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Articolo 90 Testo unico delle imposte sui redditi (TUIR)

(D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917)

[Aggiornato al 29/04/2022]

Proventi immobiliari

Dispositivo dell'art. 90 TUIR

1. I redditi degli immobili che non costituiscono beni strumentali per l'esercizio dell'impresa, né beni alla cui produzione o al cui scambio è diretta l'attività dell'impresa, concorrono a formare il reddito nell'ammontare determinato secondo le disposizioni del capo II del titolo I per gli immobili situati nel territorio dello Stato e a norma dell'articolo 70 per quelli situati all'estero. Tale disposizione non si applica per i redditi, dominicali e agrari, dei terreni derivanti dall'esercizio delle attività agricole di cui all'articolo 32, pur se nei limiti ivi stabiliti. Per gli immobili riconosciuti di interesse storico o artistico, ai sensi dell'articolo 10 del codice di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, il reddito medio ordinario di cui all'articolo 37, comma 1, è ridotto del 50 per cento e non si applica comunque l'articolo 41. In caso di immobili locati, qualora il canone risultante dal contratto di locazione ridotto, fino ad un massimo del 15 per cento del canone medesimo, dell'importo delle spese documentate sostenute ed effettivamente rimaste a carico per la realizzazione degli interventi di cui alla lettera a) del comma 1 dell'articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, risulti superiore al reddito medio ordinario dell'unità immobiliare, il reddito è determinato in misura pari a quella del canone di locazione al netto di tale riduzione. Per gli immobili locati riconosciuti di interesse storico o artistico, ai sensi dell'articolo 10 del codice di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, qualora il canone risultante dal contratto di locazione ridotto del 35 per cento risulti superiore al reddito medio ordinario dell'unità immobiliare, il reddito è determinato in misura pari a quella del canone di locazione al netto di tale riduzione.

2. Le spese e gli altri componenti negativi relativi ai beni immobili indicati nel comma 1 non sono ammessi in deduzione.

Massime relative all'art. 90 TUIR

Cass. civ. n. 15753/2020

In tema di determinazione del reddito d'impresa, l'assegnazione in comodato gratuito ad un socio di un bene strumentale della società, sottraendo il bene stesso all'esercizio dell'impresa (nella specie, utilizzato come abitazione) e difettando di utilità economica anche indiretta per la comodante, non costituisce un'attività fiscalmente neutra, ma genera una plusvalenza tassabile ex art. 86, comma 1, lett. c), T.U.I.R., norma finalizzata ad impedire fenomeni elusivi che potrebbero determinare lo spostamento di massa imponibile dall'area di imposizione naturale (quella della società che possiede i beni) a soggetti terzi (quali i soci).

Cass. civ. n. 4417/2020

In tema di redditi d'impresa, deve distinguersi tra immobili merce, destinati al mercato di compravendita, immobili patrimonio, destinati al mercato locativo, e immobili strumentali per destinazione o per natura, in quanto funzionali, i primi, secondo un'interpretazione restrittiva, allo svolgimento di attività tipicamente imprenditoriali e inidonei alla produzione di un reddito autonomo rispetto a quello del complesso aziendale nel quale sono inseriti, e caratterizzati, i secondi, da una strumentalità oggettiva senza che rilevi la loro utilizzazione per l'esercizio dell'impresa. (Nella specie, la S.C. ha ritenuto che il terreno agricolo di proprietà di una società in nome collettivo che svolgeva attività incentrata sulla locazione dello stesso non costituisse bene strumentale per destinazione, quanto piuttosto l'oggetto dell'attività stessa).

Cass. civ. n. 8164/2019

I canoni derivanti dalla locazione di immobili riconosciuti di interesse storico o artistico, ai sensi dell'art. 3 della l. n. 1089 del 1939, che siano oggetto dell'attività dell'impresa, rappresentano ricavi che concorrono alla determinazione del relativo reddito secondo i criteri ordinari, atteso che l'art. 11, comma 2, della l. n. 413 del 1991 si riferisce al solo reddito fondiario in quanto i costi di manutenzione degli immobili vincolati, superiori a quelli normalmente richiesti per altre tipologie di immobili, giustificazione, quest'ultima, che non avrebbe senso rispetto ai redditi di impresa, determinati sulla base dei ricavi conseguiti in contrapposizione ai correlativi costi che, a differenza di quanto avviene per i redditi fondiari, sono deducibili.

Cass. civ. n. 2153/2019

In tema di redditi d'impresa, i beni immobili non strumentali né riconducibili ai beni-merce agli effetti dell'art. 57 (ora 90) del D.P.R. n. 917 del 1986 - che prevede l'indeducibilità dei relativi costi ed il concorso alla formazione del reddito secondo la disciplina sui redditi fondiari - vanno individuati in ragione della loro natura e della destinazione all'attività di produzione o di scambio oggetto dell'attività d'impresa. (In applicazione del principio, la S.C. ha annullato la decisione impugnata che aveva escluso la strumentalità di numerosi cespiti appartenenti ad un'impresa commerciale, operante nel settore immobiliare, in quanto locati a terzi, senza approfondire se gli stessi fossero, in tutto o in parte, destinati alla vendita).

Cass. civ. n. 25568/2015

In tema di reddito d'impresa, l'agevolazione di cui all'art. 1, comma 1, della legge n. 449 del 1997 si riferisce ai soli beni patrimoniali, il cui reddito si determina secondo il criterio del reddito fondiario, atteso che, in questa ipotesi, i costi sostenuti costituiscono un onere per alleviare il quale il legislatore ha introdotto tale beneficio, mentre è inapplicabile relativamente agli immobili strumentali, il cui reddito è il risultato della somma tra entrate e costi sostenuti, deducibili dall'imponibile, per i quali si tradurrebbe in una duplicazione della deduzione e, quindi, in un'indebita locupletazione, poiché non correlata ad un costo rimasto a carico dell'imprenditore. (In applicazione di tale principio, la S.C. ha rigettato nel merito il ricorso del contribuente, sussistendo una presunzione assoluta di strumentalità ai fini dell'impresa dell'immobile appartenente alla società in nome collettivo, che, quindi, non poteva essere considerato produttivo di reddito fondiario). (cassa e decide nel merito, Comm. Trib. Reg. Lombardia, 26/09/2012).

Cass. civ. n. 12466/2015

In tema di reddito di impresa, la norma di agevolazione introdotta dall'art. 1 della legge 27 dicembre 1997, n. 449, si riferisce alla sola ipotesi di determinazione del reddito immobiliare secondo il criterio del reddito fondiario, atteso che, in questa ipotesi, i costi sostenuti non concorrono come componenti negativi ma costituiscono un onere per alleviare il quale il legislatore ha introdotto tale beneficio; viceversa, in caso di redditi derivanti da immobili strumentali, il reddito è il risultato della somma tra le entrate e i costi sostenuti, deducibili dall'imponibile, sicché l'applicazione della suddetta agevolazione si tradurrebbe in una duplicazione della deduzione e, dunque, in una indebita locupletazione poiché non correlata ad un costo effettivamente rimasto a carico dell'imprenditore. (cassa e decide nel merito, Comm. Trib. Reg. della Lombardia, 04/10/2012).

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