Brocardi.it - L'avvocato in un click! CHI SIAMO   CONSULENZA LEGALE

Articolo 18 Testo unico edilizia

(D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380)

[Aggiornato al 29/04/2022]

Convenzione-tipo

Dispositivo dell'art. 18 Testo unico edilizia

1. Ai fini del rilascio del permesso di costruire relativo agli interventi di edilizia abitativa di cui all'articolo 17, comma 1, la regione approva una convenzione-tipo, con la quale sono stabiliti i criteri nonché i parametri, definiti con meccanismi tabellari per classi di comuni, ai quali debbono uniformarsi le convenzioni comunali nonché gli atti di obbligo in ordine essenzialmente a:

  1. a) l'indicazione delle caratteristiche tipologiche e costruttive degli alloggi;
  2. b) la determinazione dei prezzi di cessione degli alloggi, sulla base del costo delle aree, così come definito dal comma successivo, della costruzione e delle opere di urbanizzazione, nonché delle spese generali, comprese quelle per la progettazione e degli oneri di preammortamento e di finanziamento;
  3. c) la determinazione dei canoni di locazione in percentuale del valore desunto dai prezzi fissati per la cessione degli alloggi;
  4. d) la durata di validità della convenzione non superiore a 30 e non inferiore a 20 anni.

2. La regione stabilisce criteri e parametri per la determinazione del costo delle aree, in misura tale che la sua incidenza non superi il 20 per cento del costo di costruzione come definito ai sensi dell'articolo 16.

3. Il titolare del permesso può chiedere che il costo delle aree, ai fini della convenzione, sia determinato in misura pari al valore definito in occasione di trasferimenti di proprietà avvenuti nel quinquennio anteriore alla data della convenzione.

4. I prezzi di cessione ed i canoni di locazione determinati nelle convenzioni ai sensi del primo comma sono suscettibili di periodiche variazioni, con frequenza non inferiore al biennio, in relazione agli indici ufficiali ISTAT dei costi di costruzione intervenuti dopo la stipula delle convenzioni medesime.

5. Ogni pattuizione stipulata in violazione dei prezzi di cessione e dei canoni di locazione è nulla per la parte eccedente.

Spiegazione dell'art. 18 Testo unico edilizia

L’articolo in esame disciplina un’ipotesi di edilizia abitativa convenzionata, prevedendo il contenuto fondamentale della cosiddetta “convenzione tipo” che le Regioni sono chiamate a redigere e che funge da modello per le convenzioni concluse dai Comuni.

Ai sensi dell’art. 17 del Testo Unico, la sottoscrizione della convenzione consente al costruttore di avvantaggiarsi di una riduzione del contributo di costruzione, che rimane a suo carico per la sola quota concernente gli oneri di urbanizzazione, con esenzione dall’onere di versamento del costo di costruzione.
Il testo della convenzione viene approvato dal Consiglio comunale e l’atto viene concluso con il costruttore sotto forma di atto pubblico soggetto a trascrizione.

La convenzione de qua, come tutte le convenzioni urbanistiche, viene ricondotta alla fattispecie degli accordi sostitutivi del procedimento amministrativo di cui all’art. 11, L. n. 241/1990, con la conseguenza che tutte le controversie ad essa relative rientrano nella giurisdizione del giudice amministrativo.

La norma, che trova applicazione sia in caso di realizzazione di nuovi fabbricati, sia per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente, ha lo scopo di favorire una regolamentazione calmierata dei prezzi di vendita e dei canoni di locazione degli immobili abitativi.
Ogni pattuizione che preveda prezzi o canoni superiori a quelli fissati nella convenzione è nulla per la parte eccedente e la sanzione della nullità non presenta una mera valenza convenzionale, bensì ha natura imperativa.

L’articolo 18 riprende sostanzialmente la precedente disciplina dettata dagli artt. 7 e 8, L. n. 10/1977, con la differenza che è stato eliminato il riferimento alla possibilità di prevedere nella convenzione che l’interessato si assuma la diretta esecuzione delle opere di urbanizzazione a scomputo.
Tale facoltà non può dirsi, comunque esclusa, ma potrà essere esercitata in via diretta dal titolare del permesso di costruire nei limiti fissati dall’art. 16, comma 2 bis, del Testo Unico e dalla normativa di derivazione europea in materia di appalti di opera pubblica, ossia il D. Lgs. n. 50/2016 (per un approfondimento si rimanda al commento all’art. 16 del Testo Unico).

