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Articolo 14 Testo unico edilizia

(D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380)

[Aggiornato al 31/03/2021]

Permesso di costruire in deroga agli strumenti urbanistici

Dispositivo dell'art. 14 Testo unico edilizia

1. Il permesso di costruire in deroga agli strumenti urbanistici generali è rilasciato esclusivamente per edifici ed impianti pubblici o di interesse pubblico, previa deliberazione del consiglio comunale, nel rispetto comunque delle disposizioni contenute nel decreto legislativo 29 ottobre 1999, n. 490, e delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell'attività edilizia.

1-bis. Per gli interventi di ristrutturazione edilizia, la richiesta di permesso di costruire in deroga è ammessa previa deliberazione del consiglio comunale che ne attesta l'interesse pubblico limitatamente alle finalità di rigenerazione urbana, di contenimento del consumo del suolo e di recupero sociale e urbano dell'insediamento, fermo restando, nel caso di insediamenti commerciali, quanto disposto dall'articolo 31, comma 2, del decreto-legge 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214.

2. Dell'avvio del procedimento viene data comunicazione agli interessati ai sensi dell'articolo 7 della legge 7 agosto 1990, n. 241.

3. La deroga, nel rispetto delle norme igieniche, sanitarie e di sicurezza, può riguardare esclusivamente i limiti di densità edilizia, di altezza e di distanza tra i fabbricati di cui alle norme di attuazione degli strumenti urbanistici generali ed esecutivi, nonché le destinazioni d'uso ammissibili, fermo restando in ogni caso il rispetto delle disposizioni di cui agli articoli 7, 8 e 9 del decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444(1).

Note

(1) I commi 1-bis e 3 della presente disposizione sono stati modificati dall'art. 10, comma 1, lett. f) del D.L. 16 luglio 2020, n. 76.

Spiegazione dell'art. 14 Testo unico edilizia

In via ordinaria, al fine della legittimità del permesso di costruire, è richiesta la conformità dell’opera conformità alle previsioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente (art. 12 del Testo Unico).

Tuttavia, nel rispetto delle condizioni previste dall’articolo in commento, è ammessa anche la facoltà per il Consiglio comunale di autorizzare l’esecuzione di interventi edilizi in deroga agli strumenti urbanistici generali con una procedura semplificata, mediante l’adozione di una deliberazione del consiglio comunale e senza la necessità di una variante.

Si tratta di un istituto di carattere eccezionale, che come tale è di stretta interpretazione, ma che rimane espressione del potere discrezionale di cui è titolare il Comune in materia di scelte pianificatorie sindacabile in sede giurisdizionale solo nei ristretti limiti costituiti dalla manifesta illogicità e dall'evidente travisamento dei fatti.

Nel caso del permesso di costruire in deroga la comparazione degli interessi in gioco che la P.A. è chiamata ad effettuare, e di cui deve dare adeguatamente conto nella motivazione del provvedimento, riguarda da un lato l’interesse pubblico al rispetto della pianificazione urbanistica e dall’altro quello del privato ad attuare l'interesse costruttivo.

Quanto ai presupposti per l’esercizio di tale potere, l’articolo 14 dispone che la deroga sia legittimamente ammessa solo per edifici ed impianti pubblici o di interesse pubblico.
Un orientamento più risalente faceva rientrare in tale definizione solo fabbricati ed impianti realizzati dalla stessa Amministrazione, ma la giurisprudenza attuale tende a comprendervi tutti gli edifici che, per le loro caratteristiche costruttive o anche solo funzionali, siano destinati a soddisfare bisogni di rilevanza generale e collettiva, pure se realizzati da privati (come ad esempio le strutture alberghiere, gli impianti sportivi, le residenze universitarie).
In ogni caso, la sussistenza dell’interesse pubblico deve essere apprezzata in concreto alla luce della singola fattispecie, non potendo essere individuate ipotesi tassative o criteri astratti applicabili in via generale.

Un ulteriore requisito non esplicitato dall’articolo 14 ma riconosciuto dalla giurisprudenza come fondamentale è l’edificabilità dell’area.
In sostanza, il permesso de quo può derogare ai parametri urbanistici previsti dagli strumenti pianificatori per gli edifici pubblici o di interesse pubblico da realizzare in una determinata porzione del territorio comunale, ma non può spingersi ad attribuire il requisito dell’edificabilità ad aree che ne siano sprovviste ab origine, come quelle agricole o destinate a verde pubblico.

