Brocardi.it - L'avvocato in un click! CHI SIAMO   CONSULENZA LEGALE

Articolo 2764 Codice Civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

[Aggiornato al 30/06/2020]

Crediti del locatore di immobili

Dispositivo dell'art. 2764 Codice Civile

Il credito delle pigioni e dei fitti [1615 ss.] degli immobili ha privilegio sui frutti [820, 2778 n. 16] dell'anno e su quelli raccolti anteriormente, nonché sopra tutto ciò che serve a fornire l'immobile o a coltivare il fondo locato.

Il privilegio sussiste per il credito dell'anno in corso, dell'antecedente e dei successivi, se la locazione ha data certa, e, in caso diverso, per quello dell'anno in corso e del susseguente.

Lo stesso privilegio ha il credito dipendente da mancate riparazioni le quali siano a carico del conduttore, il credito per i danni arrecati all'immobile locato, per la mancata restituzione delle scorte e ogni altro credito dipendente da inadepimento del contratto.

Il privilegio sui frutti sussiste finché si trovano nel fondo o nelle sue dipendenze. Esso si può far valere anche nei confronti del subconduttore.

Il privilegio sulle cose che servono a fornire l'immobile locato o alla coltivazione del fondo sussiste pure se le cose appartengono al subconduttore, nei limiti in cui il locatore ha azione contro il medesimo.

Il privilegio sulle cose che servono a fornire l'immobile locato ha luogo altresì nei confronti dei terzi, finché le cose si trovano nell'immobile, salvo che si provi che il locatore conoscesse il diritto del terzo al tempo in cui sono state introdotte [2728 ss.; 671 c.p.c. ss.].

Qualora le cose che servono a fornire la casa o il fondo locato ovvero a coltivare il medesimo vengano asportate dall'immobile senza il consenso del locatore, questi conserva su di esse il privilegio, purché ne domandi il sequestro, nei modi stabiliti dal codice di procedura civile per il sequestro conservativo, entro il termine di trenta giorni dall'asportazione, se si tratta di mobili che servono a fornire o a coltivare il fondo rustico, e di quindici giorni, se si tratta di mobili che servono a fornire la casa. Restano salvi in ogni caso i diritti acquistati dopo l'asportazione dai terzi che ignoravano l'esistenza del privilegio(1).

Note

(1) La norma ha carattere eccezionale e pertanto non può essere estesa a casi affini non contemplati: il privilegio tutela esplicitamente i crediti in capo al locatore di immobili urbani nei confronti del conduttore (le pigioni) e quelli del locatore di fondi rustici nei confronti dell'affittuario (i fitti). Inoltre, sono tutelati tutti i beni in qualche modo legati al bene immobile e quelli utili alla coltivazione del fondo, anche se appartengono al subconduttore o vengano asportate dall'immobile, purché, tuttavia, il locatore ne domandi il sequestro conservativo secondo le apposite scadenze. È comune opinione in giurisprudenza che anche i terzi in buona fede mantengano comunque i propri diritti acquisiti sui beni che formano oggetto di privilegio.

Ratio Legis

La disposizione in commento è ancora una volta finalizzata a derogare il principio della par condicio creditorum attraverso l'istituzione di cause di prelazione, nella specie privilegi, su determinati crediti.

Brocardi

Invecta et illata

Spiegazione dell'art. 2764 Codice Civile

Crediti di pigioni e fitti

Questo privilegio che storicamente si riattacca all'ipoteca le­gale concessa dal diritto romano al locatore sulle invecta et illata del conduttore, è indubbiamente il più importante dei privilegi sui mo­bili per la frequenza della sua applicazione.

Il trattamento che ne fa il nuovo codice non differisce sostanzial­mente da quello del codice del 1865 ; tuttavia questo articolo apporta notevoli modificazioni ed aggiunte, oltre a perfezionamenti di forma.

I crediti garantiti dal privilegio sono, anzitutto, quelli delle pigioni e dei fitti degli immobili urbani e rustici, rispettivamente, limitata­mente però ai crediti dovuti per l'anno in corso, l'antecedente e i suc­cessivi, se la locazione ha data certa, e solo per l'anno in corso ed il susseguente in caso diverso. Per anno in corso deve intendersi l'anno solare, indipendentemente dalla data dell'inizio della locazione e dai termini stabiliti nel contratto per il pagamento della pigione o del fitto.