Massime relative all'art. 18 Testo unico edilizia

Cons. Stato n. 4492/2014

╚ illegittima l'applicazione di una sanzione pecuniaria prevista da convenzione edilizia stipulata ai sensi dell'art. 18 T.U. 6 giugno 2001 n. 380 tra Amministrazione e costruttore per il caso di inadempimento degli obblighi relativi alla determinazione del canone di locazione, nel caso in cui la "penale" abbia avuto come destinatario non il costruttore, parte della convenzione e beneficiario delle riduzioni contributive, bensý il terzo acquirente, ad essa estraneo, tenendo presente che: a) le clausole dell'originaria convenzione edilizia le quali prevedano penali per il caso di inadempimento sono applicabili esclusivamente al concessionario, in quanto unico obbligato nei confronti della P.A.; b) ci˛ non significa che l'acquirente possa liberamente fissare il canone vanificando le ragioni e le finalitÓ sociali dello sconto contributivo originariamente concesso dalla parte pubblica, in quanto la norma predetta dispone altresý che "ogni pattuizione stipulata in violazione dei prezzi di cessione e dei canoni di locazione Ŕ nulla per la parte eccedente".

Tesi di laurea correlate all'articolo

Hai un dubbio o un problema su questo argomento?

Scrivi alla nostra redazione giuridica

e ricevi la tua risposta entro 5 giorni a soli 29,90 €

Nel caso si necessiti di allegare documentazione o altro materiale informativo relativo al quesito posto, basterà seguire le indicazioni che verranno fornite via email una volta effettuato il pagamento.

SEI UN AVVOCATO?
AFFIDA A NOI LE TUE RICERCHE!

Sei un professionista e necessiti di una ricerca giuridica su questo articolo? Un cliente ti ha chiesto un parere su questo argomento o devi redigere un atto riguardante la materia?
Inviaci la tua richiesta e ottieni in tempi brevissimi quanto ti serve per lo svolgimento della tua attività professionale!

Consulenze legali
relative all'articolo 18 Testo unico edilizia

Seguono tutti i quesiti posti dagli utenti del sito che hanno ricevuto una risposta da parte della redazione giuridica di Brocardi.it usufruendo del servizio di consulenza legale. Si precisa che l'elenco non è completo, poiché non risultano pubblicati i pareri legali resi a tutti quei clienti che, per varie ragioni, hanno espressamente richiesto la riservatezza.

A. V. chiede
mercoledý 31/08/2022 - Sardegna
“Buon Giorno,
Nel 1987, in seguito alla richiesta di una concessione edilizia per la costruzione della prima casa, ho firmato col Comune di XXX un atto unilaterale d’obbligo assumendo diverse obbligazioni tra cui:
- L’atto in oggetto, stipulato ai sensi dell’art. 7 e 8 della legge n° 10/97 già citata, ha una validità di 25 (venticinque) anni decorrenti dalla data di rilascio del certificato di abitabilità;
- Gli obblighi e gli oneri nascenti dall’atto che si trascrive si trasmettono ai successori e aventi causa nella proprietà dell’immobile in oggetto.
A ottobre 2018, trentun anni dopo, decido di vendere l’appartamento per cui non è stata mai richiesta, per ignoranza, l’agibilità, per usufruire del mercato libero il comune mi chiede il pagamento della Bucalossi nonostante il dispositivo dell’art.18 del testo unico edilizia e la convenzione tipo della regione Sardegna recitino: la durata di validità della convenzione non superiore a 30 e non inferiore a 20 anni. Per il comune di XXX la durata si estende all’infinito, mentre nei comuni viciniori che non hanno inserito “decorrenti dalla data di rilascio del certificato di abitabilità” dopo venticinque anni decade.
Chiedo il Comune di XXX opera a norma di legge?
Chiedo ancora in caso di successione dello stesso appartamento avvenuta nel 1996, nel 2022 è dovuta la Bucalossi?
Preciso che la concessione edilizia è del 2/7/1980 e che il comune ha redato l'atto unilaterale d'obbligo solo a Maggio del 1987.
Preciso ancora che l'unica firma apposta è quella sulla concessione edilizia. L'atto unilaterale d'obbligo è avvenuto tra il notaio e il comune , noi non conoscevamo quanto contenesse. Una copia ci è pervenuta in seguito alla cancellazione del vincolo da parte del notaio.
grazie”
Consulenza legale i 07/09/2022
Innanzitutto, si chiarisce che il documento trasmesso a corredo del quesito non è il testo dell’atto unilaterale d’obbligo, bensì la relativa nota di trascrizione. È questo il motivo per cui su tale documento non appaiono le firme degli stipulanti, mentre sicuramente le sottoscrizioni si trovano sul testo integrale della convenzione.
Non è possibile, infatti, che l’atto sia stata stipulato solo dal Comune e dal notaio (che è solo il pubblico ufficiale che ha steso l’atto, ma non vi prende parte come obbligato o contraente), senza l’intervento dei soggetti privati che si sono assunti gli obblighi.
Gli elementi fondamentali della fattispecie sono desumibili anche dalla sola nota di trascrizione, ma è comunque consigliabile recuperare l’atto d’obbligo integrale per esaminarlo in modo più approfondito (se, come probabile, il Notaio che se ne è occupato non è più in attività, esso può essere richiesto al locale Archivio Notarile).
In particolare, sarebbe importante avere conoscenza del testo per chiarire alcune discrepanze con la ricostruzione dei fatti illustrata nel quesito; ci si riferisce alla circostanza secondo cui la concessione a costruire risalirebbe al luglio del 1980, mentre nella nota di trascrizione non si indica la data di rilascio del titolo abilitativo ma si dà atto che “…dovrà essere realizzato un edificio secondo l’elaborato progettuale…”.

