Articolo 202 Nuovo Codice Appalti (D. Lgs. 36/2023)

L’articolo 202 consente che, in luogo o in aggiunta a un corrispettivo monetario, la pubblica amministrazione possa trasferire all’operatore economico la proprietà di beni immobili del proprio patrimonio, non più necessari al perseguimento delle finalità istituzionali. Si tratta di un modello che mira a valorizzare il patrimonio immobiliare pubblico dismesso.

La disposizione si collega direttamente alla programmazione triennale dei lavori e alle procedure di pre-informazione per servizi e forniture, sottolineando la necessità di trasparenza e di coerenza con la pianificazione degli enti concedenti.
Inoltre, la norma prevede meccanismi di garanzia, attraverso la fideiussione, qualora il trasferimento della proprietà degli immobili avvenga prima della conclusione dei lavori, al fine di tutelare l’amministrazione pubblica e ridurre i rischi di inadempimento.

Il comma 1 delinea le due modalità con cui il bando di gara può includere il trasferimento di immobili come forma di corrispettivo per l’operatore economico. La disposizione richiama esplicitamente i bandi-tipo predisposti dall’ANAC e i contratti-tipo predisposti dal DIPE, redatti in collaborazione con l’Autorità di regolazione di settore e con il Ministero dell’Economia – Ragioneria Generale dello Stato. Tale rinvio rafforza l’idea che l’istituto debba essere applicato in maniera uniforme, secondo standard condivisi, evitando prassi difformi da parte delle singole amministrazioni.

La lettera a) disciplina l’ipotesi in cui, a titolo di corrispettivo, venga trasferita all’operatore economico – o a terzi da lui individuati e qualificati – la proprietà di immobili non più destinati a fini pubblici. L’operazione deve avvenire “sulla base del valore di mercato”, espressione che richiama la necessità di una valutazione obiettiva e trasparente del bene.
Particolarmente significativa è la possibilità di trasferire la proprietà non solo all’operatore, ma anche a soggetti terzi da lui indicati, purché in possesso dei requisiti di partecipazione alla gara.

La lettera b) prende in considerazione la fattispecie in cui il trasferimento della proprietà immobiliare avvenga prima della conclusione dei lavori. In questo caso, il legislatore introduce un meccanismo a tutela della pubblica amministrazione, imponendo che l’operatore presti una garanzia fideiussoria pari al valore dell’immobile. La garanzia, che potrà essere bancaria o assicurativa, ha la funzione di assicurare la restituzione del bene o il risarcimento del suo valore in caso di inadempimento contrattuale. La norma specifica, inoltre, che la fideiussione deve essere progressivamente svincolata, secondo le modalità previste per la cauzione definitiva, in parallelo con l’avanzamento regolare delle prestazioni contrattuali.

La norma snellisce le previsioni dell’attuale art. 191, che appaiono sovrabbondanti segnatamente per quanto attiene ai commi 2, 2-bis e 3, potendo ridursi la disciplina primaria alla individuazione dei tratti fondamentali di tale schema negoziale, demandando alla autonomia della Amministrazione (bando) e delle parti (contratto), nel solco dei contratti-tipo e dei bandi-tipo di Anac, aspetti di dettaglio, quali ad esempio: le concrete modalità di individuazione degli immobili da cedere, gli uffici competenti a determinarne il valore, le garanzie richieste in caso di traslazione del diritto dominicale in un momento antecedente a quello di ultimazione dei lavori.

Il comma 1, lett. a) specifica che –in caso di cessione dell’immobile ad un soggetto terzo rispetto alla “controparte privata”- vi è necessità che sussista all’uopo l’interesse di essa controparte, configurando il trasferimento ad un terzo un “contratto a favore del terzo”, la cui validità presuppone giustappunto l’interesse dello stipulante a’ sensi dell’art. 1411, comma 1, c.c.. Tale espressa puntualizzazione è preordinata al recepimento di una precisa osservazione contenuta nel parere reso dal Consiglio di Stato sul cd. “correttivo” al Codice.

Il comma 1, lett. b) riconosce la particolare rilevanza che assumono le garanzie nella figura negoziale in esame, ove la traslazione del diritto dominicale integra giustappunto il corrispettivo da versare all’operatore; talchè, la sua anticipata corresponsione implica ex se la prestazione di idonea garanzia da parte del privato che fruisce di tale beneficium.