La certezza della data, ai fini del privilegio, deve, a nostro avviso, risultare da un documento che la comprovi nei modi stabiliti dall'art. 2704.

Il diritto concesso al locatore di far valere il privilegio anche per gli anni successivi presuppone, naturalmente, che la locazione perduri, non ostante la morosità del conduttore ; che se il locatore avesse pre­ferito di domandarne la risoluzione, egli non potrebbe vantare più un credito di fitti o pigioni per tali anni, ma solo un credito per danni, che però, come diremo di qui a poco, godono anch'essi del privilegio.

Il nuovo codice non riproduce la facoltà che dava l'art. 1958, n. 3, del codice precedente ai creditori del conduttore, di sottentrare nelle ragioni di quest'ultimo e sublocare l'immobile : la scarso esercizio di tale diritto sotto l'impero del codice suddetto, e gli inconvenienti cui esso poteva dar luogo ne hanno consigliato la soppressione.


Altri crediti privilegiati

Privilegiati sono ancora tutti gli altri crediti ai quali può dar luogo l'inadempienza del conduttore. L'art. 2764, in proposito, specifica nel terzo comma i crediti dipendenti da mancate riparazioni a dell’immobile, dai danni arrecati dal conduttore, dalla mancata restituzione delle scorte nell'affitto del 'fondi rustici e, aggiunge con formola generica « ogni altro credito dipendente da inadempimento del contratto ». Tale solo locuzione, diversa da quella del codice del 1865 che accennava ai crediti per «ciò che concerne l'esecuzione del contratto », porta a risolvere in senso affermativo la questione agitatasi sotto l'impero di quel codice se fra i crediti privilegiati fossero da comprendere quelli dipendenti dall'anticipata risoluzione del contratto per colpa del con­duttore.


Beni sui quali cade il privilegio: fondi rustici, fondi urbani

Relativamente alle cose sulle quali cade il privilegio, bisogna distinguere i fondi urbani dai rustici. Per i primi il privilegio investe tutto ciò che serve a fornire l'immobile e, cioè tutte quelle cose che, secondo il significato tradizionale di inyecta, et illata, sono introdotte dal conduttore per arredare stabilmente i locali presi in affitto, siano questi destinati ad abitazione che a qualsiasi altro uso urbano (nego­zio, studio professionale, ecc.), allo scopo di renderne possibile o più comodo il godimento. Il carattere di stabilità sopra enunciato dev'es­sere inteso, naturalmente, in relazione all'uso a cui i locali sono desti­nati. Così, trattandosi di un negozio di vendita, nel quale le merci in­trodotte sono soggette A continuo movimento e sostituzione, esse sa­rebbero soggette al privilegio ; e questo colpirebbe altresì quelle che vi venissero introdotte in seguito.

Nei fondi rustici il privilegio cade anch'esso sulle cose che servono a fornire l'immobile ; ma colpisce altresì i frutti dell'anno e quelli rac­colti anteriormente, come pure tutto ciò che serve a coltivare il fondo locato. L'espressione relativa ai frutti, diversa da quella del codice del 1865 per quel che si riferisce alle derrate, è identica a quella che si legge nell'art. 2763 a proposito del privilegio del concedente del fondo enfiteutico ; e quindi ci riportiamo, per la relativa illustrazione, al com­mento di quest'ultimo articolo.

Fra le cose che servono a fornire l'immobile rustico sono da com­prendere le scorte vive e morte ed in genere tutte quelle altre che servono a rendere possibile il godimento del fondo od a sfruttarne meglio le utilità .