Infine, dagli atti sottoposti allo scrivente, non è possibile comprendere cosa di preciso si intenda con la “cancellazione del vincolo da parte del notaio”.
Svolta tale necessaria premessa e ricordando che quindi l’esame della questione compiuto nel presente parere non può essere completo per le ragioni sopra scritte, si rileva che la L. n. 10/1977 ha introdotto il principio dell’onerosità dei titoli edilizi, prevedendo il pagamento di una somma a titolo di contributo di costruzione a compensazione del costo di costruzione e degli oneri di urbanizzazione.
Gli artt. 7 e 8 della stessa legge, nel testo vigente nel maggio 1987, prevedevano il beneficio dello “sconto” del costo di costruzione per gli immobili abitativi, con pagamento dei soli oneri di urbanizzazione, a patto che il concessionario s’impegni, a mezzo di convenzione con il Comune o di apposito atto d’obbligo, ad applicare prezzi di vendita e canoni di locazione predeterminati in un’apposita convenzione tipo approvata dalla Regione (Consiglio di Stato, sez. IV, 12 giugno 2012, n. 3412).
In particolare, la convenzione tipo doveva contenere:
a) l'indicazione delle caratteristiche tipologiche e costruttive degli alloggi;
b) la determinazione dei prezzi di cessione degli alloggi, sulla base del costo delle aree, così come definito dal comma successivo, della costruzione e delle opere di urbanizzazione, nonché delle spese generali, comprese quelle per la progettazione e degli oneri di preammortamento e di finanziamento;
c) la determinazione dei canoni di locazione in percentuale del valore desunto dai prezzi fissati per la cessione degli alloggi;
d) la durata di validità della convenzione non superiore a 30 e non inferiore a 20 anni.

Nel nostro caso, nell’atto unilaterale d’obbligo è stata inserita una condizione, che ne fa decorrere l’efficacia e la scadenza a partire dalla richiesta del certificato di agibilità, che però non è stato mai richiesto.
Il Comune, quindi, presumibilmente si basa su questa circostanza per affermare che, non essendosi mai avverata la condizione, l’atto non abbia ancora iniziato a produrre i suoi effetti e che, per liberarsi dell’obbligo, l’unica alternativa sia pagare le somme che a suo tempo avevano avuto il beneficio previsto dall’art. 7, L. n. 10/1977.
Tuttavia, in disparte dalla natura contrattuale o unilaterale dell’atto, in risposta alle pretese comunali ed in ottica difensiva si potrebbe sostenere che tale condizione non discende né dalla Legge, né dalla convenzione tipo e che sia meramente potestativa, in quanto l’impulso per ottenere l’abitabilità spetta al privato.
Ciò consentirebbe di concludere che l’atto d’obbligo sia divenuto pienamente efficace e sia ormai scaduto, con la conseguenza che l’immobile sia ormai liberamente commerciabile senza necessità di versare alcunché al Comune.
Sarebbe importante, inoltre, a sostegno della propria posizione capire se nel corso dei 25 anni successivi all’atto d’obbligo i proprietari abbiano effettivamente rispettato gli impegni assunti, locando l’immobile a canone agevolato.
Tuttavia, va tenuto presente che, se la questione fosse portata davanti a un Giudice, sia il riferimento alla data di efficacia dell’atto d’obbligo, sia la trasmissibilità delle obbligazioni ad eredi ed aventi causa (effettivamente non imposta dalla legge, ma comunque inserita dagli obbligati nell’atto), potrebbero essere ritenute vincolanti per i privati, con accoglimento della tesi comunale.



Idee regalo per avvocati e cultori del diritto