di riferimento in materia.
La vigilanza si traduce in un controllo successivo sull’attività edilizia in corso o già eseguita ed ha acquistato nel tempo un’importanza crescente, considerata la progressiva semplificazione dei procedimenti relativi ai titoli edilizi; si pensi, ad esempio, alla SCIA ordinaria, che consente all’interessato di avviare immediatamente i lavori, rimandando ad un momento successivo i controlli della P.A. sulla conformità edilizia-urbanistica dell'intervento.

Lo strumento sanzionatorio per eccellenza a disposizione della P.A. al fine eliminare gli effetti delle violazioni edilizie poste in essere dai privati è l’ordine di demolizione e ripristino dello stato dei luoghi, che viene emesso nei casi di esecuzione di opere senza titolo sulle aree oggetto degli specifici vincoli indicati dal secondo comma dell’articolo in commento.

Il potere di ordinare la sospensione dei lavori sancito dal terzo comma per le opere senza titolo insistenti su aree non vincolate ai sensi del comma precedente, invece, ha finalità cautelare e non sanzionatoria, in quanto si fonda sul concreto sospetto di un abuso e viene esercitato in vista di provvedimenti repressivi definitivi emanabili entro il termine di 45 giorni. In ogni caso, l’adozione dell’ordine di sospensione non è una fase imprescindibile del procedimento sanzionatorio e la sua eventuale mancanza non inficia la legittimità dei successivi atti repressivi della P.A..

È un potere-dovere del tutto scevro di profili di discrezionalità, nel senso che, ove venga riscontrata una qualche difformità dell’attività edilizia dal titolo o dalla disciplina urbanistico-edilizia, l’Amministrazione è tenuta ad adottare i relativi provvedimenti sanzionatori (eventualmente preceduti dal suddetto ordine di sospensione).
Sulla base del carattere vincolato dell’attività repressiva e di vigilanza, una costante giurisprudenza riconosce la titolarità di un interesse legittimo all’esercizio dei poteri di cui all’articolo in commento in capo ai privati che abbiano portato a conoscenza l’Amministrazione della probabile presenza di abusi.

Si ritiene, infatti, che, a fronte di una segnalazione circostanziata e documentata, l’Amministrazione sia obbligata ad attivare e concludere, con atto espresso, il procedimento di controllo e verifica della natura abusiva dell'opera realizzata, sulla scorta dei principi di buona fede e correttezza e di buona amministrazione.
In particolare, nell’ipotesi in cui non risulti alcuna difformità rispetto al titolo e alla normativa urbanistica, il Comune deve dare riscontro espresso negativo e l'obbligo di provvedere può dirsi adempiuto con l'atto di riscontro. Qualora venga, invece, accertato un abuso edilizio, la P.A. è anche obbligata a provvedere adottando il dovuto atto repressivo.
L'inerzia del Comune al riguardo costituisce silenzio inadempimento, avverso il quale è ammesso il ricorso al rimedio previsto dagli artt. 31 e 117, D. Lgs. n. 104/2010.

L’ultimo comma, infine, ha la finalità di rafforzare i poteri di controllo e di rilevazione degli abusi edilizi attribuiti alla polizia giudiziaria per i casi in cui non sia esibito il permesso di costruire, ovvero non sia apposto il prescritto cartello, ovvero in tutti gli altri casi di presunta violazione urbanistico-edilizia.