Conflitto con i diritti del subconduttore e dei terzi

Questo privilegio può esercitarsi, entro certi limiti, anche in pregiudizio dei diritti che i terzi avessero acquistato sui mobili ad esso soggetti. Precisamente, se l'acquirente del diritto è il subconduttore di un fondo rustico, il privilegio può farsi valere sui frutti del fondo stesso, anche nei confronti di lui, indipendentemente dall'essere egli o no in debito verso il conduttore principale ; trattandosi di altre cose (destinate a fornire il fondo urbano o rustico o a coltivare il fondo rustico), il privilegio può esercitarsi in pregiudizio del subconduttore solo nei limiti di quanto questi fosse tenuto verso il proprio locatore ai sensi delle disposizioni di legge (art. 1595) che concedono al locatore principale di agire direttamente. (e non con l'azione surrogatoria) contro il subconduttore per esigere prezzo della locazione e quant'altro dipendesse dalle obbligazioni del contratto di sublocazione. Si deve anzi in proposito tenersi presente, per i fondi rustici, anche l'art. 1649, secondo il quale, se il locatore consente subaffitto, questo considerato dal nuovo codice come locazione diretta tra il locatore ed il subaffittuario. In questo caso i limiti stabiliti dall'art. 2 764 circa l'eser­cizio del privilegio sui mobili del subconduttore troverebbero applica­zione solo per i crediti che il locatore vantasse già, all'epoca del subaf­fitto, verso il conduttore principale ; non per quelli che venissero a maturare in seguito, e per i quali, come si è detto, egli dovrebbe ri­spondere direttamente verso il locatore principale.

Se la persona che vanti diritti sui mobili sia una persona diversa dal subconduttore, il privilegio potrà esercitarsi in suo pregiudizio tutte le volte che non si provi che il locatore era a conoscenza dei diritti medesimi all'atto dell'introduzione delle cose nell'immobile locato. La norma dell'art. 2 764 trova applicazione al riguardo anche se si tratti di cose smarrite o rubate, a differenza di quanto stabiliva l'art. 1958, n. 3, del codice precedente, secondo il quale per le cose suddette, il privilegio non poteva mai esercitarsi in pregiudizio del loro proprie­tario. Tale diversità fra i due codici si spiega con l'abolizione fatta nel nuovo libro della proprietà della distinzione fra perdita volontaria e perdita involontaria del possesso, agli effetti dell'acquisto dei diritti per parte di terzi.

Si era fatta questione, sotto l'impero del codice del 1865, se il privilegio potesse farsi valere sui mobili dotali della moglie del condut­tore ; e la questione potrebbe risorgere anche oggi, non contenendo l'art. 2 764 alcun chiarimento in proposito. La dottrina e la giurisprudenza erano divise, ma la Cassazione propendeva per l’inesperibilità del privilegio, in vista del particolare regime di tali beni e della loro indisponibilità ed impignorabilità, anche per obbligazioni che avesse contratto la stessa moglie (cfr. art. 191). Naturalmente ciò non potrebbe dirsi per quei mobili dotali dei quali marito acquistasse la proprietà (art. 822),giacché su questi il privilegio potrebbe esercitarsi senza alcuna limitazione.


Condizioni per l’esercizio del privilegio: permanenza dei mobili nel fondo. Loro asportazione. Diritto di sequestro, diritto di seguito

Condizione essenziale per l'esperibilità del privilegio è che i beni mobili si trovino ancora nel fondo locato o anche, se si tratta di frutti, nelle dipendenze del medesimo. La vendita del fondo, qualora sussistesse la condizione suddetta, non pregiudicherebbe l'esercizio del privilegio. Ma mentre l'asportazione dei frutti determinerebbe la perdita irreparabile del privilegio, trattandosi invece di altri mobili il privilegio permane purché il locatore ne domandi il sequestro entro un breve termine, e cioè entro trenta giorni dall'asportazione, se si tratti di mobili destinati a fornire o a coltivare il fondo rustico, ed entro quindici giorni, se si tratti di mobili che servono a fornire la casa. Tuttavia in questi casi restano fermi i diritti acquistati dopo l'asportazione dai terzi che ignoravano l'esistenza del privilegio. Con questa disposizione dell'ultimo comma dell'articolo in esame, che man­cava nel codice del 1865, viene eliminata la questione che si faceva in precedenza, se per la prevalenza del diritto del terzo sul privilegio si richiedesse in costui l'elemento della buona fede. Ed essa dà anche modo di risolvere l'altra questione, se, verificandosi l'introduzione dei mobili asportati in altro immobile preso ugualmente in affitto, dovesse prevalere il privilegio del primo locatore o del secondo, o se entrambi concorressero per contributo. Bisogna infatti accertare se l'elemento della buona fede concorra presso il nuovo locatore ; nella affermativa, sarebbe precluso al primo locatore l'esercizio del privilegio ; mentre invece se questo elemento mancasse, egli potrebbe esercitare il privi­legio in tutta la sua ampiezza.