Il terzo comma dell’articolo in esame indica tassativamente i parametri degli strumenti urbanistici derogabili, mentre il comma 1 bis fissa i limiti entro il quale è ammesso il rilascio del permesso in deroga in relazione al mutamento della destinazione d’uso e alla ristrutturazione edilizia.

Particolare attenzione è dedicata dalla norma alla tutela dell’affidamento dei privati, con la previsione dell’invio agli interessati della comunicazione di avvio del procedimento prevista dall’art. 7, L. n. 241/1990, che normalmente non è richiesta nell’iter ordinario di rilascio del permesso di costruire.
Posto che l’Amministrazione è chiamata ad esercitare una scelta discrezionale che si sostituisce a quella effettuata in sede di pianificazione, infatti, è opportuno che vengano direttamente informati ed interpellati tutti i vari soggetti portatori degli interessi coinvolti, assicurando loro la concreta possibilità di esercizio del proprio apporto collaborativo.

A questo proposito, vale la pena evidenziare che, secondo la giurisprudenza civilistica, il rilascio del permesso in deroga esplica i suoi effetti anche nei rapporti fra privati.

Infine, vi è un consenso giurisprudenziale pressoché unanime, vista l’eccezionalità dell’istituto, in merito al fatto che la facoltà di accordare un permesso in deroga possa essere esercitata dall’Amministrazione solo in via preventiva, ossia prima della realizzazione delle opere edilizie.
Non viene ritenuto legittimo, invece, il rilascio di un permesso di costruire ex articolo 14 al fine di sanare ex post interventi edilizi già eseguiti.

Massime relative all'art. 14 Testo unico edilizia

Cons. Stato n. 3680/2017

L'art. 14 D.P.R. n. 380 del 2001 (T.U. Edilizia) disciplina i permessi di costruire in deroga agli strumenti urbanistici per il cui rilascio occorre una espressa deliberazione del Consiglio Comunale che attesti l'interesse pubblico dell'intervento, fermo restando che detto mutamento non deve comportare un aumento di superficie coperta (Conferma della sentenza resa in forma semplificata dal T.a.r. Veneto, sez. II, 23 febbraio 2016, n. 205)

Cass. pen. n. 16591/2011

Non può essere rilasciato in sanatoria il permesso a costruire nel caso in cui lo stesso sia in deroga agli strumenti urbanistici. Si tratta, infatti, di un istituto di carattere eccezionale giustificato dalla necessità di soddisfare esigenze straordinarie rispetto agli interessi primari garantiti dalla disciplina urbanistica generale e, in quanto tale, applicabile esclusivamente entro i limiti tassativamente previsti dall'articolo 14 del D.P.R. 380/ 2001.

Cons. Stato n. 1641/1999

Laddove il territorio interessato possieda una vocazione turistica prevalente, la riconduzione all'interesse pubblico dell'edificio alberghiero non richiede affatto un'interpretazione estensiva ed è anzi compatibile con una lettura restrittiva rispetto a diverse attività economiche che non presentino le medesime caratteristiche di rilevanza urbanistica e culturale, ma che solo possano accampare il loro peso economico.

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Davide C. chiede
mercoledì 29/01/2020 - Lazio
“Il comune di omissis è proprietario di un fabbricato e di un terreno ad esso adiacente. A seguito di una "convenzione per edificazione" tra il Comune e una società costruttrice, il fabbricato viene demolito e al suo posto viene realizzata una nuova costruzione destinata a "Centro Anziani", mentre sul terreno attiguo viene realizzato un campo di bocce scoperto. Sulla base degli accordi sottoscritti la società costruttrice riceve dal Comune l'intera volumetria edificabile residua di quell'area. Successivamente, nel 2002, la giunta comunale delibera l'approvazione del progetto preliminare di una tettoia per la copertura del campo di bocce. Tale progetto sarà poi modificato con progetto esecutivo dell'ufficio tecnico comunale. La tettoia è stata realizzata nel 2007, copre completamente la corte del fabbricato e presenta due lati aperti, un lato adiacente al fabbricato e l'ultimo lato risulta chiuso quasi del tutto essendo quasi interamente adiacente ad altro fabbricato confinante con la tettoia. Si fa presente che sulla base del Regolamento Edilizio Comunale e delle circolari della Regione Lazio ( 08/03/1993 prot. 148 S/P e 03/12/1999 prot. 45/REC ) quel tipo di tettoia costituisce un volume computabile nel conteggio della volumetria prevista dal Piano Regolatore Generale, ma come già specificato il Comune aveva precedentemente ceduto l'intera volumetria residua. La tettoia, inoltre, non rispetta le distanze minime tra fabbricati e neppure le distanze dai confini, previste dagli strumenti urbanistici.

