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Articolo 18 Testo unico edilizia

(D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380)

[Aggiornato al 30/11/2020]

Convenzione-tipo

Dispositivo dell'art. 18 Testo unico edilizia

1. Ai fini del rilascio del permesso di costruire relativo agli interventi di edilizia abitativa di cui all'articolo 17, comma 1, la regione approva una convenzione-tipo, con la quale sono stabiliti i criteri nonché i parametri, definiti con meccanismi tabellari per classi di comuni, ai quali debbono uniformarsi le convenzioni comunali nonché gli atti di obbligo in ordine essenzialmente a:

  1. a) l'indicazione delle caratteristiche tipologiche e costruttive degli alloggi;
  2. b) la determinazione dei prezzi di cessione degli alloggi, sulla base del costo delle aree, così come definito dal comma successivo, della costruzione e delle opere di urbanizzazione, nonché delle spese generali, comprese quelle per la progettazione e degli oneri di preammortamento e di finanziamento;
  3. c) la determinazione dei canoni di locazione in percentuale del valore desunto dai prezzi fissati per la cessione degli alloggi;
  4. d) la durata di validità della convenzione non superiore a 30 e non inferiore a 20 anni.

2. La regione stabilisce criteri e parametri per la determinazione del costo delle aree, in misura tale che la sua incidenza non superi il 20 per cento del costo di costruzione come definito ai sensi dell'articolo 16.

3. Il titolare del permesso può chiedere che il costo delle aree, ai fini della convenzione, sia determinato in misura pari al valore definito in occasione di trasferimenti di proprietà avvenuti nel quinquennio anteriore alla data della convenzione.

4. I prezzi di cessione ed i canoni di locazione determinati nelle convenzioni ai sensi del primo comma sono suscettibili di periodiche variazioni, con frequenza non inferiore al biennio, in relazione agli indici ufficiali ISTAT dei costi di costruzione intervenuti dopo la stipula delle convenzioni medesime.

5. Ogni pattuizione stipulata in violazione dei prezzi di cessione e dei canoni di locazione è nulla per la parte eccedente.

Spiegazione dell'art. 18 Testo unico edilizia

L’articolo in esame disciplina un’ipotesi di edilizia abitativa convenzionata, prevedendo il contenuto fondamentale della cosiddetta “convenzione tipo” che le Regioni sono chiamate a redigere e che funge da modello per le convenzioni concluse dai Comuni.

Ai sensi dell’art. 17 del Testo Unico, la sottoscrizione della convenzione consente al costruttore di avvantaggiarsi di una riduzione del contributo di costruzione, che rimane a suo carico per la sola quota concernente gli oneri di urbanizzazione, con esenzione dall’onere di versamento del costo di costruzione.
Il testo della convenzione viene approvato dal Consiglio comunale e l’atto viene concluso con il costruttore sotto forma di atto pubblico soggetto a trascrizione.

La convenzione de qua, come tutte le convenzioni urbanistiche, viene ricondotta alla fattispecie degli accordi sostitutivi del procedimento amministrativo di cui all’art. 11, L. n. 241/1990, con la conseguenza che tutte le controversie ad essa relative rientrano nella giurisdizione del giudice amministrativo.

La norma, che trova applicazione sia in caso di realizzazione di nuovi fabbricati, sia per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente, ha lo scopo di favorire una regolamentazione calmierata dei prezzi di vendita e dei canoni di locazione degli immobili abitativi.
Ogni pattuizione che preveda prezzi o canoni superiori a quelli fissati nella convenzione è nulla per la parte eccedente e la sanzione della nullità non presenta una mera valenza convenzionale, bensì ha natura imperativa.

L’articolo 18 riprende sostanzialmente la precedente disciplina dettata dagli artt. 7 e 8, L. n. 10/1977, con la differenza che è stato eliminato il riferimento alla possibilità di prevedere nella convenzione che l’interessato si assuma la diretta esecuzione delle opere di urbanizzazione a scomputo.
Tale facoltà non può dirsi, comunque esclusa, ma potrà essere esercitata in via diretta dal titolare del permesso di costruire nei limiti fissati dall’art. 16, comma 2 bis, del Testo Unico e dalla normativa di derivazione europea in materia di appalti di opera pubblica, ossia il D. Lgs. n. 50/2016 (per un approfondimento si rimanda al commento all’art. 16 del Testo Unico).

Massime relative all'art. 18 Testo unico edilizia

Cons. Stato n. 4492/2014

È illegittima l'applicazione di una sanzione pecuniaria prevista da convenzione edilizia stipulata ai sensi dell'art. 18 T.U. 6 giugno 2001 n. 380 tra Amministrazione e costruttore per il caso di inadempimento degli obblighi relativi alla determinazione del canone di locazione, nel caso in cui la "penale" abbia avuto come destinatario non il costruttore, parte della convenzione e beneficiario delle riduzioni contributive, bensì il terzo acquirente, ad essa estraneo, tenendo presente che: a) le clausole dell'originaria convenzione edilizia le quali prevedano penali per il caso di inadempimento sono applicabili esclusivamente al concessionario, in quanto unico obbligato nei confronti della P.A.; b) ciò non significa che l'acquirente possa liberamente fissare il canone vanificando le ragioni e le finalità sociali dello sconto contributivo originariamente concesso dalla parte pubblica, in quanto la norma predetta dispone altresì che "ogni pattuizione stipulata in violazione dei prezzi di cessione e dei canoni di locazione è nulla per la parte eccedente".

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