Sempre sotto l'impero del codice del 1865 era sorto il dubbio se il locatore avesse potuto prevenire l'asportazione dei mobili, fermandoli tempestivamente presso il conduttore, ai fini di esercitare a suo tempo il privilegio. Era prevalsa la soluzione affermativa ; ma il nuovo codice ha rimosso ogni dubbio in proposito con una disposizione di carattere generale, l'art. 2769.

L'assenso del locatore all'asportazione dei mobili renderebbe inesperibile il privilegio. Tale assenso non occorre che sia dato in modo formale, potendo anzi risultare anche da presunzioni.

Relazione al Codice Civile

(Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942)

Massime relative all'art. 2764 Codice Civile

Cass. civ. n. 10387/2012

In tema di ammissione al passivo fallimentare di crediti assistiti da privilegio, ai sensi dell'art. 2764 c.c., nella specie esercitato dal locatore nei confronti di beni vincolati all'uso del bene locato, la mancata indicazione di tali beni da parte del creditore è priva di rilievo, atteso che l'eventuale mancanza dei beni oggetto di privilegio speciale rileva unicamente nella fase attuativa, come impedimento di fatto all'esercizio del privilegio stesso, sicché la verifica della loro esistenza non è questione da risolvere in fase di accertamento del passivo, ma, attenendo all'ambito dell'accertamento dei limiti di esercitabilità della prelazione, è demandata alla fase del riparto.

Cass. civ. n. 2257/1974

L'esistenza del privilegio speciale, previsto dall'art. 2764 c.c. a favore del locatore sulle cose che servono a fornire l'immobile, è collegata ad un rapporto di funzionalità e di inerenza economica fra tali cose e l'immobile locato e, cioè, ad un vincolo di destinazione obiettiva delle cose stesse alle finalità economico-sociali (ed anche di comodo) dell'uso per il quale l'immobile è stato preso in locazione. Pertanto, nel caso di immobile destinato ad uso di commercio, il suddetto privilegio si estende anche alle merci destinate alla vendita, che costituiscono parte del complesso aziendale e che si trovano nello stesso immobile nel momento in cui il privilegio è fatto valere. Il locatore perde il privilegio speciale attribuitogli dall'art. 2764 primo comma c.c. sulle cose che servono a fornire l'immobile locato soltanto quando consenta l'asportazione di esse, rinunziando in modo espresso o tacito alla causa di prelazione. Tale situazione non si verifica e, pertanto, il privilegio persiste, nel caso in cui le cose, destinate all'uso ed al godimento dell'immobile, siano per essere asportate per effetto della procedura di sfratto promossa dal locatore, il quale, pertanto, può fare legittimamente ricorso, a tutela del privilegio, al sequestro conservativo previsto dall'ultimo comma della citata disposizione.

Hai un dubbio o un problema su questo argomento?

Scrivi alla nostra redazione giuridica

e ricevi la tua risposta entro 5 giorni a soli 29,90 €

Nel caso si necessiti di allegare documentazione o altro materiale informativo relativo al quesito posto, basterà seguire le indicazioni che verranno fornite via email una volta effettuato il pagamento.

SEI UN AVVOCATO?
AFFIDA A NOI LE TUE RICERCHE!

Sei un professionista e necessiti di una ricerca giuridica su questo articolo? Un cliente ti ha chiesto un parere su questo argomento o devi redigere un atto riguardante la materia?
Inviaci la tua richiesta e ottieni in tempi brevissimi quanto ti serve per lo svolgimento della tua attività professionale!

Testi per approfondire questo articolo

  • I privilegi

    Collana: Trattato dir. civ. Cons. naz. notariato
    Pagine: 272
    Data di pubblicazione: dicembre 2008
    Prezzo: 38 €
    Categorie: Privilegi
    Il volume, dopo una breve disamina delle problematiche connesse alla responsabilità patrimoniale in generale ed alla individuazione del patrimonio su cui ricadono le conseguenze dell'inadempimento dell'obbligazione, si occupa dei privilegi del credito quale causa legittima di prelazione. Premessa la distinzione tra i diversi tipi di privilegi, vengono, inoltre, affrontati i temi relativi alla individuazione del credito privilegiato e dei suoi accessori, alla determinazione dell'oggetto del... (continua)