IL QUESITO CHE PONGO E' IL SEGUENTE:

le amministrazioni comunali sono tenute al rispetto dei limiti di volumetria edificabile e delle distanze tra fabbricati e dai confini previsti dagli strumenti urbanistici comunali e regionali ?”
Consulenza legale i 05/02/2020
Gli strumenti urbanistici hanno la funzione di disciplinare un ordinato e razionale sviluppo del territorio, contemperando gli interessi pubblici e privati e stabilendo le destinazioni e le regole generali alle quali deve attenersi l’attività edificatoria.
Alle norme relative alle altezze ed alle distanze tra costruzioni, inoltre, viene riconosciuto il carattere fondamentale dell’inderogabilità, considerata la loro funzione di tutelare il decoro, la sicurezza e l’igiene (Cassazione civile, sez. II, 19 febbraio 2019, n.4834).

Vista l’importanza rivestita dal complesso di norme nazionali, regionali e comunali, che regolano l’esercizio dello ius aedifcandi, è facile comprendere come la possibilità di deroghe sia molto limitata ed ammessa in pochi casi strettamente sanciti dalla Legge.
L’art. 9, D.M. n, 1444/1968, ad esempio, prevede la limitata possibilità di deroghe alle distanze in caso l’intervento edilizio riguardi gruppi di edifici inseriti un’unica pianificazione (Cassazione civile sez. II, 25 luglio 2019, n.20188).
L’art. 14, D.P.R. n. 380/2001, inoltre, disciplina il permesso di costruire in deroga agli strumenti urbanistici (ma non alle norme sulle distanze), che costituisce un istituto di carattere eccezionale che può essere concesso esclusivamente per edifici ed impianti pubblici o di interesse pubblico, previa deliberazione del consiglio comunale (Consiglio di Stato, sez. IV, 24 ottobre 2019, n.7228).
Ancora, sono consentite deroghe agli strumenti urbanistici, nel rispetto di particolari condizioni, per la realizzazione di parcheggi (art. 9, Legge n. 122/1989) e nell’ambito del cosiddetti “piani casa” di approvazione regionale.

Quanto all’attività edilizia delle Pubbliche Amministrazioni, infine, l’art. 7, D.P.R. n. 380/2001, prevede che non si applichino le disposizioni del Titolo II, che sancisce le definizioni degli interventi edilizi ed il regime dei titoli abilitativi, nei seguenti casi:
a) opere e interventi pubblici che richiedano per la loro realizzazione l'azione integrata e coordinata di una pluralità di amministrazioni pubbliche allorché l'accordo delle predette amministrazioni, raggiunto con l'assenso del comune interessato, sia pubblicato ai sensi dell'articolo 34, comma 4, del decreto legislativo 18 agosto 2000, n. 267;
b) opere pubbliche, da eseguirsi da amministrazioni statali o comunque insistenti su aree del demanio statale e opere pubbliche di interesse statale, da realizzarsi dagli enti istituzionalmente competenti, ovvero da concessionari di servizi pubblici, previo accertamento di conformità con le prescrizioni urbanistiche ed edilizie ai sensi del decreto del Presidente della Repubblica 18 aprile 1994, n. 383, e successive modificazioni;
c) opere pubbliche dei comuni deliberate dal consiglio comunale, ovvero dalla giunta comunale, assistite dalla validazione del progetto, ai sensi dell'articolo 47 del decreto del Presidente della Repubblica 21 dicembre 1999, n. 554”.

In generale, tutte le suddette disposizioni rispondono all’esigenza di tutelare particolari interessi pubblici, ritenuti dal Legislatore preminenti sugli strumenti urbanistici o sulle norme in materia di distanze.
Tuttavia, nessuna delle norme citate prevede la possibilità di svincolarsi dalle regole che limitano l’attività edificatoria in considerazione della sola natura pubblica del soggetto che la esegue o che è proprietario del bene.
Pertanto, bisogna concludere che anche i Comuni, quando intendono eseguire interventi edilizi che non ricadano in un caso di deroga espressamente previsto dalla Legge, siano tenuti al rispetto delle norme degli strumenti urbanistici e sulle distanze tra costruzioni.